パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

すみふのタワーてどこ？

シティタワー品川のことでしょ。
でもあそこは所有権じゃなくて定期借地権ですよ。
確か今年の秋に築5年経つからもうすぐ中古が大量に出るんじゃないですかね？
4000万以下なら買いだと思いますけど借地権ですからね・・・

最近港南の中古物件減りましたね。売れてるのかな？ここももう少し安ければ欲しいけど、中古の方がいい物件多いよね。

港南地区のタワーマンションがお買い得に見える値付け。
眺望良い側はプレミアムついてますし、3LDKしかない

この物件が出てきたから中古が売れ始めたと予想。

WCTのことじゃないの？すみふタワー。

OWCTも近いよ。

WCTに一票。
このマンションの値付けが高いーそれを見た客が中古相場と比較ー港南タワー安くね？ー金利固定できるし買おう

という流れか、なるほど。

東京ベイシティタワーだろ

たしかにwctの中古一気にはけたな。

昨日、今日
ポケットティッシュ配っているね。

浅草線新線、ニュースになってたね。いよいよ来月発表か？
このマンションにどれだけプラスなのかは知らないが、京急北品川駅も近いことだし。

強気の値段設定でしょうか

はい。

やっぱ高輪台プラウドにするわ。抽選落ちたら戻ってくる。

高輪台プラウドは倍率高そう。

高輪台のサイト見てきたが、ここ以上に生活が不便そう。
高輪台から買物はどこに行くの。ここならバスか自転車でイオンに行けるけど。

高輪台の方が圧倒的にいいよ。お金があるなら高輪台が欲しい。お金ないからここかな。

オープンレジ高輪買っておくんだった。

オプレジは不安要素満載だからギャンブルみたいなものだよ。

オプレジならここかな。場所や資産価値以前に安心して住みたい。

皆さん、施工会社って気にならないのですか？

西松や奥村よりスーゼネがいい。

ここは大林だからOK。

大林はいいけど、そもそも地盤がここは悪い。川っぺりはスーゼネでも怖い。。

大林はいいけど、そもそも地盤がここは悪い。川っぺりはスーゼネでも怖い。。

大林は本社が地元。何かあったら文句を言いに行ける。

たしかにリスキーな立地だよね。何かあってからでは遅いし。

どこのゼネコンかで、そんなに変わるのですか？
結局実際の建設現場は下請けで、同じようなところを使っているのかと思ってました…

施工会社が二流だと下請けを値切ったりするから、見えないところで結構危ないですよ。一流の元請けはそういうことはしません。

スーゼネは下請に丸投げしませんよ。

タレント松居の家はスーゼネで建ててトラブったね。
建築工事の規模にもよるんだろうね。

一流の元請け笑。貴方じゃあ何でスーゼネ皆、訴訟抱えてるの？無責任な性善説は良くない！血統書付ならイコール良犬って言ってるのと同じ。

三井さんは何でスーゼネばかり使わないの？（大崎＝西松）

いろんなケースがあるよ。

いろんなケースがあるよ。

スーゼネではなくても、前田建設なら飯田橋や湾岸などタワマンをたくさん建ててるけどね。
西松は…

大林組は単に品川にゆかりがあるからでしょ。

品川にって言うより、本社が同じ町内みたいなもの。

結局デベ責任者の能力次第なんだけどね。

近くのマイバスケットの品揃えはいかがですか？

マンション前に品川駅行きのバス停とかありませんか？

品川駅行きのバス停はありますよ。
会社が定期代を出してくれるならいいかも。但し港南口行きですよ。

帰り雨が降ったりしたらバスはありがたいな。

よかったです。品川シーサイドのイオン行きのバスはマンションの近くにありますでしょうか？

ていうかそれくらい調べられるだろ？

643さん
品川シーサイド駅までいきます。しかしこのマンションの値付けは適正？回りの中古見るとやや高いように感じますが。

イオンバスってただのやつかい？

http://www.aeon.jp/aeon/shinagawaseaside/information/bus.html

品川駅まで11分というのが惜しい。
計測の仕方で10分になりそうなものだが、、、

身長１６９センチの男子は大抵切り上げて自己申告しますしね。

資産価値の面でこのマンションいかがでしょうか？

港南としては普通じゃないの。卓越してるところは特にないし相対的にダメなところもなさそうだしね。

3LDK70㎡で6000万越えますか？
教えて下さい。

三井だから価値高いと思います。

パークタワー品川は安かったからなー。パークホームズなのに高いなんて・・・

パークタワーはマンション市場全体が安かった時代の分譲でしょう。

リセールはほぼ立地で決まるね。デベとかあまり関係なし。自分でかつて住んでていうのもなんだけどワールドシティタワーズとかプレミアムフロア以外の流石に内装や設備は相当古臭いよなあ。
新築と比べるとがっかりする。中古で売るなら5年以内だね。

