23区内の新築マンション価格動向（その63）

「豊洲・踊る湾岸消費」
国内消費は回復が遅れているが、東京・江東区の豊洲は別天地だ。巨大マンションが相次ぎ登場し、所得の高い住民が増えているためで、新しい商業施設は成長を続け、セブンイレブンの１号店として有名なコンビニエンスストアも息を吹き返す。人気映画の名セリフではないが、新しい消費は豊洲をはじめとする「湾岸」で起きている。

・８年後には人口13万人に拡大
－高層マンションと企業の進出で消費が旺盛な豊洲地区－
周辺地域の成長は著しい。豊洲の人口は現在約９万人で、８年後には約13万人に膨らむ見通し。
４年後には新しい小学校も誕生する。単純に人口が増えているわけではなく、所得の高い住民が集まっているのも特徴だ。2003年～08年までに年収１千万円以上の世帯数について見ると東京全体では減少しているが、豊洲がけん引する江東区は14％増と旺盛な購買力を示す。
しかもマルハニチロホールディングスなど有力企業も移転し、就労者も急増している。人口ボーナス効果は絶大だ。
事実、商業施設は大きな恩恵を受けている。豊洲の中核ショッピングセンター「ららぽーと」。06年の開業以来、リーマンショックなどにも負けず増収を続ける。10年３月期も年間売上高は初めて300億円に到達し、11年３月期も順調な伸びという。ららぽーとの主力テナントのスーパー、あおきは品質と品ぞろえを重視し通常のスーパーの平均単価より高いが、前年実績を大きくクリアする。昨年秋には顧客の要望に応じて営業時間を１時間延長したほどだ。

・消費「まるで高度成長期の日本」

　「今の日本とは真逆のことが色々起きている」と話すのはららぽーと豊洲の小松慶マネジャー。例えば50～60代の住民向けにスキー用品が売れたり、１万円前後のシャツが飛ぶように売れたりとまるで高度成長期だ。そして「安いだけの商品はあまり売れない」（小松氏）。価格よりも刺激的な商品があるかどうかが売り上げを左右する。

　このためテナントも消費の先行きを探ろうと実験を試みる。成長中の眼鏡専門店のジェイアイエヌ（ＪＩＮ）では米アップルのｉＰａｄや電子看板を活用した次世代型の売り場をつくったほか、インテリア家具のアクタスも近く新たなサービスを始めるという。

ファッション分野でも「ユナイテッドアローズ」や「マックレガー」が新タイプの店を運営する。これまで新商品などのマーケティング実験は札幌や仙台、静岡などが舞台だったが、今後は豊洲も加わるかもしれない。

洗剤で売れるのは液体ばかり（豊洲のスーパービバホーム）
　豊洲駅近くの大型ホームセンター、スーパービバホーム。昨年７月に赴任したばかりの鈴木勝徳店長は「これまで体験したことのない消費の動き」と話す。例えば他の店に比べ米プロクター・アンド・ギャンブル（Ｐ＆Ｇ）の「ダウニー」。米国からの直輸入商品で日本での認知度はあまり高くないが、「驚くほど売れる」（鈴木店長）。理由は定かではないが、「海外経験が多い買い物客が多いからではないか」と推測する。

　洗剤全体にも特徴がある。2010年に初めて液体洗剤が粉末洗剤を逆転する見通しだが、豊洲のビバホームでは洗剤は粉末はほとんど売れず、液体が大半。時代の先を走る。持ち帰りやすさや節水効果の高いドラム式の洗濯機の普及率が高いためと見られる。

・接客姿勢、比較対象は「銀座三越」

　「接客姿勢への視線も厳しい」と鈴木店長。例えばトイレットペーパーは通常の店舗ではテープを張るだけだが、ここでは持ち帰りも多く、人目に付くことから紙袋に入れることが多い。銀座に近いこともあり、「サービス面で三越さんと比べるお客さんもいる」（鈴木店長）と苦笑する。

企業のマーケティングの実験地に（豊洲のららぽーと）
　企業向けのニーズも強く、２～３万円のコチョウランが売れているほか、意外に日本で小売店を開く中国人からの資材需要も増えているという。ここでも価格志向より品ぞろえの広さが重視されている。

