Brillia（ブリリア） Tower 池袋（旧称：東京豊島区再開発プロジェクト）ってどうですか？

いま不況のどん底だから。まだ完売できてないアウルも仕方ない。
波の上がり下がりは世の常。立地のいい物件は、じっくり売ればOKのやり方でくるよ。
ワテラスの瞬間完売は予想外だったけど。

間取りをみる限り、けっこう広い部屋が中心のようにみえる。
平均8000万くらいだろうね、確かに。

公社は相場観結構なくておかしな値付けするよ。

延べ床面積のデータがありました。
建物の総床面積が９．４万平米で区役所部分を除くと６．８万平米です。
廊下やエレベーター、駐車場等共有部の割合が３割ほどあるとすると
専有部の延べ床面積は５万平米弱。事業費が２８７億だとすれば保留床
の坪単価は２００万弱くらいでしょうか？
内装は坪２０～３０万とすると原価は２２０～２３０万？
ちょっと安すぎるかなあ。なにか抜けがあるかも。

>>454
商業施設などの面積は？

安すぎない、通常原価はもっとやすい。

営業利益は3割以上が常識、1Rなら5割以上。

ここは税金投入でかなり安く仕入れてるだろデべは。でもだからといって安く売り出すとは限らない

まあここは平均坪３４０で完売するかどうかだと思うよ。俺はね

不燃公社は値付け間違えるよ

旭化成不動産レジデンス（株）は14日、（財）首都圏不燃建築公社と共同で開発してきた複合再開発タワーマンション「マークフロントタワー曳舟」（東京都墨田区、総戸数97戸）の分譲対象住戸57戸が即日完売したと発表した。

　同物件は、京成押上線「京成曳舟」駅徒歩3分に位置する、地上22階地下1階建てのマンション。住戸は1DK～4LDK、専有面積30～93平方メートル。販売価格は1,938万～6,888万円、最多販売価格帯は4,500万円台。登録申込数は111件、最高倍率は4倍。9月25日に竣工済みで、引き渡しは12月下旬の予定。

　居住エリアは墨田区が約6割。平均年齢は44.5歳、年代では30歳代が37％でトップだった。駅前立地の利便性、図書館や商業施設併設の複合再開発であること、制震構造採用などが評価された。

>>458
それは値付け間違いでしょ？
安すぎる。

いや、人気を読めていないだけ

　先に全57戸を最高4倍、平均1.9倍で即日完売した先に旭化成不動産レジデンス・首都圏不燃建築公社「マークフロントタワー曳舟」を見学した。再開発が進む駅前で、スカイツリーが目の前に見えるのも人気の要因だ。

　物件は、京成押上線京成曳舟駅から徒歩3分、東東武スカイツリーライン曳舟駅から徒歩5分、墨田区京島一丁目に位置する22階建て全97戸（非分譲住戸40戸含む）の規模。価格は1,938万～6,888万円（最多価格帯4,500万円台）、坪単価240万円。専有面積は30.99～93.19㎡。売主は同社（事業比率70％）、首都圏不燃建築公社（同30％）。施工は戸田・坂田建設共同企業体。抽選は11月11日。

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　現地は、京成曳舟駅前東第二南地区第一種市街地再開発事業として施行されているマンション。同社によれば人気の要因は、駅前に整備される再開発事業の利便性と、イトーヨーカドーまで徒歩１分、学区小学校へ徒歩2分、2～5階に図書館が併設されることなどだという。

　記者も即日完売は十分理解できる。上記の人気の要因のほかに、東京スカイツリーが眼前に見える地の利は大きい。しかし、分譲単価には少し驚いた。見学前には坪220～230万円ぐらいではないかと思っていた。

　曳舟は今でこそ人気が高まっているが、従来は東武線にしろ京成線にしろ墨田区内のマンションといえば駅前でもせいぜい坪160～180万円だった。同じ旭化成不動産レジデンスなどが隣接地で2007年に竣工した「マークゼロワン曳舟」（全151戸）も条件のいいところは坪200万円を突破していたが、平均は坪180万円だったはずだ。分譲当時は東京スカイツリーの建設地が決定されるかどうかの微妙な頃だった。

　坪220～230万円とはじいたのはもちろんスカイツリー人気を加味したものだが、坪240万円は予想外。設備仕様は郊外マンションのそれだった。

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　正直言って、記者はスカイツリーがそんなにきれいだとは思わない。遠くから眺める分にはいいが、近くなればなるほど威圧感があり落ち着きをなくす。まあみんなが「美しい」と感じるのだからそれはそれで結構だが、ほとんどのマンションが「自然景観を壊す」と嫌悪されるのはなぜか、どうして可憐な「ドクダミ」がこのような名前が付けられているのか記者には分からない。人の美意識など危ういものだ。

　横道にそれたが、今回のマンションのやや前方には同じ再開発の28階建て全240戸の同社のマンションが建つ予定だ。こちらのほうが条件がいいからもっと高くなるのか。

隈研吾ファンさんは東京だけで10万人はくだらないから、坪340で全戸即日完売かな、俺の予想だけど

ここの人気を読み違えて高値で売り出したら大変だな

いや、アウルから袖の下もありうる

ここで坪300いくらとか言ってる人って、競争相手減らそうと頑張ってる人にしか見えない(笑)

区のランドマーク的存在になるのに竣工時スカスカじゃ格好つかないし。想像だけど、区からもなるべく早く売り切るよう指示とか出てるのでは？！
いくら物件が良かろうと、これだけの戸数を、普通に考えて坪300とかじゃ竣工までに完売できないよ。

