東急コミュニティーの評判は？その2

>1578 に書かれた「理由」のように、支配する側はとにかく口達者で実にさまざまな言いわけを述べてきます。こういうのを相手にしたくない、関わり合いたくない、標的にされたくないから、支配の構図が読めた人でも黙っちまうのでしょう。

マンコミュ掲示板上でも類似の展開がよく見られます。各マンションで１００人の住民がいたら、９９人は会社の言うがままに委任状を出すか賛成票を投じます（住所氏名の付記は必須で「投票の秘密」はマンションにはない）。あとは会社におまかせでほうっておけばストレスも心配もありませんから、黙ってりゃいい。

これに対して、まれに１００人中の１名が会社と理事長、理事会とか大規模修繕等の専門委員会の不正などに気付く場合があります。この１名が排除やイジメを受けながら「マンション管理」のカラクリを研究し、真相をつかむようになると、分かってもらうために膨大な量の説明（語り）をしなければならなくなります。

そこで沈黙の９９人を代弁する１名のプロが登場し、真相に気付いた１名を相手に言い負かそうとしたり、法的知識を動員するなどしてアマチュア１名の発言が信用されないように手を打ってきます。

この９９人と１名のプロの関係が、管理業務を始めとするマンションの「委託契約」の核心だと私は見ています。９９人の選択で管理組合の意思が定まり、あとは管理会社がプロとして組合（特に理事長）になりかわり、うるさい１名の正論を無効にするような別の「正論」を持ってきます。当然、９９人が黙っているのに、多数決でプロ１名が勝ちます。

多数決が効かない分野（裁判所とか）に有料で話を持って行って初めてバランスが取れるケースが多少はあるかな、というくらい、会社まかせは強力だと思います。組合は、この強さを得るのと引き換えに管理費等の資金の提供を求められ、応じているのでしょう。大半のマンションが、これからもずっと。

大規模修繕での不正があったかどうかはそれにタッチしてないと判らんだろう。
確たる証拠もなくて推測で批判しても弾かれるだけ。

>>1582 匿名さん
不正の証拠となる事例を教えてください。何処を抑えればいいのですか。

私のマンションは２００戸超の中規模ですが、不正は実質的に許容されていると言えます。裁判や警察につながっていく恐れがあるためか、誰も探ろうとはしません。ノータッチが一番安全と思われているのかな。

むしろ、金品の見返りという魅力がインセンティブになって、一部の管理組合員が活動的になり、大規模修繕等の数々の課題を乗り越えていけているなら「いいじゃん」。よく引き合いに出されるのが「管理不全」による「スラム化」で、それよりは多少の汚職ぐらい大目に見なさい。← 警察や報道機関もほぼ同じ立場でしょうか。私の場合は反権力的弁護士もそうでした。

疑惑の核心に手を伸ばしたりすると、企業（管理会社に限らない）が理事会を思うがままに動かして本当に組合に噛みつかれる場合があります。私の場合、理事長としての自分の役員報酬が管理員所管の会計部門で「滞留」されていた件でたまたま同部門の組合の通帳１ページ分のコピーを手に入れましたが、そこに載っていた利子は当該期の決算では記載なしでした。が、理事会も組合全体も一切問題視せず、後年、組合が臨時総会を経て起こした刑事告訴請求による私への取調べ（名誉毀損容疑）の場で刑事たちに言ってみても無駄でした。

「確たる証拠」があれば正義の歯車はきちんと回ってくれるでしょうか。悪質なマンション管理ではむしろ”逆回転”に拍車がかかって、企業と癒着した者たちが完勝で生き残り、今後もニヤニヤし続けるでしょうよ。「何をしても変わらないマンション」は「ある」。この認識からスタートして初めて本当に変わる可能性がほんの少し生まれる感じ。

皆様の書込みに感謝申し上げます。住民という集団、一方の営利業界、利害相反関係ですね。地理的交通的利便性は偏向的で、ハイリスクハイリターンかロウリスクノーリターン選択の問題となります。

　資産価値係数は流通価値と所有保有コストのバランスとなります。
　豪華なメンテナンスやセキュリティサービス、コンセルジュ、プール等の都市資産はグローバル経済の観点からの判断となり、一般の生活者資産としては危険度が高い、豪腕な建設、金融、不動産、投資といった業界の領域です。

　このことは管理組合や理事といった一般庶民のレベルが参与できる対象ではない、共有持分という似非所有権商品を売るための産業界の罠に嵌まるという　危うい経験をすることになります。