パークタワーは安かった時代のものだけど、中古市場になればここも一緒だからね。厳しいね。

五年おきに住み替えるわけいかないからどこかで妥協しなきゃ

パークタワーは12分だけど駅からの道はここよりいいかも

管理費高いよう

場所は確かにいい場所ですね。

食肉市場至近だよ？地震も怖いし場所微妙でしょ。

それはパークホームズ。ここです。

パークタワーは線路目の前だし旧海岸通り越えた先だしビミョーだろ

当然処理日の匂いはするでしょうね。でもせいぜい10年くらいでしょう。あそこに市場を置いておく必要は薄くなってきたからね。すると、大化けする可能性もあるかも。

一方、地震は大丈夫でしょう。大震災後の物件ですから。

築地→新豊洲の例だと、北品川に移る程度では。

パークタワーは引き込み線の目の前だけど、幹線道路沿いで無いのでかなり静かだよ。この地域で唯一幹線道路沿いで無いのは貴重だと思う。

パークタワーの中古がおすすめ。安いよ

港南の中古全体が安いからな。

やだよ港南の中古なんて。安くないし価格盛り過ぎ。

じゃあ港南の新築マンションは？高いよね。なぜあなたはこの掲示板見ているの？

このマンション検討してるからに決まってんじゃん。
それなのに違うマンションの中古とかなにいってんの？バカなの？

つまりここも中古になったら安くしないと売れなくなるってことだね。

そりゃ当たり前。新築時より高く中古が売れるには周辺相場がどんどん上がらないと無理。同じ値段なら新築がいい。中古が売れる要因は基本新築より安いから。周辺中古相場より安い新築はめったにない。あっても定借とか特殊物件のみ。

港南の新築マンションは、っていったって
こことパークタワー南側の小規模物件としかないわけだが。
しかも久し振りの新築。

>>670はばかだから相手にすんな

673
ところが最近は中古と新築の価格差が近いエリアが増えてるんだよ。港南は安かった時代のマンショ供給が多かったからかなり安い中古がたまに出てるけど。

具体的に！

自分で調べろ

あのさあ、中古なんていいものは下手すりゃ即日売れちゃうから他の物件とじっくり比較検討なんかできないんだよ新築みたいに同一物件で面積、方角、価格のバランス見てある期日以降申し込み受け付けるとかじゃないからね。
まあ中古がいい人は買えばいいけどここは個別物件スレだからそういう話はスレ違い。

679へ
そりゃ当たり前。いい中古物件は即売。そして港南中古との比較検討だからスレ違いにはならない。

具体的物件ありつつの新築と中古の比較検討って現実的なのかなあ？中古のタイミングが合わないじゃん。買い付け証明出すか出さないかを新築の検討と同時にやるってこと？

逆に新築本命で中古をペンチマークに使うってことかな？中古相場に比べて新築価格差がありすぎるから買わね。とかそんな感じなのかなあ。

新築は宣伝始めてから登録受付までの期間が長いので
中古と平行して比較検討は可能だけどね。

新築、中古、賃貸含めて検討するのがベスト。結局新築が高くても一番よく見えるので新築がほしくなるんだよね。

もちろん前提としてはそうなんだけど具体論に入るとそういう比較検討は無理だね、新築ならそもそもどの部屋にするかという比較もあるし、それが決まっても新築のこの部屋と中古のこの部屋どっちがいいかという比較は事実上できないに等しい。

