ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町【旧称：（仮称）南青山高樹町プロジェクト】

無視、無視！

結局、ここの売れ行きはどうなんでしょう。
豊洲くんが現れたら人気というジンクスも。

転載
モデルルームに行ってきました。 担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。 以下、私見です。
良い点
立地：南青山7丁目。 高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。 東西に長い敷地で、南面の開口が広い。
共用部仕様： 車寄せのあるエントランス。 地下駐車場。 86戸に対し8台のエレベータ。 エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。 各エレベータ裏にゴミ置き場あり。
専有部仕様：低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。 フローリングは突板。 全室天井カセット型エアコン。 その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
その他：小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。 故に居住者がある程度は平均化される。
良くない点
立地：とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。
共用部仕様：エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。 中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。 駐輪場の出入庫にエレベータが必要。 共用設備はラウンジ程度。 デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。
専有部仕様：『グラン』の割りには平凡。 三井不動産、パークマンションのような高級感はない。 エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。 洗濯機置場には扉なし。 一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。
予定価格：グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円） デザインコート　8,500万円〜15,300万円 （坪単価　340万円〜460万円）
平均では坪450万前後。
まとめ：期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。 いまいちピンと来ない。 今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。 グランドコートは全戸億ション。 お金さえあれば悪い物件ではないので、 買える方はどうぞ。
時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。 どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。
まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすす みません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいた します。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようで す。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、こ の一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情 の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をし ていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。
一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、 まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であ れば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮です よ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があ ります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の 方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉 みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。 それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。 浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判 を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。と ころが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部の ご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるの か？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。
個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。 じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。 いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してう ちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけです ね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。し かしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社 使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセール も。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。 まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。 永住なら三菱さんでしょ。 賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。 静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。） そんなとこじゃないですかね。 個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さ んで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

すいません、長くて読むの途中で断念してしまいましたが、南青山テラスのリセールが強いというのは納得できません。マンションの出来は決して悪くないのですが、駅からの遠さと高速等の騒音、窪地であるがゆえにせっかくの緑が暗く感じられる点など残念要素が満載です。営業の人たちみんな苦労しています。

また、青山売込人がでたな。


ちなみに、青南小は抽選なしで入れる普通の学校ですよ。

グランの割にイマイチ高級感が見出せない。

日赤前の交番を境に、ここの立地はごちゃごちゃした場所ですよね。
立地に望めないならとにかく標準内装をしっかりして欲しかった。

三菱のパークハウス系はダサいし、デザインが古典的。
小金持ち層8000-10000くらいがターゲットなんだろうな。
がつんとした超高級マンションださないのかなーーー！

8000-10000ではグランドコートは買えません。
デザインコートがやっと。

ターゲットは15000〜じゃないでしょうか?

セレブな貴方は３億以上の物件探してくださいね。

そうそうPMのスレでも行って思う存分セレブの毒を吐いてきてくださいね～！

>293
立地条件がほぼ同じのPHは早々に完売したようです。
ニーズはあるのでは？

グランドコートは明らかに割高で、デザインコートは坪単価安いが条件悪くやはり割高。
日赤通りの並びで、広尾アドレスの住宅地とほぼ同じだと勘違いして買った奴多し。

そうですかね?
周辺の中古相場を見てもけっして高いとは思わないな。

＞299さん

御自慢の広尾アドレスの地域より日赤通り沿いも含めた
南青山住所の方が地価が高いのは常識だけどな（笑）。

そもそも渋谷区と港区なら港区アドレスの方を選択するひと
が多い。だからリセールで港区が強いんでしょう。

南青山７丁目は港区の中では端っこのランク外　そもそも港区としてカウントしていいのかも疑問
かわいそうです。

悔しいのは判るけど南青山7丁目でも広尾アドレスより地価は高いですね。

まぁまぁ、仲良くして下さいな。行政区間は違えど、お隣さんじゃないですか。

この辺りは、駅近というわけではないですが、交通という面でも、
・奥さん、（小さいうちは）子供は、日常的に電車を使う訳ではなく、
むしろ、徒歩・自転車圏の充実振りの方が重要、
・旦那は、車（タクシー含む）利用なら関係ない、
・渋谷まで、バスを利用すれば10分かからずにでられる、
（本数も相当に多いので、渋谷まで徒歩10分より、ある意味便利？）
・同様に、六本木、溜池方面へも、バスで直ぐ、

であり、不便というものではないですし、

なによりも、都心の住宅街としては、かなり緑量が多く、
・子育て世帯は勿論のこと、
・落ち着いた環境が好きなDINKS、パワーエリート、老夫婦等々、
一定の層には、そこそこ人気があると思われます。

