東急コミュニティーの評判は？その2 のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/
雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？
東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/
[スレ作成日時]2012-12-06 13:01:54
朝日新聞の「負動産時代」という長期の特集だけども、
ことマンションに関する同紙の基本的な姿勢、論調は、
「たった１戸が全体の資産価値を落とす」ことがあってはならん、
というもの。
業界（東急を含む）の代弁としか思えない。
分譲時からの、皆さんのマンションの入退去情報を組合は把握して下さい。
分譲時からの駐車場区画ごとの契約、解約、収支状況を調査してみてください。
分譲時からの月別の収支明細を精査してみてください。
分譲時からの保険（特に個人賠償責任特約使用）の収支を調べて下さい。
その他数知れず不正が、見えてきます。特に大型マンションは要注意です。
駐車場、駐輪場、バイク置場、他の施設使用料（プール等）はどんぶり勘定です。
会社ぐるみと思われるものから、担当による着服が見えてきます。
特に総会招集権のない（偽理事長）理事長による通常総会等があります。この総
会案は無効になります。その証拠も見出すことができます。
別スレッドですが、九州支店で、とんでもない事が起こってますね。
東急コミュニティーが問題なので、グループ会社のコミュニティワンも問題です。
合人社だけかと思っていたのに、東急の名前に泥を塗るなんて信じられません。
まともな管理会社って有るのでしょうか？
１２０３さん貴方は東急コミュニティーが真面な管理会社と思っているのですか。？
ちゃんと自分のマンションの総会時の議案書でも構いませんので、過去に遡って精査
する事をお勧めいたします。それから、判断して下さい。
↑この人、大丈夫？
>>１２０３さん貴方は東急コミュニティーが真面な管理会社と思っているのですか。？
真面 → 真面目 ・・・ かな？
か。？ → か？ ・・・ ですよね？
>>ちゃんと自分のマンションの総会時の議案書でも構いませんので、過去に遡って精査
>>する事をお勧めいたします。それから、判断して下さい。
東急コミュニティーが問題だと言ってるのに、何故このようなことを書かれてしまうのか理解不能です。
タイプミスなどからして、ちゃんと読まず逆上して書いてしまったのでしょう。
書かれた私の気持ちを考えてくれるのか疑問です。
この人が東急コミュニティーに対して書いているなら、この人のほうがおかしいと思ってしまいます。
私は、書かれた内容には納得しないのですが、
１２０６さんは投稿によってコトバで指摘しただけマシだと思います。
今日（１０月２７日）の朝日新聞が社会面に
「匿名で悪評の口コミ投稿 だめ？」
という記事を掲載しています。関心のある方は参考にどうぞ。
駄目でしょう。？
1209さんへ
東急コミュ自体は、東急Ｇのごみ捨て場です、確かに管理戸数はトッツプクラスですが、口コミ数に於いては断トツです。東急だけではないですが、管理会社は営利企業です。管理組合自体での有識者を必ず役員に入れることで、もし適任者がいなければ、外部のマンション管理士会との顧問契約料を支払ってでも管理組合の正常運営が可能です、充分顧問料は捻出出来ます。
カモシンさん、返事を頂き有難うございます.
関連として、ご存じなら教えて頂きたいのですが、東急コミュニティーが株主になったコミュニティワン株式会社は、どうなのでしょう。
よろしくお願いします。
分譲当初からコミュニティワン管理の物件の方にお伺いいたします。
分譲当初の管理規約、総会議案書、重要事項説明書（適正化法施行前は除く。）
議事録（各組合員に配付されているか。？）委託契約書、を東急コミュニティー
に吸収合併前と後を比較してみてください。
私は、現在比較中ですが、４つだけ違いを発見しました。それは、総会議事録が
１、コミュニティワン時代は配布されていたのに現在は配布されておりません。
２、コミュ二ティワン時代は、管理費等の銀行引き落とし明細書が送付されまし
たが、現在は配布されません
３、コミュニティワン時代は、町内会費が組合員の預金口座から引き落とされて
いるので、収支報告されていましたが、現在は、収支報告がおりません。
４、その他、収支明細書と、収支報告者の金額が一致しません。特に月別収支報告
の合計額が一致しない事を発見しています。過去にこの様な報告ミス
がある事は、現時点での剰余金が正確でない証です。コミュ二ティ
ワン時代にはなかったことです。皆さん調べてみてください。
１２０９は、管理会社東急コミュニティの関係者の釣臭いです。付記しておきますね。
1213さん、知らせて頂き有難うございました。
1214さん、私が1209の質問をしました。
私は東急コミュニティーの関係者ではないですので信じて下さい。
誤解させたなら謝ります。
1211さんへ
コミュニさんについては鹿児島での実態無き為判りません。
今年度に管理会社を変更する為に、3管理組合の役員んさんから聞きましたが、
管理会社の中で、1番プレゼンが上手とのことでした、これまでの管理会社とかけ離れており
逆に信用できなくて他社に決めたとのことでした。
1例ですが私の管理組合で実際していることは委託契約書継続の為に4年に1回は役員になる人の為に、規約・区分所有法を無視し、その上に議事録内容に於いては、素案作成取決めの為に役員会の責任となるように作成します。要は管理会社へ指示できる管理組合になることです。方法は前回に記載している方法もあります。自社で弁明出来なくなると、弁護士を代理窓口に対応します。
カモシンさん、ネットでは解らない事を調べて頂き有難うございました。
無駄にしないよう致します。
新築分譲時からマンション管理会社が東急コミュニティーだった場合、
他の管理会社へ変更すれば、約3割は下げられると考えてよろしいでしょうか。
経験したマンション管理組合さん、どなたか教えてください。
一般的に付帯設備の費用の水増しはむずかしいから世帯数が少ないマンションほど純粋な管理費を下げるのはむずかしいが世帯数の多いマンションなら下げやすいです。
工事費で稼がないと何処の管理会社の台所も苦しいでしょう。定額委託費は高いが工事費は安いとの
謳い文句をいう管理会社は信用は出来ないでしょう。
工事費が安いとの絶対的な信頼は置けないのだから、定額委託費を削るだけ削った方が利口ではない
でしょうか。？
組合が利口でないと、大体、定額委託費も高いが、工事費も高いと言ったのが現実ではないでしょうか。
自宅マンションの事例
★委託契約書の内容を調べて、インターネット費は半額に、植栽費は直接契約で６０～
７０％に、損保見直しで数十万円、委託費そのもの、ほかを含めて各項目の値段交渉
中です。
★塗装工事の相見積もりの３社はすべて管理会社からの提案で、内容に疑問があった為
根拠を求めたところ、その項目はカットされました。（数十万円単位）
このことを踏まえて、役員細則で理事会主導の見積もりを２社以上取ること、を加え
ようとしています。
が、管理会社が動こうとしていないので、これも理事会主導で変更を計画中です。
★コンサルタントを採用したいと考えていますが、不適切コンサルが大きく報道されて
いる今、予算をどのように確保し説明しようか悩むところです。
管理会社と細部にわたって交渉しているつもりでも、知らない点は及んでいないであろうし
、一筋縄ではいかない深く広い分野だと痛感しています。
この管理会社の過去に遡って管理委託契約書と重要事項説明書を比較精査して下さい。
ほんの一例、管理対象部分から主体構造部分（主要構造部分）が明記（除かれる。）
されていない期が有ります。
※主体構造部分が損壊した時は管理の対象には含まれていないので管理しなくても良い
解釈してもよいのでしょうね。？
この管理会社の管理物件の組合員は過去の理事会と組合の運営に関する議案書及び議事
録及び管理委託契約書、重要事項説明書、管理規約とを精査して下さい。
過去の修繕記録、長期修繕計画との照合、専有部分の区分所有者変更履歴、入退居履歴、
駐車場（駐輪）区画の使用履歴と収入履歴、収支報告書の各月の収支明細書の精査、等
々をこの管理会社と利害関係のないマンション管理士等を中心にして調査する事を提案
致します。
当マンションにおいて、過去に入退去者名簿で調査の結果反社会的勢力の入居を許可し
ていた、管理人に確認したら理事会にも報告しないでいるらしい。もう名簿は作り直し
たので記録はないとの回答でした。
下記その他のスレを御読みになり組合員の方は、ご自分のマンションの管理をもう一度
見直してください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
悪い理事長っている！
輪番制の場合、悪い人が理事になると、何がなんでも理事長になりたがります。
普通は理事長になりたくないので悪人だと知られてないなら理事長になれます。
こうして悪い理事長が生まれます。
うち、それだ。
立候補だと悪い組合員が立候補してくる可能性が有りますが、大体、
自信がないと立候補はしないでしょうから良い人物が立候補する可
能性は高いでしょうね。？
人呼んで「ダボハゼコミュニティー。」
何でもかんでも他社管理物件を獲りたがる。
だから管理物件数は多いが築４０年、長期修繕
不十分（屋上防水工事未実施）、得体のしれない
暴関係、外国人多いとか内容の悪いものまで
手当たり次第に獲る。
2017・04・20（64）で紹介しました。東急の代理人の弁護士より、区分所有者の為に委託している管理会社にかかわらず、とんでもない内容の警告書が来ましたので紹介します。//最後となりますが貴殿お住まいのマンション各戸に対してのチラシや書面配布、インターネットへの書き込みなどは、その内容が人又は法人の社会的評価を低下させるような内容である場合には、仮にその行為が、マンションの区分所有者全員の為で有ったとしても、名誉棄損に該当する可能性が有ります。・・・・・よくよくご注意くださいなすようにお願いします。//の内容でした。 今年度修繕積立金の値上げに於いて、規約違反内容である専有面積比を相変わらず無視してとか、総会の承認を得て2億円の定期預金の2年間分の受取利息が計上されて無かった件で、東急が定期預金手続してなく3万0063円を組合へ支払うとの連絡あり、何故この金額になっているのか
10月末に問い合わすが未だに回答無しの対応です、この件は役員以外は知りませんし会長も金額算定根拠は知りません。
脅してますねえ。
脅されたご本人の努力ではなく、他の組合員、他の管理組合、いわゆる市民の
「連帯」が必要ではないかと、私も脅されていますので、いつも考えています。
意識のある人は恐がり、他の人々は無関心。カモシンさんにせめてもの応援を。
１２３２さんの仰るとおり、あくどい役員とあくどい管理会社とアクドイ弁護士とが
共謀して真面目な一組合員を排除する動きです。
この管理会社はこんな悪童連中を利用して反社会的入居者を見逃したり、法令や規約
に反する組合運営を悪徳役員や弁護士を利用して一組合員を排除して正当化している。
この脅しを排除する為にも戦うための資金等の援助も考えている。弁護士の支度をし
て下さい。
スレ「九州支店の評判は如何ですか？」の投稿１９を、
以前からクレバーだと感心して記憶してきました。↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/res/19/
「人権派の弁護士」に出会えるものなら出会いたいです。
