パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

４０
私は人混みが嫌いなので
インターシティーや天王洲アイルの方が
穴場的で落ちつけて好きですね

山手線の新駅・経済特区で、港南地域は、勢いづくと思ったんですが、肩すかしですかね？

勢いづくのは新駅ができてからではないでしょうか？
外食系は増えていくかもしれないですね。
スーパーはどうなんでしょう？
地域に住民が増えないといけないですしね。
現状でプラスネットスーパーや宅配系利用という感じでしょうか。

以前、港南に住んでいて、高輪へ越しました。雰囲気は全然違いますね。同じ駅とは思えない。。空気も違う、、港南のよさは、
１）今は物件が豊富
２）割安
３）駅へのアクセスもそこそこ
４）買物もまずまずできる
５）なんといっても新幹線駅に近い！出張しない人は関係ないですが、自分は助かりました。。今後はリニアの始発駅？

新駅もできることですし、であれば芝浦も狙い目ですが。

３６さん
昔は北品川商店街もかなりにぎわっていましたが、今はひっそりしていますよね。
でも環六手前の八百屋さんはすごく安くていつもレジに行列ができていますよ。
あとは品川方面へずっと行くと、よくテレビで出ている桝翁軒や有名な天ぷらやさんの
三浦屋とかがあります。

昔っていつ？20年前はすでに寂れてたぞ

休日の人の少なさは、慣れると逆にいいですよ。
最初は怖かったですけど。

シティタワー品川の中古が今年中に解禁になり大量に物件が出回るのでその影響で価格は相当下げざるを得ないだろうね。
湾岸タワマン暴落の始まり………

>42
都心から遠すぎるよ。

シティータワー品川は、定期借地物件だから、安くて当たり前だが、そもそも販売価格が、超バーゲンプライスだったからね。倍率数百倍がざらだった。買ったとたんに、含み益大の、うはうは物件。

何せ坪120万だからね。抽選参加したがハズレた。

逆にタワマンの原価なんてせいぜいそんなもん、ってことですよ。
いかに今の湾岸タワマンがぼったくり価格かと。

良くも悪くもシティタワー品川の影響がありそうですね。
とは言え、シティタワー品川とは価格も民度も被らないような気がします。
あっちは購入者を選ばない物件でしたからね、価格的には。
（ただし、抽選が購入者を篩にかけましたが）
抽選に外れたので、ここにコメしております(笑)
本物件の、三井さんの値付が気になるところです。

イギンの隣りには、研修所が建つし、パークホームズ品川とあわせて、この周辺もちょっと活気づくかな。イギンの土地と隣りの古マンション土地、合体させれば、総合設計で、超高層ビルが建つから、そしたら、雰囲気変わるな、、、

いつの間にか事務所が出来てました。
今の現場では杭工事をやってます。

港南住まいのものです。
１．食肉市場との位置関係：実害はないものの、藤和のタワーフェイスのように真ん前だと気になるが、ここだったらまぁいいかという気になる。
２．品川駅からの距離感：インターシティ経由で結構近く感じる。すくなくとも港南四丁目の物件よりは近い気がします。
３．日常の買い物：ワールドシティタワーズ一階のマルエツは「プチ」じゃなくある程度は使える。品川駅のクイーンズはちょっといいものを買いたいときに便利。大物は東品川のイオンでしょう。
４．「北品川駅」：たしかに近いけれど、都心方面通勤だったら使い勝手が悪い。「天王洲アイル」から「浜松町」へでるっていうのも朝の混雑が少なく意外に穴場線。
５．眺望：羽田方向は天王洲ビル群があり、「遠くを眺める」というよりは「水辺の解放感を楽しむ」という感じでしょう。
６．TYハーバーは、日常使いのレストラン、パン屋としてちょっと高めだけどなかなか気に入っている。ただ、この立地からはやや遠回り感がありますね。

