ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町【旧称：（仮称）南青山高樹町プロジェクト】

私は香港ガーデン跡地の某マンションを買う気満々でいきましたが、担当の方が変でやめました。やめて正解だったか未だにわかりませんが、最終的には赤坂のトップオブヒルの中古に決めました。三井の仲介でしたが担当者も良かったです。

案内会ご出席の方、価格情報教えてください！

この物件を起点にすると、六本木通りを越えるのが不便ではないですか？
骨董通りの入口に出る地下道を通るのは何となく嫌な感じがしますし、
横断歩道で渡ろうと思ったら、南青山7丁目の交差点に行くか、
西麻布まで坂を下りる必要がありますよね。
このあたりに住んでいる人は、地下道を利用しているのでしょうか。

モデルルームに行ってきました。

担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。
以下、私見です。

良い点

立地
南青山7丁目。
高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。
東西に長い敷地で、南面の開口が広い。

共用部仕様
車寄せのあるエントランス。
地下駐車場。
86戸に対し8台のエレベータ。
エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。
各エレベータ裏にゴミ置き場あり。

専有部仕様
低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。
フローリングは突板。
全室天井カセット型エアコン。
その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。

その他
小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。
故に居住者がある程度は平均化される。


良くない点

立地
とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。

共用部仕様
エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。
中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
共用設備はラウンジ程度。
デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。

専有部仕様
『グラン』の割りには平凡。
三井不動産、パークマンションのような高級感はない。
エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。
洗濯機置場には扉なし。
一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。


予定価格
グランドコート　10,300万円〜33,000万円
（坪単価　370万円〜720万円）
デザインコート　8,500万円〜15,300万円
（坪単価　340万円〜460万円）

平均では坪450万前後。


まとめ
期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。
いまいちピンと来ない。
今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。

グランドコートは全戸億ション。
お金さえあれば悪い物件ではないので、
買える方はどうぞ。

3億5千万の部屋は値下げしたのかな？
確かに、少し価格を調整するとは言われてましたが、全体的に下げたのかな？

常盤松よりは良かったと思いますよ。
ただところどころ、悪いですね。
例えばフローリングとか建具とかですか。
ちょっとこの価格にしては安っぽく感じました。

あのエレベーターは不要かと
お隣さんへの挨拶は、一度玄関に行ってインターフォン押さないと行けないのですよね。

三番町の方が坪単価は高いだろうけど、仕様とかは同じぐらい？

小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。
故に居住者がある程度は平均化される。

これは結構重視しています。管理が良好な築古のパークマンション等に共通してみられる傾向ですよね。

＞グランドコート　10,300万円〜33,000万円
＞（坪単価　370万円〜720万円）

随分単価に差があるのですね。

グランドコートの坪単価370は随分安い気がするのだけど、
広さどれくらいなのだろう。100平米くらいでその坪単価
なら、買いたいかも。。。

>132

126です。
坪単価370万円は、東向きの２階（１階はゴミ置き場）91.39平米です。
価格は10,300万円。正確には坪単価371.9万円ですね。


ちなみに南向きだと、１階の86.84平米で10,850万円。
坪単価412万円です。

せっかくこの物件を選ぶなら、
グランドコート、南向き、中層以上がいいなぁ。
高いけど。

モデルルーム微妙だった、1億以上の予算あるかたなら分かるはず！

仕様は良くも悪くも普通、材料代は知らないがデザイン性は低い。
億ションなので各自で入居前リフォームが前提なのかと感じた。

やはりグランは千鳥に限るでしょう。
あの立地には脱帽。

まずはじめに、No126さんをはじめ貴重な情報を皆様ありがとうございます。
まだモデルルームを拝見しておりませんので、皆様のご感心ありそうな情報を書かしてくださいませ。
（一部事実誤認があるかもしれませんが、その際はどなたかご指摘の上、修正をしていただけると助かります。）

時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。
どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。

まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすすみません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいたします。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようです。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、この一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をしていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。

はて、一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であれば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮ですよ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。
それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。
浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。ところが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部のご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるのか？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。

個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。
じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。
いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してうちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけですね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。しかしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセールも。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。

まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。
永住なら三菱さんでしょ。
賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。
静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。）
そんなとこじゃないですかね。
個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さんで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

136さん、貴重な御意見ありがとうございます。
確かにダイワさん気になりますね〜。場所的に高額なのか、ダイワさんなのでお安くなるか…また、浸水については初めて知りました。

私なりに週末見学した感想です。
モデルルームですが、他の方が言われているとおり、グランとしては疑問符ですね。（5階以上であれば自分でコーディネートできるが…）
また、上記の方が言われている初々しい女性の担当者だったかも…
笑顔は素敵でしたが、あんなに大きな声で笑われるとなんだか、郊外大規模マンションの感じがして私的には引きました。
また、詳細もあやふやな説明でせっかくのグランなのに台無しといった感じでした。もう少しわかる担当者だと印象もかわったかもしれません。

結局は三菱初グランでしたが、担当者もどこがグランなのかわかっていなかったので、全体的にボヤけた印象しか残りませんでした。

↑ベリスタさんでしたか…

>１３６は、気合いの入ったネガ、南青山テラス常盤松フォレスト
の住人辺りと勘ぐってしまうのは、マンコミュ不信症になり過ぎでしょうか。

それはそうと、青南小はそれほど人気ありませんよ。
（いまだに赤白青とかいっている人いますが。）

証拠はここ。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/25shukei_ke...

