空き駐車場問題

うちも規模は10分の1だが、割合的にはそんなもんだな。
でも一台の割合が高いからうちで一台解約があるのはそっちの10台分に匹敵する。

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地域を書いて欲しいな。
大阪郊外だけど全120戸プラス５つある平置き駐車場満杯で毎年２台目抽選してます。

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あと平置き駐車場代は管理費会計で
修繕費にはしてないです。

管理費は毎年300万程度余裕があり
ある程度たまったら修繕費に振替して
将来の値上げ計画を軽減します。

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３５０区画のうち６０区画が空き区画であれば管理費等に影響してきますね。住民の申し込みが長期に渡ってないのであれば空き区画を外部に賃貸に出す方法を協議しなければいけなくなります。外部に賃貸借となると取引の規制がかかります。管理と取引の専門化に相談してください。

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そもそも車の台数が少ないのか外部で借りられているかの調査が必要

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周辺駐車場相場と
比べてどうなの？

機械式？

地域どこ？

駅までの距離は？

周辺施設は駐車場があって無料とか使いやすいところが多くあるの？

駐車場数がそもそも過大なのかもね

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ごめん平置きは書いてたね。

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外部賃貸にすると収益事業と見なされ外部に貸している分だけでなく住民の借りている分も含めて全体に課税されるのでコストメリットでないですね。

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８さん　そうですか。区画を決めて取引として宅建業者に管理させても全体の収益事業とみなされるなら考えを訂正しないといけません。

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8は勉強不足。
そうはならないと
税務署の見解が出てる

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９です　知識がお互い異なりますので会計士か税理士に相談して総会の議案の作成に入ります。

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部屋が埋まってるかどうかというのもあるね

拙速に対応するよりも情報を集めたいところ

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>>8はケースバイケースで全ての場合が課税対象になるとは限らない。
閉鎖的かつ限定的に貸出し運用すれば非課税の可能性はある。

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国税の見解です。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

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>>14
正確に言えば国税の見解ではなく、国土交通省住宅局がその見解を国税に照会したもの。
で、これに対する国税の回答は次のとおり。

標題のことについては、ご照会に係る事実関係を前提とする限り、貴見のとおりで差し支えありません。
ただし、次のことを申し添えます。
(1)　この文書回答は、ご照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答ですので、個々の納税者が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります。
(2)　この回答内容は国税庁としての見解であり、個々の納税者の申告内容等を拘束するものではありません。

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＞自走式の平置き立体駐車場です。

販売目的の設備であって居住者が継続維持できない設備であり、
将来は維持費の確保が難しくなり撤去される運命にある。

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撤去なんて出来るわけないよ

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撤去した事例のほうが更新した事例よりはるかに多い

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んなこと言ったらマンションと同じ

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>>16
それは機械式のことでしょ。平置き自走式なら維持費はたいしてかからん。うちもすべて平置き自走式だから維持費はたいしてかかってないよ。

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修繕費は駐車場の維持費だけではないから、平置きでも機械式でも同じでは。結局は、駐車場だろうとなかろうと修繕費用の予算は、ある程度駐車場が埋まって収入があることを前提にさくせいしていることが一般的なので結局は困ると思うんだけどどうだろう？

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＞平置きでも機械式でも同じでは。
同じなわけないでしょう。機械式は日頃のメンテに金が掛かるばかりか、老朽化して寿命を迎えるととんでもないことになる。壊れてもリニューアル費用が出せずそのまま廃棄（駐車場を放棄する）というマンションも多数出てきている。
それに対して平置き自走式の維持費というのは路面のコンクリート（アスファルト）の補修程度でしかないので、ほとんど維持費はかからない。機械式のようにある日突然壊れて使えなくなるというリスクもない。
建物地下の駐車場だと建物の大規模修繕時にある程度は補修が必要かも知れないが、それでも機械式の維持費に比べれば無視して良い程度だろう。

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自走式の立体だけどね
今回の話は

防水も塗装も必要

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そんなのは長期修繕計画に入ってるよ。
機械式は修繕費を安く見せかけるために更新費用を長期修繕計画に入れてないケースが問題。

機械式でもメンテナンスや更新費用が長期修繕計画にちゃんと入ってて修繕費に皆が納得してるなら問題ない。

しかし機械式のマンションは駐車場利用していない区分所有者との不公平が大きいのでなかなか円満にはいかないことが多い。

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管理費や修繕費はコストにあわせて決定されるが、駐車場利用料はコストとは関係なく周辺相場で決定されることが多い（特に都市部）。
機械式駐車場だとだいたい維持費と更改費用含めて一台当たり最低年間２０万程度の金額が積み立て含めて必要。
したがって月額一万千円以下の利用料の駐車場は満車であっても管理費か修繕費より補填する必要がある。
逆にそれ以上の駐車場料金を設定している場合は余剰金となり、管理費が安くなったり修繕費を割安に設定するための原資にもなりうる。

