23区内の新築マンション価格動向（その63）

人口減少（と言っても極端ではない）、貿易赤字などで今後は円安に。
すると工場閉鎖で海外生産の真逆の現象が起こり日本は復活します。
その場合インフレも伴うのでそれなりに土地も値上がりする。

ここにも正常性バイアスがいるね。苦笑

戦後郊外の地価が上がってその恩恵を得ていた人たちが
今度はその恩恵を吐き出す役回り。
強烈な逆資産効果で近郊郊外の消費はかなり減る。
新宿、渋谷あたりの郊外の顧客中心の商業エリアへの影響は大きいだろう。

これからは、維持経費、運営経費の大きい物事はどんどん衰退します。

だって大きな経費を確保するための必要定数が確保できないから。

一極集中型はすべてダメになる。

出口が見えない。

インタビュー：今期の人員削減は1万人規模へ＝ パナソニックＣＦＯ
ロイター 11月14日(水)22時33分配信

［門真　１４日　ロイター］ パナソニック＜6752.T＞の河井英明常務（経理・財務担当＝ＣＦＯ）は１４日、ロイターのインタビューで、２０１３年３月期の人員削減は１万人規模に達するとの見通しを示した。下期に８０００人を削減する計画だが、構造改革費用にすでに織り込んでいるため、追加費用は発生しないという。

また、１３年４月から始まる３カ年の中期経営計画に向けて、事業部門ごとに収益を管理する仕組みを導入したことから、来年度以降に事業売却が出る可能性も示した。

＜追加減損は来期まで出てこない＞

同社が２期連続で巨額赤字を計上する見通しになったのは、構造改革費用を４４００億円に積み増すため。期初計画の４１０億円から増額するのは、携帯電話、太陽電池、民生用リチウムイオン電池の３事業の関連資産の減損処理費用が中心。追加の減損処理について懸念が高まっているが、河井ＣＦＯは「リスク資産は徹底的に評価をやり直した。今期と来期については、状況が極端に変わらない限り追加費用が発生することはない」との認識を示した。

また、構造改革費用の４４００億円の計画には、人員削減や拠点再編にかかる費用の８００億円を含む。年間の人員削減１万人についても「費用は織り込んでいる」として、８００億円より増額になる可能性も否定した。一方で、来期の固定費削減効果は２５０億円（今期は１３００億円の計画）だが、構造改革費用の増額を見込んでいないため「もうこれ以上は大きくならない」とも述べた。

河井ＣＦＯは来期の連結営業利益は最低でも２０００億円を達成することを目指す考えを示した。今期の計画は１４００億円。増益になる根拠として、傘下の８８の事業部門の大半で利益が出ていることを指摘。その上で「これを足していくと相当な営業利益の額になる」と述べたほか、来期に向けて赤字の事業部門を見直していくことで、２０００億円レベルの利益額は確保できると強調した。一方で、来期は利益を重視する方針を徹底するため、売上高を減らす事業部門も出てくることから「大幅な増収は見込めない」との見方も示した。

＜来期に事業売却も＞

津賀一宏社長は薄型テレビや半導体、携帯電話など不採算事業を見直して成長領域を強化するため、傘下に８８ある事業部門を再編・統合して５６の単位に再編する方針を示している。各事業部門には２０１５年度に５％の営業利益率を確保を求め、来年３月に中期経営計画（２０１３―２０１５年）を策定するまでに１つ１つの事業構造を見直していく。

河井ＣＦＯによると、来年４月から発足する５６事業部門については 「経営責任が果たせる最小の事業単位で、開発・製造・販売に責任が持てる単位」と説明。すでにくくり直しの作業は終えたという。現在は８８の事業部門のうち、赤字事業が２０％程度を占める一方、営業利益率が５％を超える事業も半分弱くらいに達しているという。

不採算の事業部門の撤退や売却は「今の段階では出てこない」として、今期中に事業売却をする予定はないとの考えを示す一方、来期以降については「あり得る」と指摘。その上で「何を売るとは言えないが、３年後にはどの事業でも５％の営業利益を確保するという社長の指示が出ている。これがどうしても出せないなら撤退や売却など別の方法を考えなければならない」と述べた。