ここ何階くらいが良いと思う？高層階もいいけど5階くらいも運河側は良さそうだね。

むしろ低層階が人気と聞きました。

価格差が少ないから私は高層階検討してます。

当たり前だけど地域内でここに住み替える人がいれば必ず中古は出る。だから新築発売と合わせて近隣中古を狙うという買い方もあるよ。

そんなの待たなくても港南は中古がわんさかでるから日々見てればいい物件でるよ。たまにね。

地域内からの住み替えとは限らないけど。

近隣中古と比較してね。11分だとフェイバリッチと同じ立地。

津波が運河から直撃してやばそうなパースだね。

フェイバリッチ、申し訳ないが何が良いのか分からない立地。　
中学が近いことくらい？

フェイバリッチのいいのは安いとこだったね。

フェイバリッチは品川駅からの距離が一緒と言いたかっただけです。一例です。

ここはインターシティの中を通ると雨に濡れないしまあ気持ち的に公道歩くより近いね。

インターシティ抜けたら徒歩何分くらいでマンションつきますか？

インターシティ広いから、抜けたら5分ぐらいだね。

それは抜けてから、でしょう。

山手線ホームから歩いたら14分かかった。

抜けるまで7分、抜けてから5分。
私のイメージです。

インターシティの中を通ると、当マンションから至近の出口(雨がかかる場所)はどこでしょうか。
精肉工場あたり？

どこだろうね。明日歩いてみるか。

やっぱり遠いな。微妙ですな。

エキュートにもできたけどブレッドワークスが近くていいね。

どのタイプが人気ですか？

８０Ｂ。

ブレッドワークスは美味しいの？

80Bは高過ぎ。ならwct中古にした方がいい。

人気ないのかな。

Wctは専有部分はしょぼくてダメ

それにしても、80Bは高い。

２００戸以上あるマンションの限られた１５ですからね。ここは運河沿いの部屋は低層階でも眺望が抜けてるせいで階数による価格差が少ないから８０Ｂはタワマンでいえばプレミアムフロアみたいな位置づけなのだと思います。
その分他のプランは安いので差が大きく見えますね。
私は価格は抽選にならないように高めにつけておりそれはそれで妥当と思いますが、グロス価格が７０００万超えるのでリセール率はボラティリティ大だと考えます。まあ８０Ｂを築浅で中古で売り出す人はあんまりいないだろうけどね。

駅からちょっと歩きますがこういうルートなら良いですね。

やだよ。やっぱり11分は11分じゃん。

実際に歩いた方の写真ですか。ありがとうございます。屋根つきは経路のうち7-8分？

屋根付き経路はそんなもんかな。インターシティホールまで屋根付きでいけるし冬は建物の中を歩けば寒くないですね。途中に本屋やドラッグストアもあって便利ですよ。
それでも嫌な人はＶタワーとかタワーフェイスのお古をどうぞ。

下の地面を歩くのも悪くないよ

抜けてから食肉の横を歩くのがつらいですね。。

Vタワーがベスト。でも高くて中古。

別に辛くはねえな。所詮コーナンだろ？

当時Ｖタワーと迷って高輪に買いました。

Vタワーは5年前に事件があったからなあ。

食肉市場はネックすぎる。移転しませんかね？

土曜の朝近くの公園行ったら牛さんの鳴き声が。。。
合掌。

食肉市場が移転すれば大化けしそう。

このマンションは割安？割高？

割高か割安かは難しいですね。アベノミクスでマンション価格が急上昇するようであれば割安だろうし。。
数年後になってみないとわかりません。私の感覚では割安でも割高でもない適正と思います。

たしかに適性かもしれませんね。アベノミクスが肩透かしな場合はリセールは厳しいと思うけど。

割安じゃないけど割高ってほどもない。70平米台で５０００万台ってのはまあ妥当だが安くもない。妥当価格。

運河側が旧海岸通側並みの値段なら欲しかったなー！残念だな。。

徒歩９分なら購入してました。

728ですけど、意外にみなさんに賛同いただけましたね。でも、2004年ごろの湾岸戦争といわれた坪200以下の時代を知っているので本音としては高すぎると思ってます。