越境が多いのは、所得格差がある地域が隣接している場合に、
金持ち学区の学校に周囲から流れこんで来る場合というのが、
自分の分析（本村なんか、そうで、ニセ南麻布からの通学希望者
が多いです）。

公立小学校の人気はあてにならないところがあって、変な「噂」
一つでころっと変わってしまいます。先生もしょっちゅう転勤しますしね。

私は、「不人気」とされる公立学校へのいわれない噂が本当に我慢
できません。港区に住んでいると、本当に、そういう見識のない噂が
多いのですが。。。

No136です。

No.137さんへ
なるほど、感想ありがとうございます。モデルルームだめでしたか。あまり内装にこだわりがないので、うちは大丈夫かもしれませんが。さて、ウチはいろいろ事情があって、急にお家探しをはじめることになりまして（笑）。で、しょうがないもんですから、都心中の新築・中古とも気合を入れてようやく最近になって本腰を入れて家活始めました。
なので、ちょっくら最近の新築事情には疎いです。中古はまぁ、わけあってかなり詳しくなりましたが。
さて、我が家は、ココ、それからNTTの代官山（これはちょっと価格的に無理そうかなぁ）それからデベは三流ですが、CONOEの代官山（これは場所がすごく面白い。この場所は本当に二度と出ない場所です。マンション立地としては「超」一流だと思います。）そして、グランの三番（これも現地がかなりよろしかった。でも良いのは南東側だけかなぁ。あと番町界隈はまだ、マンション用地に余裕がありますなぁ（笑））あたりが、ここ数年で供給される中では面白いかなぁと思っております。ダイワさんはちょっと、今まで供給されたものがひどすぎたことと、あと噂だけではかなりの金額だと聞きましたので、検討から外しました。土地の仕入れ自体はそれほどぶっとんでないんですけどね。大和さんはすでにコンシェルジェの募集までされていますが、その概要から推察するに、英語を話すことも必要みたいなことも要件に入ってますので、まぁかなりの高額でしょうねぇ。浸水はあくまで噂なのでご確認くださいませ。それに大和さんを検討されるなら、公務員住宅の南青山住宅でしたっけ？あそこの跡地も考慮してもよいかもしれませんね。あちらは、集合住宅になるかどうかもまだ？ですけど。場所柄商業ビルになるかもしれませんが、個人的には青山の公務員住宅跡地を中古でそのまま激安で販売して欲しいくらいです（笑）。え、これが公務員住宅なの？というほど作りがしっかりしてますし、敷地が贅沢に使われております。緑も多いですよ。まぁそれが原因で議員団視察のもと「贅沢」という名のもとに売却されるわけですが。

No.139さんへ
あらあら、大和だろうが三菱だろうがどちらもそれなりに利点・欠点があると書いたつもりですが？それから越境に関してデータをあげて反論されておられますが、そもそも越境は少ないはずですよ。なぜなら、お金に余裕があって通わせたい方は皆様小学校に通われる期間のみマンションをお買い上げされますから。なので実質越境ではあるのですが、越境での希望という形でははいってこないのですよ。実際、南青山界隈と番長界隈で中古を内覧する際になんど、「こちらのオーナー様はお子様が小学校をご卒業されたので売却です」という事例があったことか。我が家では考えられませんが、「こちらのオーナー様は、お子様のお帰りの待ち合わせにのみお部屋を使用されていたので、綺麗なままですよ」とか。まぁ、どちらにしろ上でもかきましたが、我が家にとっては小学校の評判は関係ありませんなぁ、というのも子供いませんし、青南がどういう学校かもなーんも関係ないですから。単純にこの界隈での生活が好きなだけです。ただし不動産マーケット上は極めて関係があるわけです、そういう評判が。あなたが学校の評判うんぬんで気分を害すかどうかとは無関係に、少なくとも不動産のマーケットにおいてはあなたが気分を害されるという不見識とやらで価格が変動するという厳然たる事実があるわけです。それに港区の他の学校がダメだとも一言も記載した覚えはないのですけどねぇ。そもそもどこが「不人気」とかは存じ上げておりません。単純に青南の学区かそうでないかで、目と鼻の先のご近所マンション同士のリセールに価格差が付いた事例を存じあげておりますので記載したまでです。同じく番町界隈では、番町小学校あるいは麹町小学校なら購入しても良いが九段下学区だから購入を見送るとか、まぁよくある話です。ウチは学区なんてどうでもよいので、九段下だろうなんだろうと一向に構わんのですけどねぇ。

＞なぜなら、お金に余裕があって通わせたい方は皆様小学校に通われる期間のみマンションをお買い上げされますから。

別にそれは青南以外の学区にもあてはまる訳で、青南の越境希望者が少ない言い訳にはならないと思うのですが。

なんか気持ち悪いヤツが現れたな。家さがしているなら、勝手に決めてくれ。そんな長文書いてまでなにしたいんだか。キモい。