東急コミュニティーの評判は？その2

法的手段を個人でバンバン駆使して管理会社等と対抗できるという管理組合員がいない「そこらのありふれたマンション」の価値は、集団としての組合員の過半数の良識にかかっていると感じます。その善悪の割合が、きるだけきちんと理事会等の役員人事に反映されている場合、管理会社も手が出せないマンションはありえると思います。

すなわち、購入は個人なのに、問題の解決は集団の質次第というのが現実ですね。

>1614 さんの言う通りで「ヤリ放題」なんですよ、うちも。
だいぶ昔のどこかの時点で集団内部の善悪の割合が逆転し、戻らなくなった。見た目は「管理会社仕様の優良物件、優良管理組合」。善悪の逆転は管理会社等の誘惑によるのかもしれませんが、他者のせいにはできないというくらい組合（員）の質はひどいです。落ち切ってます。

>>1609 マンション掲示板さん
この管理会社は声の大きい組合員には忖度するのはお墨付きです。
その件をこの理事連中は承知して管理を委託するのです。

>>1611 匿名さん
>>1612 匿名さん
管理人はなにをしているのでしょうか。？
暇で管理人室でふんぞり返っているのなら管理費の無駄使いですから、
管理人を廃止して節約したほうが良いでしょう。うちはそうしました。

>1617 口コミ知りたいさん　がお書きになりました。

>せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

私のマンションでは管理組合の定期総会にて「法人化」することが了承されていましたが、１年数か月後の理事会（管理会社同席）は出席者の全員一致で「見送り」に賛成し、今もなお法人ではありません。

この「１年数か月」の間に管理会社と住民支配グループによる管理組合理事会の合法的乗っ取りがあり、改革の芽はあっさりと完全に摘まれました。

見送り決議の本音レベルの理由は文字化されていないので不明ですが、法人になれば総会議事録等を役所に出さねばならなくなるからだろうと私も考えています。

きちんとしたこと、しっかりしたことはやらなくてすむならやらない。こんな組織であっても、来たる大規模修繕は総工費３憶円なり。

管理会社から見た管理組合の質
（自分のマンションがどの状態か心得ずに発言等をすると、地雷を踏んだも同然で、
　「売却して出ていけ」の静かで冷たい大合唱に見舞われる恐れがありやす）

①誰かが問題点を指摘すれば多数の組合員が同感で乗ってくる。

②誰かが問題点を指摘しても多数の組合員が同意しないで反対。

③誰かが問題点を指摘したのに誰も共感を表明しないので孤立。

④問題点に誰も気付かない。気付いたとしても誰も指摘しない。

会社にとっては④がもっともやりやすいマンションですかね。

>>1625 匿名さん
当マンションは③に該当してほしい位のマンションだと思いたいのですが、
どう考えても④に該当します。

②のレベルなら将来にいくらかの希望は持てる。
③のレベルを努力して②までレベルアップしたかったのですが、
どうしても④のレベルで②へのレベルアップは難しい。

管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

分譲マンションの管理業はこれで生き残れる企業なのでしょう。

>>1625
１回目の大規模修繕と２回目までの「間期」に売却して別の新築マンションに移る、を繰り返しているという達人の書き込みを何年か前に読んだことがあります。うちの物件でも、確かにその時期に「住宅すごろく」で戸建てに引っ越す人がけっこう出ました。

長く見てせいぜい築２０年までくらいですかね、①の状態が保てるのは。それ以降も①であり続けるには「何か」、「誰か」が要る気がします。

>1626 匿名さん

>管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
>これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

当マンションは東急ではないのですが、逆の管理を受けています。
すなわち、紙の上での「話術」に長（た）けているのです。
理事長は任期１年でコロコロ交代ですが、同一人物が書いている、
同じ人格の者が編集しているように読めて仕方がありません。

このことは突き詰めて考えると非常に恐ろしく、手ごわい技術で、
捜査機関でも手に負えないと考えられます。構内掲示物、議事録、
総会議案書等々、誰が執筆したのかの個人名は実質的不記載です。
どれも法的には理事長なり理事会の承認を経て発表されています。

上記のテクニックが駆使できる条件として、
１）理事長、理事会と管理会社の方針や利害が一致
２）組合運営、作文は会社だが全責任は理事長、理事会が担う
などが挙げられるでしょう。
頭脳と思考は会社、責任は理事会なら管理業務委託契約通りです。
他の組合員たちに執筆者の不確かさを問う姿勢は全然ありません。

>>1628 １６２５
非の打ちどころのない管理といったところでしょう。
接続詞の使い方一つで学歴等のレベルが丸見えです。
規約・等は正しい用語と文法で記載してもらわないと困ります。

「台本型マンション管理組合操縦」ってホント、恐ろしいです。

理事長を始めとする役員の合意を先に得ていますから、管理会社などの顧問が住民の仮面をつけて、議事録上や構内掲示上で「活動報告」（事後報告が基本）してきます。

他の一般組合員に初めて知らせる前に、スケジュールと活動内容を法律（管理規約含む）的に違反が一切ないように練（ね）りに練って、完璧なシナリオにしてから実行に移されます。

具体的には、直近で終えたばかりの定期総会でまったく言及されなかった（＝事業活動計画に全然ない）テーマで『組合員説明会開催のお知らせ』が期中に理事長名で突然発行されるという手法です。このやり方で数年前にマンションの店舗棟が建て替えられ、ミニ医療機関が開設されましたし、今回は管理費値上げが成就します。

いったんスタートすると、次の定期総会で他の議案といっしょくたに承認されるので、万事が何の問題もなく運ばれたも同然になります。

当マンションでは、>1630 の２件とも、私の文筆が肉薄し追走する形で、理事長（や理事会）が説明会資料など何か書いて出すたびにできる限り矛盾や疑惑を突いて配布文書を作成し、ほぼすべての居住組合員宅に投函しました。こうでもしないと理事会による活動報告のストーリーが”唯一の真実”として認識され確定するからです。

