パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

パークホームズだったら、仕様はそんなに高級じゃないんでじゃないの？

あの、、ここってもしかして、ペット不可ですか？

こちらリセールはどうですかね？やはりタワーが多いため供給数が多く厳しいのでしょうか？

ペットは可でしょ。今時

タワーが多いのに加えそれらのタワマンは分譲価格が坪２００万くらいだったので転売で儲けようという人はともかく、これから実需での住み替えが増えることを考えると相場より安い価格売ってもロスが出ない人も多いのでこれから相場は下がると考えます。

ここはタワーのような特徴がないので中古になると見劣りします。お隣をみればわかりますよね。タワマンだらけのエリアにおいては非タワーのリセールは惨めです。上がる時は最後、下がる時は最初です。

336
何が言いたいのかさっぱりわかりません。
もうちょっとわかりやすくお願いします。

理解できますけどタワーと非タワーの差があるとは思えませんが。

リセールバリュー＝中古価格／分譲価格

頭の悪い人が頑張って書いた文章って感じですね。
336さん。

ここに限らず湾岸全体に言えることですが
シティタワー品川の中古解禁の影響を大きく受けて
相場はかなり下がることになるでしょうね。

将来売るつもりなら多少高くても８０Ｂがいいと思います。この間取りは青田より実物を見せた方が訴求力があると思います。

三井の他の物件で、シティタワー品川の事を聞きましたが、
あそこは不動産関係者の購入が多いために
素人みたいに中古相場を下げる売り方をせず、
プロの売り方をする人が多いだろうとのことでした。
341さんの予想通りにはいかないかも。アベノミクスですし。

343さん
もともと2000万円台のマンションの中古定借物件に大枚ハタク人がどれだけいることか、考えたらすぐにわかるよね。

344に同意。しかしこのマンション、シティータワー品川の中古解禁直前の絶妙なタイミングで売りだすね。やはりデベとしても気にしてるんだろうな。

芝浦や港南の他のタワマンも、分譲当時より値上がりした中古が多い。
ここも高くなる前に買いましょう！

オプレジ高輪にしとけば。

↑ならねーよw他のタワマンの分譲時の値段で出れば別だがな。

348は346へ

春販売開始といいながら、いつまで春なんだろう。

ここはタワマンじゃないし。タワマンと非タワマンとは価格差があるのが普通ですよ。
この辺は非タワマンが珍しいけど、非タワマンも売りに出る湾岸東部の月島や豊洲辺りでは、
タワマン検討者は非タワマン物件など話題にもしない。

月島はタワーがここ最近でていなかったから比較できない。豊洲は築浅はタワーしかないから逆に比較ができない。ちなみに大崎は三菱が低層出したが即完。つまりタワーの方が人気で高く売れるとは限らない。

人気というより価格差。
月島は新しい非タワーが次々出ていたが、タワーの中古価格の方が高い。もちろん新しいタワーは更に高い。
豊洲も非タワー中古価格よりタワー中古価格の方が高い。

80Bいいけどさすがに割高だよ。

８０Ｂ高いですが元は取れると思います。10年経って売った時の損は一番小さいと思います。

難しいところだな。80Aが意外にバランスいいかもよ？

８０ＡはＬＤが実質廊下な場所のドアを無理やり後退させ数字稼ぎしているがそれでも１２．４畳で狭すぎ。あと洋室１はメインの寝室なのにあの形はない。三角形のＷＩＣもロスが大きい。廊下が長くてデッドスペースを納戸にしているのは良いが角部屋にしてはスペース効率悪すぎ。
その分坪単価は安いが実質面積は一割小さいと考えた方が良いと思う。

８０Ｂは将来洋室２の壁をとってリビングと一体化させてもよいし、洋室3をリビングと一体化させる手もありリフォームの自由度が高く良いと思う。

80A.Bはいいですね。

その他の部屋はいわゆる田の字間取りなので面白みはないですね。リフォームの汎用性も低いしね。
共用廊下側の部屋が許容できればいいとおもうけど。

80Aは坪単価押さえ目だから意外に目減りしないかも。

70Bもいいと思います。
後は一緒かな。

80Aは旧海岸通り側の眺望が微妙じゃないですか！？とくに低層階は。

ドナドナトラックの通り道だからね。

８０Ａは実質使える面積が小さいのでコスパは正直それほどよくないと思いますがグロス価格が安いので買う人もいるでしょう。８０Ｂは低層でも８０００万近いので逆立ちしても買えないって人がほとんどでしょう。