そうかな？

逆に区長の働いているところが、そこらの投資マンションより安かったら格好付かない

ヒエラルキーは見せ付けてこそ支配の実効が可能になる

>>463
ゴクレとしては、ここを高値で出してほしいだろうね。
安値で出されたらアウルは１０年経っても完売できないかもしれない？

いやー、豊島区議会でも売れ残ったら誰が責任とるんだみたいな
質問に対して、保留床の売れ残りリスクはは不燃公社と東京建物
が取るから売れ残ったことろで区にはまったくリスクなしだから
安心してみたいな答弁してたよ。

してやったりだな、公務員風情が

豊島区は、14800m2（4477坪）を121億1000億円として計算してるよ。
坪270万円になる。

住宅部分は、坪320から330万って、ところでしょうね。

単位、間違えました。
121億1000万円です。

区は土地の評価額８５億円と等価交換した分に加え、現区役所と公会堂の跡地に定期借地権を設定しそのリース代金１４１億円で新庁舎建設費用をすべてまかなう。
建設地の土地代はもともと評価額35億円と言われていたが、容積率を大幅アップすることで労せずして85億円にアップ。これはかなりの反則技だが税金は使わず土地ロンダリングをしているのはまあ立派。

まあさすがに平均３５０じゃ売れ残りあるだろう

条件があまりよくない部屋で３００前半、普通の部屋で３３０～３５０　条件いい部屋で３００後半～

ぐらいなら売れると思う

ここが今言った相場ぐらいなら個人的には同じ時期にできる新宿の西富久のほうがいい

あっちはマンションの下に馬鹿でかいスーパーできるし伊勢丹近いし、そのへんはビル群でもないしな
新宿近いし最寄駅の丸ノ内線はかなり使える

池袋は生活利便よくて交通の便がいいから単身者やディンクスには最高なんだが、一つだけ文句言うといい総合病院が徒歩圏にない

単身者に総合病院は不要

>>475それは貧乏人の発想ですね。それに引退した老夫婦が住むのにもいい病院が近くにあるって助かるもんですよ

景気の浮き沈みは世の常。竣工前完売を目指していた時代ではない。
完売までの期間なんてどうでもいいから、数年かけて売ればいいんだよ。

うち、大塚病院の近所だけど　サンシャインまで徒歩圏内

まあ、病人が歩くには、つらいけどね

タクシーで1メータ

総合病院は言ってみれば死に場所だよ。夜中でもひっきりなしに救急車来るし

池袋の人って何でふくろうに魅力を感じるの？

近くに総合病院が必要なら板橋区に住めよ。

アウルタワーは価格高すぎで失敗
エアライズタワーは価格安すぎで失敗（もう少し高くても完売できて利益増えてた）
その中間あたり坪300辺りが妥当ではないでしょうかね？

俺的には新宿物件の方が浮浪者少なくて好印象

単価350なら埼玉県豊島区でなくもっと都心でもいいのでは？

隈研吾は低層部と共用部のデザイン監修だけで、実際のデザインは日本設計です。
隈さんスケッチくらい書いているのかなーと思いたいですけど、多少口出しているくらいかも知れないし、ほとんど名前貸しみたいなもんだと思ったほうが良いですよ。
日本設計は良い設計事務所ですけど、マンションなんてデベのいいなりだし。
建築やってるひとならわかるけど、低層部に隈研吾らしさが「若干」感じられる程度で実際のディテール設計やタワー部の外観は日本設計が合わせているだけでしょう。下手すりゃ裏でゼネコンがやってますよ。
共用部のデザインはあまり隈研吾らしくないです。マンション慣れした日本設計のインテリア部門がやっているは。

同じ時期にできる新宿タワーか東中野駅前タワーかここで悩む。
今のところどの路線がいいとかないか
どこが一番高いかな笑

山手線の中と外は別世界ですよ

いや、変わらんよ
しょせん池袋

池袋って言われてみんな思い浮かぶのは
デパート、繁華街、オタク文化、中国人とかだろうな。

山手線の内側って単に交通利便いいだけで、
きたない街多いわ。ってか日本自体汚い街並み多いけど。

山手線の内側だから、何がいいなんて、ないよ。でも、山手線内側というだけで不動産の価値としては高い。ブランドのバッグだって、製品上何かが優れてるわけではないのに、みんな喜んで、高い金払うだろ。でも、池袋において言うと、山手線外側は西口、山手線内側は東口なので、実態としても違う。

うーん山手線内外は池袋の場合あんまし関係ない気がする。例えば渋谷なんかもそうだよね。

あ、関係ないというのは山手線駅から徒歩圏内の話ね。

山手線内外で大きく街の様相が違う場所もあるけどね。品川とか上野とか。
何が違うかと言うと地形が内外で大きく違うのが要因。
地形があまり違わない場合は差が出にくい。

池袋は山手線内外より南か北かの違いが大きいように思う。目白に近いと閑静ないい住宅街になっていく。

外側でも立教とか自由学園のあたりは閑静だよな。内側は刑務所あったから文化的なものは歴史的に少なくむしろイメージ悪い

もっともそうやって発展から取り残されてきたからこそ再開発でバリューアップの余地があるからこのプロジェクトと成り立つとも言える。

内側も東京音大があったり鬼子母神があったりとけっこう文化的で歴史もある。

政治犯が特高に殺されるのも闇の歴史
そんなにふるくない過去か

山手線の内側は不動のセンター的な位置にあることは批判しようがないけど、
新宿駅のように、高層化されラトゥールがあるのが山手線の外側。歌舞伎町が内側。
池袋駅や渋谷駅は、ＪＲ駅周辺が繁華街。0.5kmほどで飲み屋も激減し、大学や一戸建てエリアになっていくね。

護国寺への高速の高架下で、寝そべり禁止の工事が今月から始まっていた。
いろいろと荷物が一掃されて、きれいサッパリ。