探し出すのはなかなか困難で、自分の知りあいにいないと絶望的になる。
1231
>最後となりますが貴殿お住まいのマンション各戸に対してのチラシや書面配布、
>インターネットへの書き込みなどは、その内容が人又は法人の社会的評価を低
>下させるような内容である場合には、仮にその行為が、マンションの区分所有
>者全員の為で有ったとしても、名誉棄損に該当する可能性が有ります。
>・・・・・よくよくご注意くださいなすようにお願いします。
管理会社は野村ですが、私は名誉毀損で告訴状を地元の警察署に出されました。
提出者は管理会社ではなく、管理組合（の理事長）です。
臨時総会での承認を得た後の訴状作成、訴状提出でした。
現在は、（書類）送検され、先週、地方検察庁に初めて出頭したばかりです。
当局が組合の会計について捜査してくれる気配は、残念ながら、ありません。
私は管理組合（の理事長）がワルだと見ていますが、警察は私をワルと見ます。
それでも、私はあきらめない。
消費者庁、公取、地方自治体住宅課、政治家、管理業協会の窓口へ苦情。一戸建てと集合住宅の住人とで住民税が同率は不公平。
管理組合という無完全組織体がブラックボックスとなり、責任問題が是正されない。自治組織運営と言いつつ、実は管理会社の計画、実行、評価で終始し、住民の要求は二の次、或いは新たな管理会社利得案件の増加となる。
総会で、管理会社の担当者が同一理事を長期に就任させるため、新規立候補者の個人情報を理事に教え、理事の反対意見で新規理事の立候補を取り消させるなど、理事の選任に住民間の公平さ、公正さ、平等さ、倫理は不必要と説明するなど、東急社員の法令違反も度々。訴訟ではこの担当者でなく東急という法人相手となるため、無理。個人と法人の契約であれば、解約で済むが、管理組合という無主体の訴訟当事者では、どうにもならない。
１２３７：住人さん。有意義なご意見ありがとうございます。本日は多忙に付投稿を後日いたします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/2/
このスレの１９ですが、18さんでしょう。人権派の弁護士は結構いますよ。
弁護士会に当るか、法テラスに事情を説明して相談してみてください。
心臓を強くして福岡市、福岡県、弁護士会、各弁護士事務所の３０分無料
相談を受けて下さい。
その中から弁護士の良し悪しが理解できます。こまめにあたる事です。
勉強になります。雑談代わりにマンション管理士会にも話は聞いてくれま
す・
こういう問題は早めに手を打つべきです。証拠をコツコツ揃える事です。
管理人の気持ちがよくわかる人間です。始めて下さい。
追記、１２３９ですが１２３９は１２３４さんへの返事です。
私が所属する管理組合は、発足時から業務委託先の管理会社を野村にしています。
その私がなぜ「東急」の掲示板に時々投稿させていただいているか、説明します。
私は３年前に管理組合に臨時総会を開かれ、刑法の名誉毀損と区分所有法の共同の
利益に反する行為にあたると思われると議案書に記述され、刑事告訴されました。
自分が理事長だった６年前から、その都度、それまで予想もしなかった異様な組合
運営の実情を伝えねばならない、知ってもらおうと、活字にして配布してきました。
当初は、恐らく他の物件のケースと同じように、内部の居住する組合員だけを対象
に配っていましたが、すぐに内部がなぜか極度の無反応になり、自分が孤立無援と
なった時期以降、外部の戸建て住宅や近隣の団地、マンションの管理組合にも投函
（ポスティング）することにしました。
３年前からは、私の物件と同一の「マンション・シリーズ名」の物件に足を運んで
文書を投函するという行為を始めました。私の組合が、法的知識もないのに整然と
手際よく刑事告訴の動きを開始したのはまさにこの時でした。
約２年４ヶ月前、この掲示板『東急コミュニティーの評判は？その２』に投稿した
レス（No.９６２）が現在もそのまま掲載されていますので、関心のある方は、
「１０００レス」表示に変えて辿るか、下記をクリックして確かめてみて下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/res/962/
私は、分譲マンションの深刻な問題は外部も含めた社会的な重大事と考えています。
>分譲マンションの深刻な問題は外部も含めた社会的な重大事と考えています。
この点につき、強く同意します。
そのためには、検察・警察も含めた当局を、どのように味方につけて、大きなムーブメント・流れ、動きを作ることができるのか。
多くの一般人が、共感をもつようにすることができるのか。
大変でしょうが、少しずつ広げていくのが、近道ではないのでしょうか。
最高裁まで争われたと聞いております。被告は勝訴した判例を見た事があります。
どなたかダウンロードできるはずですが。もう忘れたかもしれません。
社会正義に反していなけれが法律には触れないとの判決文を見たことがあります。
名誉棄損は、文面の内容によるでしょうね。
目的が正しくても、手段が間違っていると、その行為全体が否定されてしまう場合もあります。
ただし、マンション管理の場合、不正を正す手段が限られているか、有効性に欠けるものばかりで、情状面では、有利にみられる場合もあるのではないでしょうか。
けんかの殴り合いにしても、正義を正そうとしたが、暴力の先手になってしまって、かえって不利になってしまう人も多いと思います。法には外れないように、手段を選ばなくてはなりませんね。
大事なのは、不正が横行していて、それを正す手段が有効な手段が少なすぎる。隠れている、マンション管理における、背任、業務上横領を、立件できるように、証拠を集める。当局には、積極的に、それらの証拠を提出して、立件をうながす。
このような努力も、すべての区分所有者が怠らないようにすべきではないでしょうか。
分譲マンションの管理では、証拠をとることも難しい面もあるが、議案書や議事録や規約
等を数人の悪い組合員と管理会社が共謀すれば証拠隠匿が出来ない事はない。
私のマンションでは共謀したと思われる、議事録に署名した理事や監事が、資金力にある
程度ゆとりのがあるので、相次いで区分所有権を売却している。
これをどう考えますか。？
>マンション管理の場合、不正を正す手段が限られているか、有効性に欠けるものばかりで
訴訟しかないよ。とにかく訴えて法定に引きずり出すことだ。
関連のレスを下さった皆様、投稿はせずともお読み下さった方に感謝します。
私のところでは、全員が居座った方が有利との指導でもあったのか、ワルは誰
も引っ越して出ていきません。輪番制ですが毎年、数名が役職に就いています。
管理会社を超えて、特にその親会社が大手（東急不動産、野村不動産）ならば、
警察や検察が孤立した区分所有者の味方をしてくれることはまずないはずです。
マンションの敷地の外にまで配るのか、と必ず批判的に言われてなかなか理解
を得られないのですが、敷地の外まで根をはっている仕組みが先に存在します。
たとえば、野村の管理人（着任後３年目から１２年間、管理組合が雇用主）に
理事長への履歴書提示を求めて管理事務所に行ったら、パトカーが３台もサイ
レンなしで事務所前にやってきました。住民は尋問され事務所から排除されま
した。６年前（２０１１年）のことです。
仲間を作れ、事実だけ書いて全組合員に配布しろ、とのアドバイスをしばしば
見かけるのですが、甘い。刑事は「事実でもだめだ」、「内部でもだめだ」と
せまってきたのであって、こちらの言い分には聞く耳を全然持ってくれません。
他の板で「管理組合運営は政治だ」と書いた人がいましたが、的を射ています。
法の基準や文言の意味などは可変的なのです。理事会以外の発信はダメという
運営が、他の組合員が黙って見ているうちにすぐそこまで来ていると感じます。
１２４８さん、の野村の件とこの管理会社支店の件の違いは、一部の組合役員と管理会社が共謀
して法令違反や規約違反をした事について、証拠を添えて前組合員に告発した事について、管理
会社と悪い組合役員と自治会長が共謀して、この一組合員の雇用先である会社の社長宛に、この
告発した組合員を辞めさせるような趣旨の圧力をかけた事が発端でのトラブルです。
案件は異なるけれども、悪い組合員と管理会社が共謀すると分譲マンション内部では一組合員が
どんなに頑張っても太刀打ちできない事例をこの匿名掲示板に告発しているのです。
われわれ一組合員は正しい事をしていても告訴するにも弁護士費用すら捻出することができない
のが状況ですので泣き寝入りです。
依って警察まで介入している様は法治国家としていかがなものでしょうか。？
わたしの案件については私自身が警察にも相談しましたが民事不介入であるとして受理されませ
んでしたが、
その後地域の自冶会連合会が動いたようで自治会長の交替はありましたし、理事長は辞任して、
議事録署名人２名と監事、その他の役員は区分所有所有権を売却して退去しております。
私はこれ以上介入はしておりませんがマンション内部で何らかの事情作用が働いているのでしょ
うね。
時間はかかりますが組合員はバカばかりではありません。欲に目がくらんでいる連中は痛い目に
有っても解らないのでしょう。
退去した組合員は、次の住処を確保できる資金的ゆとりがあり、居住する危険から逃げているに
すぎません。
退去したくてもできない理事長一派は不動産屋に売却の相談はしたみたいだが次の住処の資金手
当てが不可能と見て住まざるを得ないみたいです。
※事件のあらまし。当時の女理事長（区分所有者）自治会長（その女理事長の同居人、愛人？）、
この自治会長は年間報酬１００万円位を自治会から報酬を１０数年に渡り報酬を受け取ってい
たので一組合員により告発され辞任、女理事長は規約や法例違反をこの一組合員に総会で追及
され辞任。
分譲当時２０数年間この自治会長により交代制の理事会はコントロールされいる。
これ等と、うまく管理会社は共謀して管理委託契約を継続しているのが実情であった。
※規約の設定、変更、廃止も、区分所有者２５６、議決権数２５６で賛成１０４で不足分は欠席
者を理事長に一任したとして賛成票に投じて可決している。
区分所有法３１条は強行規定であるからこの規約の設定変更、廃止は区分所有所有法３１条に違
反するとして告発されている。
なるほど。丁寧なご説明をありがとうございます。
私のところでは、１２４９さんがおっしゃる意味での自浄作用は、なかなか働きません。
自浄作用を促そうと単独で動いた（そうせざるをえない）私は逆にやられてしまいました。
最初に問題提起した私は「理事会一同」の名で辞任勧告を出され理事長の座を降りました。
その直後、理事会は管理人の退任を秘密の臨時理事会で承認し安全に逃がしてやりました。
その翌月、業務委託先の管理会社を（再び）野村とする決定を理事会は行いました。
更にその翌月、臨時総会が開かれて理事会の上記の決定を承認し「新管理体制」に移行。
管理人を管理組合で雇用することはやめ、管理会社から派遣してもらう方式に戻りました。
理事会を方向付けていた強力な専門委員会は、「小委員会」と呼ばれるようになりました。
これらが初期の、管理会社（及びコンサルタント）主導の、上から来た”自浄作用”です。
警察について。
私がトラブルを相談しに行けば「民事不介入」を理由に拒まれ、理事会（管理会社同伴）
が行けば拒まれない。法的に言い換えれば、管理規約の「要望する組合員の帳簿閲覧権」
があの手この手で行使できない状況が作られる、と私が言いに行ってもダメなのに、理
事会が私の文書配布を違法だと言いに行くと通る。こういった非対称性があります。
神奈川県では、横浜市栄区と当物件のある厚木市は「セーフコミュニティ認証都市」を