買える人が買うから
余計な心配は無用です。

80Bはプランが良いのに
モデルの内装が…
センス悪くて、残念です。

リセール期待するなら買わない方がいいなここは。

>357さんに同感。間取りは80Aより80Bだな。
で、価格は80Bが割高。
で、>366さんの結論に自分もなる。

徒歩１１分は残念すぎる。。

やっぱりリセール悪いんだねー

あと２分近ければ検討したかな・・・

リセールは悪いというか普通程度だと思います。天王洲デュープレックスレベルでしょう。

天王洲デュープレックスレベルとはどの程度のレベル？？

10年経つと今の価格になる

10年先が分かるなら苦労はない。

天王洲デュープレックスは微妙でしょ。さすがに比較にならんよ。

似たり寄ったりだろ

品川タワーフェイスとの比較でよいんじゃない？築８年経過で坪２３０程度か。

ここのモデルルームの場所って、マンション建設の現地？

ちがーう。

すいません、モデルルームどのへんですか？
ホームページに載ってないので。

天王洲アイル駅の方

タワーフェイスは８分。こちらは１１分。比べられませんな。資なｎ産価値はタワーフェイスのほうが上。強みは三井ブランドだけだけどパークホームズじゃね。。。残念だね。

確か、市場に一番近い分譲マンションがタワーフェイスでは？

便利でいいね！

天王洲デュープレックスと品川タワーフェイスを足して2で割った感じかな。つまり10年後は坪210と予想。

>>381
そっちのほうですか。
ありがとうございます。

ここは低層で免震だから、タワーフェイスよりは良いと思うけど。

タワーが多いエリアでタワーじゃないのはいいかも。しかも震災後の免震だし。けど10年後は読めないね。果たしてリニアや新駅の恩恵は享受できるのだろうか。

東京駅１２分の八丁堀とか安かったよ。

免震は良いと思いますがリセールバリューについてはほとん貢献しないですよ。

何で八丁堀？

あと5年後くらいにこのあたりに新築でれば面白いかもね。それこそタイミング的にリニア始発駅の影響でるかも。

八丁堀、セキュリティが甘くて叩かれていたね。
あそこは周りに何が建つが分からないしそれなり。

八丁堀より品川の方が全然いいじゃん。

確かに品川駅にリニアが来ても東京駅ほどのプレゼンスは得られないのかな？

購入検討中の近所居住です。

やっぱりここを買うのだったら運河側なんでしょうね。
しかし予算的に5000万円超えは避けたいのですが、
子どもがいないので３LDKはいらないし。
２LDKを運河側にも作って欲しかったです。

以前、136さんが紹介してくれていた、
＞タワーフェイス18階東南角部屋
＞７０．０１平米２ＬＤＫ ４８８０万
が良かったかなぁやっぱり。

ここもあと1000万くらい安ければなー。

1000万安かったら、即完売でしょう。
相場感覚がズレてません？

とにかくリセール考えてるならここは止めるべき！

リセール考えてませ〜ん。
８０Ｂあるのみ。

リセールネガ、執着しすぎ。

買う気がないなら
別スレへ行って下さい。

気に入る物件があるといいですね。

80B買わないならこの物件買う意味ないくらいだね。他の間取りはクソすぎる。

結局物件平均単価は275万円くらいですかね。
もうちょっと高いのかな。

３８５さんがおっしゃるように
10年後に210万円くらいでリセール出来れば
275-210=65万円

6.5万円／坪／年の住居費と考えて
6.5万円×21坪÷12ヶ月＝11万円強

3,500万円くらいの借入になると思うので
１０年間の金利６００万円くらい。
600万円÷10年÷12ヶ月＝5万円くらい

管理費＋修繕積立金＝2.5万円くらい
固定資産税、年間20万円くらい＝月あたり２万円弱？

住宅ローン減税年間35万円＝月当たり３万円弱の軽減効果

で、
11万円＋５万円＋2.5万円+２万円-３万円
月当たり17〜18万円くらいでここに住めれば
出口戦略的にはまぁいいかな。

そんな皮算用してるんですが、、、

８０Ｂは高いから、平均坪単価は意味がないかと。
402さんに同感。

品川駅徒歩圏かつ、運河沿い立地に惹かれています。

80Bは確かにいいですけど、
私の支払い能力では買えないものはしょうがない。(^_^;)