これからこのエリアがどうなるのか興味あります。これから更に上がるのか、湾岸戦争時代の価格に逆戻りするのか・・・

近隣の不動産業者はずっと前から暴落するって言ってるね。

2004年頃は、湾岸に限らず
マンション市場全体が安かったわけですが。

なかなか暴落しませんよね。むしろ最近はまた上がり始めてる気もします。WCTの中古やこのマンションの近くのタワーフェイスも高い。

暴落といえば、2005年マンション暴落説なんてのが世の中にありましたね。
暴落しないで逆に2006年はプチバブルとなりましたが。

港南で大規模物件、他にでませんかね？

外廊下は微妙ですね。内廊下なら良かったのに。旧海岸通りの騒音大丈夫かね？

Ｖタワーだって外廊下だし線路近く。

この型からすると内廊下は難しいだろう。

メリ
品川という将来性
ウオーターフロントで眺望保証
免震構造
三井、大林組で比較的安心
港南学区は子育て環境としては比較的安心

デメ
11分という微妙な距離
精肉施設
やや高額な設定

運河側の角部屋意外に安かったです。一番端、tyハーバーより遠いから眺望はよくないのかな。

北端ですか？
お隣りマンションがあったり、向かいに都営アパートがあったりしますし。

運河側角部屋いくらです？

北端です。やっぱり都営見えますよね。南に寄った方が人気なのでしょうか。

安かったというのは中住戸に比べてだよ。マンション全体の価格は少し高いと思うよ。

安かったというのは中住戸に比べてだよ。マンション全体の価格は少し高いと思うよ。

ズバリ教えてください。

坪280～

騒音問題皆さんどう考えてます？外廊下だから寝室とか結構きこえますかね？

大通り、夜は静かだよ。

品川タワーフェイス、売り出しのプラス1000万くらいで売りに出されてるね

お隣の天王洲デュープレックスはいかほどで成約されてますか？

品川タワーフェイスはもともとが激安だったじゃん(笑)

タワーフェイス買った人はホクホクだな。
このパークホームズがタワーフェイスの値段を押し上げてる感あり。
デュープレックスの成約事例は住まいサーフィンで検索してみ。

タワーフェイス、ここより更に市場に近いわけだけど。

やっぱりここは割高です。

タワーフェイス、
市場に近いが駅にも近い

確かにこことタワーフェイスの中古を比較すると、タワーフェイスに流れる気持ちも分からなくもない。

タワーフェイスは市場に近いと言うより真横だね。

築13年でリニア完成か。資産価値向上の恩恵はどのくらいあるのかな。

リニアはともかく、ここは山手線新駅の恩恵は殆どなさそう。

新駅の場所とは真逆だもんね。

旧海岸通りは夜静かなんですか？食肉の匂いとかしますか？

夜は静かですよ。

>>765

食肉の匂いなんかするわけないでしょ。でもなぜかくさいね。

くさい？何の匂いですか？高層階の方が匂わないかな。

夜はトラックのガラガタ、ドシドシ音でうるさいです。窓をあけては生活できないです。

海岸通りと比べたら静かですよね

やはりうるさいんですね。。

まあ大通りに面しているからね。。

同じ東向きでも北側か南側かで悩みます。大通りの音を避けるなら南側がいいのかな。

南向きも、大通りの騒音は聞こえると思いますが。

北よりはましって程度かと。

リセールはキツそうだね。

リセールは港南のタワー群と比較されるだろうしね。

タワーフェイスはリセールいいの？タワーフェイス程度のリセールと思われます。三井だから若干いいかも。

タワーフェイス、成約は坪240程度だね。

道路沿いは排気ガスで空気は悪いでしょうか？

タワーフェイスは内廊下でいいね。運河側と市場側では違うマンションみたい。市場側は特殊なガラスが入っていてある角度だと曇りガラスになるんだよ。

外廊下だから排気ガスが廊下から中に入ってきそうだね。とくにＦタイプやＥタイプは廊下から旧海岸通が見えますし。

特殊ガラスは良いガラスですか？

道路側は、排気ガスのすすで、カーテンは黒ずみます。また、トラックが巻き上げる砂ぼこりで、窓付近のフローリングは、ザラザラになります。

それは言い過ぎじゃない？さすがに。

どの部屋が倍率高いかな？

品川区北品川にマンション建てたらここよりはかなり安く出るのでは？

立地はほとんど変わらないのに、500-1000万は変わるでしょう。
ただ、現地見てみると、港区と品川区では、区界で整備の状況が違うように見えるね。
道路や住居の雰囲気が若干異なるような。

品川区北品川も山手線内側は港南より高いよ。

湾岸ではってことなんだと思うけど、それならむしろ東品川だろうね。

東品川つまり品川シーサイドは中古価格が下がってるよ。
完売できないタワマンがいくつもあるから当然だけど。
楽天本社もあそこから移転するね。

北品川のパークシティ大崎はここよりどのくらい高いのかな？

大崎はスーパーゼネコンではないからなあ。

スーパーゼネコンじゃないと安くなりますかねえ？

東雲以降の三井新築価格は強気だから。

ここは強気というか並みレベルかと。大崎は高くなりそう。

791
品川シーサイドの完売できないタワマンがいくつもあるそうですが
ゴクレの他に何処があるの？

ハーバーテラス品川の方が安いですか？

港南はそのうち化けると思う。商業施設ができて盛り上がるよきっと。

商業施設は駅ナカだけだよ