看板にしています。私の目には、どうもこれが警察国家ならぬ”警察都市”に映るのです。
当物件も単独で自治会を持ちますが、周辺の自治会と同様に警察色が濃いと思われます。
人口２０万超の都市ですが、先週から平日も土日も問わず１５時になると、市内全域に
市と警察署の連名で「交通事故を減らすため、市民全員で協力しましょう。」とアナウ
ンスが流れます。防犯活動もかなり活発と思われますが、それゆえ、当管理組合のお金
の問題を知らせればモラル（自浄作用）が働くかと思いきや、私が悪者にされました。
私には、当物件の案件は半分以上警察の問題ではないか、と思われて仕方がありません。
またも東急の掲示板にお邪魔してしまいましたが、１２４９さんやカモシンさんの案件
こそこのスレの話題としてふさわしいと考えておりますので、詳細な報告等は『野村不
動産パートナーズを語ろう』辺りに投稿しようと考えています。あと、この板の９６２
の物件とは異なるのですが、管理会社が東急でコンサルが私の物件と同じというマンシ
ョンの管理組合から最近当宅に「配達記録」の封書が届きましたので近いうちにこの板
にて紹介しようかとも思っています。では。
１２５０さんは決して組合では孤立はしておりません。自信を失ってはいけません。
改革するにはいつでも大変です。時間が解決します。短気は禁物です。粘り強く啓蒙
をしましましょう。
恩情いっぱいのお言葉、ありがとうございます。肝に銘じます。
１２５０にて予告しました
「管理会社は東急でコンサルタントが私の物件と同じ」マンションの管理組合から
の封書の文面は、以下の通り：
本マンション居住者宅への書面投函行為について（警告）
貴殿が、本マンションの郵便受けに投函している刑事告訴進捗状況なる書面
については、本管理組合の与り知らぬことであり、居住者が精神的ストレス
を感じて居る為、直ちに中止されたい。
貴殿の投函行為は、過去数年に渡って続けられていることは、本管理組合も
認知しており、防犯カメラに記録しているところである。
今後も投函行為を続ける場合は、遺憾ながら損害賠償請求等の法的措置を講
じることを承知いただきたい。
なお、本マンションの修繕や改修設計の関わっていた（コンサルの社名）は、
次期大規模修繕工事コンサルタント業務の選考に漏れ、同社と本管理組合と
は一切関係が無くなったことを申し添える。
以上
東急がコンサルからはずれた事は組合員にとっていい事であったから外されたのでしょう。
１２５２さんの投稿文は、これは東急特有の脅迫でしょう。８９３にも劣るとはこのこと
です。少しずつ改善されるでしょう。
ここのバカＮ野支店長は標準管理規約の見解を法令違反と規約違反を自ら認めたような投
稿文を各戸に配布しました。（語るに落ちる、裁判では証拠になりうる文面）
昔の管理規約も分譲時は標準を参考に各マンションは規約承認で販売され十数年経つとそ
の規約も設定のし直し、変更したり、廃止したりでめまぐるしく変わってきます。
標準管理規約を勉強するよりもはるかに難しい規約になっていることは、この支店長は知
っていてもその問題についていく能力に欠けたバカ支店長である証拠をさらだしての各戸
への投函でした。
こういう分譲マンションの管理の能力に欠けた、金銭欲旺盛な管理会社に私たちマンショ
ンのお金を保管させていることに皆さん不安を感じないのが不思議です。
※私の反論に対しては支店長以下課長も雲隠れです。脅迫文も送ってくれません。弁護士
もこの件には降りたみたいです。
１２５２さんも証拠は固めて理論武装しておいてください。その内何らかの動きが有ります。
下記の２つの文章は、朝日新聞（東京本社版）が今年７月３１日に載せた投書。
分譲マンションの管理組合の運営がいわゆる「マンション管理」に留まらない
社会性を帯びていることを示唆していると思われます。
「自治会運営は公正であらねば」（無職、福岡県、７１才）
自治会役員を２年間しました。近隣の自治会で金銭的なトラブルがあり、
通帳や書類をシュレッダーにかけたといううわさが広がりました。そんな
ことがない運営をしていこうと役員会で決めました。
最初に分かった問題は、市に届け出た会員戸数と実際が違うことでした。
市報の配達手数料が届けた戸数で支払われるため、実際より多めに届け出
れば、余分な手数料が入るのです。
過去５年分の会計を調べると、約２００戸分の差があり、約１８万円を
余分に受けとっていたことが判明しました。配達していないのに手数料を
得ていたのです。市も厳密なチェックはしていないようでした。税金の無
駄遣いであり、実数を届け出ることに改めました。
自治会は、あくまで自分たちが会費を納め、自主的に運営していく組織
です。不明瞭なお金の使い方は自治会そのものを破壊します。高齢化社会
の今、隣同士が助け合う自治会はとても重要です。大雨や地震が起きると
皆で助け合う自治会は必要です。公正な運営が大事です。
「民事訴訟の支出は敗訴者負担に」（無職、静岡県、８９才）
私は８００軒余ある町内会長を４年務めました。しかし、法人化などの
方針変更に反対した住民が後任役員になると、私が会長在任中、市の交付
金を不正使用したと返金を要求し、そんな事実はないと要求に応じずにい
たら、民事訴訟で訴えられました。
裁判は２年余かかり、一審と二審で原告側の主張は退けられ、被告の私
に「何ら不正はない」という判決が確定。二審・東京高裁の判決主文には、
「本件控訴を棄却する。控訴費用は控訴人の負担とする」とありました。
被告として家族と悩み、弁護士に支払った額だけでも１２７万円を超え
ました。年金生活者には物心両面の苦しみでした。当初「控訴費用は控訴
人の負担」とは、私の弁護士費用も敗訴した原告が支払うものと思いまし
た。ところが、法的には「控訴費用」には被告の弁護士費用は含まれてい
ないことを知りました。
ぬれぎぬによる裁判で負わされた被告側の支出は、負けた側が支払うの
が当然ではないでしょうか。「訴えるぞ」と裕福でない人を脅す材料にも
なりかねません。民事訴訟の弁護士費用は敗訴者が負担するよう法改正す
べきです。
時々投稿させていただいております野村不動産パートナーズの物件に住む者です。
昨年１１月２９日に地方検察庁へ出頭し、警察に比べれば軽量な取調べを受けま
した。最後に検事から「年内に書類が届くことがなかったら、この件は不起訴と
思ってよい。」と告げられていました。結局、１２月いっぱい何の連絡もなく、
不起訴ということになりました。
名誉毀損の時効「３年」を、警察と管理組合と管理会社の連合軍にめいいっぱい
悪用された気がします。前の管理人にまつわる会計を主とした疑惑が法廷で語ら
れることのないように、裁判の手前で止められた形です。計算づくの強烈な嫌が
らせであり、制裁だろうと見ています。今後どうするか、しばらく考えます。
犯していない罪を自ら認めてしまうという連合軍の目論見通りにならずに済んだ
ことは、不幸中の幸いと感じております。
この管理会社は理事長（区分所有法による管理者）でない組合員と管理委託契約を
締結している。各組合は過去に遡って精査をご提案申し上げます。
この会社は、思ったほど良い管理会社とは言えない。
管理員は素人でいろいろな問題も対応できない。
また、マンションの管理組合に相談役を設けておかしな体制であり
本来、管理者は、理事長であるのに表に出てきて対応している。
管理会社は弱みがあるのか何も言えない。
困った管理会社である。
この会社は管理会社としては最低であり、管理人も素人で何できなく動かない。周りへのお知らせも行わない。管理組合も本来、管理者は、理事長であるが、関係者か知らないけど相談役に居座り管理会社もビビッて何も言わない。
先般も苦情があり前もって周辺にお知らせしないため道路を占有した工事を行う。
管理会社も文書での提出を要求するが全く返答がない。
大手の管理会社で信頼していたが、この程度であれば管理委託費が無駄としか言わざるを得ない。
こんな会社に任せることは問題ですよ。
ブランズ物件ならまともだけど、それ以外の物件、古い物件は手を抜いてるということかしら？
１２５５さん理事長との裏取引はないと思います。会社のシステムがそうではないでしょうか。
チラシの投函に苦情を言う住民もいますが、生活に必要なチラシ等で情報を得ている住民はチ
ラシ等の宣伝媒体を必要としています。
住民からチラシ投函の苦情に乗じて自社の商売に不利なチラシの投函は取締、有利なチラシは
歓迎したりしてコントロールしています。
例えば最近、管理物件の専有部の売買の仲介手数料を１割引きにしますの宣伝のチラシや、
リフォームの宣伝チラシが投函されているでしょう。
自社に有利な宣伝媒体を有利にして、色々な利益の追求が多いと思います。上手に表現出来な
くてすみません。
情報を知りたい住民にとっては不利な状況にならなければいいがと心配しています。最近真面
な不動産売買のチラシ投函がめっきり少なくなりました。
昨春竣工の新築マンション居住者です。
管理会社は、事業主の系列企業（本社大阪）ですが、東急コミュニティーが管理業務に関わっているようです。
売買契約の際、管理会社フロントの説明では言及も無かった事項です。
間接費用の発生は極力抑制したいので、今後対処するつもりです。
〈経緯等〉
来月に実施される以下の点検業務の「告知ペラ」に、東急コミュの社名が記載されていました。
・消防設備点検
・増圧給水ポンプの点検
〈仮説〉
過去に居住したマンションでは、いずれも管理業者が行っていた事を踏まえると、単純に「手数料相当額」がコスト増になっていると思われます。
１２６３さん。
管理委託契約書とその定額委託業務費等について情報交換しましょう。
私のマンションでも、
・消防設備点検、（年２回の、機器点検、総合点検、）
・増圧給水ポンプ
の２点は、この管理会社名で工事（点検）しますし、支払いも定額委託業務費合計額に含まれ
ています。
定額委託業務費の中には、ほとんど、他の業者に委託工事（点検）をさせておりますが、合計
して含まれておりますので、巧妙な手法で手数料は相当額抜かれております。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
１２３６さんへ
管理組合運営で疑わしい内容の件では、推論では無く役員会・総会議事録等の証拠となる物をすべて揃え、地元のⅯ管理士会に相談して対応方法を決めたらと思います。鹿児島の場合はマンション管理に於いての詳しい弁護士の存在は無く。いつかは自分に役員の順番が来ますのでその時の為に準備し、管理会社を黙らせる方法がベターかなと思います。私の弁護士の見解もですが、管理組合の為に管理会社との委託契約をしているのであり、弁護士は管理会社の代理人です、組合内部についての訴訟は管理会社の立場では出来ません。委託契約書を精査し管理会社は組合に対しての取決め事項があります、この点を考慮し行動されたら如何でしょう。今となっては貴殿も弁護士に相談し対応されたら解決策が有ると思います。
分譲系列管理会社の場合、分譲売買契約時の住民属性により住人に必要なサービス、商品を提案します。同業者にしてみれば地位の濫用、競争の市場の健全性を犯す不平等な営業行為となります。管理会社の唯一の目的は住人の住居を守ることではなく、その立場を利用し、安定的に将来にわたって住民から利益を巻き上げる制度を、管理組合、理事の名目で反対者を排除し、管理会社に有益な管理規約等を積み上げていくことです。
１２５８さん。管理員を素人と言う、あなたも素人です。
各大手管理会社のフロント・管理員を、住み替えながら随分見てきた。
それぞれの能力差が大きく、質問の答えも各方面に問い合わせをすると、
間違いや利益誘導をしている実態が浮かび上がる。
一体どこの会社に委託すれば管理組合を向いて、誠実な仕事をしてくれ
