東急コミュニティーの評判は？その2

プライバシー権の侵害について教えて下さい。

1991年竣工の分譲ワンルームマンション（全72戸）の区分所有者で、管理組合の副理事長をしています。

区分所有者のほとんどが、自分で住まずに人に貸している、いわゆる分譲賃貸マンションです。

ルールを守っていないゴミが、マンションのゴミ置き場にあった為、中身を確認しました。

自治体のルールでは、指定のゴミ袋か、ビニール袋に入れて出すことになっています。

そのゴミは、缶ビール（24本入り）の空き箱に、可燃ごみ・不燃ごみ・プラごみが混ざった状態でした。

業者が収集せずに、ゴミ置き場に残っておりました。

■その中にハガキの断片があり、部屋番号と賃借人が特定されました。

しかし、管理会社からは『ハガキの破片をいくつか集めてゴミを搬出した部屋番号を特定するのは、プライバシー権の侵害として違法行為に該当し、損害賠償請求を求められる可能性があります』と言われています。

これは本当でしょうか？

法律に詳しい方教えて下さい。

またルールを守らないゴミ出しは、どのように対処されていますか？　

管理組合の役員経験者のかた、教えて下さい。

■管理会社は、このスレッドの会社です。

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>>2217 匿名さん
ゴミから特定は事前承認がなければプライバシーの侵害になる可能性はありますね。
防犯カメラで特定するぐらいしか方法は無さそうです。幸い犯人が分かっているので、そいつが捨てるところを撮ればいいので時間はかからないです。

トラブルにしかならないので後は管理会社に任せましょう

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大体この類の悪さをする人は特定の少人数だよね。ほとんどの住民は良心的です。この類の特定の住民がいなければほとんどは解決するけどそれが出来ないマンションが殆どだよね。管理会社はこの類の問題は放置するのが殆どだよ。勇気をもって注意でもしようものならとばっちりを受けて加害者に祭り上げられて嫌な思いをするからみな見て見ないふりしているのがマンションだよね。その点ワンオーナーの賃貸マンションは規約が厳しくてこんな悪さをすると家主の支持を受けた管理会社がこっぴどく叱られる。分譲の盲点なんだよね。その点賃貸のほうに軍配。

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>>2217 匿名さん


https://www.moneypost.jp/1033992

この記事によると、プライバシー侵害の成否は基本的にプライバシーを守る利益と、プライバシーに介入する必要性や正当性の兼ね合いで決まります。

後者が前者を優越するときには、違法なプライバシー侵害にはならず、プライバシーの主体もこれを受忍しなければならないこともあるからです。

収積所のゴミ袋の中を調べ、ルールを守るよう注意をする限りで名前を確認するような場合には、正当な理由があるとしてプライバシー侵害にならないと解されることもあると思います。

程度問題ですが、ルール違反がひどい場合には調査を受けることを受忍しなければならないといえそうです。

しかし、興味本位でゴミ漁りをする場合には正当な理由はなく、プライバシー侵害の不法行為責任を負うことになります。

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管理会社は、不審なゴミが出されている場合に通報を求められており、協力するためには、普通のゴミか、不審なゴミか、中身を確認しなければならない。これは、正当な理由？

“一匹狼型”襲撃の対策強化 不動産業者に協力呼びかけ 警視庁
https://easyjapanese.net/detail/018458d89f5992408d7df6043a9a17ca

この場で警視庁の担当者は不動産業者に対し、

▽管理する物件の部屋から火薬の臭いや金属加工の音がするケースや、

▽大量の薬品のビンがゴミに出されている場合には、銃や爆発物が作られているおそれもあるなどと、注意を呼びかけました。

また、新たに作成した、不審な情報があった場合に通報を促すチラシを配布して協力を求めました。

不動産業者の男性は「不審なことを感じた場合には警察と情報交換を行っていきたい」と話していました。

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>>2216 eマンションさん
専有部分の管理を東急コミュニティーに委託しているのかね。

