投資用マンションは買ったほうが良い？

ベテラン大家さんは新しい高額物件は無視してます。

高額になるほどリスク大き過ぎるから。

>21
スレ主です。　
>高額になるほどリスク大き過ぎるから。
ためになります。ありがとうございます。
２千万円までの中古マンションを検討することにします。

本気で不動産投資するなら覚悟を決めて一棟買いしないと。投資用分譲マンションなんて、オーナーは家賃収入さえ入ればいいと考えて、管理組合活動なんておざなり。リゾートマンションと同じ問題が起きるのは目に見えてる。

リートはリーマンショック直後は散々だったよ。

リートは不動産購入リスクを素人投資家におしつけるための
詐欺まがい商品だと思うけど、リーマン後に大幅下落（数分の一）
したので、ここ２～３年はインカム狙い（5～6%の利回り狙い）
の商品としてはいい線を行っている。

リートの不動産売買価格が適正かどうかがよくわからないので、
そのあたりで不正が発覚すればもう一段の下げもあると思っている。
逆に言うと、そのぐらいのリスクは覚悟しないと5%の利回りの
商品はない。

「みんなで大家さん」に騙されるようなら、リートの方が100万倍まし。
新築の投資マンションなんて「みんなで大家さん」以下の詐欺商品。

インカムゲインで数％とれても、暴落したらそんなの一気に吹っ飛ぶ。家賃収入は安定してるから安全なんてリートの売り文句って嘘でしょ。

今はもう不動産投資は難しい時期に入っているのでは？
資産に余裕があれば、
良い場所に安く物件を買えるので
チャンスと見る人はいるかもしれないけれど。

>>26
スレ主です。資産に余裕とは？具体的におしえて下さい。

マンションを投資用でって
相当条件の良い立地かつ価格ではないと部屋が埋まらないような。
分譲マンションの設備は賃貸では
根強い人気があるようですえれども。

相当条件の良い立地かつ価格って、またあいまいですね。ほどほどの立地、適切な価格設定であれば部屋埋まります。

投資用マンションが投資に値するものであるならわざわざ赤の他人に勧めたりせず、内輪で投資するでしょう。
そうしないということは、投資用マンションは投資に値しないということです。

良い立地って、
例えばターミナル駅徒歩５分以内で、
かつそこまで煩くない場所とか？？？
正直検討もつかないですね。。。

新築の投資用マンションが詐欺まがい商品である
ことなんて自明なのに、なんで引っ掛かる人いるんだろ？

必死に電話セールスしてる商品なんて、
どれも俺おれ詐欺といい勝負だよ。

本当に、投資として有望なら販売会社が自分で
運用すればすむのに、絶対にやらない。
売ってる人間が利益がでるとは思っていない。

それに、日本は人口も減ってるし、貧富の差が
拡大して、分譲賃貸を借りれる層が急激に
減っている。貧困層向けの格安アパートとかの
方がビジネスチャンスがあると思う。

観光地の駅近はどうでしょうか。

>貧困層向けの格安アパートとかの
>方がビジネスチャンスがあると思う。

生保限定でもない限り、家賃滞納のリスクが大きすぎますww

マンション１部屋よりアパートの４部屋で空室リスクは分散したほうが
良いでしょう。

マンション投資かァ、ここ見てると興味を持ってしまいます。
何かの雑誌でよく特集されてますよね、立ち読みですけど勉強してます。
自分が住むという視点とはまた違った評価をして購入しないといけないから難しそうだなァ。
成功してる人の事例をたくさん見てきましたけど、実際はマンション投資をした人の何割ぐらいがペイできてるんですか??
またどのぐらいの期間で回収→利益に繋げるのが理想なのかとか、わからないこといっぱいです（汗）

マンション投資は儲かりやすい人と儲かりにくい人がいますね。
・何戸も買うつもりがある
・給与収入が高くてたくさん税金払ってる
・不動産管理や勉強や関連する付き合いに時間をかけられる

この3つが揃ってると儲けやすいけどひとつ欠けるごとに儲けにくくなる。

実際はマンション投資をした人の9割は損していると聞いたことあります。新築買ってしまった人はほぼ100パーセント損しているでしょうね

みなさん、これから老後は年金だけでは生活出来ないと思いますが投資しないで
貯金してるんでしょうか。
自分も老後対策を始めないと不安です。

新築マンションは40％も税金でもっていかれちゃうような人たちの
節税対策用につくってるからそもそも損するようにできてるんだよ。

サラリーマンマンション投資みたいな感じで
1戸だけ新築マンションを持ってて投資に回すのは
とてもリスキーですよね。
友人に中古をリノベーションして
それを投資している人がいますが、
その人はもうかっているようです。
何戸も持っていることと、
立地の良い中古であることがポイントかもしれないです。