るのだろうか。。。
＞一体どこの会社に委託すれば管理組合を向いて、誠実な仕事をしてくれるのだろうか。。。
そんな管理会社は少なくとも大手・中堅以上にはない。
かと言って、規模の小さな管理会社に管理を委託することに抵抗のある大手信仰の強い所有者も多く、これまでの委託先が大手であればあるほど変更のハードルは高くなる。
会社が倒産する可能性とか社員による会計不正があった時の保証能力とかのリスクは大手よりも高いし、マンパワーが限られていることや業務がシステム化されていないことなどによる対応能力の限界もある。
この管理会社の管理物件は、組合加入の保険金の収支一覧表を保険会社より取り寄せて
精査してごらんなさい。
＞＞1271: 匿名さん
＞「組合加入の保険金の収支一覧表を精査した」 場合に
どのような事実や不正が見つかるのでしょう？
何か具体例の情報をご存知ですか？
ご存知でしたら、発生時期と概要だけでもご提示願います。
尚、私は東急が嫌いです。物件売却時に不正行為・非礼を行った社員が居たからです。
東急沿線にて長期に生活し、当該企業が管理会社である物件にも暮らした経験があります。
過酷な電車通勤や、流入者増加による街の変容に嫌気がさして、遠方の別地に移住しました。
本日のニュースでマンションの専有部分がゴミ屋敷化しているマンション
に対するこの管理会社の対応を聞きたい。ここら辺の管理手法は管理会社
のレベルが理解できる。
＞＞1275: 匿名さん
１．報道での追加情報を注目する。
２．管理会社に問い合わせを行う。
３．管組の対応を調査する。
管理会社と同様に管組の機能不全が疑われるよね。
ある日突然、発覚する場合・現象もあるだろうけど
”ゴミ屋敷化”の前兆はあっただろうし、初動の対応にも不備があっただろうね。
マンションの清掃等をしっかりしてきれいにすることは当たり前の管理です。
見えない部分の管理、（専有部分のリフォーム工事のチェック能力、入居者
の素姓のチェック等、区分所有者の変更時のチェック等、マナー、規約、
法令違反等に対する指導、等。組合設立当時からのマンション内の修繕記録
等の保管（専有部分の工事申請書含む。）
隠れた部分の管理をどれだけ真剣に取り組んでいるかの証拠です。その他はあり。
契約以外のことはしないでしょう
ドクターXじゃないけど いたしません
世間知らずは費用以上のおまけを期待する年寄りの悪い習性
この管理会社は見かけだけは綺麗にする。８９３には頭が上がらないから
見えない部分は荒れている。
専有部分がゴミ置き場にみたいになっていても、できるだけトラブルを避
けたがる。
マナーの悪い住民が住んでいても、知らぬ存ぜぬで見逃している。都合が
悪くなると担当を交代させる。
その証拠はいくらでもある。組合員が文句を言わなければ、この連中を住
まわせる為にマンションを利用しているとしか思えません。
大型物件は特に注意を要する。、気のきいた組合員は調べるといいでしょう。
>>1281
契約以外のことはしないでしょう
ドクターXじゃないけど いたしません
世間知らずは費用以上のおまけを期待する年寄りの悪い習性
おまえは管理会社に何を期待しているんだ？
委託業務ごとに費用、カネがかかるのは当たり前、金出してから言えよ
暴力団の対応は管理会社は受けない、おまえはバカか？ 警察にでも行け！
１２８２はこの管理会社の逃げの言葉である。常套手段。
私のマンションでは管理委託契約に住民のマナーや規約違反、法令違反、等に指導、
教育業務も含まれております。
＞＞1282: 匿名さん
＞おまえは管理会社に何を期待しているんだ？
＞委託業務ごとに費用、カネがかかるのは当たり前、金出してから言えよ
サービスや商品に対価が前提条件として設定されている事は、当然ですね。そして、
有効な契約を経て委託費は徴収され、フロントや管理員他が配置或は派遣され業務が遂行される。
その業務が費用相当に行われている事を、
” 妥当な範囲で期待 ” する事も当然です。又、その権利がある。
警察に行く場合も、警察官他が公僕として適正に対処してくださるだろうと
” 妥当な期待 ” を抱いて行きます。
税金払ってますから当然の行為・当然の期待です。
大前提として、民事不介入の原則を踏まえている事は大事ですね。
この管理会社の管理物件ですが、５階に借金の取り立ての為指定暴力団が不法占拠。
１階の専有部分に詐欺集団が入居、警察の捜査をこの管理会社の担当が拒否。
管理員は恐ろしくて担当、上司、会社に、事の重大性を伝えるが、対応はしない。
仕方ないので理事長に事の次第を報告して、理事長と警察署に事情説明をして対応、
会社は理事長に勝手に報告したとの言いがかりで管理人に退職勧告をした。
管理会社は関係ないだろ、警察いけや。
暴対法ってのがあるだろ。
管理会社は基本、建物の管理をするわけ。
住人のマナーは関係ない。
契約に含まれるのは管理費滞納に対する対応くらいしか無い。
滞納督促の方法と回数が細かく設定されている。
それ以上は別料金。回収の是非の責任は持たない。
あくまでも管理会社は管理組合のお手伝いでしかない、主体は管理組合。
なんでも管理会社に頼るなアホたれ！
１２８７、１２８８さん。
そんなに焦って、的を外さないで下さい。本当のことを投稿しているのです。
投資物件で8割以上のオーナーは住んでいないのに、代理人の制限が標準管理規約より強く遠方の所有者を締め出すかのような規約。
議決行使権には、賛成、反対の記入欄も無く委任状のみで、毎回無駄な工事が決まり、修繕積立金は上がる。
議決行使権を返送しろと催促の手紙が来ても無視するけど、毎回ほんの少しだけ過半数を超える参加で議会が成立する。
正直信用出来ないけど、参加して交通費宿泊費を使うより転売した方が良い気さえする。管理会社以外は問題ないのに。
>>1290 匿名さん
議決権がギリギリなのは、組合員の意識が低いだけ。
総会成立する分は、催促して集めてるのは仕事してるってこと。
規約に不満があるなら自分達で票集めて改正すればいい。
私のマンションは総会前日に理事の総出で委任状をかき集めている。１００％確保した．
議案に反対する組合員はいません。
CSハイム新大阪の管理人は最低な人です。エレベータ待ちの人間に「ごめんね」とわざわざ足もとを掃きそうじし共用部の壁にガンガンとホウキをあて嫌がらせの様にされてました。一声かけるなら「すみません」「足もと失礼します」で「ごめんね」は子供等に対する言葉で社会人に対してはとても失礼な言葉です。どんな教育をしてるんでしょうか？50歳過ぎた良い歳の人間に対する言葉ではありません‼
管理組合理事が専業主婦経験しかなく、管理会社がいかに利益を上げているか関心もない。大型マンションの管理受託益は膨大だ。その利益によってさらに周辺サービスを当該マンション住人に売り込める。マンションは建築から崩落するまで、管理会社の餌場ですね。管理組合と管理会社の契約という重大な利害取引が不適切な管理組合制度という仕組みを国交省は利権領域として放置しているのです。
これほど評判が悪い管理会社が、業界団体のマンション管理業協会の理事長会社ですから、驚きです。
管理会社全体の問題でしょう。暴力団に甘い管理会社に
分譲マンションの管理を任せていいでしょうか。？
管理会社は、反社会的勢力に弱いのですか？ 管理組合は、「モンモン」を使えないのに？
管理会社は最低です。一階二階の扉をコントロールし、エレベーターまでです。マンションの管理人がボスのようです。弱めいじめです。
「扉をコントロールし、エレベーターまでです。」 どんなコントロールでしょうか？
差支えない範囲で、お教えください。
以下のレスが反社会的勢力関係のスレに投稿されました。 事実でしょうか？
「うちのマンションの管理会社１０９は、８９３、詐欺集団、８９３による不法占有。
等々が入居していて管理人が一人で戦っていたら首にしようとしたので組合員がこ
の管理人の必要性を訴え組合雇用で採用した。
10年くらいの年月をかけて改善してマンションも相当良くなった。処が管理会社
１０９と悪い組合員が共謀して法令違反を実行して偽理事長を誕生させて、この
まともな理事長と管理員を追放した。
その協力した組合員の職場の上司に管理会社１０９と悪い偽理事長が共謀して
圧力をかけて退職させた。
この管理会社１０９はコンプライアンスに平気で反する事をします。危険。」
そうブラックな管理会社とは思いませんが、疑わざるを得ません。
マンション管理業協会理事長会社ですから、業界団体にも疑いの目を向けざるを得ません。
自浄作用を期待します。
都内支店別でのシステムや社員の平均レベルの違いなありますか？
悪い組合員と共謀して偽理事長を担ぎ出し法令、違反を平気で繰り返す管理会社が、
マンション管理業協会の理事長である。
管理業協会に加盟している分譲マンションの管理会社の面々はこれを放置するので
しょうか
国は８９３にも劣るこの管理会社を放置するのでしょうか。？自浄作用を期待しま
す。
１３０５さん、この管理会社は分譲マンションの管理をさせたら時がたつにつれ
マンションが荒れてきます。
ビル管理、商業施設、駐車場、ホテル、賃貸マンション、リゾートマンション等
には向いているでしょう。
［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］
１３０８は管理会社関係でしょう。
釣書。！
[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]
１３０３さん、これは事実です。信用して下さい。
１３１０さんへの確認です
総戸数４９０とは、区分所有者＝４９０人。議決権数＝４９０．と解釈していいでしょうか。
であれば規約の改正、設定、廃止は
区分所有法３１条では。区分所有者総数及び議決権総数の４分の３以上で決しなければいけ
ませんので不法行為になりませんか。
１、区分所有者の賛成票は４９０×３÷４＝３６８票必要
２、議決権総数の賛成票は４９０×３÷４＝３６８票必要
１と２の両方の票３６８票以上が必要です。規約にあります議決権だけの４分の３以上では
法律違反で無効です。
1310 組合員から 投稿を削除依頼だして 書き換えました
埼玉県にある 東急コミュニテイーが管理会社
今年（平成30年）の総会
5/26総会 総戸数 490戸 出席者141 委任状214 議決権行使83 合計355
過半数 245
2/3 327
以上のことから 委任状+議決権行使＝297
・規約改正は出席者が30以上の賛成で可決される。出席者1/4の賛成で可決できる
・他議事は、出席者全員が反対でも過半数に及ばず否決されない。
議決権行使の賛成・反対・棄権の戸数は採決前に発表されない。
委任状は議長委任とあり、委任状の賛成・反対の扱いにおいては議長説明が必要である
議案についての採決は、議決行使書と会場出席者を合計し多い方に
委任状全票を加算いたします。となっている
委任されている議長に説明の必要性が示されていない。
しかし、拍手にて賛成多数と認められ可決しました というのが
ある。意外と拍手を聞いても判断がつかないことがある。半数の
出席者が拍手したのかわからない。過去に実際行われた。結局は
挙手にかえたこともある。
ようは出来レース。どんな手段を使っても可決させる。
昨年、東急コミュニテイーの家族力プラスなるものが変な採決で可決されて実施された
今年の総会で質問がされた
質問 家族力プラスに昨年度127万円かかっているが１年間で何件が利用しているのか
今年度は190万円で組合費を雑用に200万円も必要か。
回答（東急）
昨年度は20件が利用。組合員に浸透していないのではないか。次年度、本当に
必要ないのであれば解約もできる。次年度に申しいれる。
