豊洲･東雲･有明(江東区湾岸)の事をはなしましょう76

哀れな　アワレーゼ　スレへようこそ！！

可愛いそうなポジさんですが、まだまだ現役です。

どうぞよろしく、さぁ　どうぞ～。

ネガは漢字が読めないから、信頼されない。

だからと言って、チープな賃貸団地だと恥ずかしいでしょ。





いい年こいたオッサンなのにな。

豪華タワーマンションならいいんじゃない？








自慢できるし。

ネガさんって、庶民を低層賃貸火炎地獄に道連れにようという、自称閻魔大王・アワレーゼ・アホデンネン・アワレーゼ・ネガじゃあなかったっけ？称号たくさんくっつけって嬉しいよね。

ネガさん低層賃貸しか知らないから、困ったね。

>>12
ポジの間違いでした

ポジさんもしっかりしろよな。

幼稚な戯言を山積みされてもね。

殺伐としたコンクリートの集まりしか思い浮かばない。

人の声や音楽は聞こえてこない街。

>>15
震度18とか
>幼稚な戯言
が好きなのはネガさんでしょう。

>殺伐としたコンクリートの集まりしか思い浮かばない。

そりゃあ現地をみたことがないか、猥雑な風俗街しか知らないからでは？

>人の声や音楽は聞こえてこない街。

豊洲って、音楽や映画、色々な催しのある街じゃあないの？ちがったっけ？

アワレーゼはまともな話はしない。

豊洲にBMWのディーラーできないですかねえ。

フレンチを希望します。

>20東雲にプジョーがあったんだけど高速脇のわかりにくいとこだったなあ。そーいやプジョーって今は世田谷の尾山台に移っちゃったなあ〜
繰り返すよ、プジョーは世田谷に移っちゃったからなあ〜

プジョーは世田谷に移っちゃったからなあ〜


整備工場ぐらいはまだ東雲に残ってるのかね？

外国人はわかりやすい、あれだけの震災があってセレブが沿岸地帯に留まる訳がないことぐらい容易に想像がついたんですよ。

整備と中古は有明。
新車は晴海にあるよ。
プジョーなら。

ちなみに世田谷区尾山台のプジョーって湾岸ワンちゃんが大っ嫌いな業火ベルト地帯の環八沿いだから


プライドがあるなら来るな

>23晴海は天下の中央区さんじゃないか！江東区とはdifferentだ

有明(じつは東雲address)は閉鎖になってアプルーブドカー部門は世田谷区尾山台の店に移った。

目黒、大田、世田谷、中野、目白ってディーラーは南西部ばっかだよ。

管理費＋積立金＋駐車代=戸建の車一台だからね、我慢しましょう。

>プジョーって
そもそも湾岸の人には人気がないですよね。一般にメルセデスとかアウディとかのドイツ車の方が人気が高いでしょう。マイバッハとかフェラーリとかをお持ちのお方も多いですよ。一般に超高層マンションの地下駐車場などをみると、外車のショールームのようですが、プジョーはほとんど見かけないですね。

でも、センスはわかるかもしれませんが、所有車と所有者の人格とはまったく関係ないですし、特殊な車は、ほとんど趣味の分野ですね。

ネガさんは、ある時は車屋が豊洲にあると非難し、ある時は車屋が世田谷にあると自慢しており、まったくもって二枚舌ですね。いずれにしろ、あまりマンションとは関係ないでしょう。何がいいたいのかよくわかりませんね。

ネガさんは、検討者の皆さんを、賃貸低層火炎地獄の道連れにしたいと思っているようですが、どこが本当に安全なのか、十分にご自身で調査・検討されることをお勧めいたします。

プジョーディーラーって、足立にもあったけどチューガイカーズが潰れたときになくなった。
南西部ばかりって、目白は南西部なのか？

豊洲には、アウディ、メルセデス、ボルボ等々の輸入車ディーラーが続々とできているけど、BMWはどうかな。
江東区だと亀戸、近くだと勝どきや新川にすでにあるからな。

BMWって勝どきになかったっけ？

失礼！もう書いてありましたね。

勝どきや晴海には銀座から買いに来るが豊洲にはこないのだよ。
マンション買って目一杯の皆さんが住む町には外車屋さんは来てくださらないんだな。


>28西で一番の戸建エリアだよ。

↑誰か翻訳してくれ。意味わからん。

安全なのもバレちゃったからね。








さて、どうする？泡れーぜ。

バブル世代の人が多そうだね

フレンチって、フランス料理店のことです。説明不足でした。すみません。

確かにフランス車は恥ずかしい。本国のパリでさえ、高級車はドイツ車が一般的で、フランス車は庶民の車だからね。

こういう人種に騙されないように気をつけないとね。業者は売っちまえば関係ないからね。息を吐くように嘘を付く、不利なことは指摘しないと言わない。

2012/11/16 7:50 情報元 日本経済新聞　電子版

■　超高層マンション、修繕積立金にみる業者モラル

「ちょっといいかげんだなあ」。東京の湾岸部にある44階建てのマンションのモデルルームを訪れた30歳代半ばの山田隆久・裕子さん夫婦（仮名）の正直な感想だ。
まず、年収や予算、月々の支払い可能額などを 調査用紙に記入。「ホテルのような豪華設備」と訴えるビデオを見た後、モデルルームを見学した。担当者は地震に強い構造や防犯対策をしきりにアピールした。

■　説明に疑心暗鬼

「35年返済ならご希望の予算に収まります」と 担当者がローンの返済など月々に必要になるお金の試算表の説明を終えたときだ。「これはどういう意味ですか」と山田さんは「備考」欄を指さした。修繕積立金の金額だ。
５年後には当初の金額の２倍、10年後には３倍、17年後には４倍になる。しかし、試算表に書いてある金額は当初の6000円という金額が続く前提で計算されていた。 管理費について聞くと、他社との比較表を手に安さを強調したうえで「管理費は修繕積立金と違って一切上がりません」と担当者。山田さんは信じてよいのか疑心暗鬼になった。
52階建ての別の物件を見学したときも似た感じだった。ビデオを見た後、概要説明を受けながら資料を見ると、修繕積立金の将来の値上げはどこにも書いていない。「管理費等は経済情勢の変更 で変わる場合があります」とあるだけだ。担当者に尋ねると初めて「緩やかに上がっていきます」と説明し始めた。

高層マンションって大変なの？

2012/11/13 19:16 日本経済新聞

■巨大な「街」を地震が襲う　超高層マンションの死角
　東京都中央区勝どきにある国内最大級の58階建てマンション、ザ・トーキョー・タワーズ。10月21日、居住者向けの防災説明会が開かれた。

　「大地震が起きたらエレベーターも電気も止まる。最悪１カ月の籠城生活を覚悟してほしい」。管理組合で防災を担当する本瀬正和さん（61）は住人にこう訴えた。

■階段で物資運搬

　説明会では大震災時にマンションがどのような状況に陥るかをスライドを使いながら説明した。現実を直視してもらおうと、都や中央区の被害想定をもとにタワーズの想定死者数も公表した。

　東日本大震災を受けて、管理組合を中心に防災マニュアルを見直している。今回の説明会はその一環だ。「知らないことばかりだった」と参加した70歳の女性は話す。

　2008年に完成したこのマンション２棟には約8000人が暮らす。耐震性は十分だが、周囲は海で囲まれ、２棟のタワーにはそれぞれ階段が２カ所ずつしかない。

　エレベーターが止まったら重傷者をどう運び出せばよいのか。橋が崩れて孤立したらどうなるのか。建物内に備蓄できる食料と水は約１日分。仮に物資が届いても大量の食料を階段で運ぶのは「極めて困難だ」と本瀬さんは漏らす。

　管理組合の島田誠也理事長（75）らは行政機関に防災対策について相談し、ショックを受けた。地元の消防署に支援を求めたら「難しい」と言われた。近隣の小学校は収容能力が限られるため、中央区には「なるべく建物内にとどまるように」と頼まれた。