あとは、自分のバルコニーから運河沿いを眺められる70Daまで頑張るか
余裕のある支払いを前提に、旧海岸通沿いの住戸にして、
共用部分の１階のテラスで我慢するか。

悩むなぁ。

徒歩圏でも11分は遠いです。
旧海岸通りの騒音と西日に我慢してまでここに住みたいかです。
80Bみたいに室内から運河が見えるから価値があると思いますよ。

>>406さん

405です。
今、散歩がてらもう一度現地確認してきたんですが、
やっぱり運河側じゃないとこの物件を買う意味はないというのはそのとおりって感じですね。
徒歩11分は私的にはOKなんですけど。

それにしても、この掲示板の方々はみなさん80B推しですね。
私の場合は頑張って70Daです。(^_^;)

微妙な値付けですね。
80Bまで出せばワールドシティタワーズの中古でいいのが狙える。
もう少し待てばシティタワー品川でいい中古が出るかも。
ここも捨てがたい。

迷います。

80Bと他の住戸とのか単価格差があり過ぎ。もう少し均して下さいよ三井さん。

そのための価格差。８０Ｂが高いおかげで田の字部屋は安い。

別に 80B以外が安いとは思わない。適性価格かと。 80Bが単に割高なだけ。

運河側南東角（TYハーバー向き）
80B＝330万円／坪
運河側少年野球場向き
70Da＝275万円／坪
旧海岸通側
60A、70C＝260万円／坪
って感じですかね。

もう少し高いよ。

このあたりは新築しばらく出ませんかね？港南はもう土地ないのかな？

日通倉庫

港区にこだわらなければ品川区北品川はまだまだ供給余地ありそう。ここは区境だから中古になったら直接競合するかも。

パークシティ大崎とこちらならどちらが将来価格維持できそうですか？

中古価格／分譲価格で比較したらおそらく大崎。
理由はタワー＆大規模＆駅までの距離が近い。ここは港南ナンバーワン的なシンボル物件ではない。

とはいっても似たようなもんだから投資ではなく自分が住むなら住みたいと思うほうを選んだほうがいい。

駅までの距離が近いといっても、大崎も駅近物件のわけではないし。
パークシティも大崎のシンボル物件にはなれそうもないし。スーパーゼネコンではないし。

どっちがリセールを維持できるかという話です。大崎は規模でいえば最大レベルです。
施工がスーゼネかどうかは新築時は訴求するかもしれませんｇな、リセールバリューにほとんど影響しません。

１０年で２００万とかのレベルのリセールの差であれば自分の好みを優先させればいいと思います。

10年で500万くらいは変わる気がしますけど？港南は中古で売る時大変だよー。実体験からの感想です。

５０００万くらいの中古マンションの取引価格のうち、５００万くらいの差は個別取引の中の要因で変わっちゃいますよね。

大崎なら売るとき簡単なの？

05年位の安い時期の供給数がどのくらいかで売る時の苦戦度合いが想定できます。品川と大崎を比べると品川港南の数の方が圧倒的でしょう。それに港南には定借タワーの脅威があるしね。500万の差ですまないんじゃない？

どっちも中古を高値で売るのは困難

大崎は新築が、三井も住友も売れ残っている状況なのに、
中古のリセールは良いですってことはないでしょう。

416さん
北品川１丁目に友人が住んでいますが、北品川あたりもかなり変わる予定の様ですよ。
１丁目にある北品川病院も取り壊されるみたいですしね。マンションでもできるのかな。
品川駅まで徒歩圏内というのはいずれ売却する事があったとしてもあまり苦戦しないで
できそうですよね。買い物がちょっと不便の様な気がしますが。

＞427
三井も住友も高額（割高）の価格帯のものが売れ残ってるだけ。そしてデべも無理して売ろうとしていないのが現況。まああくまで品川港南との比較した場合の話だから、大崎よりいい場所は他に当然ある。

どこでも売れ残りがある物件では
「無理して売ろうとはしていない」と言うわけですが。

完売とのはずのベイクレストタワーが突然販売再開しましたね。あぺのみくすを見込んででしょうか？
東南角部屋高層階90平米で６９９８万。野菜みたいな値段表記です。

http://www.goldcrest.co.jp/html/baycresttower/outline/index.html

隠し球とはゴクレ何でもありですなあ。