　豊洲は新興住宅・消費地として知名度を上げているが、セブン―イレブン・ジャパンが1974年に１号店を出した場所としても有名だ。１号店を開業し、ＮＨＫのプロジェクトＸ「日米逆転！コンビニを作った素人たち」に登場した山本憲司さんは健在で、今は周辺で３店を運営する。

・人口の都心回帰とともに成長

　「１号店の来店客数はバブル期のピークに戻った」と山本さん。オープン時は陸の孤島で、野原だった豊洲は今や夜間人口だけでなく、昼間人口も増え、コンビニにはベストポジションだ。競合店も増えたほか、このため商品単価が下落しているので売り上げはピーク時には達しないが、再び上昇に転じた。

　売れ筋も変わり、かつては工場や運送業に携わる人向けに甘めのコーヒーが売れたが、今や微糖。再び１号店を取り巻く世界は逆転しつつある。

　豊洲だけでなく、中央区、港区に広がる湾岸ライン。人口の都心回帰とともに消費はさらに踊り、国内市場をけん引していきそうだ。

次の震度7じゃ躯体が踊りだしそうですね。

やたら長文だけど。
何年前のちょうちん記事？

関連する法律を変えない限り、湾岸埋立地みたいな犠牲者は出続ける。

王子ＨＤ、社員２千人削減へ　紙の国内需要低迷受け
朝日新聞デジタル 11月22日(木)23時37分配信

　製紙最大手の王子ホールディングスは２２日の経営説明会で、２０１５年度末までにグループ全体の国内従業員数の約１割にあたる約２千人を減らすと発表した。インターネットの普及などで紙の国内需要が低迷しているため、人員削減で効率化をはかる。

　新規採用は続けるが、定年退職者の数を下回る規模にとどめ、国内で約２千人減らす。希望退職を募ることはしない。

　今後の需要が見通しより悪化する場合は、さらに国内事業を見直し、製造ラインの一部休止や工場の閉鎖も検討する方針という。

朝日新聞社

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291392/res/869
>自分が気に入らないものは排他しないと
>寝れない

ネガさん、ヒトラー気取りの境界性障害者であることを告白しているが、昨晩も寝れなかったようだ。

「自分が気に入らないもの」とは実は「自分が気に入ったものの手に入らないもの」のこと。まるで幼児のようで、気の毒過ぎて見ていられない。

何かとヒトラー扱いするのは馬鹿っぽい

>705さん
文京区と江東区の差が無くなってきましたね。
文京区のごちゃごちゃ感とアップダウンの多さが原因でしょうか？

つまり、湾岸埋立地の明るい記事は震災後はなにもないということですね。
だから焦りまくってるわけだ。

地価が上がり過ぎると都心部再開発のスピードが遅くなる。今のレベルくらいで２０年くらいは推移して欲しいな。オリンピックがちょっと心配。

昨夜の夢の報告会か？値上がりって

違うよー。

国土交通省からでたレポートの話。
チェックしておくように。

http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2012/11/50a04574b3eb50230e0...

地価LOOKレポートが公表。江東区豊洲は上昇(0%超3%未満)


のらえもん
(2012.08.27 07:00) | 有明, 東雲, 豊洲| 個別ページ| 1件のコメント


国土交通省が毎年4回発表している地価LOOKレポートが公表されました。
豊洲は“当地区のマンション市況は徐々に回復している”とコメントされていて、前期に引き続き0~3%上昇グループに入りました。いい傾向ですね。


もう少し詳しく見ていきますと、鑑定評価員（不動産鑑定士）コメントとしては


・超高層マンションのエンドユーザー需要は東日本大震災前の選好性を取り戻している。
・高層マンションの賃貸需要についてもほぼ回復し、賃料水準も横ばいで推移したと見られる。
・防災装備を充実させたマンションの売れ行きは好調であるが、震災前に竣工した分譲住戸の処分も引き続き急がれることから、前期と同様、実質的な価格上昇にはいたっておらず、マンション分譲価格はおおむね横ばいで推移してきている。
・マンション賃貸市場も東日本大震災前の状態にほぼ戻ってきており、高層階の稼働状況も徐々に良くなっている。

