パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

面積って、埼玉とか千葉とか郊外の方が広くなるから、逆ですね。
無知な方の煽りは不要です。

TYハーバー側は、向きもいいし騒音も少ないですし、日当たりやプライバシー面でも問題ですから、
良いでしょうね。その代わり、すごい高いでしょうね！

配当計画はまだ出てませんけど、お隣を見る限り、部屋は全部東向きにバルコニーが
来るんじゃないでしょうか。だったら、全部屋からTYハーバーが見えますね（笑）

90平米以上な無いことの善し悪しは何とも言えませんけど、大きい部屋を作ったところで、
ここを買うようなお金持ちはあまりいないと思いますよ、、

ここはいろんな点で中途半端なので、お金持ちはもっと良い条件のマンションに行く気がします。

パークホームズなんだから
ファミリー向け中流マンションでしょう。

三井で高級マンションなら
パークコートかパークマンション。

一応港区だけど、食肉市場の先の大通り沿いの微妙な立地だからね。
お金持ちはここ買わないでしょ。

都心の三井のマンションの中では、最低ランクでしょうね。

同じ、準工エリアの、パークホームズ南麻布ザ・レジデンス以下です。

なら坪 240くらいででないかな？

坪240はさすがにないよー。
ただこの駅遠かつ所詮パークホームズだから坪300も間違いなくない。
低層の一番安い広告用の部屋で坪250で、平均275〜280あたりかと、予想します。

立地は２３０ぐらい。あとは三井プレミアムをどのくらい乗せるか。
ここしかし津波とか大丈夫なのかね。。

三井のプレミアムは、パークホームズだから関係ない。そもそも場所として坪230もありえない。恐らく270あたりでしょう。

ベイエリア、確かに、津波が来たら、と疑問がわく

最近、パークホームズの格付けがますますわからなくなってきた

プラウドも、物件によってグレードに幅がありすぎて

パークホームズもプラウドも
長谷工使った時点で安売りブランド。

そういうのが最近多くて、残念。

施工は大林組か。
タイミング的にもけっこう強気でくるかもね。坪280は行きそうだ。

津波では浸水の可能性はありそうだから下層階は避けたいな。

港南エリアで、超高層ではなく、１４階、中高層の分譲マンションは、本当に、久しぶりですね。

完成予想図を見る限り、もろ大衆マンションなので、割安価格にしないと、販売は、苦戦するんじゃないでしょうかね。

下層階が浸水したらマンションそのものも価値下がるでしょう。。

この物件の付近は、海抜２．５メートル前後ですので、首都直下、千葉、茨城、の大地震があった場合、１階部分は、浸水が微妙なとこではないでしょうか？素人考えですが、、、

とにかく買い物が困るエリアですね。
北品川の商店街は、商店ほとんどないですよ。飲食店ばっかり。
イオンへの買い出しか、マルエツがメイン？になるのでは…。

夜道は、かなり暗いです。

天王洲側の開放感のみでしょう…強いて言えばのメリット。

普段の買いものは、しばらくはイオンで頑張っていましたが、だんだん品川駅のクイーンズ伊勢丹になりました。
我が家では、一気に買い込む時だけ、車を出してイオンに行きます。

クイーンズは、とかく高いイメージがありますが国産の食料品は高くありません。
無意味に輸入物を買っちゃうと、ダメですね。

あとこの物件の場所は、外食するにも遠い場所ですね。
近くに中華があるくらいで、あとはインターシティまでいかないとダメです。
今みたいな寒い季節だと、出るのがおっくうになります。

夜道の暗さは、インターシティから抜けてきて食肉市場横の歩道橋～公園までの道が暗いです。
ただ広い道路沿いなので怖さはないですし、危険な目にも遭ったことがありません。
浮浪者のいるエリアではないので、その点ではまだ安心だと思います。

外食の場所だったら目の前にTYハーバーがありますが。
TYハーバーの隣のパン屋さんも良いね。

クイーンズ伊勢丹は野菜が鮮度悪いことが多くて買う気がしない。。
我が家は大井町のヨーカ堂に車でいくことが増えました。

休日になると、天王洲アイル、インターシティーも人が、ほとんどいなくて、淋しいです。

高輪口の賑やかさとは、雲泥の差で、これが本当に同じ駅なのか？と不思議な気分になります。

４０
私は人混みが嫌いなので
インターシティーや天王洲アイルの方が
穴場的で落ちつけて好きですね

山手線の新駅・経済特区で、港南地域は、勢いづくと思ったんですが、肩すかしですかね？

勢いづくのは新駅ができてからではないでしょうか？
外食系は増えていくかもしれないですね。
スーパーはどうなんでしょう？
地域に住民が増えないといけないですしね。
現状でプラスネットスーパーや宅配系利用という感じでしょうか。

以前、港南に住んでいて、高輪へ越しました。雰囲気は全然違いますね。同じ駅とは思えない。。空気も違う、、港南のよさは、
１）今は物件が豊富
２）割安
３）駅へのアクセスもそこそこ
４）買物もまずまずできる
５）なんといっても新幹線駅に近い！出張しない人は関係ないですが、自分は助かりました。。今後はリニアの始発駅？

新駅もできることですし、であれば芝浦も狙い目ですが。

３６さん
昔は北品川商店街もかなりにぎわっていましたが、今はひっそりしていますよね。
でも環六手前の八百屋さんはすごく安くていつもレジに行列ができていますよ。
あとは品川方面へずっと行くと、よくテレビで出ている桝翁軒や有名な天ぷらやさんの
三浦屋とかがあります。