つまり、理事長の報告や資料がウソかどうかは理事会外の誰か最低１人が指摘しないと「異なる視点」がないことになり、ほぼ全員が信じ込まされてしまうという現象が起きるでしょう。しかし、残念にも私のマンションでは、理事会を含む一般組合員の大多数が私のこの文書を「不必要である」としています。

このようにして、受取人である９割以上の組合員が仮に「不要」と思う場合でも、書き手１人の意見表明の権利とか資格をはく奪できるのか、という問題が生じています（私は「不要」の意思表示をした１０名ほどには投函していません）。当マンションは、この多数の勢いで地元の警察に私を取り調べて「もう書きません。ごめんなさい」と一筆提出するようにせまったのでした。

>>1630 他社の住人さん
法令や規約に則っての違反のないような表現は結構な管理会社の仕事です。
完璧だと思いますので、これを批判するものをクレーマーといいます。
>>1631 他社の住人さん
ご自分の発言（発信）内容が捏造（利用）されているのであればしかるべき処置をとられた方がいいでしょう・

悪徳管理会社・悪徳組合員・悪徳マンション管理士等が共謀すると
マンション内は目に見えないところから徐々に蝕まれる。
それ等に異を唱える組合員は皆無であるが、ときたま登場する。
そのものは変わり者の烙印を押されてクレーマーに仕立て上げられる。
これは村社会より感覚的にみっともないし、不潔である。
こんなマンションには住まないほうが良いでしょう。

>そのものは変わり者の烙印を押されてクレーマーに仕立て上げられる。

特にここはズバリですね。管理会社は東急ではありませんが、最近、気付きました。

自社は、ねらった管理組合の資金をバッチリせしめて希望額の満額を獲得しながら、
全然服従しないで暴露しようとする一匹を極悪人としていかに報告を組み立てるか。

ミステリー作家顔負けの、怪奇で絶妙な作り話の精緻さはさすが有名企業の子会社。
支持者多数、文章・資料作成は遊び感覚まる出し。私だけもてあそばれたお尋ね者。

例えば、資料を読み込んで、私のマンションの「理事会」を批判してみると：
「少ない役員報酬でも一生懸命に努力した私たち理事会をおとしめるのですか」、
「役員への誹謗中傷はやめてください」と、会社が理事長に変身しての反論は可能。

管理組合のウソは恐ろしい。お金が伴いますし、世間もどこもまず団体を信じます。

>>1634 匿名さん
なりすましはやめまいょう。

>1608 の「その後」：

>最近の議事録の記載「ヒアリング会を経て決めた１社が、３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同等の高評価だったB社に変更することとした。」になりました。

上記の議事録の発行後、つい最近、管理組合の定期総会が行われました。その際の総会資料（議案書）に当該の件を記した議案「大規模修繕工事の件」が載っていましたが、１度決めた施工会社を選び直した経緯が完全に省略されていました。つまり、「ヒアリング会を経て決めた１社＝B社」という話に変えられていました。

わたくし的にはこの報告の変更は「ひどい」と思えるのですが、理事長もその他の役員もまったく修正せず、他の議案といっしょに大量の委任状と議決権行使書（賛成）によって可決承認されました。いつもの展開ではありますが。

このようにして「虚偽」が「事実」に変わる、それができてしまうのがマンション管理、管理組合運営の恐い面です。虚偽の事実化の反作用として、私のこれまでの言動が逆に「事実無根の虚偽」の扱いを受けることになるからです。

この板をお読みの皆さんに報告することはもうないかと思いきや、３日ほど前に管理組合理事会発の資料『総会議案に関する事前質問への回答』という”ダメ押し”の全戸回覧が当宅に届きましたので、どんな定期総会（議決権数２００超）だったか、皆さんの参考のためにお伝えします。

１週間前の日曜、集会所に足を運んでみると役員以外の管理組合員は私だけでした。遅れて１人が来たので「たった２名」の出席者で終わりました。あらかじめ配布の総会議案書で、コロナ感染への懸念から「なるべく来ないで書面提出での参加」が呼びかけられてはいました。

するどい法的感覚をお持ちの人には上記『事前質問への回答』が総会終了後に回覧開始されているという点からだけでも疑念を抱かれるでしょう。これに関する手続きは、議案書配布以降に書面（記名）で質問を受け付けて総会前までに質問者に理事会として個別回答し、最後は総会の２日後からすべての質問（匿名）と回答を載せた表を全戸回覧に出したというものです。ただし、総会後の回覧については予告がなかったため、皆は他の組合員がどんな質問をしてどう回答されたかは全然知らない状態で総会当日を迎えたことになります。

以上の進め方を疑いの目で眺めれば、回覧に掲載の１０ほどのQ（質問）はすべて匿名化されているので”でっち上げ”が可能です。A（回答）は理事会によるものとされていますが、委託契約先の社員が代筆していないという確証はありません。また、総会前までに質問者へ回答が届けられたというのが本当なら、その回答に納得できずに当日出席の行動をとるまでには至らなかった組合員だらけのマンションという解釈ができるでしょう。

以下、私にとって重要と思われたQ＆Aを２つだけ挙げておきます。

Q.管理費値上げについて、「理事三役」主導で進めてきたが、よいのか？
A.よい。確かに管理規約上に文言はないが、毎年の総会議案書の人事案に
　言葉は載っているし、別に本件からの適用し始めたというわけではない。

Q.大規模修繕の施工会社選定をやり直した経緯は？
A.半数の理事からなる「分科会」と管理会社と設計コンサルタントで決めたが、
　当該企業の過去の事故について調査不足だった。新しく決めた会社は大丈夫。