となっています。悪くない感じです。

地価推移：豊洲は3期4半期連続上昇判断



ただし、地元不動産関係者の声はもう少し厳しくて

・取引件数が停滞気味である理由は、需要者が豊洲の中古価格と隣接地区の新築販売価格と販売状況を勘案のうえマンション購入を検討するという、様子見の状況が定着したため
・豊洲の中古マンションのもう一段階の価格調整が必要となる可能性が高い
・依然としてやや書いて有利の市況が続いている。晴海地区や東雲地区での新規供給の影響で、総額６千万円以上の物件は買い控えられた感がある。
豊洲でも５千万円台の物件や、豊洲周辺の３千万円から４千万円台の物件には動きが見られ、価格帯によって影響度は異なるようである。
・競合エリアとの価格差が縮まっており、更なる価格調整が求められる可能性が高まっている。

という感じで、地元不動産関係者の声は私の認識とほぼ一致しました。
私が主に見ているのは、豊洲ではなく隣接地区ですけどね。

液状化だけでも悪評で売れないのに、ますます売れないね。笑

土壌汚染もひどいよ。

買える人ほど欲しがってないという状態なんだよね。

みんな厳重警戒中。

実需ベースで着実に都心部居住が進んでいるのが現実。

相続までの仮の住まい需要の外周区と市部、３県はもう終わりでしょうね。
城南の高額マンションの売れ行きも悪くなっているようです。

地価上がったとかウケるな。
来月には連続暴落バレて恥じかくのわかってるだろうに。
哀れな連中だな。

デベが仕込んてるから土地の値段が上がった
プチバブルのような濡れ手に粟は無理でも
利益率的には、まだ美味しい場所なのだよ

しかし坪単価を上げれば当然売れ残りが大発生するから
仕様は落とすし、躯体もコストダウン
免震って言っとけば、営業も購入する方も食い付く
免震効果の低い直下型には、躯体のヤワな免震は
どうなるかなんて知ったこっちゃない

業者は駆体の耐震システムの話題だけで完結させたがる。

一番重要なことは地盤強度。

マンションだけ無事でも、街中のインフラ壊れたら住めなくなる。

>731さん
相続までの仮の住まい需要で近郊、郊外も上がりましたね。
最後のあだ花。
最後の高値づかみ。
南無。

城南辺りから需要が尽きて、郊外に広がる。

>相続までの仮の住まい需要

またかよ(失笑

近郊、郊外を高値で仕込んだ業者は売れずに倒産。

業界で淘汰が始まる。

城南だろうが城東だろうが
業者は馬鹿ばかりなのには同意

相続による家余り
生産緑地の宅地化
工場跡地の大量放出
ニュータウン建替えによる増戸
共稼ぎ世帯の増加

ちょっと考えただけでも5重苦(笑)

何でデべはここに至って郊外を高値で仕込むのか？？？

近郊、郊外しか手当てできないような中小業者は淘汰だろう。

小規模マンション作ってどうにか縮小した需要に合わせているが、もはや時間の問題。

都心さん（千代田区又は中央区又は港区）の近郊郊外攻撃がまた始まった。
必死で攻撃しても牙城は崩れない。
いつか都心が勝つ日を夢みてるんだね。

>742
なんか勘違いしてるようだが
何年間も変わらない城東の自称大学教授の
世田谷杉並を中心とした近郊郊外に対する中傷ですよ
割高外周区と、相続までの仮の住まい需要がお得意のキーワード

千代田区も港区も関係ないっす

世田谷や武蔵野エリアの人口増加は喜ばしいことではないけど。
増える理由があるから増えるんだよ。
これからは少子化で全体的に減るだろうが。

>741
郊外主体の電鉄系とかまだ残っているじゃん。
財閥系等の大手しか生き残れないんじゃない？

結局湾岸の独り勝ちじゃないの。

内地はボロボロ、売れ残りの山。

さすがにこれから近郊、郊外を買う勇気がある人はいないだろうな。

少子高齢化＋人口減少

小学生でも知ってる。

東京近郊で空き家トラブル増加…管理条例化へ
東京都八王子市の石森孝志市長は２２日の定例記者会見で、空き家の所有者に適正な管理を義務づける条例案を市議会１２月定例会に提出すると発表した。
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20121123-OYT1T00468.htm?from=yl...

>>747
だからマンションは怖いよな。
買ったら最後、どうにもならん。

結局湾岸の独り勝ちだよ。

内地はボロボロ、売れ残りの山。

ここにも重量級の正常性バイアスがいるな。(笑)