組合員は管理の勉強をした方が良いでしょう。
信用している管理会社に００の０なまで抜かれないようにしてください。

２００戸超ですが、管理の勉強をした管理組合員を見たことがない。しゃしゃり出てくる役員系は積極的会社丸投げ派ばかりです。支配をくつがえさえては困るからか、マンションの自治会の人事も彼ら・彼女らに握られ続けてます。夫が管理組合理事長（Ｍｒ．大規模修繕）で嫁が自治会長とか。スキャンダルで辞める国会議員や知事さながらに管理員や修繕専門委員の組合員たちが大量にこっそり辞めたりして、見た目はそこらにある集合住宅ですが起きていることは本格的で深刻です。解決策なんかありえません。

理想論を語ります：
もし「管理組合」が特に会計の面で外部による調査を受けることになったら、連中の顔色はようやく青ざめてくるはずです。そうならないから居座れている。ケチな管理会社が自腹を切るはずもなく、お金も人も「管理組合」が徹底して使われています。

全国の管理組合の８０％が管理会社の変更（リプレイス）をしたことがないらしいですが、この「８割」は「望めば管理会社を変更できる」という生易しいものではないでしょう。転職のしにくさと同じで、契約先の管理会社もなかなか変えられないんです。もっと広げて考えれば、分譲マンションは実は「８割」が会社の物であり、区分所有者各自がローンを組んで購入しても「２割」の持ち物にしかならん感じです。そういう買い物でしょう。払いきっても管理費が払えなくなれば手離すことになる程度の「所有」。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

確かに、私のところでも「共有部分＝管理組合の管轄」と「管理組合＝管理会社の子会社」の関係から、識者が見れば極めてヘンテコリンなマンション管理が行われています。目下、来年５月の定期総会で毎月の管理費を値上げする案を可決承認させるべく、あの手この手が使われております。面白いのは、値上げ案の可決をスムーズに成就させようとうごめく組合員たちの存在です。彼ら・彼女らの財布からも毎月払う額はアップするに違いありませんが、まるでそんなこと頭の中にないかのように行動し、回覧の議事録を滞留させたりして特に私の解読と他の組合員たちへの発信を妨害するなどしています。妨害しなくても圧倒的多数で承認されるでしょうよ。今まで何があってもそうだったのだし。

「管理組合＝管理会社の子会社」（もともとの売り主たる大手不動産会社の子会社に自動的に組合の業務が委託される慣行が諸悪の根源との指摘も）というタイプのマンションだと、「利益相反」「利害相反」の指摘はかなり困難、なかなか通じない。一心同体と化しているためでしょうか。管理費値上げの話でいえば、ご丁寧な演出でまず「管理委託料増額要請への理事会の対応」を報告するとのことが来年の「大規模修繕工事の中身」の説明会に組み込まれて遂行されました。後者はまたまた常連の特定１社と組んで行われるということが暗黙の前提（理事会で先に決定済み）となっていて、それが説明会をやったことで既成事実、既定路線化します。

すなわち、管理費会計も修繕積立金会計も完全に業者（及び一部の組合員たち）が握っているということです。広い意味では「一部の組合員たち」は私と若干名を除く「８割以上の組合員たち」で、管理費や修繕積立金のもたらす恩恵を受けるというある種の利益団体。１人の反対者もいない静かなマンションが管理の完成形で、恐らく調査が必要です。

>>1572

香港市民のようにデモで反発を示すケース以上に深刻な場合とは、
みんなが大して問題とも思わずに受け入れて静かな場合でしょう。
分譲マンションの管理（特に管理組合の運営）でも考えられます。

行政長官を自分たちで選挙できない、に納得いかず、反発する人。
同内容のシステムが「上から」導入されるが黙って従う別の地区。

私の在住マンションは後者です。内部で１人、調べたくても無理。
調べたいという１人が逆に組合に訴えられて警察の調べを受けた。
それが失敗に終わっても集団で結果を無視し、反省も全然しない。

この管理組合が会社に委託料増額を言われて管理費値上げになる。
本音において「やられた」と思うのか、まだ気付かないのか不明。
ほぼ全戸投函した私の解読文書に対する反論を、議事録等で見た。
「ダマシ、脅しではない」と実質会社製の住民集会の記録で読む。
理事会、総会、説明会等の管理組合活動の演劇性を知ってほしい。
マンションの管理組合が、会社協力住人の自作自演の舞台になる。