両回答とも「会社も理事会も一歩も引いていない、真相を語る気など毛頭ない」と私には読めます。こういう回答は全体に向けて「総会を開く前」に知らせるべきだと思いました。総会後の全戸回覧では「後出しジャンケン」みたいに感じられます。回答に不満があるとしても、すでに総会は全議案可決で済みました。

私の結論：「理事会集約型の言論統制」で管理会社による組合操縦が継続中。

>>1636 論より証拠？
虚偽を事実に代える。
これは犯罪に近い。
偽理事長を仕立て上げ、偽理事長を辞職に見せ代えて、
本物を偽らせ、都合のいい規約を法令に反してまでも
改正して、交代した理事長を如何にも本物に偽装する。
証拠となる偽理事長と偽理事の署名捺印した議案書・議事録
及び監査報告書に署名押印した幹事が区分所有権を売却した。

２つ目のQ＆Aの「調査不足だった」を「非を認めている」と思うか、それとも「世紀の大ウソ」とみなすか、そこが分かれ目です。

「虚偽」と役員報酬が実はリンクしているというのが私の経験から見えるマンション管理組合の風景で、そうでない組合ほど健全なのだと思っています。

ぜひ想像していただきたいのですが、管理会社のつくウソを管理組合がまるごと完全に引き受ける場合、それをあばくことはまず無理です。すなわち、「絶対にバレないウソ」はやろうと思えばできてしまいます。

組合内部をより細かく見れば、お金を始めとする数字の話、そうでない言語的な運営報告など、ともに「事実かどうか、関係者以外は知ることができない」という領域がいくつもあります。ここがポイントでしょう。

「絶対にバレないウソ」なのに、虚偽である以上は危険が伴うから、それを背負うに値する対価がどこかから支給されなければ、役員になってくれる人がいなくなってしまうはずなのです。

この「対価」が、管理規約などに記された月々の役員報酬だけなのか、それとも実は「プラスアルファ」もあるのか、この点ひとつとっても関係者以外は真相を知りえません。

そして、このことから、情報管理の徹底化や厳格な言論統制さえ行われるのです。

>>1640 論より証拠？
管理人は一番知っている。
だから、耄碌したバカを派遣する。
小さいマンションでも清掃員がいるのに管理員が別にいる。
組合費の無駄使いが多い。敵のスパイにお金を払っている
バカ組合がおおい。似た者同士仲良くしてください。

この手のマンションばなし（話）は、なかなか他人に通じません。
通じないさまを見て一部の者たちに安心されたのだと想像します。

それでもあきらめない奴には多数を率いての反撃が待っています。
その際の正当化にも、管理組合の理事会や総会が利用されました。

大手不動産会社の名を冠する当マンションの管理委託先選考会に
他の大手が足を運んで、予想通り落選になったこともありました。

どこがどうつながっているのか、知りたくもないと皆が黙ります。
意味不明の記述は書くなとなりますが実はわかる人はいるのです。

管理組合がつくウソに管理会社が付き合う展開もあると思います。

＞＞1640 論より証拠？ 2020/06/16 09:15:34
＞＞1642 匿名さん 2020/06/20 09:18:34
この管理会社は悪徳組合員と共謀して偽理事長を誕生させ、
これに苦情を申し出るとクレーマーに仕立て上げる。
いよいよ防戦ままならなくなると偽理事長を辞任させて、
次期偽理事長を誕生させて、前期からの引継ぎと称して合法化する。
それでも防戦ができないとみるとこの組合員の勤務先の幹部に圧力
をかけて退職に追い込み口を封じる手に出る。危険な管理会社である。

　管理組合の役員をしております。　昨年暮れより何度も打合せをし管理会社変更を東急コミュニティ―へとしてましたが4月に会社の方針変更と言われ一方的に今までの話がご破算にされました。
その後上司と謝りに来るも担当は一言もしゃべらずだんまり。　変更のタイミングなどをフォロー通りにしておりましたが本当に詐欺のような話です。　以前のようなプロ意識やカスタマーファースト等の話はない役所のようになってしまった会社です。　
　

＞1644　匿名さん
管理会社の雇用主は組合員ですから、雇用員である管理会社に雇用契約解除を破棄する権限はありません。
雇用主（組合員）が管理規約に従ってお払い箱（解除）にすればいいだけです。
解雇される側にそれだけの理由があるのですから、話し合いに応じる姿勢がなければ一方的に解雇するだけです。
主導権は雇用主（組合員）にあります。
それでも応じなければ、損害賠償請求も併せて訴訟すればいい。

>>1645 匿名さん
あんたそれでもマンション管理士等か、？
よく読め。恥ずかしいわ。ヒント、逆だろう。

1644 匿名さん
会社が方針を変更したのだから、上司や担当にはどうしようもない話。
東急コミュニティが管理委託を受けないのであれば、
他の管理会社に打診すればよいだけの話。

管理組合に管理会社を選ぶ権利があるように、管理会社にも管理組合を選ぶ権利がある。
現に住友建物は、利益が少ない物件の管理は辞退し、利益が多い所に集中している。

確かに、我がマンションでも担当者は間違いを認めずに謝らないですね。

>>1644 匿名さん
>>1647 某管理員
なぜ東急コミュニティーは断ったのでしょうか。
よっぽど魅力にない物件だったのでしょう。

居住地域での、管理会社と管理組合と警察の連携が止まりません。

『野村のマンション管理会社が５割増しの委託料を提示』と題したチラシを近隣住居に投函したら、すぐ警察本体から電話がきて「不安に思う人がいるから方法を変えるように」と言われました。

連携とは、分譲マンションの管理の実態を書いて知らせようとする者（つまり私）を容疑者として立件し、裁判所に告訴しようとする動きのことです。

最新の理事会議事録をみると、当該の警察官がマンションに来て、理事長らの立ち合いのもと防犯カメラの映像を閲覧したとのことです。私の行為について「事件性がある」とも書かれていました。