なんで江東区の湾岸には震災とか浸水とか書き立てるのに
港南だと静かになるの？
埋立の時期や構造は全く変わらないと言うのに

騒いでいるのは豊洲だからじゃないかな
他は皆冷静だよ

57さん
近くに住んでいます。食肉市場があるので、新鮮で安いお肉屋さんが結構ありかなり重宝しています。
月に何回かまとめ買いをしています。その他はクイーンズ伊勢丹か、北品川商店街へ出て安い八百屋さんなどへ
行ったりしていますよ。北品川商店街はなぜか八百屋さんが多い様です。成績公園の近くのお魚屋さんも
安いですよ。ＴＹハーバーは雰囲気がよくていいですよね。ちょっと贅沢気分を味わいたい時に行きます。
ビール醸造所を併設しているのでビールがすごく美味しいですよ。

ＴＹハーバーは休日になると寺田倉庫の会長が自分のクルーザーで乗り付けてますね。

>>58
>>59
つまり、リスクは同程度というわけですね・・・

豊洲とは埋め立ての時期も違うし、
堅い地盤迄の深さも違うよ。

こんなとこで人に聞かずにググりましょう。

60さん
北品川の旧東海道の商店街は街灯も整備されていい通りですよね。
私のところから歩いていくのはちょっとつらいですが、たまに自転車で行ったりします。
黒湯の銭湯もいいですよね。
TYハーバーのベーカリーなどは休日の朝は結構混んでますね。
それがまたいい雰囲気だったりする。
こうして整理してみると、結構このマンションの立地はいいなぁと思います。
港南３丁目方面などに比べると、生活に潤いがあるような。
真面目に検討しようかと思いはじめました。
まぁ問題は値段ですけどね～
4000万円台で、運河側の２LDKとかあったらうれしいです。

>>64さん
小さい頃から北品川に住んでいます。黒湯の銭湯は天神湯ですね。昔は汚い銭湯だったんですけどね。
もう少し広ければいいなとは思うのですが、お風呂からでた後はかなり保湿効果も高く、ぽかぽかなので
よく私も行きますよ。今、品川駅周辺に物件を探しているのですが、ここが一番家族で候補にあがっています。
免震構造ですしね。この間、地震体験車に乗って、免震と耐震の違いを実際体験したのですが、あまりにも
揺れ方が違うのでびっくりしました。体験してしまうと断然免震だなと思ってしまいます。

ぐぐってみたら豊洲の方が埋めたて時期は古いですね。豊洲のららぽーとの場所は埋めたて完了が昭和14年。

品川は場所によってですがこのマンションあたりは古いですが、インターシティのあたりは昭和40年当たりまでは水面でした。

>66
はぁ？

ほれ

最後の埋めたては昭和40年代始めです。

荒らしの豊洲住民は何処でも乱入・・・笑

＞＞６５さん
このマンション、免震だったんですね、チェックしてませんでした。あまり広告でも大きく扱ってなかったような気が、

黒湯の銭湯は、そのとおり天神湯です。私が知ったのは今の建物になってからで、なんかおしゃれな感じの若夫婦（？）の方がやっていてとても気に入っています。

私は通勤利便から「品川駅徒歩」にはこだわりたいので、現状このマンションと芝浦小学校の前の住友のやつが候補ですが、芝浦はちょっと周りがさびしいですね。

やはり、北品川の商店街へ歩いてゆけるのはいいなと思ってます。

天王洲側からみるとこんな感じですね。手前のボートは寺田倉庫の会長さんのものです。

ちょっとの津波で浸水するのでは？チラシにも津波対策が一切書かれてないのは、覚悟しろということ？

津波って苦笑
こんなとこで無知を晒して恥ずかしいですよ笑

ここは運河ですので津波並びに高潮時には全部で五箇所ある水門、すなわち古川水門、日の出水門、高浜水門、天王洲水門、目黒川水門を閉めて防御することになります。

もちろん水門を超えるような巨大津波にはなすすべなしですがその場合は内陸高台にも津波が押し寄せますね。

ということは、どこかの水門が停電等で閉じなかったら浸水ということで合ってますかね。
水門の想定津波は何メートルくらいなのでしょうか？

停電の時は非常用発電が作動、非常用発電が作動しなければ蓄電池が作動する。もしそれもダメな場合には、１０人いる職員がブレーキをはずす操作で閉鎖する。

東日本大震災のあった3月１１日も津波警報が出たので水門は閉じられましたね。

運河は水門があるから良いのだが、河口に水門はつけられないので運河沿いより川沿いの方が津波時のリスクは高いです。
具体的には目黒川は海に流す方はだいぶ対策されてますが、津波のように海から逆流してくることはあまり想定していないのでむしろ五反田あたりの川沿いエリアの方やばいと思われます。