結局スレ主さんは買ったの？
結論がしりたいです。

本当に投資用マンションを持っていた方が良いのなら、その電話してきた営業本人が
その投資マンションを買い占めているはずです。

そうしないで、赤の他人にオイシイ儲け話？を振る時点で怪しさ１００％です。

また電話してきたら「じゃあ、お前が不動産屋の会社員なんて辞めて投資マンション
オーナーになって儲けろ」と言ってガチャ切りしてやりましょう。

陽光都市開発の行政処分の件があってから投資用マンション業界は少し大人しくなった
印象もありますが、相変わらずそうじゃない不動産屋もあります。

宅建業法という法律で、一度断ったのにシツコク電話や訪問をしてくる不動産屋は
宅建業法の違反に該当するという事です。

「お前、断ったのに電話してくるのは宅建業法違反だぞ！」と言っても通じない奴は
不動産屋との会話を録音して監督官庁に持ち込み行政処分を下してもらいましょう。

詳しくは監督官庁（国土交通省・都庁その他の役所）のホームページ参照。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/301jirei.htm#01

消費者がはっきり断っているにもかかわらず、宅建業者が電話による長時間の勧誘、その他私生活や
業務の平穏を害するような方法で勧誘行為を続けることは、宅地建物取引業法で禁止されている
行為です。

＜対応策＞
このような勧誘に対して、購入の意思がない場合は、相手方にはっきりと購入の意思がない旨を伝えて
断ることが第一です。

宅建業者が業者名や担当者名を名乗らない場合もありますが、はっきりと業者名等を名乗らない相手とは、
実際に接触することを避けましょう。

購入意思がないにもかかわらず、宅建業者と会う約束をしてしまった結果、長時間にわたり勧誘され、
結局、不本意な契約をしてしまった事例もあります。

宅建業者に対し、はっきりと購入の意思がない旨を伝えて断っているにもかかわらず、その行為が続き
お困りの場合は、東京都にご相談ください。

その際には、相手方に業者名や担当者名を確認してください。なお、後で宅建業者との間で、勧誘電話に
つき、言った言わないのトラブルにならないためには、録音や記録等をとることが得策です。

投資マンションの営業なんて全部詐欺だから相手にしてはいけない。これが常識。

電話がかかってきたら「貴方の会社が宅建免許を有する不動産屋なのかを検索したいです。
ですから宅建免許の番号か会社名と本店所在地を教えてください」と言ってみましょう。

それだけで胡散臭い不動産屋はドン引きだと想像します。

そして、役所のホームページで調べます。東京都に関連する不動産屋ならこちらで調べます。
http://www.takken.metro.tokyo.jp/TIGV0200?MENUID=TIGJ0100

地方の不動産屋の場合、それぞれの役所ホームページで東京都と同様に調べられるはずです。

電話の場合、証拠として活用しようと思ったら不動産屋との会話の録音が必須です。

役所というのは基本的に事なかれ主義ですが、陽光都市開発の件を見ても純然たる証拠を
持ち込まれたような場合だと、動きますというか動くしかありません。

↑ どうせどこにでもある普通の物件だろ！ 適当にレインズにある売れない物件を仲介するだけとか

投資が100％儲かるなら、他人に売ったりしないよ。
危ないから、今のうちに売るんだよ。

本当に儲かるなら、即効で営業本人や親兄弟で買い占めているよｗ

そうはしてないのが儲からないであろう？という証明になるんじゃない。
赤の他人に本当の儲け話するバカなんていないだろｗｗｗ

でも、営業によっては「自分も所有してますよ！」って言う事あるかもしれない。
けど、それはノルマ果たせなくて自爆買いしている可能性も大だから、営業が
所有しているなら儲かるかも？なんて考えるのは間違いｗｗｗ