内容てきには年1回30分以内であればタンスの移動とか買い物などは無料。
超えれば有料。駆けつけ一次対応無料等々 項目により個人で有料負担
たしかそんな内容。
これから言うと、30分以内は無料で時間超えた時は個人負担だから、
20件については管理組合負担は0円。パンフレット作製配布と月額会費
で127万円の請求を受けていることになる。そして、127万円をかけたが
”組合員に浸透していないのではないか。”と東急担当が発言している。
結局は組合員からは相手にされていない。元々昨年の総会で必要性があるか
を問われたのにインチキ採決やって可決させた。総会では賛成は過半数に
満たなかったのに、総会後に委任状票を足して過半数とした。
月額会費 税別300円で無料や割引特典のついたサービスをご利用いただけます
となっている。
毎月490戸に300円＝147000*1.08となる。パンフレットが投函され毎月かかる
そして、今年は年間で190万円となる。無駄金使う予定。
その費用は昨年の総会で駐車場利用料を駐車場以外のことで使って
はならないという規約を無視してのことで、規約違反だから認められないと総会で
発言されたにも関わらず、次回の参考意見とさせていただきますと理事会からは
かわされた。
質問 管理報酬の内訳を教えてほしい。
回答（東急）業務を行っている会社として内訳は教えられない
質問 LEDの工事が東急の提案に残念。LEDは共有物で変更は総会にかけなくては
いけない。昨年も駐車場会計から一般会計に引っ張ったのも東急。規約違反
になる。
回答（東急）真摯に受け止め改善してまいります。
規約違反やりほうだいの東急、管理組合の理事もいやいやながらやっているのは
わかるが。このように良くしていこうとかであれば大変かもしないが。やめさせ
るのは簡単だと思う。”必要なしやめた！”と言えばすむ。
説明会で”週５日毎日掃除できるのですか？天変地異もある。大雨台風・大雪・
大地震・噴火等々あっても週５日するのですか？”と聞いたが”します”とあった。
東急コミュニテイーって嘘つき 今年の大雪の時掃き掃除してなかった。結局は
なめられている。今後予測される大地震で東急コミュニテイーは掃き掃除してな
かったら。嘘つき・規約違反の東急コミュニテイーとつるんでいる証拠をみつけ
ないと。
そもそも、管理委託契約で掃除について週５日とあっても定義があいまい掃除の
レベルが一人が一棟に行き拾い掃きやっても１日1回やったことになる。20棟近く
ある敷地を3人で毎日掃除できるであろうか？管理員って愛想悪いし、昼休みに
かかったばかりに自転車シールを買いにいくと午後1時すぎてから来るように言
われた。
管理員室のある棟のドアノブを毎日磨いているって信じられる？毎日磨く
必要ある？トイレ掃除って管理員棟って自分等が利用しているのに清掃箇所
とし請求対象。玄関のガラス磨きも請求対象。自分等も利用しているのだか
ら。ならば、玄関使うな！トイレは近くの公園の公衆トイレを使え！
会議室を近くの習い事教室に貸しているから毎日掃除するって。そんなの借りて
いる教室の業者にさせればいいじゃないか？
J-COMの通信設備の点検をJ-COMが無料で管理しているのに、わざわざ東急コミュ
ニテイーがJ-COMの許可とってやっている。点検料をオプションで請求している。
昨年の6号議案の結果写真
採決で反対の方挙手で107人が手を挙げた。壇上の集計者が賛成のところに107と
記入したので会場内から反対の挙手だっただろと指摘されて、反対数に書きこまず
採決をとりなおした。すると、賛成39 反対45になり出席者152のうち半数が10分
たらずでいなくなってしまった。1回目の採決で帰ったひとがいた。
単純な判断すれば写真の計（賛成）は121であり過半数の245には届かない。会場出
席者では反対数が多い。この点で委任されている議長は委任状をどのように扱うか
説明しなければならないがなかった。口頭で委任状はいれませんでしたと言っていた
音声記録が残っているはず。
結果、広報誌で総会結果は委任状を賛成に入れた結果可決となっていた。
１３１３さん。
出席者が４９０分の１５２＝出席率は３１％。総会は不成立です。
法令にも規約にも違反しています。
しかし、この管理会社は組合に責任を転嫁します。危険です。
>1312: 匿名さん
総戸数490戸です。その中で空き家がどのくらいか、賃貸しがどのくらいあるのかわかりません。過去の総会では490戸とありそれ以上の数はわかりません。
出席者141 委任状214 議決権行使83 合計355 としかわかりません。
資格審査報告 出席者141名委任状214名 議決権行使83名 合計355名。全組合員490名に達し本総会の議決は有効となりました。 と書かれています、
議事の運営方法については・・・管理組合規約第30条に基づき議案第1号から第7号まで、組合員数の過半数で議決されます。議案第８号は組合員数の４分3以上で議決されます。議案についての採決は、議決行使書と会場出席者を合計し多いほうに委任状全票を加算いたします。
資格審査で355名で全組合員490名に達したという意味が解らない。土地柄なの
でしょうか？
すくなくても出席者141ですから出席者全員が反対しても過半数にはならないから議事は全て可決される。できレースですね。最近、こういうのが増えてきて
いると聞く。議案に載せたことで可決となる。載せるかどうかで決まるって。
管理会社のやりたい放題。そうして愚痴るのがせいいっぱいの組合員。
管理会社はのらりくらりの対応です。管理組合を生かさず殺さず。
第2号議案
質問 家族力プラス（昨年に導入された）に昨年度127万円かかっているが1年間で何件が利用しているのか。今年度は190万円で組合費を雑用に200万円も必要か。
（使用料３０分までは無料で、超えるものは自己負担となっているので、支出は
パンフレットの発行と投函 月会費が300円とあり127万円が使われたことになる
指摘のとおりパンフレットを見ずに捨てられている）
関連で第４号議案
質問 一般会計になる家族力プラスの利用が昨年度20件で昨年の総会にて議論
があり、一般会計でも増加する中、赤字を組んでまで必要か。解約も検討するか。
回答 解約も含めて検討します
回答（東急）
昨年度は20件が利用。組合員に浸透していないのではないか。次年度に本当に必要ないのであれば解約もできる。次年度に申し送る。
（490戸もある中で年間で20件しか需要がなかった、それに127万円も費やした
必要ないと判断できるのに本当に必要ないかと言う。即解約のとこを来年以降
に解約を判断するって東急って管理能力ないのかえげつない集金マシンか？）
第７号議案
質問 LEDの工事が東急の提案に残念。LEDは共有物であり変更は総会にかけなくてはいけない。昨年も駐車場会計から一般会計に引っ張ったのも東急。規約違反になる。
回答（東急）
真摯に受け止め改善してまいります。
（規約違反を起こしておきながら反省なし）
第７号議案について管理会社東急コミュニティーより法律に基づく「重要事項
説明会」を議案審議前に総会を一時中断して行われた。
（これって、説明会は総会２週間前までに行われなければならないのでは
なかったっけ？でないと総会にはかけられないのでは？説明会で反対者がいた
場合はそお反対者い了承をとらないといけないのではなかった？）
質問
東急との更新は上がっているが家族力プラスはなぜ議案に上がらないのか。１年契約ではないのか。
回答 自動更新になっている。理事会で検討します
（自動更新？そうなっていること初めて聞いた）
今、どこのマンションでも大規模修繕についての予算が悩みの種になっている。
と聞く。それによる積立金の増額で管理会社と居住者との間で問題になっていると聞く。修繕積立金でお困りの理事長様へとパンフレット投函されていることが
ある。
疑問に思うのが、東急コミュニティーに委託説明会で質問したこと。
掃除が週５回となっているが、天変地異で大雨・台風・大地震・噴火・大雪と
あるがそれでも週5回掃除するのですか？東急コミュニティー回答 ”します”
今年 大雪が降ったけど掃除してなかったと思うけど。50センチも積もったところで掃き掃除？それも20棟近くあるのに。
掃除には関しては委託契約項目には決まり文句があり実際に行われているかわからないとこがある。20棟ある中で1棟に行きゴミを1個拾った。それで日誌に〇
をつければすむ。そのあとにまた落ち葉が1枚落ちても掃除後であるから問題にはならない。
管理員棟のドアノブを毎日磨く、そんな必要あるのか？トイレ掃除？それも管理員が使う。店舗に行くとここのトイレは従業員も使いますと表示がされています。そのようにわけられています。トイレ掃除を請求するのであれば東急の管理員は近くの公園のトイレに行け！
会議室を近くの学習塾とかに貸しているので掃除を行うという、そんなの使って
いる業者に掃除させろ！
とにかく 東急コミュニティーは取れる管理組合からえげつなく取る。それに協力するやるきなし理事。その中に声の大きな理事がいる。
量が多すぎて返答に困りますが。
ほとんどのマンションの管理規約には総会の成立要件は議決権の過半数が出席
（出席者、委任状及び議決権行使書提出者含む）すれば成立するとなっていま
す。
４９０と言った数字は部屋数でしょうから議決権は４９０のマンションと思え
ば良いでしょう。
この数は全部屋数を数えれば誰でも理解できます。賃貸に出しているか、空き
家は関係ありません。
しかし、区分所有者は１区分所有者が１０部屋を所有している組合員がいると
すればその組合員数は１と数えて議決権は１０とカウントします。
区分所有者の数は組合員（区分所有者）名簿で調べる必要があります。確認要。
議決権は部屋数を数えれば４９０あるはずです。そうでなければ疑稀有件に瑕疵
があると判断して問題にすれば良いでしょう
ここら辺は知識として押さえてください。知っている方であれば大変失礼ですが
お許しください。
それから、普通決議と特別決議のカウントの方法はかなり違いますので確認して
下さい。
８号議案が４分の３以上の賛成が必要との事ですが、特別決議事項ですので判明し
ている議決権数だけでもカウントすると４９０の４分の３を計算しても４分の３に
は届きません。
その為に、委任状を加算する等の小細工をしたりしての可決は無効です。
１号議案から７号議案までは総会への欠席者（棄権）｢出席票、委任状、議決権行
使書未提出者｣カウントしないで議決権数だけで可決できますので、賛成数では問
題は有りません。
８号議案は欠席者（出席票、委任状、議決権行使書未提出者）も票としてカウント
しなければいけませんので４９０×３÷４＝３７０票の賛成票が必要になりますので
否決です。区分所有法３１条でご確認ください。
家族力プラスの緊急対応等は漏水事故等が圧倒的に多いと思われますが、このトラ
ブルは通常管理委託契約費の中に緊急対応業務が含まれていますので二重取りの可
能性が大きいでしょう。
管理委託契約の中に含めないで自動更新にしているのが曲者です。他の管理会社は
管理委託契約書に明記して委託費として回収しております。
会計も明朗会計ではなく、余程のプロでないと見破れません。実に巧妙です。
>1319: 匿名さん
>８号議案は欠席者（出席票、委任状、議決権行使書未提出者）も票としてカウント
>しなければいけませんので４９０×３÷４＝３７０票の賛成票が必要になりますの>で 否決です。区分所有法３１条でご確認ください。
のことですが、採決結果を書き漏れていました。
出席者票、委任状、議決権行使 各 125、214、78 で賛成合計で417名で４分の3以上となり可決としましたと書かれていました。
あと、
.
