パークタワー東雲ってどうですか？その5

あ、この人、その後、
有明で大失敗した人。
過去の栄光をひきずって出没
してるみたい。

７５０は三井不動産さんでしょ

私は都内の三井のマンションに住んでるものです。ここも天下の三井のマンションです。私は管理費、修繕積立金が高いとは思いません。管理費については、免震のマンションは免震システムのメンテナンス、修繕費が込みだから高くなるんですよ。要は安全安心を毎月支払うか否か。修繕積立金はスタート１万くらい払っていかないと将来キツイよ。修繕費が安いと言ってるマンションは上がり幅がハンパないです。タワーパーキングの維持管理費は基本は駐車料金でカバーするんですよ。だからこのマンションの駐車場代は東雲の相場より３千円程割高になります。車を持つ期間を考慮すれば上手く付き合っていけるんじゃないですか。駐車場の為に余計な高い土地を買って物件価格、固定資産税を上げるより良いと思いますが。

＞７２１
確かにそうですね。でも、総合的に見て納得の出来る内容でしたので検討を進めています。
＞７２２
そう思うと納得できます。修繕積立計画確認しました。緩やかに上がるタイプですし多く見積もる三井なので良心的です。10年おきに80万とか請求される物件よりも安心できます。それら納得の上で検討進めています。
＞７５３
震災後にここまで対策を考えている物件に魅力を感じます。より安心安全を買う意味でも納得のいく価格です。というより、安いと思います。



ネガさん、お手柔らかに。。笑

修繕積立金は今はなんとかなっても、急勾配で上昇するのが正直不安。上昇がゆるやかだったなら、貯金してた方がいいかも。管理費は共用施設を最初は興味で使っても、後は使わなくなるのに2万円近く払い続けるのがいやになるはず。管理組合で見直すというのも現実味がない。

管理費について。
このマンションの共用施設はプールやスパ、ジムがあるマンションより安いと思います。空間を提供している共用施設が多いからです。タワーマンションなんだから共用施設無いと資産価値が下がりますからね。管理費が高めなのは何度も言いますが免震システムの維持管理費、修繕費が含まれるからです。

大量に賃貸に出ると属性の悪い住人が増えそう。

属性の悪い人は月２０万円以上払えませんよ

ペット好きの楽園になるでしょうね

一時金がないから月々高く見えるだけで良心的な修繕計画だと思うけど
駐車場も満車なら修繕積立余剰金もｼﾞｬﾌﾞｼﾞｬﾌﾞだし何が不満なんだか…不思議

>756
プールやジムがないから管理費は安いというのは、おっしゃるとおりで文章として当たり前のことですよね。施設が「ない」のだから安いはずです。言い換えれば、管理費の大部分を免震システムの維持費や修繕費が占めてしまっているということになります。共用施設は確かに空間だけの「入れ物」が用意されるだけのものです。しかし、その空間だけで資産価値を維持できるものでしょうか。資産価値というイメージが少し違うような気がします。

共用施設はバーベキューファームや敷地内にキッズパーク、ライブラリーラウンジ、展望ラウンジ、キッチンスタジオなど充実してますよ

ドッグランが使える時間かなり限られてたからペット好きの楽園にもならないんじゃないかな。ドッグランは子供がペットとふれあう遊び場にもなるからファミリーが増えるかもね。

管理費、修繕積立金が安いとアピールしているマンションはかなり恐い。ずさんな管理、修繕積立金の大幅アップが予測される。

こんな４５００万程度で買えるファミリーマンションの購入層が、毎月２３０００～の出し入れ不便なタワーパーキングをみんな借りるとは思えないな。
ただでさえ毎月のランニングコストがここは他よりかなり高いのに。
節約の為に車は持てないという人が多そうで、６割近くある駐車場は空きがかなり多くなりそうだが。

ここの駐車場は半分埋まれば修繕積立余剰金が確保出来るみたいですよ。あと４５００万円クラスを購入する所得層は、すでに年収８００万円は超えてるでしょう。月に６０万円貰ってて、ランニングコスト３万円なんて気にしないでしょう。