こんな策動ができてしまう背景には、私以外の誰もが「大人しい」という内外の人々の姿勢があると思います。

ひたすら沈黙で、無関係。これが最上の護身術なのだと私でも理解しています。マンションのタイプとしては >1643 匿名さん のところとほぼ同じです。

>>1650 匿名さん
マンション外に配付は苦情があれば警察沙汰になります。
マンション内なら警察は問題にし難いです。

>>1644
あまり詳しく書けませんが、問題物件の情報はある程度共有されていますよ。
もちろん個人情報は含まれませんが、大手管理会社は各社ある程度のつながりを持っています。見積依頼があった場合、元の管理会社に連絡が入ります。
その時に、その物件の難易度や問題度を何となく伝えます。癖が強すぎる物件は見積辞退は当然あります。その情報が遅れて入手した場合は、そちらのように突然辞退という事もあります。
簡単に言うとブラック顧客にリストアップされると、引き受け手がなくなりますよってことです。その証拠に、管理委託契約の引き受けを辞退されただけでこんな誰でも見れる場所に名指しで書き込むわけですからね。そりゃ腰も引けますよ。
あと、別に契約を結んだわけでもない管理会社をこんなところで名前まで晒して批判して大丈夫ですか？あまり企業を舐めない方が良いですよ。、誹謗中傷と受け取られて訴えられる可能性もありますよ。だって相手にとってそちらの組合さんはまだ客でも何でもないんですから。

>>1652 匿名
嘘八百を並べていますから信用はしないことです。
そういった理由では管理会社は管理受託した物件を断りません。
それよりも政治的取引の可能性の方が高いです。

マンション管理業者の業務の改善向上を図ることを目的とする、マンション管理業者の団体のトップでもある取締役会長の方針に従い、採算が合わないから引き受けるのをやめたのでしょう。

＜参考資料＞
・週刊東洋経済 2020年3月14日号 【特集】マンションの罠（雑誌、p65より。）

「管理はボランティアではない」 マンション管理業協会理事長 岡本 潮

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

　分譲マンションは開発や販売が中心で、管理は付け足し──。そんな考え方がこれまでは大勢を占めていた。だがマンションのストック戸数は膨大になった。「管理を買え」と啓発するだけでなく、管理状態が経済価値として認められることが急務だ。

　管理状況の物差しはさまざまだが、われわれが最も重視するのは管理組合の財政だ。マンション内のコミュニティー形成も重要だが、管理組合に資金がなければ適切な管理や修繕ができず、マンションに居住すること自体が難しくなってしまう。また、お金に関わる議論は合意形成が最も難しい。管理費や修繕積立金の徴収がきちんとできている組合は、コミュニティーが機能している証左だ。

値上げ無理なら撤退も

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

　築10年など比較的維持費のかからない時期に物件を売り抜け転々としている人は、他人にツケを回しているにすぎない。デベロッパーや中古取引業者も、もっと管理状態に目を向けることを願う。

>>1645 匿名さん
これが本当なら無責任この上ありません。
出来レースを仕掛けてきたとは思いたくないが、
＞＞1654 匿名さん の投稿内容がさらにうさん臭さを匂わせる。
確かに管理組合はマンション管理士等が居住しているマンションなどは悪徳管理会社などが思うようには運営できなくなってきていることは認めざるを得ない。
１６４５さんのマンションは完全になめられたのでしょう。

訂正です。
>>1644 匿名さん
これが本当なら無責任この上ありません。
出来レースを仕掛けてきたとは思いたくないが、
＞＞1654 匿名さん の投稿内容がさらにうさん臭さを匂わせる。
確かに管理組合はマンション管理士等が居住しているマンションなどは悪徳管理会社などが思うようには運営できなくなってきていることは認めざるを得ない。
１６４4さんのマンションは完全になめられたのでしょう。

>>1650 匿名さん
法に抵触するような表現が無ければ、警察は民事不介入ですね。

>>1657 匿名さん
法に抵触するような表現とはを具体的に願います。

その管理組合との管理委託契約に、継続するメリット
が無ければ、管理会社は大幅値上げで契約更改の申し
入れして、お客様である管理組合に解約を選択してもらいます。さすがにお宅は解約ねとは言えないでしょ。あくまで多く聞く一般論ですよ。

>>1659 通りがかりさん
管理会社はボランテアではないとの社長発言は今まではボランテアで経営をしていたかのようにも聞こえます。
この会社の管理費用の無駄使いは目に余る粗さがあります。
社員の意識がサラリーマン気質そのものです。
管理職などは経営感覚はまるで見当たりません。
組織的に肥満体質で絞れば相当の利益が見込める会社です。
まず、自らの肥満体質をスリ?化に努めるのが先決でしょう。
管理組合もそんなバカ組織とのおつきあいは御免です。

参考になる書き込みがほとんどない
まともな人は書き込まないってことなのかな

サラリーマン気質って、サラリーマンですよね？？

管理で対応も杜撰他の方が対応がしっかりしている。

>>1618 熱海隠居老人さん
どこのマンションかすぐに分かりました。これほど程度の低い社員は滅多に居ません。規約は理解できていない。そして、都合の良い解釈をして。。都合が悪くなると、理事会のせいにする。最近では、館内が無法地帯となって、＊＊＊化、街のチンピラの様なのが、入ってきて。のさばっています。住民を脅してひどいものです。

c、、、マンション、は、最近特に評判が悪い様です、四、五年前から、総会と言うオフィシャルな場で,役員でありながら、＊＊＊か、街のチンピラの様な怒鳴りをして、意見を言わせない様に、また発言をうやむやにしてしまう。最近では館内で、総会発言者を脅す行為に出ています。全くの無法マンションになってしまいました。早く昔の安心できるマンションに戻ってほしい者です。管理会社の担当者も怖くて何も言えない様です。また勉強不足で何の対抗策も取れていない状況