ちなみに、最近、我がマンションの中庭にある池に、鴨（間違って
定借を買いに来ている「カモ」ではないですよ、と自虐してみる）が
2羽（つがい？）いることがあります。だいぶ前にも一度だけみたこと
があるのですが、最近、頻度があがってきたような。今度みかけたら、
写真とってアップ致します。

あと、緑が多いことに関連して、このマンションの真横のコンビニ、
夏頃には、カナブンがブンブン飛んでいます。

港区南青山から高速で孤立した7丁目と渋谷区広尾の駅から5分の一種低層、さてどちら

また、そうやって煽る。

都心3区と都心5区の差は歴然としてあるのは事実かと思います。

この物件の例でいえば、日赤通りなら港区に入ると渋谷区より確実に1割は高いです。

そもそもここで渋谷広尾の話題をする理由ってなに？　広尾在住というのも怪しいですが、

セレブなあなたに相応しいスレにいかれたらどうでしょう。

既に購入した人を馬鹿にするようなコメントをわざわざ記載する必用はないですね。

へえ、そうなの　本当かな？

都心3区って中央区も入ってるよね。中央区だったら新宿渋谷文京のほうがいいな。

この辺りのことをよく知らないから、抽象的な貶しあいが多いですね。。。
街を語るのに、区だとか、丁目だとか、第一種低層だとか、そういった
外形的な指標しか語れない。

この辺りに住んでいる人であれば、もっと、本質的なことを語れるはず
なのですが。

私も広尾アドレスに住んでいるが、
南青山７丁目が港区の端ということはまずない。

３０２さん。
貴方は本当に広尾の住人？
民度低すぎで貴方がかわいそう。

物件えらびはそもそも個人の好みでしょう。

私は南青山７アドレスに住んでいるが、広尾のほうが環境が上だと思います。
高速超えの南青山はもともと評価低いし。

では広尾に住みましょうね

お子さんがいる方は学区の問題で気になるかもしれませんが、私は行政区分は気になりません。環境かかわらなければ

今度は南青山の成りすまし住民登場ですかね？

３０２＝３１２　でしょ。　忙しいですな。

>315 >316
忙しいのはあなたでしょうよ。
広尾住民になったり購入検討中になったり。

７丁目に家族用が有りますが南青山アドレスが良いです。

所謂ミーハーな考えも決定要素の一つでした。
こちらの物件よりガーデンフォレストの方が土地は好きですがアドレスが７丁目なら尚良いですね。
広尾全般はGFまでが許容範囲です。終わったことですが定借なのが残念でした。

傾斜地から外苑西に落ちてゆき広がるいわゆる広尾の１種低層エリアは青山の丘上からは広尾アドレス全般が低地です。
有栖川宮周辺さえも全く興味なしでした。

熱いひとが多いですね。

所詮ここは港区の立地の中で上位ではないということですよ。安心してください。
売るために無理やりグランと名づけ、グランドコートとデザインコートの差別的な棟に分け、日当たりと坪単価に大幅な差。
さして生活便利性も高くなく、仕様が最高級というわけでもなく、概観も地所設計。
なぜに中途半端なものを作るのか藤和不動産。。。

物件比較中さんのコメントとは思えないです。
前の方でどなたかが言ってましたがＰＭでも購入したら如何ですか。

中途半端なここの1億円台にします。
そくらいしか出せないし、選択肢少ないんだからね。
事実を自虐的に言ってみただけ。

なるほど。
３２０さんのこれまでの暴言は、デザインコート検討者のグランドコートに対する嫉妬か。

確かに8000ー10000ですね。

検討外したらなら、不快な暴言はいらないのでさようなら〜（笑）

＞３０４さん。

結構昔にとった写真があるので、載せておきます。
最近、確かによく見ますね。あれ、どこからきているのだろう？

しつこいネガレスくんが消えてくれると嬉しいですね。

本当、一人何役もやってお疲れ様でした。

＞３２４

鴨さん、今もいますよ。。。完全に居座っています。

この辺りに住みたい方で、定借はちょっと、、、
という方には、ここや羽澤は、すごくいいと
思いますけどね。

この緑地は豊洲ですよね。

>327さん

素敵な写真ありがとうございます！

第一期はよかったが、第二期以降は動きが鈍いみたい

リセールのタワーを物色していましたが、ここの@450万は割安に思えたので購入致しました。引き渡しまで、青山パークタワーで賃貸生活と眺望を満喫しておきます。

どのあたりが割安なのでしょうか。

大和が600overだからじゃないですか？

グランドコートは割高、デザインコートは割安
売るときに修正される。。

私は購入検討しましたが、施工会社の得意分野（マンションの施工が下手）や工期を検討し、あまりにも短い期間で施工し販売する場合、内装や構造品質が良くないと思いますので購入を見合わせます。
なかなか良い物件は見つかりませんね。