管理費が高いのはタワーパーキングという施設を持っている
事も一因でしょう。
維持費用を駐車場収入で賄うのは当然ですが、周辺地域より明らかに
高く、不便な機械式を利用する人が将来に渡り存在するか。という疑問がある。
社会的にも若者層の車所有は減っている｡
熟年層は車を手放すでしょう。
そのリスクに対し、固定資産として平面駐車場であれば問題は少ない。
いざとなれば一部エリアの用途変更などなどの対策も可能になる。
ここの場合、高い維持費用のかかる施設として一体化しているため、車保有率が資産価値の面で致命的な影響を与える。
なので、資産価値の維持のリスクが高いマンションだと思う。

都内のタワマンでもここは高額部屋が明らかに少なく、安い部屋が大半だから住民層はあまり期待できないかもね。
大規模タワマンって１つの村みたいな物だから住民層の質ってかなり大事な要素だよ。

＞765さん

デベさんはそう言って検討者を納得させるけどね。

まあ、ライフプランニング的に考えると、老後悠々自適に暮らすには1億円程度の貯蓄が必要という話。

一般的に子供一人が大学卒業するまで約2000万円かかる事を考えると、大半の方が借金生活に入ると思われる中、退職金を含めて年間どれくらい貯蓄が必要なんでしょうね。
生活設計まではデベさんは面倒見てくれないからね。

ここはタワーパーキングの上にも人が住む住戸があるから管理・修繕は疎かにできないね。
よく稼働率の悪くなった古い別棟のタワーパーキングなどは使用してないのとかは見かけるけど。

新築でマンション買っても修繕費高騰で住み続けられなくなり二束三文で売りに出す。
中古マンション市場にはそんな物件がたくさんありますよ。

７７１
都内のタワマンのスレで畑とドッグランあるタワマンって馬鹿にされてるの見かけたけど・・・

>>775
ここは江東区東雲で都内です
そっかソラドックランがその嫉妬の対象ね
そりゃ欲しいよねドックラン(笑)ここまでしっかりしてるのは都内初ですから
まあ億万長者は初物に弱いですから

>>767
三井が変な計画を立てるはずもなく
むしろ他が怪しいと思う事が世の必然

家庭菜園って老後の夢だからね

正直、ドックランは魅力的です！
まだMR行けてないんですが、利用時間に制限はあるのでしょうか？

774さん

適当な事言ってるつもりはないんだけどね。

まあ、余計なお節介でしたか。

>>779
ここで聞いても嘘書かれておしまい
直接メールして正確な情報聞けば？

売れてるところにはネガしなくていいのか？

このスレでの書き込みは、タワーマンションが買えない方のストレス発散の場になってるからね。

スレくらいしないとつらいんですよ。タワーマンション購入出来る方、多めに見てくだされ。

半分くらいの駐車場の稼働率で
積み立ての余剰金がでるなんて
ポジのつもりで書いて人いたけど、
これは、究極のネガだね。

タワーマンションに住んでいる
人には理解可能だと思う。

そもそも半分でなくて70%が目安ですけどね。

ここってなんで電気代が上がるかもって時にオール電化なの？マイクログリッドだったら問題ないって整理なの？
あと、キャナルコートじゃないって強調する人いるけと、キャナルコート内だと何がいいの？容積率が緩和されるぐらいじゃないの？無知ですいませんが、詳しい方、教えてもらえますか？

千葉県民なのに県境だからって都民ヅラするやついるでしょ？
そんな感じじゃない？

東雲は間違いなく都心です。銀座五キロ圏内ですよ。千葉とは雲泥の差。もうネガは止めましょうよ。自分が虚しくなるだけ。ネガしたところでこのマンションの人気に変わりなし。