>出席者141 委任状214 議決権行使83 合計355
この箇所ですが、合計は355でなく438の間違いでした。
申訳ありませんでした。
返信書き込みありがとうございました。1316の投稿文を書いて投稿内容を確認するボタンを押して、間違いを見つけて書き直そうとして戻るボタンををしたら
文章が消えてしまい、再入力してなんだか同じことをくる返したり等あり長文
となりました。申し訳ありません。
長文解釈は東大法学部卒業生に任せたいですね。解釈間違いすみません。
この会社の地方の課長クラスの総会議案書に対する議事録が文法が間違
いだらけで質問した事がある。
過去の口座振替をさかのぼってみてください。最近はすむーずなる方法に変更
していますので三菱ＵＦＪニコス（ＮＳ）になつています。
うちは平成２７年ころまでは東急コミュニティーの口座に振り替えられております。
それ以降はＮＳカンリヒトウ名で振りかえております。
うちの場合は管理組合の管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場使用料、専用水道料、
等を平成２７年ころまでは東急コミュニティーの口座に振り替えられているわけで
すので、組合加入の保険金もこの東急の口座に振り替えられているわけですから証
拠はつかみやすいでしょう。
お宅の通帳の過去の振替の記録をさかのぼってみてください、トウキュウ名に変わ
ります。
つまりトウキュウの印鑑で自由に組合への管理費等の集金したお金を操れるという
事です。
裁判になればこれは国家権力で放置はできないでしょう。お互い調査して事態を見
守りましょう。
お宅のマンションはＵＲ都市公団の分譲マンションですね、
ＵＲ管理から東急に管理が変更された物件でしょうから
、ＵＲ時代はＵＲの口座に振り替えられていたのでしょ
う。
うちとは体制が異なります。調査はやりにくいでしょう、
よく考えるとＵＲの方がまともでしたでしょうからあま
り問題はないとお思いました。失礼いたしました。
この管理会社の管理物件の組合員は、管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場
使用料、専用水道料、等々の合計額、。）の振り替え先を組合員各自の口座を確認して
下さい。
以前は東急コミュニティーの口座に振り替えられておりましたが、最近は（ＮＳ）カンリ
ヒトウ、と記載されております。
本来であれば組合員の管理費等は組合員の口座から管理組合の口座へ直接振り替えなけれ
ばいけません（適正化法）
この方法ですとトウキュウコミュニティーの口座に振り替えられた管理費等は東急コミュ
ニティーの銀行届出印で自由に東急が預金の出し入れができる事になります。
又、（ＮＳ）カンリヒトウでの振り替えの場合は理事長のパスワードで理事長しか口座の
出し入れは出来ないようですが、組合名義の預金通帳はないそうです。
よって、管理組合宛ての入出金（組合加入を適用した保険金等）も自由に東急が取り扱っ
ている事になります。
保険金の詐欺が出来ない事は有りません、分譲当時からの報告書から、月別収支」明細書
から、これ等の疑念が見えてきます。
各組合員は保管している議案書、議事録、お宅の過去の管理費等振替届出預金通帳を調べ
てみてください。
私は、過去の議案書、重説、規約、議事録、管理費等振替用預金通帳は大切に保管してお
ります。
１３２５みたいな調査能力のある組合員が役員になる事を阻止する為に悪徳組合員
と共謀して偽理事長を擁立してこの理事長の無能を利用して組合員を排除した。
組織的犯罪の匂いがする。Ｎ野支店長、Ｈ口人事課長、Ｍ藤運営課長、Ｓ村主任、
後任何も知らないＨ口課長、Ｋ島担当、
私が役員になれたなら保険会社の調査をするつもりでした。保険会社、三井住友
海上火災→損保ジャパン。加入保険＝火災保険、施設賠償特約、個人賠償特約、
地震保険、ガラス保険、その他。
１３２６さんの仰るように適正化に規定がないとして、組合員の管理費等は
管理会社の収納口座で収納してもよろしいのでしょうか。
一時管理費等が管理会社の口座に自動振替されて管理会社の銀行届出印で預金
から自由に管理会社が入出金を出来るシステムで良い事になりますが。
適正化法にはそのような記載はないが、組合員の管理費等を一時的にでも
保管する事になり保管口座と印鑑を管理会社が預かる事になりますから分別
して管理しなければなりませんので少々可笑しな保管（収納）方法でしょう。
>1324: 匿名さん
入居した時がURでした。
管理主任が長年にわたって勤務していたため、態度が横柄でした。
例えば、建物の階段で異臭がしているから調べてくださいと電話し
たら”そんなのは自分で見に行け”と言われました。自分が住む
部屋の階段で異臭がしているのに自分で見に行けと。結果、掃除
のおばさんに見に行かせて自分で確認していない。
共有設備であるテレビ共聴部、テレビが映らなくなったので
見てくれと言ったら”室内のことは自分でやってください”と
言われた。共有設備のテレビアンテナの壁面端子を自分で勝手に
いじったら法律違反じゃなかったっけ？結果、J-COMに連絡いれて
J-COMが対応してくれ無料でした。くそ爺管理員。
１３３０さん、ＵＲ管理時代は管理費等の振替口座はＵＲの口座だったのですか。
東急に管理変更からはすでにニコスの口座に振り替えられているのですね。
ＵＲから東急コミュニティーへの管理変更はここ５～６年ごろだったのでしょうか。
難しい質問が出ました慎重に勉強したいと思います。
これは組合員にとって重要な問題です。
１３３２さん問題提起有難うございます。
（規約の改正により、施行前からその状態ある人には施行後も適用されない。）
なんか難しい文章ですよね。解りやすく簡単に解説お願い致します。
1334さん
例えば、
ペット飼育可のマンションで、規約をペット飼育禁止に改正した場合
規約改正施行後も元々飼われていた人には適用されない
これは、法の不遡及という誰でも知っている一般常識（管理会社の正式見解）
法の不遡及とは
法律改正しても、その法律が施行される前に遡って適用しないことです
これは、言われてみれば誰でも「常識だろ」と思うはず、
それを管理会社は施行後も適用されないと、解釈している。
だとすると、いろいろと問題が起きます
特に組合が規約を改正する場合、管理会社がこんな解釈だと
適切なアドバイスが出来ません。
最悪、規約変更決議無効になるかもです。
↓ こんな情報を信用しちゃダメですよ。
みんなの管理組合.com
【規約変更の適用について】
https://みんなの管理組合.com/user/questions/813
1336さん
そうそう、それは私です
残念ながら満足な回答はありませんでした
こちらに期待します
規約の内容によったら、それは大変な事になるでしょう。
素人組合員や役員はこの解釈は難しい人間もいます。
仰るペット禁止等の規約改正は法の不遡及の説明としては理解しやすいですが、
一部の組合員の利害に関係する案件で一部の組合員の承諾を得ないで規約をい
じると後々まで問題が尾を引きコミュニティーが崩れる。
裁判に持ち込まれて敗訴する可能性の高い法令や規約違反の改正は無効になる
と想像しただけでも寒気がする
マンションの管理を知らない順番制の役員はこの法の不遡及を間違って解釈し
て住めないくらい責められる事になる。
この際第三者管理者方式を採用して、管理者をマンション管理士等に委託した
方が良いのではないかと思うようになってきた、
うちのマンションではこのような件で間違い気付き恐ろしくなって区分所有権を
売却して過去の役員が退去している。
１３３２さんの意図が知りたい。法の不遡及を悪用している管理会社を知っていますね。
規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない（区分所有法３１条１項後段）ので、その承諾を得られなければ規約の変更は効力を生じないということであり、「法の不遡及」はまったく関係がない。
この管理会社の管理物件の組合員は管理費等の自動振替先が管理会社口座
になっていないかを預金口座から調査してみてください。
適正化法施行後も振替先がトウキュウコミュニティー口座名になっているはずです。
最近は（NSニコス）名になった組合もあります。
１、私達組合員の管理費、修繕積立金、駐車場・自転車置場使用料等、専用水道料、
等々を合計した金額をトウキュウコミュニティーの口座で徴収している（いた）
。
２、その後は最近住むーずなる名称に徴収方法が変更され’（NSニコス）名で徴収
されている物件もある。
３、１の方法で徴収した管理費等から定額管理委託費を差し引いた管理費等を組合
理事長名義の口座へ、一般会計用口座、と修繕積立金口座にトウキュウコミュ
ニティー口座から振替えて保管する。
４、管理物件の管理委託契約書を分譲当時からの、収納代行業務と支払い代行業務
を精査される事をお勧めいたします。
５、私達組合員の管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場置場使用料等、専用水道料、
等々をトウキュウコミュニティーの口座で徴収する事はトウキュウコミュニテ
ィーの銀行取引印で自由に出入れしようと思えば出来る事になります。
６、例えば、組合の保険金を適用して工事等をした代金を保険会社が管理組合口座
ではなくトウキュウコミュニティーの口座へ収納代行業務として振り込んでい
たならこの保険金の出入れもトウキュウコミュニティーの銀行取引印で自由に
できる事になります。
これを組織的にしている疑いがありますので各組合員は振替口座で調査してみ
てください
７、分譲当時からの総会議案書、議事録を調査した結果、会計報告の月別収支明細
書（一般会計・修積立金会計）の中には明らかに保険請求して保険金で適用で
きる工事等が組合費で支払われておりますので調査して下さい。
８、一般には組合加入（個人賠償特約付責任保険含む。）の保険を適用した工事等
は保険金は収入の部（雑収入等？）に計上され工事費（小修繕費・雑費）等と
して支出の部に計上されます。
１３４３です。追記。
管理規約
（管理費等及び使用料の徴収）
第００条
管理組合は、第＋＋条に定める管理費等及び第＊＊条に定める使用料について、
組合員が各自開設する管理組合指定の取扱銀行口座から、自動振替方法により
徴収するものとし、翌月分を当月２７日までに一括して徴収する。ただし、臨
時に要する費用として特別に徴収する場合においては別に定めるところによる。
マンション管理業者による管理費等の分別管理方法が「イ」または「ロ」の方法である場合、収納口座の名義人が管理組合等であることは必須ではない。
1341さん
悪用はしていません、無知なだけですが、結果的に被害を受けるのは管理組合です。
管理規約の改正で、特に規制を厳しくする場合に管理会社が間違った解釈だと
理事会へ適切な助言が出来ないまま必要な手続きを飛ばして、いきなり総会に上程して決議してしまいます。
なぜなら管理会社の解釈だと特別の影響を受ける人は発生しないからです。
例えば総会決議に至る手続きとして実態調査・アンケート・説明会等
ケースごとに必要な手続きは違いますが、規制強化の規約改正をされた組合は、
適正に総会へ掛けられたかチェックしてみて下さい、不審な点がありましたら、
マンション管理業協会の相談窓口に相談してみるといいです。
私はいろいろ相談して自分の考えが間違いでない事を確認しました。
問題は、1336さんがあげてくれた、みんなをどう説得するかで悩んでいます
1338さんの言われる通り間違いを認めたくない人たちと険悪になってしまいそうです。
１３４６さんの仰るとおりです。こまったものです。
管理会社は何処でも同じようなものでしょう。
永住志向の組合員がしっかりしないといけませんで
しょう。
フロントの能力は確かに劣ります。特に中間管理職。
被害を受けているのは109が管理しているマンションだけではありません他社特にS社はもっと酷い
仕事しない住み込み管理員夫婦がいます
ブランズ物件では問題は少ないのですか？
物件検討中でして、非常に気になります。
法令に違反する事を知りながら悪徳組合員と共謀するような管理会社ですから危険です。
管理物件の専有部分を売却依頼をすると手数料は安くで相場より
高くで売ってくれるのでありがたいです。
府営住宅の管理をしているが、住民の参加している変な団体と関係がある様子。
家のゴミが勝手に外に置かれていたこと有り。管理会社なら留守中勝手に入れるのか。
留守宅への訪問は誰と言えども居住者の許可なしに入れません。
府営住宅は賃貸で有れば、管理会社は住居のカギは持っています。
これが分譲マンションでしたら専有部分のカギは管理会社は持ったらいけません。
しかし、この管理会社は専有部分のマスターキーとポストのカギＮＯ、を持っ
ている可能性は有ります。
この管理会社の管理物件のマンションの住人は気を付けて下さい。
見回りはマンション内を歩くだけ、四角い場所を丸く掃除する馬鹿を管理しないから廊下の隅には埃の山。ロビーはゴキブリが歩き、ロビーの空調通風口が結露し水滴の跡が床に出来ていても放置してるから天井パネルが腐食。車寄せを来客駐車場に使う馬鹿にも注意しない、隣の部屋の馬鹿ジジイが犬とボール投げを室内で何時間もしたから注意してほしいと言っても注意しない。
管理など何一つできない会社です。
悪い奴がはびこり易いマンションになるのでしょう。規約や法令を守りませんから
だらしない管理が目につきます。マンションのボス的住民に忖度のやりすぎでしょう。
この悪徳組合員と仲良くすれば仕事がしやすいのでしょう。管理の極意はここにあり。
だから反社会的住民も住みやしのでしょう。
問題だらけです。管理会社を変えられないように必死です。ただ、オーナーに公平にサービスの提供しません。理事長と理事だけを大事にしてなんでも言うこと聞きますが、他のオーナーは無視、たとえ、違法なことでも規約違反でも理事長のいうことんsら、なんでもします。理事長と理事が利権と私利私欲むさぼり、パワハラあり、８年以上同じ理事長理事が こびりついて利権をむさぼっている、不公平な管理しかできない管理会社です。
理事長に言われれば規約違反も平気でします、お友達で同じ理事長や理事が何年もやっているような東急の分譲マンションはパワハラ、不公平な管理、規約違反多くてよくないです、
１０６０さん。管理物件に反社会的人物の居住者を送り込んでいる可能性もあります。
これ等の対応を勇気を持って戦った組合員の勤務先等に圧力をかけたりします。尋常