全国の管理組合が会計面で調査されるとかいう展開にでもなれば、
分譲マンションを舞台としたコトの本質が少しは見えてくるはず。
今は「そうならない」という確信のもと、業も民もやり放題だが。

この管理会社の管理物件はかなりの反社会的人物が居住している。
特に大型マンションは危険です。
相当数整理はしてきても過去からの繋がりは断つことは難しいでいょう。
指定されている人物等は公表するとの組合員の告発で退去したのですが、
最近はその手下が住み着いているとの噂があります。

とにかく変に文句を言うモンスタ－住民が多く、管理会社は大変だなと思うよ。廊下に枯葉が落ちていたから掃除してないとか、スマホをさわっていた、とか管理人に対してなんかぐちゃぐちゃ言うやつがいてウザい。スマホ位お前ら仕事中でも触るやろ。こんなことも怒鳴っていたな。俺らの金で給料もらってるんやろ、とかね。

>>1590 住民 14時間前
モンスター住民は反社（８９３、等）も含まれます。
このような住民を厚遇していませんか。
例えば施設使用料を請求しないで使用させている等々。
モンスター住民の偽の理事長を擁立して組合を支配下に置いていた
マンションもありましたが。
１５９０さんの仰ることとは反しますが、この管理会社は反社と共謀している。
ので危機を感じたことがありましたが。

１５９０さんは東急関係者でしよう。？

東急コミュニティーの管理業務には多くの不備があり、改善してほしいと思っています。
事務処理関係の不備、総会等の議事進行の不手際その他、多々ありますが、書面の関係で詳細は後の処理としてここでは省きます。以下は最近の重要事項です。
・契約違反
●長年にわたり契約で定められた日常清掃を実施せず、契約違反をやってきたことを御社南支店営業担当（＝当マンション担当）が認めた。
●清掃が行われていなくてもチェックできておらず、品質管理のチェックの不備、日常清掃のチェックシステムそのものの信ぴょう性が全くなかったことが判明した。
●長年にわたり上記事項が改善されておらず、業務がまともに行われているように見せかけて顧客を満足させようとしてきた御社の業務運営姿勢が明らかとなった。
以上の件に対し、支店長をはじめ、責任者からは何の謝罪もない。
以上の事項に関し、東急コミュニティーが管理している全マンションの管理組合に対して、公表、謝罪し、今後実施していく対応処置、解決策を文書にて公知することを要求します。
まあ、うまいこと言い訳されて、結局根本的には何も改善されないのでしょうが。

築6年のマンションで管理の杜撰さを指摘したら品質管理課長０００江に
目を付けられ仕返しを幾度か受けた。胡散臭い仕打ちではある。

管理組合の役員をいままでは２年任期だったが　１年で交代させるってナカナカやるもんだ

>>1594 購入経験者さん
規約の変更をされたのですか。

東急コミュニティ管理のマンションの駐輪場の契約について依頼したのですが、
1月からの契約ということで合意し、12月末に駐輪場シールを送るので1月から利用できるようにするといっていたのですが、2月に入ってもシールは送られてこず・・・電話で催促したところ「シールがないので送れない」とのこと。ちなみに料金は引き落とされてます。

送ってない分の駐輪場料金は返金してくださいといったら、解約書を送るので1月分を解約して2月から再契約してほしいだって。
お前らの契約違反なのにこっちに解約させんの？平気で契約違反して金だけむしり取るとか、杜撰のレベルを超えてるわ。

早くつぶれて下さい

>>1596 口コミ知りたいさん
これは、この管理会社の特徴です。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、その他の施設使用料、
の徴収は届出金融機関の振替口座から合計して徴収されているでしょう。
振替口座を調べてください、
登録用シールを発行してから前金徴収でしょう。
規約や細則に規定しているでしょう。

ここの坦当はマンション管理士の問題ばかりに振り回されてして標準管理規約
や委託契約書を参考にして組合運営をしているので、各マンションごとの規約
や契約書に対しては無知です。