ダイワの600はガセやろ。それじゃ売れんし
グランドコートよりは安いやろね。
環境、デベ、仕様はこっち、駅距離であっちと
悩むのかな。
それともダイワと地所で悩む人はいないのかな。

ガセと思うなら楽しみに待たれたらどうですか？

ダイワがいいな。

ダイワの方が立地は良さそうです。

マンションは何と言っても立地が大事

ダイワもここの売れ方や南青山住宅の件で迷走
して価格設定できなくなっちゃってるしな。

株価あがって、嬉しいですね。
みなさん、ホクホクなのではないでしょうか？

最近、自分も財布の紐が緩くなってきたのを
実感します。

入居したら、宜しくお願いします。
付近で美味しい食事をたくさん食べるのが楽しみです！

ダイワはちょっとですが、立地はこちらよりいいですね。地型はこちらの方が断然いい。あとは、トータルの価格ですが、土地の仕入れはダイワさんの方が割高とか。@550以下だったら、面積次第でダイワにします。そのころ、こちらの希望部屋がなくなってるかな？

最上階、南向きとか条件の良い部屋なら坪550万もあるかもな。
中層以下なら余裕でしょう。同じくダイワに払えるのは坪500
万までかな。坪550万なら条件の悪い間取りなら南青山の建て
替え物件も買えるだろうしね。

女学館近くに住んでいる人によれば、やはり不便だということを言っていました。
成城石井やガーデンなどスーパーもいまいちな印象ですが、
どうなんでしょう。

ここのデザインコートと広尾羽澤だとどちらがよいでしょうか？

>346

おっしゃる通りなので、ここは絶対に止めた方がいいと思います。
貴重な時間を無駄にされないよう、検討対象からは早急に外された
方が宜しいかと。

↑大和まん

皆さんダイワの価格予想甘すぎです。

条件良い部屋は坪６００以上はあたりまえ。
最上階等は７００万以上でしょう。

条件選り好みしてるうちに、
グランの好物件は無くなりますよ。

予想以上に富裕層のサイフは不動産にゆるくなってますよ(^^)

坪800万も見かけるようになりました

それでも高価格、好条件の部屋から売れて行く。

あるところにはありますね。

ここも西麻布のようにすぐ売り切っちゃいそうですね。
ダイワまんの価格発表があれば、残戸も蒸発しそうですね。

>353
んなーことない。
最近の高額物件の動き、知らないでしょ。

あのねここ5年で2億ぐらいポンと出せる富裕層が着実に増えた事実。
その間に不況や震災でその層がほとんど動かなかったこと。
先進国はおろか、香港やシンガポールでも高級物件は5億スタートが標準になってきた中でさらに極端な円高が是正され始めていること。

高額物件が動き始める条件が一気に揃ってきているのです。

疑問持つなら赤坂のパークマンションでも見て来なされ。

今日は、若葉会のバザーですね。
景品の豪華さは、バザーの域を超えていますが。

若葉会に入るのって、正直、東大に入るより難しい気がする。

若葉会のバザー、すごく混んでいました。
早めにいったつもりがかえって時間が悪く、３０分以上待ちました。。。

３０分以上、というのは中に入るのにです。中はなかで、物凄いこみ具合で、流石の集客力ですね。

完売するまでどれくらいかかったかで、人気や景気の度合いはわかると思う。
半年で、竣工までか、それとも竣工後も残るのか。
すでに5割以上はいっていると思うのだが。

このような高額な物件購入出来るのは年収1千前以上の弁護士や医者芸能人とか
スポーツ選手他は外資系の証券会社や銀行に勤めてる人が多いですよね
他には自分が住むのではなく投資用ってことで何戸も買う人が多いです。
この物件の設備仕様はいいのはもちろんのこと環境も学校や病院など揃っている
のでいいとは思います。
ただ物件近くにはバス停もないですし駅なども多少遠いと思います。
ですが一般人から見た視点で私は買えないのでここを買える人はタクシーや
車で移動すると思うので問題ないことかもしれません。