熱海市が5月にホームページ上でお知らせ、もちろん管理会社にもお知らせしている以下の件。
新型コロナウィルス感染症対策の一環として、令和2年6月支払分（令和2年6月30日納期分）の水道料金を全額免除いたします。
使用量のお知らせなどに、6月分の水道料金が表示された場合であっても、水道料金は「0円」となり、請求はいたしません。（申請手続きは不要です。）

それなのにこの管理会社は
全住戸に
水道料金部分をゼロにせず管理費を通常通り引き落とした。
管理会社は把握しているにも関わらず
未だ住民全員に返金していない。
理事会が総会にかけ、返金しない意向で
可決されたとしても法律上大問題。
リーガルチェックもできていない
杜撰な管理に呆れるばかりである。

>>1667 名無し
専用水道でしょうから組合が返金しないと総会で決定できる
事項なのかを法律家に相談されたらどうでしょうか。
私のマンションの月に換算すると５００万円くらいの免除に
なります。多きいです。

>>1667 名無し
水道メーターの検針はしましたか。
水道料の請求明細が届いていますか。
免除される水道代は各専有部分ごとに
確定しておくべきでしょう。
月別収支報告書にも記載しなければいけません。

今年１月の刊行：
『マンション管理のトリセツ』（幻冬舎ルネッサンス新書）

https://www.gentosha-book.com/products/9784344925458/

>>1670 匿名さん
内容の説明をお願いします。

社員対応に大きな疑問符?? ほかの口コミにもあったように都合のよい解釈をし、住人にへり下りことを知らない。都合が悪くなると理事会、総会のせいにする。
管理会社としては大きいかもしれないが、会社のグレードは甚だ低い。

>>1667 名無し
管理組合の臨時収入になります。
結構大きな金額になるでしょう。

東急の水道料金の未収状況実態を紹介します。組合役員の方の管理会社選別時の参考に　　してください。

第1回目　平成26年度総会にて139975円の管理費財源からの雑損処理承認提案。
　　　　　　理由は未納者が転売引っ越しで、連絡取れない為と説明あり総会承認。

今回　　　現状８月未納額は747,983円、発生は5年以前からで、役員会での説明は　　　　　　　　内容証明郵便と電話による催促をしているが、これまでも幾度となく入金
　　　　　約束をしているが、２か月後には元の状態になり、東急へは６０万以内の時に
　　　　　少額請求訴訟を提案するが、役員会での賛同者が無き為、要約今年度５月総会で
　　　　　弁護士を利用し訴訟することで、承認され東急が動き弁護士費用等の調査で動き
　　　　　　(着手金）11万円　（印紙・切手郵送代）２万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　回収できた場合事務所に回収額の15％成功報酬【一般会計訴訟費用から支出】
　　　　　　訴訟費用としての書面説明あり、
　　　　　　故に規約で未払金の年14％のペナルチー提示をしているのであれば、
　　　　　　その書面の提示を役員会席上で求めているが、提示も無し、しかも　　　　　　　　　　何故６０万以内の時に今回の行動をしていないのか、何故5月承認事項が
　　　　　10月1日の役員会の時点で債務者との話し合いがされていないのか明快な回無し

　　これが東急コミュの実態です。

追伸　　以前2018/11/08　　1371で私を誹謗中傷したときの担当・文書作成者が　　　　　　　（出水飛来の鳥と同名）鹿児島支店長として、赴任してきました、いかに人材不足　　　　　しているのか。管理事務者内で遭遇したら自社の車内に逃げ込む小心者。
　　　　警察官経由の調停案である説明をするとの約束を楽しみにしています。
　　　　　
　　　　　　　
　　　　　

>>1371 カモシン 2018/11/08 17:58:40
貼り付けておきました。よろしかったでしょうか。

>>1675 買い替え検討中さん
管理費等の滞納金は特定承継人に請求できますし、
わざわざ弁護士を使う必要はほとんどありません。
但し、時効の5年には気を付けてください。
文言から察すると、弁護士を使って迄回収する必要
はないように思います。
特定承継人とは滞納のあるマンションを購入した新
しい組合員のことで、
旧組合員の管理費等も引き継がなければいけないの
で新組合員に請求できます。
滞納管理費はこの制度を利用して回収できます。
競売物件もほとんどは競落人（買主）から回収できます。
文言から推測するとどうも回収方法が甘いように思います。

規約や議事録等を見ないと解りませんが、回収方法が少し
歪に見えます。

1676さん
　早々の補完行為はいつもの事ながら御礼申し上げます。
　
1677さん
　この件については、既に総会にて承認され処理済につき後のまつりでした。
　　今回の件においても、役員の組合のお金に関しての無関心な点を東急が
　　利用しているための悪徳業者のなせることです。

貴重な時間を申し訳ありません。今後も宜しくお願いします。

>>1678 買い替え検討中さん
管理組合は管理会社のノウハウを利用できるから高い組合費
を支払って管理を委託しているのです。
未収入金の回収に弁護士等に高い組合費を費やして回収しな
ければならない案件は根の深い案件でしょう。
ほとんどの管理費等の未収金は特定承継人（買主等）や包括
承継人（相続人等）から回収できます。
弁護士若しくは司法書士等に依頼して組合費の無駄使いをさ
せないようにするのが管理委託先の任務だと思います。
善管注意義務に違反する可能性を秘めています。
役員も知識がなければ管理会社に対して抗弁できないのでし
ょう。
そこら辺の組合の弱点を利用されて財産が徐々に食い荒らさ
れます。
知識豊富なやる気のある理事長が誕生するとこんなことはで
きなくなるでしょう。