　「自助と住民同士の共助しか手はない」と島田さん。できることからやろうと、家庭用電気給湯器「エコキュート」に貯蔵されている水を非常時に飲む方法を説明したＤＶＤを年内に全戸に配布する。東京海洋大が所有する船の電源から非常時に電力を供給してもらえるよう、同大と交渉している。フロアごとの交流会も始めた。

　ザ・トーキョー・タワーズのようなマンションはもはや、ひとつの「街」なのだろう。全国の1719の市町村のなかで人口が約1400番目に多い「行政機能を持たない街」（島田さん）にほかならない。

　超高層マンションが集積し、この５年程度で人口が１万人増えた地区がある。武蔵小杉駅（川崎市）周辺だ。

■新旧住民が交流

　10月27日、駅周辺はハロウィーンの衣装を着た子供らで埋め尽くされた。約5000人が参加した祭りを開いたのは、特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）の小杉駅周辺エリアマネジメントだ。

　駅周辺のマンションに入居する新住民と、昔から暮らしていた住民の計19人の役員で構成。ザ・コスギタワー（49階）など６棟のマンション管理組合が会員で、年会費3600円を戸数分、支払う仕組みだ。

　設立は07年４月。新住民との交流を深めようと街の有志が呼びかけた。ごみ拾いや清掃活動から始まった取り組みは、祭りの開催に発展し、最近は防災や防犯対策へと範囲を広げている。

　駅周辺では今もマンション建設工事の音が響く。「５、６年後には超高層だけで現在の約4300戸から8000戸近くになる」（川崎市）。超高層マンションに住む人は２万人を超えそうだ。ＮＰＯの専務理事の塚本りりさん（46）は「子どもたちが故郷と呼べる街にしたい」と話す。

　超高層マンションがそびえる街の将来を決めるのは地域や住民の結束力だろう。ただ、ひとつのコミュニティーをつくるにはあまりにも大きい。

＞４０
タワマン住みだけでど、今のところ、不自由したことないから、わからないです。
でも、毎日の通勤は、とても楽になしました。

＞４１
コミュニティー活動は結構活発なのでしょうか？

「国土交通省がまとめた指針では、超高層マンションの積立金の目安は１平方メートル当たりで月に206円。15階未満の物件（延べ床面積１万平方メートル以上）よりも約15％高い。」んだそうです。







2012/11/15　日本経済新聞

■修繕工事は住民主導で　かさむ費用、項目別に点検

　東京・江東区の有明地区に林立する５棟の超高層マンションが昨年春、協議会を発足させた。防災対策について行政に相談したり、まちづくりイベントを企画したりするためだ。超高層の物件特有の問題について情報交換するのも目的だ。

　「やはり見直さないといけないな」。５棟のうちのひとつ、オリゾンマーレの管理組合理事長である藤川健さん（43）は他のマンションの役員と話をするなかで思い立った。段階的に増額される修繕積立金についてだ。

■業者と直接交渉

　27階建ての築８年。分譲業者が立てた計画に沿って１戸平均で当初、月4800円だった積立金はすでに8000円になり、今後も上がる。まもなく多額の一時金も要る。「これでは先行きが不安。支払えない住人が出てくると困る」と藤川さんは感じていた。

　そこで、チームを作って業者が作成した長期修繕計画の点検から始めた。機械室の壁など美観上、支障がない部分にも経費を計上していたり、内廊下の建物なのに劣化が激しい外廊下の物件と似た計画になっていたりしたことを見つけた。

　こうした点を見直す一方、業者と交渉してインターネット接続料などを引き下げた。浮いたお金は今後の修繕に回した。

　最終的に今春から積立金を約１万2000円にした。4000円の引き上げだが、ネット利用料の値下げなどと相殺すると実質の負担増は1500円だ。これで、今後の積立金の値上げはなく、一時金を徴収する必要もなくなった。

　高速・非常用エレベーター、スプリンクラーなどの消防設備、高性能の給水ポンプや非常用発電機――。超高層マンションは高層であるが故に様々な設備が要る。建物内に機械式の駐車場を備えている物件も多い。

■積立金15％割高

　大規模修繕工事ではゴンドラなどの特別な足場を使うため、安全確保の経費がかさむ。風の影響を受けやすいので通常とは違う工法になり、塗装材なども異なることが多い。この結果、維持費も工事費も高くなりがちだが、「積立金は普通のマンションと同程度の場合が多い」とボス建築コンサルタンツの横超和夫代表は話す。

　国土交通省がまとめた指針では、超高層マンションの積立金の目安は１平方メートル当たりで月に206円。15階未満の物件（延べ床面積１万平方メートル以上）よりも約15％高い。

　超高層の物件は総戸数が多いだけに集まるお金も膨らむ。管理組合の脇が甘いと不必要な工事が紛れ込む。

　東京・江東区にあるスカイシティ南砂。1988年に完成した28階建て・約260戸の建物だ。販売時には平均倍率が150倍に上り、89年には超高層マンションでは初といわれる火災が発生して話題になった物件だ。

　同マンションは来秋にも２度目の大規模修繕工事に入る。住人主導で計画を検討中だ。居住者の高齢化に合わせて、建物の段差をなくしたり、手すりをつけたりする。

　「前回は管理会社任せ。正直、割高な工事を押しつけられたと思う」。今回が２回目の理事長という鈴木敬治さん（62）は築10年目に３億円近くをかけて実施した前回の大規模修繕を振り返る。その後も、管理会社が提案してくる工事には、通信網設備の交換など今から思うと必要性が低いものがあったという。