駐車場使用料や自転車（バイク）置場）、その他の施設使用料は着服されて
いるケースが多いです。

特に駐車場使用料の収支報告書には全区画からの使用料合計が、予算書には
前期の収入を参考にして合計金額が記載されて報告されています。

契約書には、アプローチ、風除室、エントランスや駐輪場の天井、高所の清掃（くものすとり、壁、照明等）をやることになっているのですが約20年間にわたり何にも清掃がされていません。契約不履行ではないかと問い合わせると、管理員の手の届く範囲をやれば天井の清掃をやったことになると言われました。東急コミュニティーの東京南支店です。これが東急コミュニティーの専門部署、顧問弁護士を含む会社としての見解だそうです。管理員さんが手の届く範囲を清掃すれば天井を清掃したことになるなんて、だれがどう考えてもこいつら馬鹿だとしか負えません。社長の雑賀氏も同意見なのでしょうね。社長に確認してみます。東急コミュニティーがこのレベルだなんて信じられません。まともな会社ではありません。どうかしています。頭がおかしいのではないでしょうか！！！

訂正：馬鹿だとしか負えません。--> 馬鹿だとしか思えません。

ーー＞１５９３　匿名さんへ
品質管理課長の〇〇〇江さんの名前を何とかして知りたいです。よろしくお願い致します。

>>1598 匿名さん
手の届く範囲内の清掃は清掃員若しくは清掃員の業務内容に契約になっております。
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する
ように契約書に明記されていませんでしょうか。

>>1598 匿名さん
手の届く範囲内の清掃は管理員若しくは清掃員の業務内容に契約になっております。
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する
ように契約書に明記されていませんでしょうか。

-->1602匿名さん
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する ようになってはおりません。そのような記述は一切ありません。契約には手が届くとか届かないという文言は見当たりません。日常清掃に高いところ、低いところの表現はなく、天井やガラスなどを清掃するとしか記述されていません。手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議するなどの記述は契約書にありません。また、手が届かないから天井等、高所の清掃をやらなくてよいという根拠を示してくださいと言っても何も示してくれません。契約書には何も手が届くとか届かないという文言はないというフロントの回答を受けております。定期清掃にも何もそのような表記がありません。
　多分、古い契約書をそのまま見直さないで今まで長年使ってきてしまっていて、改定をしていなかった状態が続いていたのだと思います。管理会社フロントが契約書を見ていないのです。（担当のマンションそのものもよく見ていませんが）
　自分は以前、契約書の内容がおかしいので、今後、東急コミュニティーと組合の関係がうまくいくように考慮して、高所作業を除くとしたらどうかと東急コミュニティーに提案して最新版はそのような類の文言が載っております。問題は最新版以前の長き契約期間において、高所の清掃が約20年近くやられていないし、チェックもされていないと管理会社のフロントが認めています。約20年前の最初から手の届く範囲をやればよいことになっていたという東急コミュニティーさんの回答がおかしいと思っています。ここが問題です。どこに根拠があるのか教えてと言っても無視されています。手の届くところをやればよいという見解は、専門部署、顧問弁護士を含めての東急コミュニティーとしての見解だと言っています。もし契約でそのようになっているのであれば、説明すればよいだけの話です。まあ、契約不履行だとか言われることを避けたいということなのだと思います。
　契約書と現実の乖離を見逃していたため、一部に齟齬が発生してしまったと謝罪して、今後の対策などを提案してもらえばよいだけの話だと思います。なぜ約20年も前から手の届く範囲をやればよいことになっていたなどと下手な言い訳するのでしょうか？
こんな契約書作ったのは管理会社です。最初から管理員さんがやる日常清掃に天井や高所を入れておかなければよかっただけの話です。（現在の契約書でも決められた日常清掃の全部をやろうとすると、男性管理員でもきついと思います）定期清掃や特別清掃で対応できるような契約書の文章を作っておけばよかっただけの話です。長年にわたり契約書を見直さないできたのに、おかしな屁理屈で言い訳しなければすぐに齟齬の話はおわります。東京南支店の古谷支店長は解決の方針、方向をちょっと間違っていると思います。下手な言い訳していないで自社の落ち度は落ち度として認めたら、話はすぐに終わるのです。（あくまで高所を除くとなっている現在の契約以前の話をしています。）
　今、顧客満足度が最高と言われる管理会社で行われていることは、契約書の見直しです。
全社的に、すべてのマンションとの契約に齟齬がないか精査が行われています。また管理会社と組合間の契約と、管理会社と清掃業者間の契約の間で齟齬がないかということも含めて、全社的なチェックが行われています。これが管理会社のあるべき姿だと思います。
　おかしな対応していないで顧客に対して真摯な対応をしていけばもっと顧客満足度アンケートの上位に出てこれるのにと思います。東急コミュニティーさんの改善とさらなる発展を願っております。（取り急ぎ乱文乱筆にて失礼します。）