パークタワー東雲は完成一年前には売り切る勢いですね。なんせプラウド東雲よりも初回販売戸数が大幅に上回ってますからね。

>785,786,787
全然わかってない。

修繕計画見ました？
駐車場の稼働率は約40％での計算ですよ？
やり直し。

あっちとは価格が違いすぎるのと、震災後初の湾岸エリアタワマン分譲というのも大きいと思う。

ペットの部屋を探していたのでここにしました

ペットの臭いは実際どうなのでしょう。外廊下でもここは吹き抜けなのでこもりやすいですよね。

＞＞792
４０％で余剰金が出るってこと？
＞＞796
吹き抜けって臭いがこもりやすいの？
上昇気流が起こるからこもらないと思ってた。

ここのプラウドより良いところって何？
価格？免振？？それくらい？？？

名前が短い

>798
財閥

価格が同じだったら、どっち買いますか？

来場者数から見ると、驚異の歩留まりだな。

検討者もバカじゃないよ

震災前ならプラウド、震災後ならパークタワー。

部屋を狭くして物件価格を安くしたのが正解だったのかな。

湾岸でも東雲だとタワーマンションは庶民も手が届く価格となりましたね。

そういうコンセプトでいけば購入層も広がるからね。
ペントハウスも別格仕様として豪華にしなかったのも受け入れられやすかったんじゃないかな。

狭くてもいいから安いならこっち。金があってゆとりを求めるのならプラウドかな。

重要事項説明受けられた方、入居時期はいつでしたか？
図面集だとH26の3月ではなく4月になっています。

>808
訂正内容の記載されている「お詫びと訂正」も見てくださいね。

今日は一日中強風だから、辰巳駅まえの橋は、渡ると危険ですよ。

さっき桜橋歩いたけど全然風無かったよ。多少風があったほうが気持ちいいんだけど

>>809
訂正されて結局どっちですか？お詫びと訂正とやらは見当たりません。

3末だよ。色々有利だしね。

>>814
ありがとうございます。

ここのトイレかなりレベル高くてびっくりしました。おそらく超高い億ションとかに付いてるやつだよね？

トイレにレベルなんてあるの？

スイッチのことだろ。

>>817
１から出直し(笑)

ここはリビングが狭かったり形が悪くて、ソファーとダイニングテーブルを置けない間取りが多いな。
３LDKとなってるけど、MRも２LDKで作ってる様に実際は厳しい広さなのかな。

ダイニングテーブルなしは理解できるけど、ソファなしは厳しいな。
例えばテレビとか何に座って観ます？

ソファなんて昔の日本になかったよ

茶の間が家族の団欒の伝統、サザエさんを見ればわかる

コタツじゃ来客時にという人は、大きめのダイニングテーブル

建築家の提案

大きめのダイニングテーブルを置くと狭苦しくなるよ。

結局一期二次で何戸売れたんだ？

ソファーおいてみたい。いまサザエさんだもん。

倍率高かった部屋は、その部屋だけを狙って申込んでいた人が多かったんじゃないかな。

抽選はずれたからといって妥協して違う部屋を申込む人は少ないのでは？


ところで、ここでたまに楽しい話をなされていたビギナーさんは結局どうだったのかしら？

東側や低層などの安い値段を見ると、ここの購入層はかなり若い人達が多くなりそうですね～
共有施設も落ち着いて高級感ある感じではなく、ファミリー感が強い感じしますし

ライブラリーラウンジとか展望ラウンジはかなり高級感あると思うけど。あまり共有施設にお金掛けてもだからこれくらいがいいんじゃないかな。

キャナルコートは子育てに適しているからね

大きくなったら別の場所に引っ越してもらって新陳代謝が進むといいね

２７０戸即日完売＋１期２次３３戸と出足順調ですね。
こんなに人気があるのにネガが少ないマンションも珍しい。
三井の商品企画に降参って感じでしょうか。

>>820
ソファーとダイニングテーブルを買わないと100万円以上節約できるのですが、食事はどうするのでしょうか？
あと、来客時の対応とか？
節約したいのは山々ですが、ちょっと取り得ない選択ですね。