　業者がつくる計画はあくまで案にすぎない。負担感を和らげるために当初の積立金を過度に低くするなど問題が多いのが実情だ。まずは、住人の目で点検するしかない。

家はDINKSで、タワマン生活1年弱ですが、あまり周りの方と、お付き合いないです。

というか、買えた時点で収入高いのはバレてるわけで。

妬みって怖いなぁ。
ちょっとタイプミスしただけで、必死に食いつくなんて。。。


でも、賃貸だと恥ずかしいから友達呼べないでしょ？
どうやってんの？

長屋みたいなのが嫌だから、豪華タワーマンションにするんじゃないの？




カッコ悪いじゃん。
チープな団地型。



やっぱり、豪華タワーマンションがいいよ。

馬鹿主婦は今日も元気
7年も続けてるから当たり前か

>40
>最悪１カ月の籠城生活を覚悟してほしい
そんな状況になったら、籠城などせずに疎開するよ。

>>43
戸建や低層で、倒壊したり火災に遭えば、これより、もう少しお金がかかりそうじゃないのかな。

低層の場合、耐震性が弱いから、崩落の危険がありますからね。。。。

まずはがれきを片付けるところからになりそう。

豪華タワーマンションのメリット？








スーパーゼネコンの耐震性でしょ。
3流5流の施工だと耐震性どころか、手抜きまくりだよ。

で、どこに住めば安全なの？

チープな団地型の賃貸マンションに住んでるの？








恥ずかしいでしょ？
我慢できるの？

今時、賃貸だと恥ずかしいなんて思う人はいない。
若者が車を買わない時代。
できるだけモノは買わないのがトレンド。
不動産業者に明るい未来なんて永久に来ないよ。

>>58
と低層賃貸火災地獄に道連れにしようという低層賃貸不動産屋？

それが狙いならば、ここでネガするのは止めて、低層賃貸スレを作れば良いでしょう。新築マンション掲示板には場違いでしょうが。

賃貸でもいいと思うよ。
ただ、不動産屋さんやオーナーの人の収入を負担してるだけ。
賃貸で住む人は個人オーナーにとっても大切なお客様です。

収入少ない若者ならいいけど、良い年したオッサンが賃貸というのは恥ずかしいだろう。

人生終わってる感じ。努力しないからだよ。

>>60
確かに。安心安全を考えると、スーパーゼネコン施工の大規模物件の人気はますます高まりますからね。

>>61
こちらにも一理ありますね。

結局賃貸だと資産形成できずに、気が付いた時には、貯蓄できたはずのものが賃貸に費やされていたということになりかねませんね。

地震のリスクを考えると一番残る可能性があるのはスーパーゼネコンや大手でデベの物件が安心だから、そういう物件を購入しておくのが、賢明ということでしょうか。

なかなか悩むところです。

外車ネタといいバブル世代思考全開ですなぁ

会社で疎まれないように気を付けてね

湾岸難民って縁もゆかりもない埋立て地にへばりついてるのではなく、枝川あたりが実家なのかな？

竹島と豊洲は日本固有の領土です。

豊洲はまだ荒れてるんですね、タイトル変えた方がいいのでは？？

皆さんマンションの手抜き工事をご存知ないのでご説明いたします。
全てのマンションは手抜き工事です。
手抜きをする理由は施工図通り建築すると建物での利益が限りなくゼロになります。
良い現場監督＝出世する人はある程度の地震に耐えられる範囲で鉄筋を間引いたりコンクリを薄めるのは当たり前です。
ちなみに同級生にマンション・ビル建設の現場監督いますが絶対にマンションを購入しないとほざいてます。
半壊しても木造のボロ屋じゃ修復可能ですが半壊したマンションは再建築しかなくタワーでは考えたくありません。
業界ではタワーは素人向けの物なので怖くて所有はしませんね。

>>74

避難生活も無理だと思うよ。

倒壊危険で立ち入り禁止になるよ。

有明・東雲も同類。

埋立地って時点で終わり。

でも、実際には妬みだと思うんだよね。


豊洲より安くて良い街は見当たらないわけだし。

まあ、政府や国の危険度想定をあてにするしかないでしょう。

内閣府中央防災会議の被害想定
http://www.bousai.go.jp/syuto_higaisoutei/pdf/higai_gaiyou.pdf
だと、

湾岸に被害は想定されていない。

低層賃貸の道連れはやめてくれ。

次回もこれくらいで済むといいですね。

神のご加護を。

こういうのも参考にして検討してみましょう。

http://www.youtube.com/watch?v=ESHFRq4mzr4&feature=g-vrec

>>78
政府や国 --> 政府や都

ちなみに都の地震に関する地域危険度測定調査（第6回）(平成20年2月公表)
最終更新日：平成24（2012）年6月29日
だと、各区に危険な地域があるものの、湾岸の危険度は指摘されていない。

これ以外に信憑性のある情報はないでしょう。

低層賃貸火炎地獄の道連れは止めてほしいな。

東京都中央区勝どきにある国内最大級の58階建 てマンション、ザ・トーキョー・タワーズ。
10月 21日、居住者向けの防災説明会が開かれた。

「大地震が起きたらエレベーターも電気も止ま る。最悪１カ月の籠城生活を覚悟してほしい」。

管理組合で防災を担当する本瀬正和さん（61）は 住人にこう訴えた。

■階段で物資運搬 説明会では大震災時にマンションがどのような 状況に陥るかをスライドを使いながら説明した。
現実を直視してもらおうと、都や中央区の被害想 定をもとにタワーズの想定死者数も公表した。

東日本大震災を受けて、管理組合を中心に防災 マニュアルを見直している。今回の説明会はその 一環だ。

「知らないことばかりだった」と参加し た70歳の女性は話す。 2008年 に完成したこのマンション２棟には約 8000人が暮らす。

耐震性は十分だが、周囲は海で 囲まれ、２棟のタワーにはそれぞれ階段が２カ所 ずつしかない。

エレベーターが止まったら重傷者をどう運び出 せばよいのか。橋が崩れて孤立したらどうなるの か。

建物内に備蓄できる食料と水は約１日分。仮 に物資が届いても大量の食料を階段で運ぶのは 「極めて困難だ」と本瀬さんは漏らす。

管理組合の島田誠也理事長（75）らは行政機関 に防災対策について相談し、ショックを受けた。

>>82

エグいなこれ。

震災来れば安物買いの銭失い。リスクでデカ過ぎ。

お前も仲間だよ。仲良くやろうよ。

TTTの大問題　これが埋立問題の根源ですな。

「ネガ発祥の地」

タダの土地を買わされた住民が大激怒。懐かしい。

http://tokyufubai.bakufu.org/ttt.htm

まぁお金なんて何とでもなる、しかし、これはまずい。

高層マンションでは住民の心身への悪影響が指摘されている。
高層階に住む住民は低層階に住む人に比べて精神状態が不安定である割合が高い。
高血圧症や妊娠障害などの出現率を高める。「緊張しやすい人が高層階に住むと無意識に高所性ストレスを強いられて、その結果、四割もの妊婦に流産・死産を招いている」（織山和久『東京いい街、いい家に住もう』NTT出版、2009年、134頁）
幼児の自立行動の達成が低い。
人間の歴史を省みても、地上から非常に高い閉ざされた空間に住むことは不自然である。

＞四割もの妊婦に流産・死産を招いている

大問題

上がったから買えないね

ただでさえ安物なのにw

内閣府・防災情報のページ


http://www.bousai.go.jp/5jishin/index.html


埋立人は都合の良いところだけ切り出してますが、全部見ると真逆なことがわかります。

あらあら、安いうちに買うのが投資の基本だよ。









まだまだ安い。本当に買えなくなるよ。

内閣府・防災情報のページ


http://www.bousai.go.jp/5jishin/index.html


ネガは都合の良いところだけ切り出してますが、全部見ると真逆なことがわかります。

国土交通省関東地方整備局

http://www.ktr.mlit.go.jp/index.htm

ここの資料も重要です。

東北地方太平洋沖地震による 関東地方の地盤液状化現象の実態解明

報 告 書

国土交通省関東地方整備局　公益社団法人 地盤工学会

http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043569.pdf



これから湾岸が安全に思うかどうかは各自判断だね。

海溝型地震の長期評価

地震調査研究推進本部事務局（文部科学省研究開発局地震・防災研究課）

http://www.jishin.go.jp/main/p_hyoka02_kaiko.htm



各所別に分析されています。

人気スレですね。

大量の売り物だね、売れるかな？、売れるかな？ｗ　早くしないとｗ

震度５でこれだけダメージ受けて。

たぶん躯体もあちこちダメージあるだろう。

これで震度７がきたらどうなるか？？？

根拠だしたよ。


2012/11/13 19:16 日本経済新聞

■巨大な「街」を地震が襲う　超高層マンションの死角
　東京都中央区勝どきにある国内最大級の58階建てマンション、ザ・トーキョー・タワーズ。10月21日、居住者向けの防災説明会が開かれた。

　「大地震が起きたらエレベーターも電気も止まる。最悪１カ月の籠城生活を覚悟してほしい」。管理組合で防災を担当する本瀬正和さん（61）は住人にこう訴えた。

■階段で物資運搬

　説明会では大震災時にマンションがどのような状況に陥るかをスライドを使いながら説明した。現実を直視してもらおうと、都や中央区の被害想定をもとにタワーズの想定死者数も公表した。

　東日本大震災を受けて、管理組合を中心に防災マニュアルを見直している。今回の説明会はその一環だ。「知らないことばかりだった」と参加した70歳の女性は話す。

　2008年に完成したこのマンション２棟には約8000人が暮らす。耐震性は十分だが、周囲は海で囲まれ、２棟のタワーにはそれぞれ階段が２カ所ずつしかない。

　エレベーターが止まったら重傷者をどう運び出せばよいのか。橋が崩れて孤立したらどうなるのか。建物内に備蓄できる食料と水は約１日分。仮に物資が届いても大量の食料を階段で運ぶのは「極めて困難だ」と本瀬さんは漏らす。