近くにたくさんバス停ありますよ。

高樹町交差点から六本木通を渋谷方向にすぐと、
日赤病院前や女学館前にあります。

バス停は日赤の入り口と六本木通り高樹町交差点にあるのでどちらも徒歩3-4分圏内です。

皆さんがいうほど売れてないらしいですね。

収入から投資するという発想から卒業してください。
もう少しですよ。

３６５さん。
ご自分の足を運んで確認したらいかがですか。

自分の目で見ないでネガだけ吐き捨てる。
まともな情報や意見を発信して欲しいものです。

３６６さんのご意見に同意します。
堅実なお考えに感心致します。

投資が投資を生むというのは、
不動産投資においては分かりますが、自身の居住先に当てはめると危険な考えのような気が…

借りる方の所得レベルは違えど、サブプライムローン破綻から学ぶこともあるように思います。
けどまたバブルは育ち歴史は繰り返す。

元手がどれ位有るかに因りますが、５千万円の年収で２億円の「モノ」を買うに、無理は有りません。

それが「家」となると、生活全般、家具、車、教育、交際等諸々を全てその層でランニングしていくことになりますから本来的には少々きついかな。

会社や相続など資産背景が有れば気持ちの余裕が違います。

将来、売却を前提として検討していたのですが、
お隣のＰＭの中古がなかなか動かないのを知り降りました。
やはり微妙な立地です。

後悔先に立たず。

東側の外観、どうですか？

購入検討中です。が、ここグラン付いて（グランシリーズの一発目）で無駄に割高感否めないんですよね〜。けこ1年のクラス感高めのパークハウスMR行ってますが。そもそもの専有部分の仕様がイマイチ。フローリングの突板は0.6ミリ、キッチンも人工石だし。これ、直前まで分譲していたハイクラスでは、近くの常盤松、元麻布よりも仕様落としてるとのこと。担当に聞きました。あちらは天然石に、突板も2ミリ使用。他の内装は同クラスだと。時期の違い、グランがついてしまったか否かの違いです、と担当にぶっちゃけられても…うーん。価格差に見合ってない。と言っても、買う予定ですが。皆さん認識して腹落ちして買ってますか。

ここが一番いまいちなのは立地です。だから割高なのです。

確かに、先ずもって立地がイマイチなのは言わずもがなですな。。。

そういうわけで、皆様、ここのご購入はお控え下さいませ。
また、ここは割高という共通認識をお持ち下さい。

宜しくお願い申し上げます。

ここも三番町も超割高。
お話にならんよ。

ここの立地の良さを享受できない人にはイマイチでも、この土地だから良いという人もいる。
要はライフスタイルに合うか合わないか。

忙しない方よりは、優雅に生活する方に向いてると思う。
交通手段も状況、気分で変えられて楽しめるかたには駅距離は気にならない。

つまりこの近辺はそういう方が住む場所。

そんなわかりきったことは聞き飽きた。

皆様、ここのご購入はお控え下さいませ。
また、ここは割高という共通認識をお持ち下さい。

宜しくお願い申し上げます。

フローリングの0.6mmという突板はシートということですか？
洋室のカーペットもそれを隠すダマシということですか？

あなた鋭い！

一面カーペットをひいて、床が完全に見えないようにしよう！

何をもって不買を皆に持ちかけるか不明だが、
貧乏人の妬みはやだね。

グランを超割高と言っている時点でこのあたりに住むのは無理があるよ。

そもそも同じ地所でもグランのグランドコート検討者は元麻布や常磐松は検討しないでしょ。

検討対象の比較検討は羽澤の広めの部屋か、ダイワの南青山６丁目（もっと高いけど）、これからの丸紅の広尾、ウェリス有栖川（ここも高すぎ）

無意味なネガは退場願います。

まさか不買してる人、商店街近辺で建設中の無名デベの関係者じゃないね？

じゃなきゃ完全妬み、うらみからくる誹謗中傷にしか聞こえない・・・

グランドコートのフローリングも0.6mmの突板なのですか？
もしそうならこうした高級物件ではありえない仕様だと思うですが。。。

私には0.6mmの突板の意味が分からなのでどういうデメリットがあるか聞きたいです。

ネガを書くなら理由があれば信ぴょう性もありますし、検討者や購入者も正しくデメリットを評価できます。

それがなければ低俗な批判にしかなりませんからね。

私もですが、掲示板は本来正しい情報交換の場なのになかなかフラットに評価するのは難しいですよね。

買っちまった人のポジショントークが酷いね。
冷静に評価できない立場になってしまったのは可哀想。

というかこのスレは検討している他人のためになる情報をシェアするもの。他人がかいた情報を使って単純に買えだの、買うなだの言ってるやつは何の付加価値も与えてない。読んでいる人を馬鹿にするなと思う。特に買うかどうか真剣に検討した人の意見以外は一切参考にしない。自分ならそんな立場で偉そうな意見を書き込まないから。

内装はどこの会社が作ってもそこそこ綺麗見えますが、私は構造を気にします、地震で壊れるような作りじゃたまらない。
最近はどこの物件も短い期間で作っているので、構造が良く作っていますかね。
また、金利上昇も気になるし一括で買える人は良いですが、私はローンなので購入をあきらめました。