半導体のシステムＬＳＩ事業については、富士通＜6702.T＞、ルネサスエレクトロニクス＜6723.T＞との統合を検討しているが、「これも１つの課題事業で、どうしていくかは解を見つけていきたい」と述べた。

＜キャッシュにこだわる＞

河井ＣＦＯは、来期以降に導入する事業部門単位の収益管理について「経営の最小単位の事業部門ごとに投下資本収益性が出ているか、将来も含めたキャッシュフローが確保できるかをしっかりみていく」と説明した。

今期は業績悪化でキャッシュフローが当初の想定より減少するため、下期に１１００億円の資産売却を計画。河井ＣＦＯによると、このうち４分の１程度が株式で、半分近くが土地や建物だという。 中期計画が始まる来期からの３年間も、毎年２０００億円のフリーキャッシュフローを確保する方針。河井ＣＦＯは「事業でキャッシュを生み出すのが基本だが、資産売却も余地がある」と述べ、確実に達成していく考えを示した。「足元では財務体質が相当に毀損して、格付けも下がって借入金も増えている。株主だけでなく債券投資家もしている。財務の立て直しのためにも資金を生み出すのは大事で、キャッシュにこだわる経営を徹底する」と述べた。

手元資金から有利子負債を差し引いた「ネット資金」は９月末で１兆０８００億円に達した。来年３月末には７７００億円に圧縮する計画。河井ＣＦＯは「毎年２０００億円ずつ減らしていくので、３年間で６０００億円。戦略投資を増やす場面もあるのでここでゼロにするとは言えないが、圧倒的に減らしていきたい」と述べ、次期中期計画が始まる来年から３カ年は、ネット資金の改善を重要課題にする方針を示した。

（ロイターニュース　村井令二　ティム・ケリー　編集：久保信博）

>269
逆だよ。

高度経済成長時代に郊外に拡散、拡大していた物が
これからは中心部に向かって縮小、集中。
よりコンパクトで効率的な東京になって行く。

つまり勝ち組は東京駅から半径5km圏内のみになる。

大きな時代の流れはこうなる。

東京駅中心にオフィスビルが過疎化してるのにか？


アホw

一局集中がいかに恐ろしいか、311で懲りてるからな。


リスク分散軽減に躍起なのに、また集中しようなんて考えてないよ。

相続までの仮の住まい需要が落ちて、高額エリアは軒並み不調で販売戸数を抑え始めたようだ。
様子見の小出し販売だが、潮目が変わる可能性は無いから大量の完成在庫を抱える事になりそうだ。

不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表したマンション市場動向調査によると、10月の首都圏の新規発売戸数は前年同月比14.4％減の2887戸と、２カ月連続のマイナスだった。大手開発業者が中心の東京の都区部をはじめ、千葉県を除くすべての地域で供給が落ち込んだ。

東京都内は26.6％減と大幅に減少した。品川や目黒、世田谷といった高額エリアの物件の供給が落ち込んだ。

貧乏人エリアは
より貧乏に

時代だからしょうがないよね

最後の最後で高額エリアで高値づかみしちゃった人は悔やんでも悔やみきれないだろうな。

高額エリアってどこですか？

いや、東北上越新幹線の利用者。

海側に近づかないように大宮乗換えで都内入りする人もいるくらいだよ。

それは貧乏人の心の中にあります

311直後に慌てて本社機能を移転しようとして、ATM障害起した銀行ありませんでしたっけ？

被災しても損害賠償は免れないので、どこもBCP必死ですよね。

279
じゃ、東海道新幹線は使えないねえ。

中央本線の方でも回るのか？羽田にも行けないし。

あと２,３年で日本がどんなリスクが出てくるか、様子見の人が
結構いるのね。
大きなローンは危険だよな。

高額エリアはこれからも高額エリアだと考える脳内停止が大損を招く。
希少性なんてものはあっと言う間に吹っ飛んで、
内容と将来性で冷徹に評価がくだされる。

これからの発展エリアがどこかよ～く考えようねｗ

この城東深川教授の行動は理解できない
毎日毎日資産価値だけに異常なこだわりを見せて書き込むのはどんな理由でしょうか？
マンションを資産としてしか見ていない人間がこんな非合理的な行動をするんでしょうか？