昔っていつ？20年前はすでに寂れてたぞ

休日の人の少なさは、慣れると逆にいいですよ。
最初は怖かったですけど。

シティタワー品川の中古が今年中に解禁になり大量に物件が出回るのでその影響で価格は相当下げざるを得ないだろうね。
湾岸タワマン暴落の始まり………

>42
都心から遠すぎるよ。

シティータワー品川は、定期借地物件だから、安くて当たり前だが、そもそも販売価格が、超バーゲンプライスだったからね。倍率数百倍がざらだった。買ったとたんに、含み益大の、うはうは物件。

何せ坪120万だからね。抽選参加したがハズレた。

逆にタワマンの原価なんてせいぜいそんなもん、ってことですよ。
いかに今の湾岸タワマンがぼったくり価格かと。

良くも悪くもシティタワー品川の影響がありそうですね。
とは言え、シティタワー品川とは価格も民度も被らないような気がします。
あっちは購入者を選ばない物件でしたからね、価格的には。
（ただし、抽選が購入者を篩にかけましたが）
抽選に外れたので、ここにコメしております(笑)
本物件の、三井さんの値付が気になるところです。

イギンの隣りには、研修所が建つし、パークホームズ品川とあわせて、この周辺もちょっと活気づくかな。イギンの土地と隣りの古マンション土地、合体させれば、総合設計で、超高層ビルが建つから、そしたら、雰囲気変わるな、、、

いつの間にか事務所が出来てました。
今の現場では杭工事をやってます。

港南住まいのものです。
１．食肉市場との位置関係：実害はないものの、藤和のタワーフェイスのように真ん前だと気になるが、ここだったらまぁいいかという気になる。
２．品川駅からの距離感：インターシティ経由で結構近く感じる。すくなくとも港南四丁目の物件よりは近い気がします。
３．日常の買い物：ワールドシティタワーズ一階のマルエツは「プチ」じゃなくある程度は使える。品川駅のクイーンズはちょっといいものを買いたいときに便利。大物は東品川のイオンでしょう。
４．「北品川駅」：たしかに近いけれど、都心方面通勤だったら使い勝手が悪い。「天王洲アイル」から「浜松町」へでるっていうのも朝の混雑が少なく意外に穴場線。
５．眺望：羽田方向は天王洲ビル群があり、「遠くを眺める」というよりは「水辺の解放感を楽しむ」という感じでしょう。
６．TYハーバーは、日常使いのレストラン、パン屋としてちょっと高めだけどなかなか気に入っている。ただ、この立地からはやや遠回り感がありますね。

なんで江東区の湾岸には震災とか浸水とか書き立てるのに
港南だと静かになるの？
埋立の時期や構造は全く変わらないと言うのに

騒いでいるのは豊洲だからじゃないかな
他は皆冷静だよ

57さん
近くに住んでいます。食肉市場があるので、新鮮で安いお肉屋さんが結構ありかなり重宝しています。
月に何回かまとめ買いをしています。その他はクイーンズ伊勢丹か、北品川商店街へ出て安い八百屋さんなどへ
行ったりしていますよ。北品川商店街はなぜか八百屋さんが多い様です。成績公園の近くのお魚屋さんも
安いですよ。ＴＹハーバーは雰囲気がよくていいですよね。ちょっと贅沢気分を味わいたい時に行きます。
ビール醸造所を併設しているのでビールがすごく美味しいですよ。

ＴＹハーバーは休日になると寺田倉庫の会長が自分のクルーザーで乗り付けてますね。

>>58
>>59
つまり、リスクは同程度というわけですね・・・

豊洲とは埋め立ての時期も違うし、
堅い地盤迄の深さも違うよ。

こんなとこで人に聞かずにググりましょう。

60さん
北品川の旧東海道の商店街は街灯も整備されていい通りですよね。
私のところから歩いていくのはちょっとつらいですが、たまに自転車で行ったりします。
黒湯の銭湯もいいですよね。
TYハーバーのベーカリーなどは休日の朝は結構混んでますね。
それがまたいい雰囲気だったりする。
こうして整理してみると、結構このマンションの立地はいいなぁと思います。
港南３丁目方面などに比べると、生活に潤いがあるような。
真面目に検討しようかと思いはじめました。
まぁ問題は値段ですけどね～
4000万円台で、運河側の２LDKとかあったらうれしいです。

>>64さん
小さい頃から北品川に住んでいます。黒湯の銭湯は天神湯ですね。昔は汚い銭湯だったんですけどね。
もう少し広ければいいなとは思うのですが、お風呂からでた後はかなり保湿効果も高く、ぽかぽかなので
よく私も行きますよ。今、品川駅周辺に物件を探しているのですが、ここが一番家族で候補にあがっています。
免震構造ですしね。この間、地震体験車に乗って、免震と耐震の違いを実際体験したのですが、あまりにも
揺れ方が違うのでびっくりしました。体験してしまうと断然免震だなと思ってしまいます。

ぐぐってみたら豊洲の方が埋めたて時期は古いですね。豊洲のららぽーとの場所は埋めたて完了が昭和14年。

品川は場所によってですがこのマンションあたりは古いですが、インターシティのあたりは昭和40年当たりまでは水面でした。

>66
はぁ？

ほれ

最後の埋めたては昭和40年代始めです。

荒らしの豊洲住民は何処でも乱入・・・笑