　管理組合の島田誠也理事長（75）らは行政機関に防災対策について相談し、ショックを受けた。地元の消防署に支援を求めたら「難しい」と言われた。近隣の小学校は収容能力が限られるため、中央区には「なるべく建物内にとどまるように」と頼まれた。

　「自助と住民同士の共助しか手はない」と島田さん。できることからやろうと、家庭用電気給湯器「エコキュート」に貯蔵されている水を非常時に飲む方法を説明したＤＶＤを年内に全戸に配布する。東京海洋大が所有する船の電源から非常時に電力を供給してもらえるよう、同大と交渉している。フロアごとの交流会も始めた。

　ザ・トーキョー・タワーズのようなマンションはもはや、ひとつの「街」なのだろう。全国の1719の市町村のなかで人口が約1400番目に多い「行政機能を持たない街」（島田さん）にほかならない。

買えない貧乏人とか悪態ついてみたり…


売り渋ってるとか言ってみたり…


安いうちに買えとか言ってみたり…



おもしろいね。

上がったって言うのもあるね、それ聞いたら買いたくないよなｗｗ

豊洲は人気地域になっちゃいましたからねぇ・・、のお調子で切り返してくるよ。キチガイだから

豊洲住民は、全員このスレ見てるね。

高層マンションではなく、高層ビルのオフィスに５年ほど勤務したことがあるのだけど、
その間、あまり体調は良くなかった。
３５Ｆ建てのオフィスビルの２４Ｆ（高層マンションの３０Ｆ相当）、高さが約１００ｍ。
鼻炎を持病に持っているため鼻の通りが良くなく、高速エレベーターで一気に２４Ｆまで
上がると耳が抜けない、飛行機に乗ったときのように。
鼻をつまんで耳抜きをすれば直るけど。

そのビルが海岸に近かったせいもあり、冬の風が強いときにすごくゆっくりとしたテンポで
ビルがしなるのが、角の窓際に立つとわかるのが結構気持ち悪かったかな。
当然、高いところが苦手は社員は窓際に近づかない。僕は平気だったけど。

最近は、全然違うビルの１２Ｆ（マンションで１５Ｆ相当）に１年半ほどいたけど、こちら
は全然問題なかった。景色もほどほどだったし。

体が頑強に出来ている人はどんなところに住んでも問題ないと思うけど、周りの人と比べて自分
が「少し過敏かな」って思う人は高層階に住むのは避けた方が賢明だと思う。
高速エレベーターで一気に一気圧違うところへ移動するのはそれなりに体に負荷がかかると思う。

ただ、地上から離れれば離れるほど、地べたの騒音が聞こえなくなるのはメリット。

>113
あえてそんな地域買うってどんだけ罰ゲーム・・・

タワーマンションについてはよく確認しよう。
低層階と高層階での違いもある。リスクをきちんと調べて容認した上で購入する必要があろう。

・構造的に保障されているのか？長期に渡る維持管理が不明である。
　修繕費が突然高騰しだすことは無いのだろうか？

・軽量化のため、高層階に行くほど柱や梁が細くなり壁も薄くなることが多い。
　隣の声や上下階の生活騒音も結構聞こえる可能性がある。

・同じマンションでも、低層の維持管理費は高層と変わらないことが多い。
　（どちらかというと広さ）

・同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。
　（逆に最上層ではまた高くなったりもする）

・景観は一時は良くても、飽きが来たらどう感じるだろうか？
　不安感は出てこないか？

・視界の広さ、隣のタワーマンションから十分な距離があるか？
　覗かれるようなことも当然あり得る。

・風は大丈夫か？強風でベランダを楽しみたい人は向かないかもしれない。
　また風を叩く音も気になる点である。

・上層階に住んでいると曇りか雨か天気がよくわからない。

・揺れ、長周期地震動は覚悟しているか？家具は固定できるか？

・天災の際は部屋にじっとしているか、外に出たら階段で登るのは大変なので
　当分戻れないこともある。また消防車両のはしごは届かない。

・エレベータの数が１００戸に１機などの物件も存在する。
　通勤時など待ち時間は大丈夫であろうか？（エレベータの速度は早い）

・気圧の変化が身体に負担をかけるという話もある。自覚する例としては耳の違和感など。
　長期的な健康への影響は未知数。（標高ではなく高さの変化という点）

・高層階は携帯電話は使用できるか？補助のアンテナ等の設備は十分であろうか？

>>117
いつも監視、ご苦労様です

あほでんねん。

ネガする人は、まず、自分の住んでいるところを紹介してから、発言することにすれば、もう少し、まともなネガできるんじゃないかなあ。

ここよりいいとこに住んでるとネガ

ここよりひどいとこに住んでるポジ

これって当たり前のことだからいつまで経っても平行線だよ

ほんっと楽しいスレですね♪

ムキになってるポジティブさんが面白い。わたしの想像、ほんとすみません勝手なプロファイリング

1.出身は関西
2.特定の＊＊＊＊の関係者
3.関西に帰るためいずれ売らなきゃいけないから値下がりに敏感
4.年齢は40〜50代で意外に歳を食ってる
5.性別は女性
6.写真を貼付するのが大好き
7.替え歌は本人が気に入ってるわりにたいしたことない
8.実は東京に土地勘がない
9.夕焼けが好き
10.豊洲は好きだがいずれ売る気である


いかがでしょう？

＞１２１
そんなことないよ。
ここより良いところに住んでる人は、民度が高いはずだから、
他の地域をネガしたりしないよ。
そもそも興味ないから、このスレに来ないでしょう。
ネガしてる人は、買えない人だよ。

＞１２２
どちらにお住まいですか？

>116
家のタワマン、全部、問題なさそうだよ。
ちなみに、携帯は、高層だけど、良く入ります。

豊洲は足立ナンバーの地域ですよね？
足立ナンバー地域って湾岸だと、葛西や臨海町とかで
しかも足立ナンバー地域の湾岸って、震度5程度の地震で
みんな液状化しましたし、ゴミや有害物で埋め立てたので
土壌汚染が深刻な問題になってます。
内陸だと金町や綾瀬や小岩や、最南でも錦糸町とか…
基本的に、犯罪や組事務所や、ヤンキー車とか、
そして中古車のフルローン率が、凄く高い地域ですよね？


足立ナンバーの地域って？！

豊洲や東雲って、凄い割安ですよね
けれど、安いぶん、まあ部相応では？！

だって豊洲って、足立ナンバーだし、
震度5程度の地震で液状化しましたし、
ゴミや有害物で埋め立てたので最近は
土壌汚染が深刻な問題になってます。

豊洲のように足立ナンバー地域って、
湾岸だと葛西や臨海町や新木場や辰巳でしょ？

どれも、みんな液状化してるし震度5程度で
((((；゜Д゜)))

そりゃ価格帯も安いはずですよね(((^^;)

有明も足立ナンバー？ 液状化は？

〉住みたい街ランキング
なるスレットで、こんなのあった(笑)

〉豊洲ってマジで、マイケルジャクソンもSMAPも、 ウィル・スミスもビヨンセも五木ひろしもビル・ゲイツも 世界中のセレブが住みたがるらしいですね？！
〉凄いな豊洲、俺も頑張って豊洲に買おう、だって 資産価値とか高そうじゃん、世界のセレブ町、豊洲。

ウケますな～、豊洲(笑)

湾岸貴族、豊洲だぞ～。

123 何百回もそれ貼ってますが、値上がりした資料じゃないし、、

この誰も突っ込まない 切なさはなに？ー

＞１３２
ネガも同じ資料何回も張ってるよ。どっちもどっち。

>>127
>>128
>>129
>>130
>>131
常識的に考えて、この一連の書き込みは、低層賃貸火炎地獄に道連れしようという憐れな低層賃貸専門不動産屋さんじゃあないかな？ご苦労さん。