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>>2216 eマンションさん
東急コミュニティーは適正化法に基づく分譲マンションの管理を主にしていますが、専有部分の管理もしないわけではないが、勘違いをしてはいないでしょうね。よく適正化法に基ずく管理会社が管理しているマンションで部屋内も管理をしていると勘違いをしている住民は多いです。確認してみて下さい。

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東急コミュニティーは、マンション管理業だけでなく、２０２２年４月に賃貸住宅管理業の登録を受けている。

〇国土交通省 | 業者総括検索
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/sokatsuKensaku.do

賃貸住宅管理業者は、建物全体が賃貸住宅の場合だけでなく、分譲マンション１室の区分所有者（賃貸人）から委託を受けて、居室（専有部分）の管理業務を行うケースもあるから、あるいは、そういう場合かもしれませんね。賃借人は、賃貸住宅管理業者を選べないが、2216 eマンションさん は、賃貸人なのか賃借人なのかよく分からない。

〇賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

２　この法律において「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次に掲げる業務（以下「管理業務」という。）を行う事業をいう。

　一　当該委託に係る賃貸住宅の維持保全（住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう。以下同じ。）を行う業務（賃貸住宅の賃貸人のために当該維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理を行う業務を含む。）

　二　当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務（前号に掲げる業務と併せて行うものに限る。）

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マンション管理業者は、共用部分の管理受託で販売費（フロントの人件費等）、一般管理費（役員の報酬等）、や若干の利益（親会社への配当等）を確保する。

フロント（営業社員）は、共用部分の管理とは関係ない、専有部分への営業等（物品販売、設備更新やリフォームの斡旋等々）で利益を上乗せするのが最重要な業務。

よって、共用部分の管理は、なおざりにならざるを得ない。

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>>2216 eマンションさん
共用部分の管理も委託しているのですか。

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東急コミュニティーはオートロック解除の暗証番号を理事会に無断で設定し、社員は勿論、関係業者に垂れ流し、セキュリティーはボロボロです。第三者が入り放題ですので
この管理会社のマンションの皆様は気を付けてください。

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皆さんはどこの管理会社が1番良いと思われますか？？オリコンランキングが高い管理会社がやっぱりいいんですかね、、、

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今年２月に東急から理事会に「理事会開催は平日PM7～」「傍聴人が入る理事会には参加しない」「管理費を15％値上げする」と通告を受けました。住民アンケートの結果、管理会社変更SADOYAすべしとの回答が圧倒的多数を占めたので、東急と契約解除しました。

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ＴＣは、ここ１年で１８,２７１戸（約３００組合）から撤退していますね。委託費が安かった、合併前のＣ１管理物件でしょうか。

・週刊東洋経済 2020年3月14日号 【特集】マンションの罠より

管理はボランティアではない インタビュー／マンション管理業協会理事長 岡本 潮
おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

値上げ無理なら撤退も

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。

マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

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>>2230 匿名さん

むしろ『渡りに船』と言った感じ。。

当方が理事長を務めるマンションでは、理事長自らがゴミ置き場の片付けを行っています。

また、郵便受けに大量に投函されていたチラシを、劇的に減らすことに成功しました。

この効果は一時的なものではなく、数年続くと考えています。

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壁ドン床ドン被害で相談した。結果は余計に話がややこしくなりウヤムヤにされます。カスタマーセンターはどんな教育をされているのか？こんな管理会社に管理能力あるのか？

>>2232 匿名さん
管理委託契約に住民のマナーの改善等の契約条項がありますか。ご確認ください。

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>>2233 匿名さん

管理委託契約書に『ごみ集積所の整理・ゴミの分別』という記載がありますが、2023年8月まで行っておらず、とてもひどい状態でした。

2023年8月末で、それまでの管理人が辞め、別の管理人になったことで、少しはマシになりました。

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>>2234 匿名さん
管理委託契約に住民のマナーの改善条項の有無を聞いていますが。

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>>2232 匿名さん

区分所有者どうしの騒音トラブルは管理会社ではなく、管理組合 理事長に相談すべきでしょう。

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