>>1674 匿名氏
>>1681 東京の最北端から
等々のスレは情報交換を阻害する投稿には見えませんでしたが。
この管理会社に都合が悪かったのでしょうか。疑問です。
真実の投稿を削除しないようにお願いいたします。
管理担当者は情報交換を阻害していませんでしょうか。

>>1675 買い替え検討中さん
１３９，９７５円を踏み倒して転売した組合員の未収金を管理費財源
から雑損処理した件は，次のこの専有部分を購入した組合員（特定承継人）
から回収しなかったのですか？。
747、983円の、未収金の回収に関する裁判に要する費用は規約に弁護士費用
等を含めてこの未収組合員に請求できるように規定されていませんか？。
各々規約を調べて対応された方が良いでしょう。
理事長や未収組合員等の素性が解りませんが、どうも不自然さをかんじます。
何か隠していますよね。

最低の会社です。
自分が被害者です。
勝手に管理費を増加し、払わなければ裁判するように威嚇し、高い勧告書などを作成して、その費用を被害者に要求する。法律の手段で強盗のことを実行する事実です。

部屋番号による未収金リストは本来なら公開すべき情報です。
管理会社が転売の仲介をしていると、不利な情報を伏せて広告します。
悪質な業者になると、管理費や修繕積立金を実際よりも少額で広告を出し、契約後に値上げを実行しています。

>>1685 ご近所さん
893が入居しているのを承知していながら管理費等の未収金を見逃
して回収不能として処理したり、
方や、管理会社の善管注意義務違反や法令違反を指摘する組合員の
役員就任を阻止したり、分譲マンションの管理業者として、こんな
危険な管理会社に国は登録を許可したのか疑問です。しかも管理業
協会の理事長を務める管理会社です。
他の真面目な管理会社が理事長にならないと管理会社の信用にかか
わります。組合員は考える時期に来ているのではありませんか。
各マンションは組合員及び入居者名簿を組合員及び居住者に配付す
るか
所轄の警察署に名簿を提出するべき時期に来ているのではありませ
んか。

管理組合役員2年目です。福岡の大変お世話になっている方からの情報で、我が管理組合の
　　物件の売買仲介の依頼があり、断った件が発生したようで、事由を調べてみたらと連絡　　あり、早速に調査。不動産屋さんは、3年前まで、県に2つあるマンション管理士会の
　　会長をされていた方で、規約が余りにも出鱈目の為に販売者に迷惑を掛けることになる　　ので仲介を辞退されたとの回答でした。
実は私の提案で6年前に規約委員会を設立し、資料及び進行については東急の担当の鶴さん
　　がして、会長に立候補しましたが、商店部の規約違反行為、重積者でほぼ3年に1回は
　　役員就任する者が、会長になり色々な改正提案するが、慣例重視で既得権確保になり
　　他の役員も、東急もマンション法に触れず色々発言しましたが、検討されず、1年間目　　で委員会を辞退しました。
委員会は4年前に終了し、翌年の総会で新規約書の発行催促し、ようやく2年前の総会
　　議事録に、現在、弁護士の内容監修して貰っており終了次第配布と記載有。
　　余りにも期間が経過している為に、再度東急に問い合わせするが、相変わらずずの
　　回答で知り合いの弁護士さんへ問い合わせしたら、当組合の規約書の監修は、受けない
　　方がとの、話が流布されているとのことで、この件でも東急の管理能力の無さが立証。

>>1684 購入経験者さん
この管理会社が主導して弄った管理規約は
各物件は専門家に依頼するかして、
洗い直した方がいいでしょう。
特に複合用途型団地管理物件は管理費等を
特定の組合員からは安く徴収している物件
もあります。
とりあえず、管理費等負担額一覧表から各部屋
タイプ別負担割合を割り出して収支報告の合計
とを比較してみて下さい。
部屋タイプ別負担額一覧表を管理会社が提出を
渋るようでしたら益々怪しいと推測できます。
最近ある大型物件で問題になっています。
慌てて規約や法令に違反するのを隠すためか、
専有部分の床面積の割合で請求しているようです。
しかし、今まで余分に支払った組合員は過払い金
の請求を集団訴訟に持ち込めば社会問題になるで
しょう。

>>1687 カモシン
お宅のマンションは複合型で店舗やクリニックや保育園や地元の
スーパーや食堂や花や等が併存する大型マンションと推測します。
カモシンさん名で投稿をされているのを見させていただいており
ます。
失礼ですが難しい問題が多くて理解に苦しみます。
もっと簡潔でわかり易い文言でお願いします。
同一組合員が何回も役員に就任することをできるだけ控える規約
に改正するべきでしょう。
悪徳組合員がマンションを支配するようになると資産価値が維持
できません。証拠を添えて刑事事件にできます。
その逆に善良な組合員が役員をしてくれるなら上々ですが、その
判断を規約に規定する方法も検討されたらいいと思います。
警察が受け付けないのは証拠が乏しいからです。規約や、法令に
違反する案件の証拠が見つかればマンション管理士や弁護士を伴
って警察へ説明することをお勧めします。刑事事件として警察が
受けてくれれば勝負は早いですが、それが、できなければ弁護士
に依頼して民事事件になります。そうなったときには悪徳組合員
を擁護するために東急コミュニティーが後ろ盾になることが推測
されます。負けるとみると手を引くでしょう。
特に管理費等が規約に専有部分の床面積の割合で徴収すべきとあ
るものを、もし仮に絶えず理事長に就任している組合員が他の組
合員より安い管理費等を負担している証拠を添えることができれ
ば立派な証拠になります。
まず規約を調べて、過去に遡って規約の設定、変更、廃止議案と
議事録を比較して証拠を揃えることが先決です。
お宅のマンションはどうも、刑事事件か民事で裁判で決するしか
ありません。優秀なマンション管理士と弁護士のタックでないと
この組合とは戦えないように見えます。一番組合員の同志を募る
ことが先決です。
証拠資料としては、分譲当時の規約、売買契約書と取引主任者に
よる重要事項の説明書、各期総会の議案書と議事録、位は揃えな
いといけません。作業はエクセルで比較表の作成からになります
ので大変な作業になります。
偽議案書や議事録を持ち出してくることも覚悟しないといけませ」ん。
守りを固めるためにも資料の確保は必須です。
連絡が取れればお手伝いいたします。本日は長文失礼しました。