>>1603 匿名さん
私のマンションの古参の理事長経験者が、言っていました。
この管理会社の系列では電鉄だけは真面で悪い癖が伝統だそうです。
しかし、理事長の言う事はよく聞くように訓練されています。

お宅のマンションの収支報告書の管理費、修繕積立金は
決算も予算も同金額になっていませんでしょうか。
これって1年間１００％回収していることになりませんか。

貸借対照表には短期未収金3か月未満、長期未収金6か月
未満が計上されていませんか。

駐車場使用料は収入の部は未収金を差し引いた金額が計上
されていませんでしょうか。

ここら辺を会計監査で第三者に監査させたらどうなります
でしょうか。

預金通帳と照らし合わせると何らかの瑕疵が出そうです。

現在近所で東急コミュニティーの管理しているマンションの修繕工事が行われていますが、出入り業者の素行が悪すぎます。
昼間から弁当食べながら酒飲んでます。騒音についても私含め近所から多数のクレームも行っていますが何も改善されていません。
あんな奴らが工事してると思うとゾっとします。

>>1606 匿名さん
この管理会社の管理物件の大規模修繕工事に関しては、
入居届等でも明らかなように、
反社会的人物や、８９３の入居が認められます。
こういった事例から、当然に大規模修繕等は出入りの
業者や、作業員はフリーパスでマンション内に出入りします。
危険ですので、役員等は十分注意された方がいいでしょう。
役員の中に共謀する役員は役割から外された方がいいでしょう。

大規模修繕工事の施工会社選定で、こんなことがありました。

理事会の議事録の上では、８社から１社を選んで契約するため、まず書類選考等で４社に合格を出し、後日、マンションの集会所にてヒアリング会を開く、と。その会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の１級建築士のみが参加でき、他の住民は出席不可。

書類等での選考の結果として、議事録にこんな表が載りました。
A社　ー、B社　〇、C社　ー、D社　〇、E社　〇、F社　ー、G社　〇、H社　－、

この時、「これはE社になるはず」と思いました。
というのも、上記のコンサルが当マンションと同様に顧問的契約を結んでいた他市の団地（管理会社は東急）で管理組合問題提起のチラシを配ろうと、私自身が何度か足を運んでいたせいでそこの大規模修繕に出くわし、E社の社名が書かれたジャンパーを着た作業員を目にしていたから。

その後、ヒアリング会が実施され、翌週末に理事会も開かれました。その理事会で、「ヒアリング会にて決めた１社」に内定を出す承認決議をやったはずなんですね。そこで理事会の”翌日”、「E社を選んだに違いない」と、前述の個人的経験談も記した文書を全組合員宅に投函しました。

その結果、最近の議事録の記載「ヒアリング会を経て決めた１社が、３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同等の高評価だったB社に変更することとした。」になりました。「３年半前の事故」とは、全国ニュースになった人身（死亡）事故です。

以上の経過から、いろいろなことが読み取られるべきです。
施工会社の選定は、”出来レース”にすぎなかったこと。なのに、公正かつ厳正な選考が行われていると管理組合員に思わせるべく、理事会議事録等に記載したこと。全国ニュースも知らずにE社にうっかり〇を付けるわけがなく、バレなければいいと仕組まれたはずであること。プロと住民の協働。

役員などの関係者以外は知り得ないはずの内定１社を、予期できない理由で私に”予言的中”されたというだけで他社に変えたと考えるなら、まだまだシロウト。もしそのまま契約を締結し、支払いもした段階で「全国ニュース」の件を指摘されたら、きっと裁判沙汰になって不利になる。それを恐れたからこその変更でしょう。しかも、私の配布文書の影響を否定するために「理事会前日に急遽分科会」。本当に開催したか、極めて疑わしい。議事録上で歴史の書き換え、か。こんなの序の口、”朝飯前”。

熱海のリゾートマンションに住んでいます。組合理事はリゾート利用で当地に住んでいない理事には、理事会時交通費のの支給をしています、今回調べてみたら、マンション住まいで理事会出席のの為に部屋からマンション内の会議室への移動で交通費を受給している理事がいました。大事な管理費を経費の掛かっていないのに受給するのは、違反では無いかと、申し立てましたが、理事長以下理事会で却下されました。私の方が常識がないのでしょうか。皆さんのご意見をお願いします