７１さん
確かに芝浦と比べてしまうとこちらの方が便利ではないかな。北品川商店街は
よくテレビにでていますよね。北品川商店街にあるスーパーフェニィクスは確か
前は24時間営業でしたよね。今もそうかな。昨年の４月頃、強盗が明け方入ったと
ニュースでやっていたのでもしかしたら営業時間変わったかな。何だか北品川商店街で
24時間営業のスーパーは必要ないのではないかなと思ったいたので。

この運河ですが、夏の時期など結構匂いがきついことがあります
その辺りは知っておいた方が良いかと思います。
ネットで調べたら結構でてくると思いますよ。
http://ameblo.jp/ch-angler/entry-10893908121.html

フェニックスは品揃えが酷いですよ。クイーンズ伊勢丹の方がまだよい。

冬はビル風と運河で寒そうですね。夏は涼しいのでしょうが。

>>81さん

近所に住んでていて、このマンションいいなぁと思っているものです。

たしかに、夏の時期は若干匂いますね。
立地の良さに舞い上がって、そのことを忘れていました、、、、

運河側の下の階はちょっとかなぁ～

＞＞８２さん
クイーンズ伊勢丹は物がいいですね。平日なんかは８時からやっていますし私もよく利用しています。
プライベートブランドの物もあります。あとはここら辺だと、北品川商店街へ出れば安い八百屋さんなんか
がありますよ。美味しい和菓子屋さんもあるし歩くと楽しいです。品川駅よりにある、八百屋さんの前に
あります桝翁軒はすごいおじさんもおばさんもいい人で、よくテレビなんかにも出ている有名な和菓子屋さんです。

クイーンズ伊勢丹は開店当初に比べると劣化度がひどいですよ。特に生鮮食品はひどい。やはり買う人が少ないのだろうね。

ここはいくらくらいで出てくるのでしょうか？
ワールドシティの中古で手頃なのが出てきたのですが、ここも価格次第では検討の余地ありと思っています。

>>87さん

値段、気になりますよね～。
単価でいうと、坪あたり270万円以下だったいいなと思います。

条件の悪い１８坪の２ＬＤＫで、４５００万円くらいから。

最初は、ＴＹハーバー側がいいなと思ってたのですが、
西側も、船宿のある入江を望む感じであればまぁいいかなと。

港南の分譲は久し振りになるから、価格相場は分かりませんが、
芝浦の新築価格が高いのでここも高くなるのでは。

>81さん
>84さん
同じ運河沿いに住んでいますが、臭いはしないですよ。
夏場もしないですね。
私の感覚だけかも知れませんが、全く無いです。
夏場に現地に行けば分かると思いますよ。

ここから品川の駅に行くのにインターシティの中を通るなら
食肉市場横を通ることになると思いますが、その一帯は
時間帯によって結構臭います。

やはりスーパーの遠さでしょう、ここの一番のデメリットは。
イオンバスのバス停が近くにあるのは救いだけど乗車時間は長い。
近所のコンビニで買う事が多くなりそう。

臭いですか…
気になりますね。

春、販売予定って曖昧ですね。
５月６月って事かな。

>>91さん
そうですね。イオンのバスは出ているけど、バスの時間にあわせて買い物へいくなんて
ちょっと面倒ですよね。北品川の１丁目に今度スーパーオオゼキができますよ。丁度
都営第一アパートの前あたりです。ここからだと歩いても５分位で着くのではないかな。
いつオープンかわかりませんがオオゼキはかなり品物も安いので楽しみです。