役員であられるようですので、とりあえず、管理会社に専有部分
タイプ別管理費、修繕積立金の負担割一覧表（全戸数・店舗等と
駐車場の全区画分含む。）を出させたらどうでしょうか。

＞1685 ご近所さん
＞悪質な業者になると、管理費や修繕積立金を実際よりも少額で広告を出し、契約後に値上げを実行しています。
○○ハウジングがまさにそれです。
注意すると無視です。
まさに詐欺手法です。

>>1685 ご近所さん
それって宅地建物取引業法にも違反していますね。
分譲業者が宅地建物取引業も兼業している場合は、
そのようなことをした場合は適正化法ではなく区分所有法でもなく、
やはり、宅地建物取引業法違反になりますでしょうか。？

分譲業者は宅地建物取引業者で兼業ではありません。
間違えないで下さい。

>>1690 匿名さん
00ハウジングとは、管理会社でしょう。
取引もするのですか、

>>1684 購入経験者さん
勝手に管理費を増加する管理会社など聞いたことがない。
管理費等を増加させるには管理組合の承認がいります。
管理会社が勝手に増加することはできません。
未収入金を催促するのも一定期間を過ぎると管理組合の承諾
がいります。
分譲マンションの運営はほとんどが組合の承諾がいります。
そこら辺を理解して分譲マンションの管理を知りましょう。

1693 匿名さん
○○ハウジングは不動産に関するグループ会社です。
＞勝手に管理費を増加する管理会社など聞いたことがない。
逆ですよ。
実際の管理費等の半分の価格で売り出し物件に表示している。
高いと売りにくいですからね。
＞そこら辺を理解して分譲マンションの管理を知りましょう。
悪意で不法行為をしている管理会社には通用しない。
分かってないね。

>>1695 匿名さん
そんな単純な嘘をつきますかね。
重要事項の説明案件ですから宅建業法にも触れますから、
素人なら知らずに安く書くことはあります。
分譲マンションの管理費等の負担割合は、ほぼ、、
各マンションごとに専有部分の床面積の割合と規約に
規定しているなずだけども、
時々規約に反して専有部分別で徴収しているマンション
がありますから購入時には確認したほうが良いでしょう。

1696 匿名さん
＞素人なら知らずに安く書くことはあります
○○ハウジングはプロですから知ってて書いているのです。
その内、摘発されると思いますよ。

>>1697 匿名さん
分譲マンションの管理会社はほとんどが宅地建物取引業も
兼業していますが、
時々宅地建物取引業を知らない無資格者が管理物件の専有
部分の取引に手を出してトラブルケースが多いです。
管理業者は取引をしないほうが無難です。
特に賃貸借はトラブります。
宅地建物取引士の試験に受からない脳タリンもいますから
気を付けた方が良いでしょう。

＞1698 匿名さん
＞時々、宅地建物取引業を知らない無資格者が管理物件の専有部分の取引に手を出してトラブルケースが多いです
内容が理解できないのですが、「管理物件の専有部分の取引」に無資格者が手を出すとどういうトラブルが起きるのですか？
参考にしたいので教えていただけませんか？

>>1685 ご近所さん
もっと具体的に説明してくださいませんでしょうか。

>>1664 マンション検討中さん
うちも似たようなマンションになっていました。
反社等が一度マンションに入り込むと排除するのは難しくなります。
ほっておくと取り返しがつかず資産価値が下がります。

見るからに悪人という管理組合員は私のマンションにはいませんが、組合は、常に管理会社に忠実であり続けています。管理会社を超える芸当の持ち主が区分所有者として住み続けているというケースのようです。

マンション管理の法的、技術的知識を社員以上に有しているというのではなく（そこは契約業者の知恵を借りながら）、いかに権力を保つか、証拠を無効にして済ませるかといった組織運営の経験とテクニックを身につけた人たちのことです。

こうした人たち（＝自らは役員にならずに配下を理事長にする等）を支持したり、黙って従いながら、こうした人たちを通じて管理会社等の専門業者に奉仕していくことによっても、物件の資産価値は上がるという考え方が透けて見えます。

ま、大多数は、わざわざそう考えることもなく、年１回程度の総会で委任状を出しさえすれば資産価値のみならず快適なマンション生活も約束されると思っているだけか。

>>1697 匿名さん
プロならば、なおさらそんな嘘は書きませんよ。
なんかの間違いじゃないの。よく調べてごらん。
それ位の間違いは結構多いよ。後で、正せば済むことです。

>>1011 脱理事さん 2012/12/06 08:46:16
閉鎖スレを読んでいて気になる投稿を見ました。
これと同じ事例を見たことがあります。
この方は買い替え資金を持っている方ですので幸いしたと
思われます。

1011 脱理事さん 2012/12/06 08:46:16

少々の持ち出しはありますが
私はＴＣ管理物件売ることにしました。

理事歴10年（理事長、副理事長含む）
大規模修繕委員2年

その間当該マンションにもたらした利益は
実質3000万円以上あります。
まぁ相手がボッタクリＴＣだからってこともありますがｗ

私一人がＴＣの防波堤でしたが
これからはＴＣの取り放題でしょう。

バカ理事達から解放されてストレスがなくなるのが
一番嬉しいです。
　

TC管理の物件に居住してます。少し遡って読んでみましたところ、店舗(当物件は地権者)費用負担が極端に少ない物件であることが、共通しています。店舗の費用負担は少ないですから、本来は店舗前の清掃などは店舗自身がやることになっていますが、管理人がせっせとやっていて、住宅部分と変わらないサービスを受けているように感じます。
積立金も同様に、全体修繕と住宅修繕に分けていて、店舗の負担は住宅修繕がなく全体分だけ、安価になっています。
総会で、店舗負担を増やすのはどうかという案があがりましたが、管理会社が容認しないと言うことが、あるんですね？