マンションの方が密集だし、マンションの火災の方が嫌だろ。

豊洲って、だって震度5程度で液状化したんでしょ？
足立ナンバー地域なんですよね？
湾岸の足立ナンバー地域って、葛西や辰巳や臨海町や新木場…
みんな液状化してましたよね？震度5程度で

基本的に足立ナンバーって、内陸だと
綾瀬や小岩や金町や錦糸町や千住だとかで、犯罪率や
ヤンキー車率や、中古車のフルローン率が高いですよね？

あと豊洲って、いや足立ナンバー地域の湾岸って、
割安ですよね？しかし、土壌汚染が深刻な問題ですよね？

やっぱり豊洲はゴミや有害物で埋め立てたので、
土壌汚染も深刻だし、地盤も軟弱で液状化しやすいし、
足立ナンバー地域のイメージも、お世辞にもにもねぇ(((^^;)

＞135
どこに住んでんの？

豊洲は海抜０地帯だろ？

液状化だけじゃなく、

津波も激ヤバだろうよ！

>136
ナンバーで区切るのは、東京を知らない田舎者。

東京生まれヒップホップ育ち、、だけど

足立ナンバーは確かに恥ずかしいYOー♪

＞140
頭悪そう。

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html
の概要資料
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf
を見て、検討した方がいいよ。

重複レスは、時間の無駄だから、ポジもネガも止めてください。

津波の心配も、

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html
の概要資料
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf
を見て、検討した方がいいよ。湾岸よりも意外と内陸部が危ないようね。

売れないマンションほど

夜中にコソコソ捨てカン貼り付け回ったり、ネット掲示板に嘘下記並べて印象工作。


ワンパターン。

＞145
売れないマンションはネガすらないよ。

これが嘘って？

液状化被害想定図もございます。

首都直下地震等による東京の被害想定 ―概要版―
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption_h24outlin...

1．1 被害想定の見直し
平成23年3月11日に発生した東日本大震災は、従来の災害の概念に収まらない未曾有の大災害であった。
日本の観測史上では最大、世界的に見ても4番目の大きさとなるマグニチュード9を記録した巨大地震により、東北から関東地方に至る東日本の太平洋岸全体にわたる広範な範囲に甚大な被害がもたらされたほか、巨大地震が引き起こした大津波により、東北地方を中心とする太平洋岸の地域に壊滅的な被害がもたらされた。
この震災により、震源から遠く離れた都内においても、液状化や大量の帰宅困難者の発生といった被害がもたらされた。
こうしたことから、都は、東日本大震災の経験を踏まえ、首都直下地震など東京を襲う大規模地震に対してより確かな備えを講じていくため、平成18年5月に公表した「首都直下地震による東京の被害想定」を見直すこととし、東京都防災会議地震部会（部会長：平田 直 東京大学地震研究所教授）において検討を行った。

〉豊洲や東雲って、凄い割安ですよね けれど、安いぶん、まあ部相応では？！

〉だって豊洲って、足立ナンバーだし、 震度5程度の地震で液状化しましたし、 ゴミや有害物で埋め立てたので最近は 土壌汚染が深刻な問題になってます。

〉豊洲のように足立ナンバー地域って、 湾岸だと葛西や臨海町や新木場や辰巳でしょ？

〉どれも、みんな液状化してるし震度5程度で ((((；゜Д゜)))

〉そりゃ価格帯も安いはずですよね(((^^;)




全てそのとおりじゃん

湾岸埋立地だけ、ずっと震災ネタ。
ずっと震災直後のまま。

内陸で良かった。平和だよ。

内見ご希望の方へ豊洲の場所をご案内します。

地図の赤いところに豊洲・東雲・有明があります。

ヘルメット・長靴携行ください。

内陸だけで安心しているところが可愛い。

豊洲はセレブなんです、信じて下さい、お願いします、どうかお願いです。豊洲は世界中の大富豪や芸能人が溢れてそうな街だって思って下さい、そのイメージを拡散させて下さい、そのイメージで決定しましょう、お願いします。どうかお願いします。

いくらネガ言われても、地震来ないし、津波も来ないから、実感が沸かない。

豊洲の場所をご案内。

こちらの地図のほうがわかりやすいですか？

首都直下型地震（東京湾北部地震）の震源地予想図の星マーク近辺です。

足立ナンバー地域でしょう？豊洲って、
震度5程度で液状化したんでしょ？豊洲って、
ゴミや埋め立て土壌汚染が深刻なんでしょ？豊洲って、
海抜０地帯で津波ヤバそうなんでしょ？豊洲って、

足立ナンバーっ、どんな地域？

湾岸地域だと、葛西、東雲、臨海町、辰巳、新木場…
どこも震度5程度で液状化してましたよね？！

内陸だと、金町や綾瀬や小岩や錦糸町とか…
ヤンキー車率や、中古車のフルローン率が高いですね？！

豊洲ってさー、90ヶ所で液状化してんだろー？

豊洲のおかげで、足立ナンバーが恥ずかしくなくなりました。ありがとう！

噂できいたんだけど、豊洲に住んでるって証明できたら、空港もディズニーランドも、デパートも、災害時の緊急避難もみんな…、すべてVIP待遇らしいね？豊洲ってさー、凄いね、マジで豊洲って！

足立ナンバーの外車見ると、豊洲かなあって、想像してしまう自分が、ちょっと悔しい。

豊洲でも、２，３丁目じゃないと、大したことないよ。

さー 豊洲が高級と思ってもらえるよう、

共に手を取り合い頑張ろう!!

みんなイイナ、えい　えい　おーっ！

3丁目のタワマンの駐車場は、外車の展示場みたいだからねえ。国産車は乗れない。

ダイヤモンドの記事書いた担当って、やっぱここも読んでたろうな。(笑)

アホ丸出し！

ランボルギーニ、うるさいから、止めてほしい。

家のタワマンのフェラーリも、うるさい。

豊洲噂の真相…



みんな信じないと思うけど、豊洲は実は高級で
そんでビル・ゲイツもビヨンセもエミネムも、
アラブの石油王も五木ひろしも、猫ひろしも
スティーブジョブスもホリエモンも孫正義も三木谷も
SMAPもウィル・スミスもジャックバウワァーも、

みーんな、豊洲に憧れてるらしいね？！

それじゃ確かに高級だよねー、豊洲はさー

低層賃貸不動産屋に都合の悪い資料が出ると、連投ですか？

低層賃貸火炎地獄に道連れは、御免です。

東京都防災ホームページ：東京都の対策 - 地震の被害想定
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf
を見て、しっかりと安全な地域を見極めましょうね。

猫ひろしは余分。

安普請の大規模団地を高値掴みしと発狂。

どうせオマエが払ってるわけじゃないからいいだろ。
オマエは無収入プータローなんだし。

さー、みんなーっ

豊洲が足立ナンバーなのも、

震度5で液状化しちゃうのも、

ゴミで埋め立てて土壌汚染なのも

海抜０地帯で津波ヤバそうなのも

実はみーんな、豊洲がセレブ過ぎて

豊洲に世界のセレブが１ヶ所に

みんなセレブが集中しないように

液状化も、土壌汚染も、足立ナンバーも

その為に講じた、ハンデなのです！


これ、内緒でお願いしますね、

あくまで噂なので、オフレコで

低層賃貸不動産屋に都合の悪い資料が出ると、すごくうろたえてますね。連投ぶりでわかってしまいます。

それほど、真実がでるのが怖いのですか？低層賃貸火炎地獄道連れ計画がばれてしまうからですね。

そんな道連れ計画にだまされる検討者はいませんよ。お気の毒。

さー、みんな決起せよーっ！

今こそ団結総力戦の時がきた

豊洲を高級と思って貰おうぞーっ

割安で液状化で土壌汚染で

そして足立ナンバーで、さらに

言い訳ばかり…って事を忘れて貰おーっ

それじゃいくぞー、みんなイイナっ、

せーの、えい　えい　おーっ！

助けて下さい。どうか信じて下さい、豊洲はセレブなんです、誰か助けて下さい、豊洲はみんなは知らないせけど真相はセレブなんですと皆を説得して下さい、どうかお願いです。もう豊洲がマンハッタンなみじゃないと思うのやめてください、豊洲はニューヨークなみと信じて下さい、どうかお願いします。誰か、一緒に皆を説得して下さい。お願いします。お願いします。