オオゼキですか、それは良かった。別な街で良く使いました。

そういえば品川駅のルミネに紀ノ国屋スーパーが今月オープンしますね。成城石井のあったところです。

あんなところにオオゼキできて人くるんですかね？
地元民の数は限られてるのにね。

オオゼキに問い合わせました。

北品川へ出店する計画はありません。だって。オイオイ。

>90さん

こんにちは。84です。
そうですか、臭わないですか。
考えてみると、臭いを感じたのは橋の上歩いていた時です。
普通に運河沿に住んでるくらいであれば大丈夫ってことでしょうね。
それに臭いを感じたのは、夏のごく少ない期間のように思うし、あんまり気にしないことにします。

それから、たくさんの方が指摘されているスーパーの少なさは、品川駅最寄りという利便を取るかとのトレードオフですね。
私はマルエツやクイーンズでとりあえず満足してます。

タワーフェイスの東側（運河側）に８年住んでいますけど
匂いは全くしません。
西側はどうかわかりませんけど…

買い物は、日曜日にまとめて買います。
車で大井の文化堂や青物横丁のＯＫとか
イオンは混んでいるので苦手。
伊勢丹は鮮度が悪いのに値段が高いのでパスです。

それよりも、毎朝品川駅に入るのが悩みのタネです。
駅から大勢の人が出てくるので、通路の端を肩身狭く
駅に向かうのが日常です。
たまに、唯一残された端の通路を駆け抜けてくる人と
戦闘しなくてはいけないのが悩みの種です。

多分、モデルルームでは担当者にインターシティ経由で
濡れずに電車に乗れると案内されるかと思いますが、
イベント会場の出口を逆方向に進むと同じことを毎朝出来ますか？

とはいいつつ、週末は人が少ないので
運河沿いのコース（２．５キロ）をランニングするのが楽しいです。

価格について、

パークホームズ目黒ザレジデンス、目黒駅９分、目黒川沿い、坪当330万円
パークホームズ南麻布ザレジデンス、麻布十番７分、定期借地権、290万円（定借が２割安として、補正すると360万円

目黒よりはだいぶ安くないといけないし、
定借の麻布十番よりもちょっと安くないとなぁ
みたいな考えで270万円くらいと予想。

ホムペに出ている部屋だと
７１㎡３ＬＤＫ　中住居タノジ間取りで５８００万
８１㎡３ＬＤＫ　角部屋で６６００万

って感じですね。低層階だと５０００万台前半。
最上階東南角部屋だと７０００万超えるって感じかな。

１０１さん
車があれば買い物の選択肢も増えますよね。あの日曜日のイオンの地下の食料品街の
混雑は恐ろしいですよね。ＯＫも駐車場の台数が少ないので休日の時間帯によっては駐車場
待ちがあります。青物横丁へ行くなら、駐車場はないけど平野屋なんかもお勧めです。
でも近辺のタイムズなどはすごい高いですからね。大井町のヨーカドーなんかも新鮮で
いいですね。あとは大井町だと阪急かな。

うちは車無しなので、ここは無理かなあ。
バスで買物に行くのも気が進まないし。

このエリアに５年ほど住んで思うのですが、
結局、食品や日用品の買い物は品川区側に頼らざるを得ないですね。
休日に品川区へ出かけて、買い物し、
平日の買い物は、クイーンズやマルエツって感じです。
だったら、いっそ東品川とかでもと思うのですが、
都心へ絶対距離の近さや品川駅の利便性、それとちょっとだけ「港区居住」っていうブランドを手放せないという感じ。