＞ソファーとダイニングテーブルを買わないと100万円以上節約できるのですが、食事はどうするのでしょうか？
＞あと、来客時の対応とか？

両方置けますよ（苦笑

ただソファーを置くという既成概念を取っ払ってみてもいいと思いますというだけです、ここに限らず。

--
打ち合わせを通して気づいたこと。
自分たちにとって、家の中心はダイニングであるということ。

最初のプレゼン時、違和感を感じたポイントのひとつは、キッチンとダイニングの位置関係でした。最初のプレゼン案はダイニングの位置に可変性があるものでした。

具体的には、プランとして、Ｄ－Ｋ－Ｌ、Ｋ－Ｌ－Ｄ、Ｌ－Ｄ－Ｋと様々な使い方が想定されていたのですが、どうも、その辺りが私たちの頭の中でぱっとは理解しずらい部分があったのです。

うちの場合、お客さんを最初に通すのは、ダイニング。お茶や食事を出すのもダイニング。
すなわち、もてなしの場はダイニング。
もちろん、生活でも食事、お茶、家事と、ダイニングにいる時間が案外長い。
結局のところ、うちにとってのＬＤＫの中心はダイニングだということに気づきました。

今月号の新しい住まいの設計の中で、彦根明さん、彦根アンドレアさんのお話が載っていますが、その中に「日本人に居間は不要」という言葉がありました。似たような話は、宮脇檀さんの著作の中でも述べられています。

そうだとすると、うちは決して特殊なケースではないのかも。

23区の資産価値が落ちない街ランキング(出典：Suumo首都圏版 20121204号、調べ：東京カンテイ)
23区は20位までが出てました。文句は出典元に言ってくださいね。
上から順に、

神保町
神楽坂
辰巳
武蔵小山
広尾
自由が丘
浅草
牛込柳町
勝どき
門前仲町
木場
本郷三丁目
半蔵門
菊川
清澄白河
二子玉川
錦糸町
田原町
白金台
高輪台

ただし、23区の平均リセールバリューが93.6％で上位20社の最後2か所は19位タイなのですが、103.8％です。
ですのでランキング外でも90％台後半から100％前後に位置しているかの世はあります。
残念ながら豊洲/東雲/有明がどの辺に位置してるかまではわかりません。

東京カンテイの計算方法は、
築10年の中古マンションの流通価格/10年前の新築マンション分譲価格　
新築：2001年9月～2002年8月
中古：2011年9月～2012年8月

※12年9月28日時点で新築マンションの供給がある駅のみ掲載だそうです。

該当期間に豊洲・東雲でマンションの売り出しがされてなければそもそもランキング対象外ということになりますね。
そんな昔の話知らないので誰か知ってる方が情報追加いただければ。

午前１１時現在、またまた東京湾岸は風速１３ｍ

沿岸部が強風なのは当たり前じゃん。
その代わり、内陸ほど夏は酷暑じゃないし、冬場も厳寒って感じじゃないっしょ。

夏になると南風が排ガスを内陸部に運んでくれるから快適。

湾岸物件でも強風ネガ出てくるのはここだけだね。
10数メータの風、嬉しいものではないが、別に日常生活に支障ないよ。
長く東雲に住んでるが、台風最接近のタイミング以外は桜橋渡るのも全く問題無い。
むしろ真夏の快適さの方が断然メリット。
猛暑でアメダス東京や練馬が連日35℃以上でも、この辺は35℃以上なんてほとんど無い。

>>411
の土壌汚染だけど、指定された25区画のうち、いくつか指定が残ってますよね？
つまり汚染が残ったまま建てたってことですよね？

>>840
埋立地は、温暖化で沈むだよ？

今日の湾岸は、ずっとかなり強い風が吹いていて、奥さんは日傘も帽子も無理でしたね

>836
資産価値が落ちない街ではなく、落ちなかった街ではないの？

ここのＭＲにドッグランがないのはなぜだろう？

まあ、ネガの言う強風って羽田空港の風速だから。
気にする事ないよ。

ポメラニアンを連れたマダム御用達のようですね

いや、ネガの言うのは江戸川臨海かな。
どっちしろ、東雲より風当たりのいいところ。
それより、日常生活に支障ないと言われたら、日傘と帽子が無理とかいう超微妙なネガになって笑った。