あたり前の調査すらしないのだから騙されても仕方ないわな。
・自分の資金計画はどうかシミュレーションする
　その際必ず数か月～数年空き室があった場合やリフォーム費用なども加えてみる。
・周辺の家賃相場はどのくらいか？あらゆるサンプルを抽出して
　それこそ数年後、10年以上後の家賃相場なども予測する。
・実質売買相場もどのくらいか？レインズや色々な不動産屋をあさってみて
　おなじような物件がいくらくらいで取引されているか調べる
　また築年数でどれだけ値落ちがあるかも調べる。
・そもそもその立地の地価も調べておく。
・税金関係がどのくらいかかるか？細かく調べるべし
・管理状況や積立状況もどのくらいか調べる。
・周辺に新たな物件が立ちそうか？空き地などの有無も調べる
・入居率も調べる。不動産屋だけでは把握しにくいので現地を歩いて
　周辺アパートマンションの空室状況を調査する労力も必要。
・ネットに載っている周辺のアパートやマンションがどのくらいの掲載期間で入居しているか
　平均スピードも計算してみよう。
・自分が買おうとしている仲介業者や建設会社などの素性も調べておこう。
・どういう所で募集してもらえるのかも調べよう。TVCM打ってる大手か地元有名業者じゃなと
　どんなにいい物件でも苦戦するぞ。

そこまで調べ納得したらハンコを押すといいよ。

今の日本に、投資用マンションなんて存在するの？

何か、節税で釣られている人が多いみたいなんだよね。

だから高給な部類の公務員だの教員だの教師だの薬剤師なんかが最近のメイン客なんだろうか。
まっ、名も無き中小企業勤めじゃローンが組めないって現実があるわけなんだが。

特に公務員なんかはリストラの可能性も小さくて仕事ヒマな割りに高給みたいだけど
そういう感じだから胡散臭くてセコイ節税に釣られるのかな？

世の中って上手く回ってるなと思うな。

うちの近くにちょうど投資用の物件があるんですけど、同じエリアに買わないほうがいんでしょうか、地域相場が下がった場合に自身が今住んでいるところと共に下がることにはなりますよね??

リスクの分散で離れた全く違うエリアに買ったほうがいいのか、それとも自身の目の届くところの物件のほうがいいのか、何を大事にしればいいのか今勉強中です。プラス、万が一の為に自分たちも住める間取りのほうがいいのだろうかと。

そういえばついこないだまで駅前で1ＬＤＫの投資物件が紹介されていました。
投資用って1ＬＤＫが多いような気は前からしてたんですけど、そうでもないですか？

私は投資の素人なのでこれは推測なんですけど、2ＬＤＫが一番賃貸に出しやすい、というか需要があるんじゃないかなーと。

もう3ＬＤＫになると購入か戸建を、という家庭が多いように思うし、1ＬＤＫは夫婦だけが限界?

こんな感じで分析してみました、汗。

1LDKも飽和状態ですね。私も2LDKがいいと思います。それ以上になると購入額がはんぱない。

投資用区分マンションを売る業者の売り文句の一つに「売りたい時にはいつでも売れる」があると
思うんだけど、これって自分が売りたい希望価格で売れるって言ってるわけじゃないよ。

急いで売ろうとすれば当然買い叩かれる、不動産と違って株式やFXだと業者の世話にならなくても
インターネットで成り行き注文出しとけば朝一で売れるけど、不動産はそうはいかない。

売却時の手数料だって株式やFXと違って桁違いに高額になる、かと言って素人が自分で納得する
売却価格で買ってくれる買主を探し出すのは困難な場合が多い。というか、業者が買主を
見付けて来たって自分が損しないような希望価格で売却できるとは限らない。

だから、業者の「売りたい時にはいつでも売れる」っていうのを鵜呑みにするのは間違い。
「売りたい時にはいつでも売れる」を魅力に感じるなら、株式やFXや金とかプラチナとか
そっちの方が良いんじゃないの？

所有してても不動産みたいにランニングコスト（税金や手数料）がかからない事が多いしさ。

不動産の知識もなく全くの素人ですが、このスレッドは勉強になりますね。
スレ主さんは老後の家賃収入の為検討されているようですが、果たして利益が出るものなのでしょうか？
例えば4000万円の物件を購入するなら、その4000万円をそっくり老後の蓄えにしておいた方が得という事はありませんか？

茅場町と八丁堀の新築マンションを投資用に購入しました。

勘違いしているひともいるけどマンションローンで買ったらもう家賃は自分にはいってくるんだろｗ

ローン代を住んでる人間に払わせて足りない分だけ払ってれば良いから

実際3000万のマンション買っても自分が払うのは数百万程度でしかない

全額自分で払うって考えが根本的にちがうよ～

自分が買ったワンルームマンションが
２０年後、３０年後にはどうなるか、想像してみたら。

ローンを組んでも儲かるなら、
なぜ、ワンルームマンション経営専業の会社がないんだろう。

そんな儲かる話があれば、誰かが自分で全部やれば大儲けできる。

ハイリスク・ハイリターン。