助けて！
豊洲が震度5で90ヶ所で液状化し、
ゴミやヘドロで埋め立てたので、
土壌汚染が深刻な問題になって
そんで豊洲は海抜０で津波ヤバくて
そして足立ナンバーなのがバレた件
助けて！

東京都中央区勝どきにある国内最大級の58階建 てマンション、ザ・トーキョー・タワーズ。
10月 21日、居住者向けの防災説明会が開かれた。

「大地震が起きたらエレベーターも電気も止ま る。最悪１カ月の籠城生活を覚悟してほしい」。

管理組合で防災を担当する本瀬正和さん（61）は 住人にこう訴えた。

■階段で物資運搬 説明会では大震災時にマンションがどのような 状況に陥るかをスライドを使いながら説明した。
現実を直視してもらおうと、都や中央区の被害想 定をもとにタワーズの想定死者数も公表した。

東日本大震災を受けて、管理組合を中心に防災 マニュアルを見直している。今回の説明会はその 一環だ。

「知らないことばかりだった」と参加し た70歳の女性は話す。 2008年 に完成したこのマンション２棟には約 8000人が暮らす。

耐震性は十分だが、周囲は海で 囲まれ、２棟のタワーにはそれぞれ階段が２カ所 ずつしかない。

エレベーターが止まったら重傷者をどう運び出 せばよいのか。橋が崩れて孤立したらどうなるの か。

建物内に備蓄できる食料と水は約１日分。仮 に物資が届いても大量の食料を階段で運ぶのは 「極めて困難だ」と本瀬さんは漏らす。

管理組合の島田誠也理事長（75）らは行政機関 に防災対策について相談し、ショックを受けた。

↑ これに、さらに液状化もだろ、豊洲は((((；゜Д゜)))

低層賃貸不動産屋に都合の悪い資料が出ると、すごくうろたえてますね。連投ぶりでわかってしまいます。

それほど、真実がでるのが怖いのですか？低層賃貸火炎地獄道連れ計画がばれてしまうからですね。

そんな道連れ計画にだまされる検討者はいませんよ。お気の毒。

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html

の「東京都の新たな被害想定について～首都直下地震等による東京の被害想定～」
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf

の第1部 被害想定結果
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part1.pdf

などを見て検討しましょうね。自分の目でしっかりと確かめれば、自ずとどこを選ぶべきかわかるでしょう。ご自身の判断が大切です。

------
2．ゆれ・液状化による被害の特徴

2.1 東京湾北部地震における被害の特徴
・ フィリピン海プレートの深さ分布に関し、プレート上面が従来の想定より浅かったという新しい知見をとり入れて検証した結果、震度 7 の地域が発生するとともに、震度6 強の地域が区部の約 7 割に広がった。

・ このため、ゆれによる建物倒壊や火災延焼などを原因とする人的被害が発生し、冬 18時、風速 8ｍ/s において、約 9,700 人の死者が発生すると想定される（今回の想定地震の中で最大）。また、区部東部では、軟弱地盤が厚く堆積して地震動が増幅されやすく、液状化の被害も発生しやすいことなどから、ゆれや液状化による被害が想定される。

・ 強いゆれの範囲は広がったが、前回調査と比べ、耐震性が低い昭和 56 年以前の木造建築棟数が大幅に減尐した（131 万 8948 棟→96 万 5584 棟）ことから、建物被害については減尐した。


図表 都内の建物現況の増減（固定資産税台帱ベース）
（略）

2.2 多摩直下地震における被害の特徴

・ フィリピン海プレートの深さ分布に関し、プレート上面が従来の想定より浅かったという新しい知見をとり入れて検証した結果、震度 7 の地域が発生するとともに、震度 6 強の地域が多摩の約 4 割に広がった。また、震度 6 強の強いゆれの地域が市部を中心に分布しており、死者数約 4,700 人の人的被害、約 7.6 万棟の建物被害が生じると想定される。

・ 市部の人口が約 400 万人であることから、激甚な被害の影響を受ける人口は東京湾北部地震よりは尐ないと想定される。

2.3 元禄型関東地震における被害発生の特徴

・ 都の南東部の人口密度が高い地域で、震度 6 強以上、場所により震度 7 の強い地震動の発生が想定されており、都全体で最大で死者約 5,900 人と東京湾北部地震に次ぐ被害が想定される。

2.4 立川断層帯地震における被害発生の特徴

・ 立川断層帯地震では、被害が発生する震度 6 弱以上の地域が概ね市部のみに限定されている。

・ 震度 7 の領域は、4 つの地震の中で最大面積であるが、人口密集地域における震度6 以上の面積が比較的尐なく、死者数は 4 つの地震の中で最小の約 2,600 人と想定される。

3．木造住宅密集地域における火災延焼被害の特徴

・ 区部西部から南西部にかけての環状 7 号線と 8 号線の間を中心とする地域や区部東部の荒川沿いの地域は、木造住宅密集地域が大規模に連担しており、火災延焼被害を受けやすい地域特性を有している。

・ このため、区部において震度 6 強以上の強い地震動が想定される東京湾北部地震では、これらの地域を中心に大規模な火災延焼被害が想定され、4 つの地震の中でも最大となる焼失棟数約 20 万棟、約 4,100 人の死者が想定される。

4．津波による被害の特徴

・ 東京湾北部地震及び元禄型関東地震のいずれの地震においても、河川及び海岸の堤防を越えるような津波高は想定されない。

・ しかし、元禄型関東地震において水門が閉鎖されなかった場合には、河川遡上等による浸水被害が生じる。

・ 浸水深は概ね 1ｍ未満であり、全壊約 200 棟、半壊約 2,300 棟と想定される一方、死者の発生は想定されない。

------

低層賃貸不動産屋に都合の悪い資料が出ると、すごくうろたえてますね。連投ぶりでわかってしまいます。

それほど、真実がでるのが怖いのですか？低層賃貸火炎地獄道連れ計画がばれてしまうからですね。

そんな道連れ計画にだまされる検討者はいませんよ。お気の毒。

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html

の「東京都の新たな被害想定について～首都直下地震等による東京の被害想定～」
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf

の第1部 被害想定結果
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part1.pdf

に木造、非木造の全壊建物棟数の分布図が掲載されています。

どこが危ないかしっかり見極めましょう。

〉〉177
可哀想に、騙されて豊洲に35年ローン組んでマンション購入してしまったんだなぁ？！
その直後に震度5で液状化に、土壌汚染の深刻な発覚やら、そりゃ
そりゃキツいよな、1人きりで必死にポジを叫び続けたくもなるよなぁ、そりゃたしかに、悔しいのう、辛いのう、たまらんのう(ToT)

低層賃貸不動産屋に都合の悪い資料が出ると、すごくうろたえてますね。連投ぶりでわかってしまいます。

売れないと大変ねえ。

２３区版のタワマン検討者が多いこの場で、木密とか、多摩とか・・・Ｔ洲民は誰と戦ってるんだ？(笑)

はいはい。

大変だな。豊洲をネガるのも。

住宅選びは、安心安全な場所をまず選ぶことから。

はいはい。

大変だな。豊洲をネガるのも。

住宅選びは、安心安全な場所をまず選ぶことから。

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html

の「東京都の新たな被害想定について～首都直下地震等による東京の被害想定～」
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf

の第1部 被害想定結果
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part1.pdf

地震に関する地域危険度測定調査（第6回）(平成20年2月公表)
最終更新日：平成24（2012）年6月29日

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

その結果報告。

自分が高値掴みした豊洲のマンションをなんとか高く売りたくて必死なんですよ。
買ったときより高く売れるマンションなんてあるわけないのにね。
こういう卑しい根性の人が多いのかな、豊洲は。