>1609
貴方の感覚は、当然ながら、正しいと思います。
が、全部ではないという意味で「一部」のマンションでは、それが通らない。
理事会内部での多数決とか、管理会社の助言を受けての住民の感情とかで。

組合員個人による不服申し立てシステムでもあれば（私も）助かるのですが、
なかなかありません。理想的に良質な大規模マンションなら、組合の内部に
そういう訴えを受け付ける監事・部署が設けられているかもしれませんけど。

役員なら「マンション管理センター」に相談できるらしい。

良質な管理士、弁護士までいくと、理事会等と敵対モードに突入するかも？
私の場合、理事長として一般の組合員たちに問題を知らせたら解任でした。
費用数百円の簡易裁判所の調停も利用しましたが、歯が立ちませんでした。

管理会社が東急コミュニテイーに代る時の説明会の時に質問しました。清掃が週５回となっていますが、なんらかの理由で出来ない日があると思う。その場合はどうするのですか？必ず行います。でも、台風や大地震や大雪や大雨や富士山が噴火したりしてもするのですか？と聞いたら行いますと返答されました。現実は台風や大雪の時は庭清掃していません雪掻きは住民が行いますし台風の時に清掃のおばちゃん達は清掃やっていません。最近、規約を読んでいて気が付きました。特別料金となるとちゃっかり書かれていました、説明会では言われていませんでした。平気で住人を子馬鹿にする東急コミュニテイーの体質です。地球が真っ二つに割れても東急コミュニテイーは特別料金で清掃する。いかれています。細かいこと言えば自転車のシールを貰いに行ったら、たまたま１２時ちょうどでした。”１時に来てください”と言われた。シールを出すのに１時間もかかるのか？これが東急コミュニテイーの体質です。私はよその管理会社にいますが、住人の方が勤務時間過ぎて見えられても応対します。着替え終わっていても帰り間際に駐輪場の蛍光灯が切れていると（昼間はきがつきにくい点灯していないから）連絡あれば脚立持って行き交換します。そういった住人への細かい対応ができない。これが東急コミュニテイーの体質です。どこの階段の蛍光灯を見てもくもの巣だらけです。管理人って管理人室でふんぞり返ってお茶飲んでいる楽な仕事だろ！と言われる。その通りです。でも、それは東急コミュニテイーです。

1611の続きです。自分の経験です。友人は東急コミュニテイーで清掃員やっていました。その友人の住むマンションも東急コミュニテイーです。ライオンズマンションですが大京の対応が悪く東急コミュニテイーに代えたそうです。大京とハウズイングを経験し隣が長谷工の管理員やっていました。共通点が管理員は管理業務と清掃を行う。でも、東急コミュニテイーは清掃員がいます。だから、管理員は暇～。

>>1608 他社の住人さん
について解読中です。長文は和文解釈はむつかしいです。
しばらくお待ちください。後日。

>>1571さんへ、問題の根本は、マンションがただの多人数の団体だと言う事に有ります。管理会社や工事会社が何をやろうと、行政や税務署の調査もなくヤリ放題という事です。私の所では、年間1億円の予算を理事会で運営しています。総会資料での内容の吟味は、全くされませんこの点のジャッジが出来るシステムが出来ない限りは、今後もこの点は、同じ事の繰り返しでしょう

>>1613
応援してます。どんなに公正な業者選定に見えても、実は１本釣り。

数年前に東急Co管理の中古マンションを買った。

事あるごとに、旧態依然の管理規約、大赤字の立体駐車場経費の分析（別会計）、など改善を提案しているが管理組合は理解できず、管理会社はそれを良い事にスルー。
設備の交換や大規模工事の費用に至っては、会社側が相見積書を取るだけで競争原理が働いていない。

中でも役員の条件を定めた部分の規約では、立候補・半数改選・外部居住所有者に触れておらず、外部居住所有者を慣例により排除、で２０余年間経過している。

管理組合の勉強不足は明々白々ではあるが、管理会社は組合の為に働く意識が希薄と感じる。

>>1578 匿名さん、この平等とは、管理会社や理事会にとっての平等で、まともな意見を持った人は困るのです。根本的な問題は管理組合の総会決議が公になっていない事です。どこからも反面調査が行われていない為、管理会社や一部の理事の思うままにされてしまいます。せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

どこの管理会社も同じですね。程度の低い社員ばかりで、日本語の解釈が出来ない、中には字を読んでも意味が読み取れないのがいる。全て理事会のせいにして、物事の正当な解決を図る事をしない。このような無能社員の給料が我々の管理費から出ているかと思うと、はらわたの煮えるおもいです。