>>699 匿名さん
宅地建物取引業法をお読みください。難しくはありません。

>>1709 匿名さん
店舗側の費用負担を管理会社東急コミュニティーが勝手に決める権限を持っている物件は所有権が東急コミュニティーにある物件なのでしょう。

>>1709 匿名さん
住居部分の組合員は店舗（事務所）部分よりも割高管理費等を支払っているにに不満を
投稿するだけで規約の説明がない。
規約にその旨の記述があれば有効だから不満のはけ口にするものではない。
お宅のマンションの住宅部分と店舗部分の１㎡当たりの管理費等の負担額をご提示ください。
（複合型の場合は全体部分・棟部分・店舗部分等別）

だいきらい

>>1709 匿名さん
管理会社が容認しないのではなく管理組合が容認しないのでしょう。

>>1709 匿名さん
店舗（当物件の地権者）＝等価交換物件

>>70 匿名さん
デべ系の管理会社物件は等価交換物件は意外と多く。
元協力者（地主等）に対する優遇措置が講じられている場合がある。
よく検討して買いましょう。
マンションの将来に遺恨を残す結果になります。

1371 2018/11/08 の続編

で詳細説明している件で、昨年１０月の役員会で、
　私への警告文作成者である
当時の担当者で有った、鶴さんが鹿児島支店長で赴任してきたとの情報を入手

それで１０月からの３回の役員会終了後に現担当者のシムラさんへ、
支店長から警告文に関しての、説明と文書に依る謝罪文提出の為の
日程連絡催促を告げているが、東急の警察官出動要請時での警察官
による調停案（１週間程度後に説明する）内容に於て、そのような
発言はしていないとの回答で有った為に担当地区交番・警察署
に出向き相談窓口担当者へ東急コミュニテーの日頃の管理会社としての
説明等したが、民事に関する件での介入は出来ないとの回答と公安課
についての説明有り。それで県警の公安課にてこの様な件
での苦情相談窓口があり警官の再三に亘って、ICレコーダー
の電源を切るように言われ電源を切った為に、当時の警官の
調停案に関しての内容記録なく困った。
公安課向けの申請書内容に
・苦情申し出の原因たる職務執行により申し出者が受けた具体的
　不利益の内容又は当該執務執行に係る警察職員の執務の態様に
　対する不満内容等を記載する　箇所あり。
　ICレコーダーを捜査する為に電源を切るように強要されたことが
　原因で有る。と記載。
それと調書の保存期限の件では、交番・日時・東急への派遣巡査３名
　の特徴を記載し、当時の職域表で誰が行き当時の状況は確認できる
　はずであり、この件に関しての納得できるまで国の機関まで追及
　する意思を表明した。
年明け早々に弁護士・警察官・監察管の３者で検討しますので、
　報告しますとの回答を貰った。

この件を東急に詳細に説明したが、相変わらずの警官の調停案無視
　が続いている。
　

>>1717 カモシン
警察はいかなる場合であっても緊急要請があれば一応対応します。
刑事事件で無く民事と判断すれば被害届は受理しません。
東急コミュニティーがあなたに圧力をかけるために刑事事件と偽
って警察の権力を利用したとすれば問題です。
知り合いのマンション管理士に説明して弁護士なり行政書士なり
に相談してみて下さい。
今後の為にも状況証拠は積み上げておくことです。
分譲マンションの管理会社が警察を呼ぶといった愚かな手段をと
ることは彼らが如何にも低レベル集団であることを社会に知らし
めている証拠です。
上の方に知られる前に火を消しにかかったが失敗したのでしょう。
貴方の手元にはたくさんのこの管理会社の悪事の状況が集積して
いるはずです。

１７１７です。投稿を忘れたため追加投稿します。
1371 カモシン 2018/11/08 17:58:40
３年前に、私が特定の者を誹謗・中傷と規約違反行為をしており・・行為が継続する場合は、不本意ながらしかるべき処置を取る・・と記載された警告文が、当時の組合会長印が押印されて郵送されてきました。全く心当たりも無く、翌日に会長へ押印の経緯を訊いたら、鹿児島支店の担当者の鶴さんからこの書面に押印してくれとのことで押印したとの、会長としての認識の甘さが露呈。それで他の出席役員さんへこの文書を視てもらい、この内容の話題は無かったとの回答有り
念のために、警告書に基図いての確認書を作成し回収、会長からの回収取れず。
東京本社社長へ、この件に関しての証拠書面を揃えて郵送しましたが回答無しでした。それで先月東急の本人へメールにて１月前に要件と訪問予告をして鹿児島支店訪問、４時間近く応接室で待っていたが、相変わらずで、警察を呼びますとの発言で、どうぞ呼んでくださいと返事し、３０分程度で３名のお巡りさんが
来られて、これから捜査しますと双方の見解を聞いて、東急さんから１週間程度後に説明しますと仲介案が出されたので帰宅しました。しかし１ヶ月以上経った
現在でも、なんらの連絡もありません。これが東急の企業理念のようです。
会長の見解が変化して来てまして。この件での良い解決策が有りました。
長文になりますので、次回でしょうかいします。

警察に助けを求めるなんて情けない管理会社ですね。
警察も迷惑だし税金の無駄使いですね。
こんな会社の社長が管理業協会の理事長らしいですが。
協会は大丈夫かね。
みんな考えたほうが良いんじゃないの。情けない。(´；ω；`)ｳｩｩ。