港区港南はむしろ恥ずかしい。品川区の方が潔い気がするのは私だけ？

107>
潔いって意味がよくわからん。
江東区あたりにお住まいの方ですか？

豊洲湾岸と品川湾岸の防災性には違いがないはず。
地域差別すべきではない。
港南がブランドなら東雲有明もブランドであるべき。

そもそも港南に住んでる人って、港区すごいですね。って話を振ると、でも港南だけどね。。というニュアンスで返す人多いよね。

謙遜の美徳、ですね。

でも普通「港区に住んでます」なんて言うかね？
普通に「品川に住んでる」って言うだろ。

芝浦民ですが、

田町に住んでます。
→あの辺何区ですか？
→港区です。
→港区！すごいですね。
→でも芝浦ですよ。

という展開にはなりがちですね。

>>112さん
106（港南居住）です。
そうですね。「普段どこに住んでますか？」って問われた時には、「品川です」って言います。

そもそも品川駅は港区だからな
私も港南在住ですが、最寄り駅の品川で、品川に住んでますと言いますね

品川は広い範囲でも答えになるから、いい答えと思います。
世田谷も。

白金台駅近く在住で、社内で住所の話題になると、役員や上司、先輩が郊外に住んでる場合、白金台は答えずらく、
品川辺りですと答えたりしてます。
運動がてら、減量中は品川駅に歩いたりするので　

コーナンでいいんじゃね

こーなんじゃ
どこ？って言われます

どこってコーナンだよ、

埼玉のこーなん？

ここらのマンションはテンノーズって名前が多いよね

東南角部屋の80平米のプランがなかなかよい。
外廊下に面した部屋もないしね。

くっだらないやり取りだなぁ。
港区なんだから、港区ですか、港区の港南です、でいいだろ。
他区の住民がイチイチ言うな。

＞＞１２２さん

東南角部屋８０平米の間取りいいですね。
ちょうと船のような形の舳先の位置ですかね。
価格的に、私にはちょと手が届かなそうだけど。(^_^;)

間取りじっくり見てて気づいたのですが、
この間取り、運河側はFIX窓が多いですね。

窓ふきはタワーマンションみたいに、
外からゴンドラで拭くんですかね。
そうすると、管理費が高くなりますよね。
購入できるとしても、この面積は無理なので。
全体の管理費に波及しないか心配です。

外観CGから想像すると
逆側の西南角部屋も、反転した似た間取りみたいですね。

FIX窓って言うより、DWでしょう。
ゴンドラ窓拭きは確かに高いそうですね。

開けることのできない窓をフィックス窓と言います。ダイレクトウィンドウは住友不動産の造語ですね。

このマンションの形、何かに似ていると思っていたのですが、
刑事ドラマを見て気が付きました。桜田門の建物に似ていますね。

これかね

やはり住んでいる場所を聞かれると、最寄りの駅を答える人の方が多いかもしれませんね。買い物は
マルエツも２４時間営業だし便利ですよね。自転車で行かなくてはならない距離ですが。
あとはお肉などは食肉市場直営の御肉屋さんなどが駅の近くにあるのでお勧めですよ。
新鮮で安いお肉が手に入ります。年に一度、食肉市場でお祭りが開かれますが、ステーキ１枚１０００円とか
驚くほどの値段で手に入るのですごいお買い得です。人はすごいですがね。

外観が変わったデザインだと思えば、東京国際フォーラムのデザインも
手がけられた方なのですね。
某サイトで読みましたがＦＩＸ窓の場合、窓掃除は月額で１０７万円かかるそうです。
美観を保つ為手を抜けない部分なので必要経費として割り切るしかないのか。。。

窓掃除代は、建物により色々ですよ。
拭く回数も年４回位ですし。ここが何回なのかは知りませんが。

真四角の方がきっと足場が組みやすいので
大規模修繕の時にきっといろいろと（費用・工期など）
楽なのでしょうが、
でもこのフォルムは本当にかっこいいですよね。

あのフォルムは、西側住戸を前面にできる予定の建物から視線をずらし、船溜りの方へ向かせるという意図なんでしょうね。

それと、南西角部屋のバルコニーを
なるべく東側まで見えるようにする意図、もありそうですね。

そういえば近くの御殿山のラフォーレ東京は改装してマリオットになるらしいね。森トラの投資は６０～７０億とのこと。

タワーフェイス18階東南角部屋
７０．０１平米２ＬＤＫ ４８８０万

安い気がする

１８階だよ
安過ぎるよ
この価格本当なの？

５３８０万から５００万下げたみたい。多分今週末でなくなるとおもう。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWPQ1A06/