パークタワー滝野川 Part2

眺望に関してはシュミレーションをモデルルームにいくと見せてもらえますよ。自分が気になる部屋からの眺望なので、結構リアルなものが見れます。うちは南側の部屋からの眺望を見せてもらいましたが、となりは小学校ですし、抜けてて気持ちいいものでした。

眺望と言っても、山がある海があるとか光るタワーがあるとかでないと、
単調な眺望になって飽きますよ。

中層以上なら眺望抜けますよ。

683、698、703のように前のコメントの揚げ足をとるような発言をする者がどこのスレにも必ずいますね。

それはここが、長所も短所も書く検討スレだから当然。
他の投稿者を『個人攻撃』するスレではありませんよ。

ネガさんの実社会での境遇を慮れば、腹なんかたちませんよ。

どんどん、ガス抜きしてくださいね。

>703
周囲に高い建物がないから東京タワーもスカイツリーも見えると思いますよ。

階数、方角によっては富士山も見えるでしょ。

近くの高層階に住んでいますが、東京タワー、富士山、スカイツリー見えましたよ

滝野川物件でスカイツリーは見えなくなったけど

足立区の花火大会ですね。
高層階は抜けてるからよく見えそうですね。

ちょっっっと遠いかな。

市の複合開発で計画されたマンションだそうですが、隣の賃貸棟のほかに
店舗と医療施設が入るそうですね。
店舗の場所はどの辺りにできるのでしょう。
また、業種や店名は既に決定しているのでしょうか。ご存知の方情報お願いいたします！

714さん
そうです。
区がからんでます。
商業施設ができるのは賃貸の西側ですね。

できるのは認可保育園、あとはドラッグストアと←これはこの
スレでしりました
もうひとつはまだ不明です。

商業（共用）施設部分は慎重に誘致店を決めて欲しいね。
郊外じゃあるまいし周辺にたくさんあるスーパーと同じような店舗を安易に入れて、
途中で赤字撤退でもされたら、もう売主の三井がいなくなった後じゃ次のテナント引っ張れないだろうし、
結局は泣く泣く管理費で空き施設部分の補填をしなきゃならなくなる上、評判が下がるのはご免被りたい。

>>716
商業棟と分譲棟は別個の建物であり、管理組合は別だよ。
つまり、商業棟は分譲棟の専有部でも共用部でもなく、
商業棟が赤字になっても分譲棟の管理組合が管理費を赤字補填をする必要も無い。

共働き世帯が多いだろうし近くにスーパーはあるけど、やはりマンション内にスーパーがあるのはありがたいと思うけのどなぁ。
男性にはわかりにくいかもしれないけど、共働きの主婦は5分でも時短になるだけで違うと思うけど。
専業主婦が多いのかしら。

買い物利便性は別にしてマンション一体のスーパーはたいがい住民から評判悪いですよ。
深夜早朝の搬入トラックの件とか周辺に放置される買い物自転車のこととか。ゴキやねずみ問題もある。
スーパーじゃないなら逆にラッキーでしょう。

スーパーはないみたいですよ〜。

720さん
何かごぞんじなのですか？？

７２１さん
スーパーはないという情報しか今のところわからないですね。

滝野川さくら通り商栄会どんな感じの商店街ですか？まだ一度も現地へは
行った事がないのですが、色々調べていて、さくら通り商店街はネットで見てる
限りではそんなにお店がないのかなという印象でした。小学校までが近かったり、
緑の多い公園が多かったりして子育てにはいい街という印象です。

>718
共働きの場合、駅を起点とした買い物利便性をかなり重視します。

西巣鴨駅からマンションまでのほぼ動線上に｢みらべる｣があるので、
商業棟にスーパーが無くても買い物利便性にはあまり影響がありません。

スーパーは十分なので周辺に無い機能が有ると良いですね。
ホームセンター、ベビー用品店、本屋あたり。

>>717
ひとつ疑問なんだけど、商業棟が赤字の場合誰が補填してくれるのかな？
まさかマンションの住人に断りも無しに、勝手に三井が会社用にテナント化しても良いのかい？

だから商業棟と分譲棟は別個の建物で、商業棟は分譲棟の共用部ではない。
分譲棟に隣接して商業棟がたまたま建っているだけ。
確か、三井本体か三井のファンド（信託）が商業棟の所有者。
ご質問の趣旨がよくわからないけど、
商業棟をどのテナントに賃貸するかは商業棟の所有者が決める。
商業棟の賃貸による賃貸収入は商業棟の所有者が受領する。
テナントが退去して収入が減少した場合には商業棟の所有者の負担になる。

要は、商業棟部分は勝手に第三者に転売されることもあり得るってわけか。

この辺は某政党や学会が幅を利かせてるから、
巣鴨駅前みたいにでっかく占拠されたら洒落にもならないな。

その時は反対運動すればいいんじゃない？
嫌悪施設（？）が入居しそうな時は、商業棟の所有権はないとしても敷地全体の管理費も一定額払ってるから多少はモノ申す権利がある。

個人で声上げても届きません。

敷地全体の管理費も一定額払ってるからこそ、
商業棟が客を呼び込むタメに、セッセと綺麗にする清掃代や厳重な警備員代や頻繁な樹木手入れ代などが、
マンションの割高な管理費の一因になっているのでは。