では有りません。知らないで購入したり借りたりした人間が不幸です。
管理業協会等の自浄作用を期待します。分譲マンションの管理を国は認めてはいけないと思います。危険です。
1360さん
東急だけではなく、大手分譲会社のマンションには系列社員割引して購入した、と思われる所有者が多々いますよ。
そして立候補したり輪番を待って役員になって、理事会の方向性を操っている、ように感じていますが、そこで疑問です。
自分の給料から、無駄な高額な管理費を何故是正しようとしないのでしょうか？
そこまで忠誠心を持っても、必ず定年は来るしリストラも有るかも知れません。
もっと深堀りすれば、もし他の区分所有者から質問や責任追及されても大丈夫な決定をしていますか？
いろいろと感じている現副理事長です。
>1362
東急コミュでない管理会社と契約中の管理組合の一員ですが、「反社会的人物」が分譲マンションに入ってくるルートについて、経験と推測をまじえて書きます。
かつて、当マンションの管理事務室には招き猫のポスターが２枚貼ってありました。貼ったのは管理人で、高額な月給以外に何らかの副収入が見込めたから「商売繁盛」を願うのだろうと思われました。
不心得者の管理人なら、勤務先マンションの出入り（特に売却）動向を仲介屋の不動産業者に暗に提供することで商売が営めたりします。そこで、刑務所上がりの人の住居を世話するということが起こり得ます。経済的理由から賃借人として入ってくる場合が多いと思いますが、入居後にトラブルを起こした場合、警察＆管理会社＆管理人（警察ＯＢの可能性あり）＆オーナーがそれまでの秘密の経緯もあって「守ってあげる」という展開が往々にしてあるようです。
確証はありませんが、業界の秘密なのかもしれません。分譲マンションは、素人が思いつきもしない様々なやり方で商売ができてしまう建物だと感じます。区分所有者として呼び込むならば、管理組合の運営においてその人を活用することも考えた上でのことでしょう。
>1360
”管理会社の変更（リプレイス）”は、軽率に着手しないほうがよいテーマのひとつかもしれません。この点、分譲マンションはＡタイプ（リプレイス可能型）とＢタイプ（リプレイス不可能型）の２種に大別される実情があると思います。
貴殿の物件がどのくらいの規模で、管理会社がどれほど管理組合に根を張っているのか、住民を手懐けているか等々、不明なので、どちらのタイプかわかりませんが、まず、現在お抱えになっている問題を解決していくにあたって「リプレイス」が本当に必要かつ有効なのか、あらかじめ熟考するべきかもしれません。管理会社の変更ができればパラダイス（天国）というわけではない現実は、一部の識者・経験者が指摘してくれています。
【参考】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/res/32/
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/torabulu.html
特に下段のリンク先の「管理会社の変更」の項目に記されている「プレゼンテーションを鵜呑みにして管理会社を選んでまったく実行されないという例はいくらでもある。その時になってまた管理会社を変更するのは容易ではない。」は、心に刻むべき高い価値があるでしょう。
ビジネスとして成功させる必要も義務もある業者とか、参考書でしか分譲マンションの管理を知らないような専門家は、「Ｂタイプ（リプレイス不可能型）の物件が存在すること」を絶対と言ってよいほどに認めようとしません。法的条件から見て「すべての物件は業務委託先の管理会社を変更できる」と断言しますし、また、そう言い張らなければ自分の生業が顧客の自由な意思に基づかない怪しい産業のひとつになってしまうとの意識が働くからでもありましょう。だが、私の経験からすると、絶対にリプレイスができないマンションは存在しています。そういうタイプの管理組合で会社変更の言動をすることは危険とストレスをわが身に背負う展開になりかねません。事実上の追放、退去もありえない話ではないでしょう。
私の経験を述べますと、当初は管理員の職業上の適正を問題視し、他の組合員も少数ながら意見を共有してくれていました。しかし、管理員が管理会社ら企業の全面的サポートを受けている感じが伝わると、住民は撤退し多くは無関心を装った沈黙になり、逆に企業の強さに寄りかかって管理員を守り抜く親衛隊的住民も新たに生まれる始末。２００名程度の組合ですが、「何があっても現在の管理会社がよい」派が６０名で、この一団が１人につき他の２名の組合員に委任状を出させる（従わせる）だけで１８０の総会議案賛成票が生まれます。当管理組合は総会を何回開いても「１８０～１９０」で全議案が承認され可決されます。定期・臨時の総会と同じく理事会での議案設定も会議資料作成も管理会社に委託され、素人の理事と監事（どちらも輪番制くじ引き）が形の上で「審議後承認」ばかり繰り返して数十年やってきていますから、生粋の”乗っ取られマンション”なのです。もちろん、この被害者意識があるのは私と他に数名くらいで、役員を始めとするほとんどの組合員はカモられている感覚自体がまったくないようです。
よって、こんな型の物件で管理会社の変更を実践しようとすると、簡単に村八分にあいます。私は「仲間はずれ」でも別にどうということはありませんが、当初は味方で後に対立に転じた人の中には「理事会重視」の考えの持ち主が多いのが気にかかります。マンションの管理組合を、理事会内の多数決を基軸とした勝負の場と見ている人が、多く私から離れていきました。理事長だった私が管理員より先に辞表を出した”ニュース”が伝わると「理事長が負けた。理事会の実権を管理員派に取られた」と感じたのでしょう、すぐ勝ち馬に乗ろうとしてそれまでの姿勢を転じるわけです。リプレイスを「成功」と「失敗」「不成功」に分けてしまう感覚も、ひょっとしたら、当組合に見られた上記の傾向と軌を一にするものかもしれませんので、皆さんも留意して下さい。
（わがマンションの管理業務委託先は東急ではありません）
この管理会社の管理物件の組合員は、規約、重説、管理委託契約書、総会資料。入退去者名簿、区分所有者名簿、等々を精査しましょう。
特に収支報告書の雑収入と小修繕費は等々を調べてください。マンション内の役員（組合、自治会等）と管理員（清掃員）の人間関係を注視して下さい。
１３６６さんの書き込み（>1366）の内容は、管理組合運営正常化への「始めの一歩」だと考えられますが、「危険」も伴うという点で以下のような覚悟も必要でしょう。
悪事と無縁のマンションであれば恐れることは何もないのかもしれませんが、そうでない場合、チェックされる側の関係者は必死の抵抗・妨害をすると思います。見られてはならない物、調べられてはいけないことを本当に抱えている物件では、チェックしようとする行為自体を敵対的とみなして「黒を白と言う」ような手（特に話術）を使ってきます。区分所有法第６条の「区分所有者の共同の利益に反する行為」といった法律上の文言で脅し、訴えるということを私はされました。
私見ですが、マンション管理組合は「お買い物組合」ではないでしょうか。工事、物品やサービスの注文と購入を個人で私的にやる時と、管理組合のような集団でやる場合とを比べてそう思うのです。自分だけなら「できるだけ安く、良い物を」の精神でショッピングするのに、管理組合だと「できるだけ高く、粗悪な物を」で買ってしまう場合がありえます。つまり、組合の活動実績等の調査は場合によってはカネ（会計）の疑惑に直結しています。
調査ができて、しかも何も異常がないなら良いですが、問題があったと思われる場合、各組合員がどう考えてどのように動く（動かない）か、という点もリスクです。管理士、弁護士、警察官等の個人的味方が調査者にいて、他の組合員の意向を考慮する必要がまったくないなら大変結構な話です。しかし、私の場合はそうではなく、調査自体が実現できません。
あくまで住む目的で買ったマンションにおいて、金銭に関係する犯罪の疑いが目の前に浮上した時、私を含む大半の所有者は「警察がやってくれ」と思うのではないでしょうか。同じ集合住宅に容疑者が、なんて、ギスギスして嫌でしょう。そのせいかどうかは分かりませんが、私の所属する管理組合は、過去の一時期（管理員を中心にした自主管理時代）の会計実績を調べない、実質的に振り返らないという方針で運営されています。もちろん、表向きは「いつでも何でも調べたいだけ調べて良い」と言っています（理事長とか）。
管理会社、組合運営コンサルタントの建築士、弁護士、管理士、警察までもが同じ方針で私を「異物」とみなしました。こうしたプロがやる管理（≒支配）とは恐ろしいもので、調べようとする者を黒にして、調べられるべき者を白に変えてしまうくらい”お茶の子さいさい”です。以上、この点にもくれぐれもご注意下さい。
（私のマンションの管理業務委託先も東急ではありません）
１３６０、１３６４、１３６５、１３６７、とトウキュウコミュニティー関係者と思われる自作自演の投稿が行われております。
後日の為確認の意味を込めて記録の為投稿します。
正当化の為の自作自演でしょう、悪い事を企む人間の常套手段でしょう。
後日証拠になる可能性があるので自粛せざるを得ない。
３年前に、私が特定の者を誹謗・中傷と規約違反行為をしており・・行為が継続する場合は、不本意ながらしかるべき処置を取る・・と記載された警告文が、当時の組合会長印が押印されて郵送されてきました。全く心当たりも無く、翌日に会長へ押印の経緯を訊いたら、鹿児島支店の担当者の鶴さんからこの書面に押印してくれとのことで押印したとの、会長としての認識の甘さが露呈。それで他の出席役員さんへこの文書を視てもらい、この内容の話題は無かったとの回答有り
念のために、警告書に基図いての確認書を作成し回収、会長からの回収取れず。
東京本社社長へ、この件に関しての証拠書面を揃えて郵送しましたが回答無しでした。それで先月東急の本人へメールにて１月前に要件と訪問予告をして鹿児島支店訪問、４時間近く応接室で待っていたが、相変わらずで、警察を呼びますとの発言で、どうぞ呼んでくださいと返事し、３０分程度で３名のお巡りさんが
来られて、これから捜査しますと双方の見解を聞いて、東急さんから１週間程度後に説明しますと仲介案が出されたので帰宅しました。しかし１ヶ月以上経った
現在でも、なんらの連絡もありません。これが東急の企業理念のようです。
会長の見解が変化して来てまして。この件での良い解決策が有りました。
長文になりますので、次回でしょうかいします。
１３６８さん 同感です。東急の（重要事項説明書での委託契約書）の内容チェックからスタートすれば、方向が見えてくるかと思います。
１３７１カモシンさん大変な管理会社です。
貴方を脅迫すれば引き下がると思って警察官を呼んだのでしょう。
それだけ悪い事をしていると白状している証拠です。
組合員も勇気がない人間が多いですね。だから、
悪徳管理会社と悪徳組合員がのさばるのです。
[No.1373と本レスを、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
>1368 >1369
意外でしたが、ご指摘（私＝投稿者を管理会社関係者と見る）は的外れです。
私は、他管理会社の物件で被害にあったと自覚する者で、その立場で書きました。
記述（報告）の内容及び水準は、私の３～４年のマンコミュ歴からすると、
前人未到と言ってよいくらいに大手管理会社の攻撃と防御を書けているはずです。
匿名投稿掲示板の限界で、誰が書き込んだか、なかなか誤解は正せないでしょうが。
ひどさ、恐ろしさが伝わるように発信すれば、伝えられた側が悪に対して毅然たる
態度で立ち上がるかと言うと多くはそうならず、ひどく、恐ろしいために委縮する。
当マンション内部の反応はこれで、この板の１３６８と１３６９の投稿も私に味方
しないという点では結果として当物件と共通しており、同類ということになります。
この現象は、なぜこうなりやすいのか、板を訪れた人全員に熟考していただきたい。
だましてきた者なら、私の書き込みがウソでないことを知っており、その上で悪質
業者にアンチの住民でさえも私の投稿を理解できていない様を見て喜んでいるはず。
たった１名の最重度の被害者がその言動からか他のほぼ全員に加害者と見なされる。
１３６８さんのような意識の高い組合員さえもが無関心派と同じ判断をしてしまう。
見なされるだけでは済まず、黒幕は告訴等の法的手段まで指南して組合を動かす。
組合全体を誤解させたり委縮させたりするのに輪番制理事会制度が特に悪用できる。
当物件では、黒幕＝管理会社（特に管理人）、設計コンサルタント、専門委員たち、
でした。法的手段を使わせるため、コンサルはマンション管理士と弁護士を紹介し、
組合と契約させました。各専門家は会員数４０名からなる某「学会」の仲間です。
住民と結託した管理業者の「逆襲」を覚悟してもらわなければ、
私ならおいそれと「調べろ」等の助言を他人様にはできません。
助言通りのアクションを起こしてさらにひどい目にあわれた方に対して、
無責任なことをアドバイスしてしまうことになるのではないか、と考えるからです。
それでも、「そんなアドバイスはするべきではない」なんて書いていないでしょう？
慎重にお読みいただければ、１３６８さんの投稿（>1368）を否定することなく、
私独自の記述を展開できていることがお分かりになるはずです。
東急コミュ二ュティーの評判を投稿して下さい。お願い致します。
近隣の東急管理物件の主婦２人が、他社管理物件の私の投函物（記事。当組合のボスは「怪文書」と呼んでいる）を読んで、「同じよ。玄関ドアの交換も組合で勝手に決められた」と直接に感想を述べました。
こういうケースがありますから「東急コミュの」評判と厳密に限定（契約者限定？）するのはもったいないと思います。
それはさておき、当方の物件（築４０年近い、２００戸ほどの分譲マンション）の管理組合で起きていることは、とにかく他人に理解されません。「そんなことあるか、あんたに原因があるんだろ」とたいていの人に思われ、弁護士にもそう言われます。警察は「たいていの人」の味方にすぎず、同様に管理会社の味方でした。
しかし、ごくごく一部の区分所有者やマンション管理士、つまりたった数名だけが１９９戸と業者による「恐ろしく足並みをそろえた組合運営」の二面性に想像力を働かせ、私の心の底からのＳＯＳをＳＯＳとして聞く耳を持ち、素直に理解してくれています。
こういった現象はマンションでは特に起きやすいのではないですか。１９９戸が間違うはずがない、異論を唱える１戸がモンスター迷惑住民で協調性がないだけだ、etc.