そのように洗脳されて買っちゃった人もある意味被害者じゃないの？
買った値段を上回らないって理解するのはかなり大変じゃないかな？
たた、液状化の後下がった中古物件は上がる可能性はあるけど、手数料以上に上がるかどうかは微妙かな

>>188
というか、自分の住む業火地帯になるべく近づけようと言う道連れ作戦だろう。ネガさんよう。

まあ頑張りな。

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html

の「東京都の新たな被害想定について～首都直下地震等による東京の被害想定～」
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf

の第1部 被害想定結果
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part1.pdf

などを見て検討すれば、これ以上書かなくてもどこに住むべきかは、自明だろう。

内陸では木密地域しか買うことが出来なかったポジさん

>>192
内陸否定してどうすんの？

半魚人だから、ウメタテ ーゼ

>193
単純な二元論にしたがるのは馬鹿の見本です

［講演録］
　　　　　　
「関東大震災、大東京圏の揺れを知る」
（赤坂近辺も火災の危険は高い）

鹿島建設株式会社小堀研究室
地震地盤研究部長　　武村　雅之
http://www.lij.jp/index.phtml?page=koen/record/093/koen

■地震危険度に見る復興の恩恵

　この復興計画は、特に、今の東京の下町に、地震防災上も大きな恩恵を与えます。地震による被害危険度をぐっと下げています。これは皆さんも簡単にごらんになれるので、一度見てもらうといいと思いますが、東京都のホームページを見て都市計画局にアクセスすると、そこに東京都の細かい地震危険度が出ています。それは東京都の何々町何丁目、「町丁目」と僕らは言いますが、都下も含めて自分の住んでいるところの地震危険度が東京都の中で何位ぐらいか分かるのです。つまり一位から六千何位まであるんですが、それが全部出ているんです。中身には３つの危険度がありまして、１つは建物危険度というのがあります。これはどうも地盤の揺れでかなり決まっているようです。だからここを見てわかるように、隅田川の東側というのはやっぱりよく揺れるから危険度は高いんです。これはもう地盤の影響だから仕方が無いですね。よく揺れるところは時代が変わってもよく揺れるんです。もう一つは火災危険度です。これは多分住宅の密集具合や道路や公園の広さ、消防施設があるかどうかなどで決まっているんですが、この図を見てお分かりのように、江東区など関東地震当時の下町は火災危険度が非常に低いんです。

　もう一つ避難危険度というのがありますが、その３つを合わせて地震危険度ということになっています。ぜひ、東京都にお住まいの方は見てもらうと、自分の家がある地域の地震危険度がわかります。

　それで、下町の火災危険度が非常に低くなっていることが重要なところで、これが後藤新平が一生懸命やった都市改造のおかげなんです。確かに、今、江東区あたりを歩くと道が広くて整然としている。それで公園があったり、学校があったりで広々しています。全部復興のおかげです。

　それに引き変えといったら何ですけれど、このあたりの火災危険度は非常に高いんです。建物危険度は、地盤で決まっているので、関東地震の震度分布と同じで山の手は揺れない。でも火災危険度が非常に高いところがあります。山手線のちょっと内側にかかりますけれど、多くは現在の中野、杉並、練馬、板橋というあたりです。これらの地域は、関東地震の後に、人がいっぱい住みついたところです。当時、畑だったところに人が住みつきます。都市計画なしでどんどん都市化が進んでいっちゃった。日本の普通の都市は皆そうですけれども、そのために道が細くて曲がりくねっています。これらの地域では火災危険度が高くなります。世田谷や大森のあたりにもそんな場所がありますね。復興計画がすすんだ場所ととても対照的なのが、このような場所で、現在の東京都の地震対策の一つのネックになっています。後藤新平が強い意思で復興するんだといったことが東京に大きな恩恵をもたらしていることを忘れないでほしいと思います。


■住家の全潰が悪の根源

　次に関東地震の被害が我々に教えてくれている重要な点は、家へのこだわりの重要性です。家を潰しちゃいけませんよということです。次にそのお話をしましょう。
　関東地震では、火災が非常に大きかったと言うんですけれど、火災はどうも住家の全潰と無関係ではないということです。地震が起こったら火を消しなさいと言うんですが、火が消せるかどうかにも関わる問題を関東地震の被害は教えてくれています。

　これは先ほども出てきました東京都心部の震度分布です。震度の高いところ、つまり木造の家屋の全潰率が高かったところを見てください。こちらは地震発生後４時間経過した時点で火災が広がった場所です。よく似ていると思われませんか。非常によく似ているんですね。何んでこうなるのでしょうか。おそらく、火を使っているところで家が潰れたら火災が発生しやすいこと。それが１つの原因です。それからもう一つ、家が潰れていると初期消火ができなくなっちゃうと思いませんか。気も動転しているし、技術的にもむずかしいでしょう。その結果延焼して、４時間後には、家屋が沢山潰れたところが、延焼地域になるんです。今の建物は建築基準法の防火の規定で、モルタルが外壁に塗ってあるものが多いですね。外壁が板張りの家に住んでいる人は余りいない。防火のためにモルタルが塗ってあるんですけれど、潰れてしまうと木がむき出しになって防火効果が全くなくなってしまいます。そうすると延焼しやすくなります。

　ところがもっと大きな問題があります。よく、家を潰しちゃだめですよと言うと、必ずこう言う人がいます。「いや、おれはもう老い先長くないから死んでもいい、おれの家が潰れるんだからほうっておけ」と。でも、東京のその後を見ると気持ちが変わると思います。さらに１２時間後のこの延焼の図をみてください。東京の中心部、銀座や日本橋はほとんど地震による揺れの被害を受けなかった。だから４時間後にはほとんど火災の延焼もないんです。ところが、さらにそれから１２時間後にはこのとおり全部丸焼けです。つまり自分の家を潰し、火災の発生や延焼を助ければ、きちんと震災対策をしている人の家まで火災に巻き込み燃やしてしまうかもしれないということなんです。火災が住家の全潰と非常に密接に関係していることがおわかりでしょう。住家の全潰をなくすだけで、ひょっとすると火災の被害も非常に減るかもしれないということです。

　先ほど申しましたように関東地震での住家の全潰による死者は約１万１千人ぐらいです。火災の死者は９万２千人ぐらいです。全潰がなくなれば当然１万１千人の人は死ななくてもいい。さらに９万２千人の人の大半も死ななくて済んだのではないかということです。だから、地震が起こったら火を消しなさいとよく言うけれど、最も重要なことは、自分の住んでいる家を潰さないことだということを、関東地震は教えてくれているように思います

・・・

　ここで皆さんに注意しておかなければならないことがあります。先ほどから述べてきた震度分布や被害のお話はあくまでも地表や地表に基礎をもつ建物の話です。最近建っている建物は、というか大きな建物は、ほとんどが杭や地下連壁で基礎を地下の硬い地盤までのばしています。したがって、このような建物の揺れは、下町の軟弱地盤の地域でも山の手なみになるというふうに思ってください。でも、もしも皆さんが木造の建物を東京の都心部にもっておられるとすれば、ここでのお話がそのまま皆さんの家の揺れにつながります。

大きな建物、例えば高層ビルなどは、まず地震で壊れることはありませんが、自分のビルが助かっても、私の会社がある赤坂界隈なんて、木造家屋がいっぱいありますね。周りで、それらが全潰し、火災が起こったりすれば影響を受けると思います。防災対策としてはそんなことも考えなければいけないと思います。