下記を見るとやはりコンサルとは名ばかりで東急コミュニティーの息のかかった業者の集団と見えます。これは組合員を欺く出来レースです。

1608 他社の住人さん 2020/05/01 06:50:15
大規模修繕工事の施工会社選定で、こんなことがありました。

理事会の議事録の上では、８社から１社を選んで契約するため、まず書類選考等で４社に合格を出し、後日、マンションの集会所にてヒアリング会を開く、と。その会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の１級建築士のみが参加でき、他の住民は出席不可。


書類等での選考の結果として、議事録にこんな表が載りました。
A社　ー、B社　〇、C社　ー、D社　〇、E社　〇、F社　ー、G社　〇、H社　－、

この時、「これはE社になるはず」と思いました。
というのも、上記のコンサルが当マンションと同様に顧問的契約を結んでいた他市の団地（管理会社は東急）で管理組合問題提起のチラシを配ろうと、私自身が何度か足を運んでいたせいでそこの大規模修繕に出くわし、E社の社名が書かれたジャンパーを着た作業員を目にしていたから。

その後、ヒアリング会が実施され、翌週末に理事会も開かれました。その理事会で、「ヒアリング会にて決めた１社」に内定を出す承認決議をやったはずなんですね。そこで理事会の”翌日”、「E社を選んだに違いない」と、前述の個人的経験談も記した文書を全組合員宅に投函しました。

１６１９さんが引用してくれたお礼に、こんなエピソードも紹介しましょう。

当マンションは中規模で、管理会社は売主の大手不動産の子会社です。
もう何十年も経っているので、自他ともにリプレイス（管理会社の変更）の可能性なんて一切ないと認められる物件のひとつです。
それが、昨年秋から急に「管理費値上げ」の話が出されました。正確には「管理委託料増額の要望」として、会社から理事長に従来比で１．５倍の委託料に値上げしたいという提案。５割増しになるので、当然、組合員たちの毎月の管理費納入額も連動して上がります。

そこで、理事会の活動報告として次のような話になっていったのです。。。

「こんなに急で大幅な委託料増を言い出す会社とは付き合えない！」と言わんばかりに、理事長らは他社への接触、交渉を試みたそうです。だが、どの管理会社も「〇氏」（←業界の実態を見抜いて書く私のこと）がいるから見積もりさえしてくれなかったとのこと。
昨年秋から現在に至るまで、理事会議事録や組合員説明会資料に「〇氏問題」と何回も書かれ、これが他社の懸念材料らしいから結局今までと同じ大手管理会社になりましたという展開。
そして、従来の大手のまま、５割増しの委託料で承認、組合員負担の管理費もアップで総会を迎えます。もちろん、大多数が承認し可決する情勢です。以上をよく読んでもらえば気付いていただけると思いますが、「他社への接触、交渉」なんて無駄だし誰も求めていませんでした。ならば、なぜ「いくつもの他社に見積もりの要請を試みた」という話が半年にわたって議事録等に載ったのか？

答え：「〇氏」（＝私）の悪口をマンション全体で共有するため。

わざわざ、こんなことまでするんです。こんな「話術」も備えてるんです。

法的手段を個人でバンバン駆使して管理会社等と対抗できるという管理組合員がいない「そこらのありふれたマンション」の価値は、集団としての組合員の過半数の良識にかかっていると感じます。その善悪の割合が、きるだけきちんと理事会等の役員人事に反映されている場合、管理会社も手が出せないマンションはありえると思います。

すなわち、購入は個人なのに、問題の解決は集団の質次第というのが現実ですね。

>1614 さんの言う通りで「ヤリ放題」なんですよ、うちも。
だいぶ昔のどこかの時点で集団内部の善悪の割合が逆転し、戻らなくなった。見た目は「管理会社仕様の優良物件、優良管理組合」。善悪の逆転は管理会社等の誘惑によるのかもしれませんが、他者のせいにはできないというくらい組合（員）の質はひどいです。落ち切ってます。

>>1609 マンション掲示板さん
この管理会社は声の大きい組合員には忖度するのはお墨付きです。
その件をこの理事連中は承知して管理を委託するのです。

>>1611 匿名さん
>>1612 匿名さん
管理人はなにをしているのでしょうか。？
暇で管理人室でふんぞり返っているのなら管理費の無駄使いですから、
管理人を廃止して節約したほうが良いでしょう。うちはそうしました。