専門知識を持つ人、高い関心を有する人には、こういう類のワナにひっかかってほしくありません。管理会社が喜ぶだけです。
１３７６の最後の文は「１３６６さんの投稿（>1366）」と書くべきでした。お詫びして訂正します。
分譲マンションの管理は民主的と言った名目で総会で決議された事に組合員
は逆らえません。法令や、規約に反していないかどうかの判断が必要です。
ここら辺をほとんどの組合員は理解しないで管理会社や役員を非難している
事例の投稿が多いので困るのです。
私は、法令に違反して組合運営や規約違反をして一部の悪徳組合員と共謀し
ている証拠を掲げて投稿しているのです。
分譲マンションの管理には大型マンションになればなるほど工事等の経費が
大きくなるので悪徳組合員や管理会社や地域の有力者が共謀して利益をむさ
ぶる為に動いている事例を目のあたりにしたのでその事例を投稿しているの
です。
国は分譲マンションといった公共物を管理する悪徳管理会社の登録を取り消
してくれる事を願っております。
この管理会社は悪徳組合員と共謀して法令に規定された特別決議事項の議案に対し、
区分所有者及び議決権総数が四分の三以上に満たない時は棄権者（欠席者）を理事長
が勝手に賛成票に投じて可決している。
この議案が規約の設定、変更、廃止に応用されるとなると区分所有法３１条が無きに
等しい法律となる。
区分所有法３１条を無視して規約の設定、変更、廃止をして、その規約でマンション
の管理運営をしているとすると、その管理運営は無効に等しくなりませんでしょうか。
東急コミュニティ－の管理人やコンシェルジェ、フロント担当者は、なぜ、ろくに挨拶も出来ないのか、どなたか教えてください。
東急不動産グル－プの従業員教育って、そんなもんなんですか？
東急電鉄グル－プのレベルは、そんなもんなんですか？
不動産の開発から分譲・引き渡し後の管理までの過程で、最もレベルの低い社員を配置している部門が管理会社だそうです。
羊のような管理組合には、その中でも最低レベルな担当者を配置して、利益を挙げるコントロールをする、これは東急に限らず業界全体のスタンスです。
結局は組合自体がブラッシュアップしなければ、どの会社に依頼しようとパラダイスは有りません。
大手分譲の自宅マンションでも同じ苦労をしている理事長です。
最小、末端の自治社会、マンション居住は、ゴミ、通路ほか日常生活の共有場面の管理負担するのが管理組合です。市町村自治体は選挙、役所、有給公務員というシステムですが、ミクロ社会、マンション空間は有給の部分が管理会社が収奪し、組合役員（自治体でいう議員や公務員）は無休のため、汗かく人はほとんどいません。寄せ集めに過ぎず、自治体と異なり地域文化、先祖代々のお付き合いはゼロ、そこに適正な民主的人間関係を育まれない。
地域開発、経済対策の面からのみ成長してきた日本の住宅政策は、健全なヨーロッパ型の民主意識が存在しないし、お上だのみのメンタリティです。マンション管理問題は、共有所有権というインチキな法定を廃棄し、マンション分譲は個室のみとする。建物敷地は公的待空間として自治体の管理、管轄とするなど、管理会社による住民からの搾取システムを停めることです。一戸建てか、全国の空き家取得、改築して住み替えたいと思います。
１３８０、１３８２、１２８３、さん、
東急関係者でしょう、話を逸らさないで下さい。
>1378
>こういった現象はマンションでは特に起きやすいのではないですか。１９９戸が間
>違うはずがない、異論を唱える１戸がモンスター迷惑住民で協調性がないだけだ、etc.
>専門知識を持つ人、高い関心を有する人には、こういう類のワナにひっかかってほし
>くありません。管理会社が喜ぶだけです。
同じコンセプトで書かれた良書が実は４ヶ月前から本屋に並べられています。
『誰のために法は生まれた』（木庭顕 著、朝日出版社）１８５０円＋税
帯には「追いつめられた、たった一人を守るもの。それが法とデモクラシーの
基（もと）なんだ。」と記されています。
全５章（正確には「回」）のうち、第３章の一部に難解な箇所がありましたが、
気にせず読み進めれば法学の要諦が体得できる「すごい本」だと思うでしょう。
正規の法学の基礎課程を経ていない自覚のあるマンション管理士や弁護士には、
間接的ながらも大いに役に立つ内容かと、僭越ながら、おすすめします。
東急コミニュティ管理会社のマンションに住んでます。
お勧めしません
対応が遅い
フロントマンが理事長にべったり管理委託費が高い
小規模工事費用全部請負割高
財政が赤字なので他社管理会社見積依頼して管理会社変更等副理事長なので発言したのですが回りの理事抱き込み作戦
孤立させられました。
何かにつけて工事見積比較する業者の悪口を言いうちは大手だから安心といい
ほかの業者に流れないように自分の会社ですべて請け負う
削減提案は一切なしで値引きもせずただ管理人の時間削減で減額
サービス低下しますよと言い放ち現状の高額契約内容でさらなる管理費の値上げの提供を求める最悪な会社です
絶対にお勧めしません
苦情を言う役員組合員はマンション内で孤立するように仕向けます
消防点検業者4名が来ていたので、消防点検資格者証を見せてくださいと言ったら、１人が消防点検資格者証を持っていなかった。忘れていたわけではなく資格そのものを持っていなかった。前回(昨年)は点検責任者が点検資格者証を会社に置いたままだった。その前(一昨年)は住戸点検に来たとき点検資格者証を持っていなかった。誘導灯の取替をさせたらB型(中型)を付ける所にC型(小型)を取り付けていたので、さすがにあきれて消防署の予防課へ確認したら違法だとなり、後日取り替えられていた。メーカー定価の誘導灯を工事費込み 3～4倍で(隠れて)理事長に印鑑押させて工事を受注するからデタラメ。
最悪の管理会社です。
防災管理人選任するよう消防庁から指導あり毎回理事会でどうなっているのか質問すると担当者が曖昧答え
調べた所名前がし対応したままになって存在してることになっている
理事長の責任にもなる問題です。
まだ悪質会社を良いと言っている悪徳理事
早く解約したいんですがあの手この手で悪巧み理事長役員に管理組合経費で食事会までしてました
何故ランキング入ってるのかも疑わしい限り
東急コミュニティー管理会社マンションに住んでます。
法に反することでもばれなきゃ良いと発言
外部駐車場賃貸についても今まで管理会社がやっていたんですが半年分滞納回収できないでいます。
急に管理人がこれまで対応していたが法に反するので今後はやらないご説明
仕事が遅い
議事録投函が毎回1か月後は当たり前
言い訳は署名捺印が遅いと人の責任転換
こんな会社に高額な管理委託料払うの全く腹立たしです。
絶対やめたほうがいいですよ
必死で管理会社変更阻止してきますから半端なく
この管理会社の担当者は信じられない嘘つきです。
理事会で決まった小規模工事なんですがいつまでもやらないので何回も確認してますが未だになし
理事会議事録にもこの工事の内容が記載無いので多分嘘です。
自分たちに反する役員副理事長の話は無視して時間稼ぎ平気でやります。
次期役員交代なので急に態度変わりました。
自分たちに不利な組合員は役員に選ばない
もう管理組合無視の独壇場です。
東急コミュニティー管理会社のマンション最悪
大型物件では８９３の居住を見逃している。かなりの数が住んでいる。
一般の住民は何も知らない。なんか利用価値があるのでしょう。危険です。
最低最悪の管理会社
仕事はしない
管理人が出しゃばる
担当者が無能
理事会議事録も投函が2か月後
理事会議事録自分たち不利な発言記載なし
理事の発言に対し誰か特定出来るような記載
配布資料に名指し
謝罪求めても事実ですと開き直り脅す
役員やってましたが怖くなりました。
もう普通の管理会社ではないです。
一度契約したら食いつぶすまでしがみついてきますから
悪質会社です。
絶対やめたほうがいいですよ
良い結果には絶対ならないです。
早く契約切りたいです。
この会社は管理会社を変更しようとしたら、怪文書をばら撒くこともざらのようですね。
隣接する部屋からの騒音に対しての対応を一切してくれない管理人、直接注意しにいっても対応しない住人、毎日病的な生活をおくらされています。東急そのものに騙されました。
１３９３さんのご意見本当です。実際にやられました。
管理会社変更の意見が出たとたん妨害
?売却さる方が後を絶たない状況です
悪質極まりない会社
つぶれないのが不思議
法に反することでも平気でやって都合が悪くなると自分たちは手を引く
委託費が高額
工事はすべて自分の子会社委託し2重水増し請求当たり前
別の工事会社に比較検討すると相手の会社の悪口
批判、ほかの会社への受注に流れないために大勢に担当者を理事会に管理組合に承諾なしに同席させ即日決定するように促す
必ずうちは大手だから何かあっても安心という
他社の悪口は当たり前とにかくブラック会社
脅す、悪だくみ当たり前
仕事はしない
管理人は人手不足
やりたい放題の会社
自作自演当たり前いい評判は一切ないです。
この会社と委託契約したら一般会計赤字になっても吸い上げるだけ吸い上げて終わると思います
開き直り当たり前
正論を発言した役員に対し名指しで批判
怪文書出されました。
未だ謝罪なし
上席も同類の会社
ほんと怖い会社です
早く契約切りたいです
東急コミニュティ管理委託?に住んでます。
工事費の水増しは当たり前です
理事長のみ工事内容メール報告
諸経費とも記載が多く詳しい内訳なし
運搬駐車場経費と記載したものに高額金額記載毎回してます
詳しい説明求めても無視
外部貸駐車場税務申告もばれないからと担当者が発言し滞納してました。
申告しましたが延滞金高額になってます
苦情を言うと自分は払うように発言したが理事会が拒否したと言い逃れ
防災管理人未選出についても長期にわたり名前貸していたことが判明
検討されている方絶対辞めたほうがおすすめしません。
会社、管理人、担当者悪質極まりない会社です。
悪質極まりない会社
管理会社は多数あります。
この会社は即辞めましょう
契約したら最後会社変更させないために妨害、ありとあらゆることをして必死にしがみついてきます
この管理会社悪です。
管理人定年72
管理人耳が遠い
もうよぼよぼなんです
こんな人に高額な委託契約費用払ってるなんて
71はいってます
確認しても回答なし
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