>>195
> >193
>単純な二元論にしたがるのは馬鹿の見本です

二元論の意味わかってないようですね。

掲示板のタイトルがごちゃごちゃでSEOにかかりにくくしてる管理人はさすがだなw

第54回　売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？　住宅業界の非常識

　マンション飽和時代と言われつつも、人気物件の売れ行きは早い。そのため、「すでに完売」あるいは「抽選に外れた」など、気に入ったマンションが購入できなかった経験をお持ちの読者もいることだろう。しかし後日、突然に解約になった旨の連絡が入り、あたかも“繰り上げ当選”のように希望住戸を購入できた人もいるだろう。なぜ、こうもタイミングよくキャンセル住戸が出るのだろうか？……契約者の転勤あるいは心変わり？ それとも営業マンの詰めが甘かった？　今回は、こうした業界の不思議と非常識を取り上げることにする。

■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること

　まずは、そもそもなぜ「第１期」「第２期」というように“期分け”して売り出すのか、というところから話を始めよう。以下の内容はすべて、マンション業界に身を置いていた筆者の実体験に基づいている。

　期分け販売には大きく２つの理由があり、まず１つ目が「客付けを平準化」させることにある。一昔前までなら総戸数が200戸程度でも、「大規模マンション」と呼ばれていた。ところが、さらに大型化が進んだことで、現在は500戸程度がおおよその目安へと変わった。戸数が多ければ、その分、どうしても住戸によって人気（売れ行き）にバラツキが出る。そのため、営業サイドから見た場合、「売りやすい住戸」と「売りにくい住戸」をうまく組み合わせる（＝期分けする）ことで、満遍なく客付けしたい狙いだ。つまり、全体として「人気のない」＝「売りにくい」住戸ばかりが残らないよう、各期ごとにバランスよく両者を配分して売り出したい。これが第一の理由だ。

　そしてもう１つ、販売広告上の理由もある。これは分譲マンションに限ったことではないが、何かある商品を売り出そうとした際、販売時に「新しさ」をアピールするのは営業の基本中の基本だ。新しいもの好きの日本人にとっては、なおさらだろう。実は、ここに期分け販売の真意が隠されており、たとえば「第１期３次 新規発売」、続いて「第２期１次 新規発売」というように、各期ごとに「新規発売」として広告展開することで、常に“鮮度”を保ちたい狙いだ。

　もし、全戸を一斉に販売開始し、未契約住戸が発生したとする。すると、当該住戸は一度、売りに出した以上、二度と「新規」としては販売できない。つまり、広告上売れ残りとして扱わなければならないのだ。スーパーの生鮮食品であれば、閉店間際の値引き販売で在庫処分できるが、マンションはそうもいかない。そこで、営業上の障害（＝売れ残り）を自ら作り出さないよう、期分けして慎重かつ確実に売っていこうという考え方が重要となるのだ。

■住宅業界は“見栄のかたまり”

　このように、分譲マンション各社は苦労してマンションを販売している。しかし、冒頭でも触れた「繰り上げ当選」の内幕を知れば、住宅業界に対するイメージが一変するかもしれない。

　というのも、前述の理由から“鮮度の維持”が至上命題である住宅業界。たとえ未契約住戸があったとしても、平然と広告には「完売御礼」をうたう。つまり、「売れている」＝「人気がある」という印象を強調したいがために、事実とは異なる情報を公表することがあるのだ。それは元をただせば、ここでいう「完売」が、いわゆる“登録完売”であることによる。ホテルにたとえれば、客室が予約で一杯（満室）になった状態を「完売」と呼んでいるようなものだ。その時点では手付金が入金されているわけでも、売買契約が締結されているわけでもない。単に、希望住戸に対して書面で購入の意思表示をしただけで、「契約」と同じ意味に扱われる。

　そのため、価格表に赤いバラが付いていたにもかかわらず、キャンセル住戸の発生という事態が実際に起こり得る。「予約」という緩い拘束力しかない登録完売ゆえの、お粗末なハプニングといえる。それどころか、中には申し込みの入っていない住戸に対して赤いバラを付けることさえある。「売りにくい住戸から客付けしたい」という自己都合的な理由が、こうした裏工作に駆り立てる動機付けになっている。「武士は食わねど高楊枝」ではないが、住宅業界はまさに“やせ我慢”あるいは“見栄のかたまり”そのものなのだ。

■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる

　さらに、こうした事例はほかにもある。「公開抽選」もその１つだ。一般に分譲マンションの公開抽選には「同倍率同時抽選」という方式が採用される。実は、この方式がくせものなのだ。

　同倍率同時抽選とは、同じ倍率の住戸を一度に抽選してしまう方式のことで、たとえば「倍率４倍」の住戸の当選番号が「１」だとすると、倍率４倍住戸の当選者はすべて申し込み番号が「１」の人となる仕組みの抽選方式だ。

倍 率 該当住戸 当選番号
１ ２０２　１０８ 無抽選
２ １０１　１０４　２０５ ２
３ １０５ ３
４ １０３　２０１　３０２ １
５ ２０３　３０１ ４

　表の例によって、もう少し詳しく説明すると、倍率４倍住戸「１０３」「２０１」「３０２」の購入申込者はそれぞれ４人ずついる。また、抽選申込時に割り振られた番号（申込番号）が倍率と等しく１番から４番まである。そして、抽選の結果、当選番号が「１」となった場合、倍率４倍の３住戸はすべて、申し込み番号「１」の人が当選者となる。

　さて、ここからが核心部分だが、倍率４倍住戸に本当に４人の希望者がいるかどうかは、対外的に見た場合、誰にも分からない。つまり、営業マンしか知り得ないのだ。たとえば倍率４倍住戸とされた１０３号室に、実質は２人の希望者しかおらず、残り２人分が“ダミー”だったとする。このダミー分を実在する２人のうちの１人に振り分けることで、割り振られた顧客は当選倍率が３倍になる計算となる。本来の１票分にダミー分の２票が加わることで、合計３票分のくじ（当選確率）を手にすることができるからだ。ここに公開抽選のからくりがあり、こうしてダミーを入れることで、「キャンセルしない顧客」＝「当選させたい顧客」を優先させることができる仕組みだ。そして、同様に「第１期２次」「第２期１次」……でも顧客選抜を繰り返すことで、契約住戸を積み上げていくのが分譲マンションの営業スタイルなのだ。

　顧客にとっては数あるマンションの１つでも、営業マンにとってはそのマンションがすべてとなる。「売れませんでした」と逃げることは許されず、全住戸を売り切る使命を負っているからだ。こうした裏工作が行なわれるのも、実は重責感の裏返しであり、職責をまっとうするための苦肉の策ともいえる。しかし、“ふるい”にかけられる顧客はたまったものではなく、到底、納得できるはずもない。住宅市場は今後、さらに厳しさを増すことが予想されるだけに、今こそ襟を正し、非常識に目を向ける姿勢が求められよう。

海溝型の地震なら、東京湾沿岸でも最大高2.6メートルの津波

　今回、筆者が特に注目したのは新たな被害想定として「元禄型関東地震」が追加された点だ。昨年3月の東日本大震災は、震災メカニズムが宮城・福島県沖（＝日本海溝）を震源域とする海溝型の地震だった。実は、新しく追加された「元禄型関東地震」も同じく海溝型タイプの地震を想定しており、一般に海溝型地震は津波を伴う可能性が高いことから、今回の見直しで新たに追加されることとなった。

　実際、1703年に房総半島沖で発生した元禄関東地震は大規模な津波を伴い、南関東と東海地方沿岸部に甚大な被害をもたらした。今回の東京都による被害想定では、東京湾にも津波が襲来する可能性が指摘されており、東京都品川区の沿岸では最大2.61メートルの津波が想定されている。また、大田区では津波で1108棟の建物が全半壊する想定だ（表2）。津波が河川を遡上することによる浸水被害が原因と考えられる。湾岸マンション販売に黄色信号が灯りかねないことが、ご理解いただけるだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2000008052012/
[東京都が新たな地震想定を公表　湾岸マンション購入にちょっと待った！]