>1617 口コミ知りたいさん　がお書きになりました。

>せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

私のマンションでは管理組合の定期総会にて「法人化」することが了承されていましたが、１年数か月後の理事会（管理会社同席）は出席者の全員一致で「見送り」に賛成し、今もなお法人ではありません。

この「１年数か月」の間に管理会社と住民支配グループによる管理組合理事会の合法的乗っ取りがあり、改革の芽はあっさりと完全に摘まれました。

見送り決議の本音レベルの理由は文字化されていないので不明ですが、法人になれば総会議事録等を役所に出さねばならなくなるからだろうと私も考えています。

きちんとしたこと、しっかりしたことはやらなくてすむならやらない。こんな組織であっても、来たる大規模修繕は総工費３憶円なり。

管理会社から見た管理組合の質
（自分のマンションがどの状態か心得ずに発言等をすると、地雷を踏んだも同然で、
　「売却して出ていけ」の静かで冷たい大合唱に見舞われる恐れがありやす）

①誰かが問題点を指摘すれば多数の組合員が同感で乗ってくる。

②誰かが問題点を指摘しても多数の組合員が同意しないで反対。

③誰かが問題点を指摘したのに誰も共感を表明しないので孤立。

④問題点に誰も気付かない。気付いたとしても誰も指摘しない。

会社にとっては④がもっともやりやすいマンションですかね。

>>1625 匿名さん
当マンションは③に該当してほしい位のマンションだと思いたいのですが、
どう考えても④に該当します。

②のレベルなら将来にいくらかの希望は持てる。
③のレベルを努力して②までレベルアップしたかったのですが、
どうしても④のレベルで②へのレベルアップは難しい。

管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

分譲マンションの管理業はこれで生き残れる企業なのでしょう。

>>1625
１回目の大規模修繕と２回目までの「間期」に売却して別の新築マンションに移る、を繰り返しているという達人の書き込みを何年か前に読んだことがあります。うちの物件でも、確かにその時期に「住宅すごろく」で戸建てに引っ越す人がけっこう出ました。

長く見てせいぜい築２０年までくらいですかね、①の状態が保てるのは。それ以降も①であり続けるには「何か」、「誰か」が要る気がします。

>1626 匿名さん

>管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
>これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

当マンションは東急ではないのですが、逆の管理を受けています。
すなわち、紙の上での「話術」に長（た）けているのです。
理事長は任期１年でコロコロ交代ですが、同一人物が書いている、
同じ人格の者が編集しているように読めて仕方がありません。

このことは突き詰めて考えると非常に恐ろしく、手ごわい技術で、
捜査機関でも手に負えないと考えられます。構内掲示物、議事録、
総会議案書等々、誰が執筆したのかの個人名は実質的不記載です。
どれも法的には理事長なり理事会の承認を経て発表されています。

上記のテクニックが駆使できる条件として、
１）理事長、理事会と管理会社の方針や利害が一致
２）組合運営、作文は会社だが全責任は理事長、理事会が担う
などが挙げられるでしょう。
頭脳と思考は会社、責任は理事会なら管理業務委託契約通りです。
他の組合員たちに執筆者の不確かさを問う姿勢は全然ありません。

>>1628 １６２５
非の打ちどころのない管理といったところでしょう。
接続詞の使い方一つで学歴等のレベルが丸見えです。
規約・等は正しい用語と文法で記載してもらわないと困ります。

「台本型マンション管理組合操縦」ってホント、恐ろしいです。

理事長を始めとする役員の合意を先に得ていますから、管理会社などの顧問が住民の仮面をつけて、議事録上や構内掲示上で「活動報告」（事後報告が基本）してきます。

他の一般組合員に初めて知らせる前に、スケジュールと活動内容を法律（管理規約含む）的に違反が一切ないように練（ね）りに練って、完璧なシナリオにしてから実行に移されます。

具体的には、直近で終えたばかりの定期総会でまったく言及されなかった（＝事業活動計画に全然ない）テーマで『組合員説明会開催のお知らせ』が期中に理事長名で突然発行されるという手法です。このやり方で数年前にマンションの店舗棟が建て替えられ、ミニ医療機関が開設されましたし、今回は管理費値上げが成就します。

いったんスタートすると、次の定期総会で他の議案といっしょくたに承認されるので、万事が何の問題もなく運ばれたも同然になります。