>729
反対するのは自由だけど、強制的に差し止めることまではできない。
管理費を仮に支払っているとしても商業棟の売買や賃貸を止める権限は無い。

三井も一応の良識はあるから、流石に嫌悪団体等に売却や賃貸することはしないのでは？
そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

>731
分譲棟が商業棟や賃貸棟分の管理費を代わりに負担しているようなことは想定し難く、
敷地面積比とかで按分負担しているのでは？

ただ、植栽の維持管理等の管理水準は来店型商業施設の敷地に相応しい高水準なものにしていると思うのでコストが高いと思う。

また、一体管理がされ、管理水準は分譲棟の部分だけ下げることは難しいから、
他のマンションのように管理会社や仕様を見直してコストを下げることは難しいのでは？

>そこそこの住宅街なのだから、店舗ニーズは高いから収益性もあると思う。

そう思いたいのですが、敷地の中程まで外部の買い物客が入って来ますでしょうか？
余程の人気安売り店とか池袋でも無い種類のお店なら、わざわざ立ち寄ってくれるでしょうけど。。。
板橋駅前のプラウドも駅側にマルエツを誘致しましたが、立地自体が奥まっているので、
やはりマンション居住者自体が進んで買い支えていかないと厳しいようですね。

>>733
だから商業棟の所有者のことを考えれば、周辺に無い種類の店舗の誘致が良いと思う。
スーパーなんて周辺にいくつかあるし、立地では駅前の「みらべる」に負けるし。

もっとも、いずれにせよテナントの賃料は商業棟の所有者に帰属するし、
客入りが悪くて退去して赤字になっても商業棟の所有者の負担にしかならないし、
分譲棟の住民にとっては客入りの多寡なんてあまり気にしなくて良いという考えもある。
その考えに基づくと、客入りなんて気にせずに分譲棟の住民にとって使い勝手の良い店舗であれば良いとも考えられるが。

高台なのでそこそこの階層であれば花火も見えそうですね！

隅田川花火大会見えるんだ。まあ、見えるとしても距離が離れているので、かなり小さいのだろうが。
板橋花火大会は見えるかな？

>737
位置的には板橋・戸田橋の花火大会より足立の花火大会の方が近いと思いますが。
日暮里・舎人ライナーの右手側（東側）ですからね。
でも一番近いのは岩淵水門での花火でしょうけど、秋だから寒そうですね。

テナントにフィットネスジムとか入れてくれたら良いのにって思ったり。
この辺だと近くても大塚とか池袋辺りしか無いから需要は有りそうだけど。

いや、タワマンですし高い管理費ですから
タワー内の共用施設としてフィットネスジムが欲しかった…

以前は判を押したようにフィットネスとかミニベーカリー（喫茶）とか、
売る側の煽り文句としては購入したらきっと素敵なマンションなんだと思わせるような、
タワーマンションとして高級志向の差別化で魅力的なものが流行したときがあった。

だけど入居後、結局はやたらランニングコストや維持費がかかる施設だと分って、
使う人が減ってきたり、周辺にもっと大きくて設備の整った施設があると必ず問題になった。
居住者のほとんどが納得できる施設でもない限り、使わない居住者は費用負担を渋るよね。

問題は管理費と設備が見合わないことかと。

設備が充実していてこの管理費ならまだわかりますが、
この簡素な設備で高額な管理費負担を強いられるのは納得感が無いですね。

無駄な設備は後々お荷物になるので、ここくらいシンプルなのが好みです。

元々三井で高い上に、地益権や広場の維持費も発生しますから、こんなものでしょうかね。

各フロアでゴミ出しできるのは、地味ですが助かるサービスですね。

７４１さん
友人のマンションはプールがあるのが売りで、はじめのうちは皆利用していたみたい
ですが、そんなに大きくもないプールなので段々と皆利用しなくなり、監視員だけが
いつも暇をしていると言っていました。とりあえずプールがあいている時は監視員は
利用者がいなくてもいなくてはいけないのでしょうね。水の入れ替えや維持費、監視員の
お金など莫大なお金がかかっていると言っていました。共用施設が魅力とうたっているマンション
はまだまだたくさんありますよね。ただその裏には自分たちで管理費などを払っているという
のを忘れてはいけませんね。

隣のパークタワー板橋は共用施設、ディスポーザーなしで滝野川より管理費高いからマシなのでは？

板橋は小さいからスケールメリット無し、比較する対象じゃないでしょう。
スケールメリットが在るはずのここが、共用施設不充実で管理費高いのは問題。

仰るとおり、タワーマンションの場合は贅沢な共用施設が無くとも、内廊下や各階のごみ集積所などスケールメリットを享受しにくいコストが積み重なりますからね。

とはいえ、それらの有無が日常生活の快適さを左右する訳ですが。

カーシェアや自転車のシェアがあるのはかなり良いですね。
この場所だと車が必要ではないですが、
たまに利用するときのために高い維持費を払うならカーシェアが利用できるのは利点です

共用施設で稼働率が高いゲストルームが２個あるのはいいと思うけどな。