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実際は、
高い駐車料金で余剰がでても、管理費や修繕費は安くはならず、
余剰にあたる部分は、
管理委託費(管理会社の儲け)が高くなり調整されます。

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うちは駐車場料金平均3万くらいだが半分は管理会計、半分は修繕費会計にしている。管理会計に占める駐車場収入は4割程度。

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月3万円で100台なら300万円。年間3600万円。大きい。

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実際に外部貸ししてるところはあるのですか？

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外部貸しってセキュリティーの問題があるのでは？

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オートロック内に入らせるのか？

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住民向けのトランクルームスペースとして貸し出した方が無難。
結構収納できるんでないかい。
マンション住まいの方、結構外部のトランクコンテナ借りてるよ。

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>>30
セキュリティよりも外部貸しは営利行為になり納税義務が生じるのではなかったか？

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セキュリティの悪化や納税強いられても、現金収入が欲しい貧乏マンションでしょ。

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マンションに住んでいない、外部の人に駐車場を貸すのは、収益事業として、課税の対象になります。
でも、税金を払っても、早期に貸し出しを検討して、将来の修繕積立金に補充すべき事項です。

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オートシャッターのリモコン渡して大丈夫？　他の車でも使えるし、
不法侵入し放題だけど。

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オートシャッターのリモコン渡した方が、
車停めて、どうして不法侵入になるのさ？

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うちのマンションのキカイシキ駐輪場とマンション建物は鍵が別になっているので外部貸しのセキュリティ問題はクリア

ただ、駐輪場で遊ぶ子供が出てきそう。
近所の駐輪場は子供の遊びば、車が傷つけられて揉めいる。

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リモコンまたまたお友達とかに貸したら、敷地の中はドロボウだらけ。
厳重に監視しない限り様々な車が入りし放題だけど、ボロマンションは良いのかな。

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>>37
オートシャッターのこと、駐車スペースの分だけと思ってる？
敷地に入るのにシャッターあるでしょ。　知らない車入れちゃうんですか。
またシャッターも無い駐車場なら外部貸するほどの金額ではないと思いますが。

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【駐車場の不課税条件（内部貸しの非収益事業）】
マンション管理組合又は管理組合法人（以下「管理組合」と略す）が、その業務の一環として区分所有者又は居住者を対象に行っている駐車場業は、下記の条件での事実関係を前提とする限り収益事業に該当せず不課税
①駐車場業は区分所有者又は居住者を対象に行われており外部貸ししていない
②駐車場の敷地は管理組合の共用部分として管理されている
③駐車場収入は管理組合年度決算書において管理費・修繕積立金等の管理組合収入と同じく管理組合収入として計上され管理組合会計の中で一体運用されている
④駐車料金は区分所有者又は居住者を対象に行っている収益を目的としない事業であるから付近の駐車場と比較し低額であること

【駐車場の課税条件（外部貸しの収益事業）】
マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されるので管理組合に申告納税（法人税、消費税、地方税）の義務が発生し、駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを区分経理しなければならない

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No.41さん
ありがとね、収益事業の適用の事は皆解って機論してるはずですが。
前レスも見てね。

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>40
どう思いますか？
外部に駐車場を貸出は、
契約した時点で、知らない車ではなくなるね。
区分所有者もリモコン、友達に貸したりすることもあるよね。

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マンション住人以外の人が、駐車場利用だけで敷地に入るのは不安ですよ。
ましてやリモコン使い廻しされたら不特定多数の人の出入り可能、とんでもないね。

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>>43
リモコン貸してどうするの？
来客用の駐車場があるマンションなら、来客用に
リモコン準備しているよ。

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来客用や宅配用は普通エントランスの近辺でしょうが、貧乏マンションなの？
タクシーどうするの？　

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タクシー？車寄せに来てもらいますが？

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>>47
それがどうかしましたか、車寄せって言うんですか（笑
タクシーはエントランスで乗降しますよね、その近辺に来客用Ｐスペース
や宅配車スペースが有るのが普通です、エントランスの無いのは団地でしょ。
此処までがセキュリティー無しで敷地内に入れる部分だと思いますが。

そうでなければタクシーや宅配さんが、いちいちめんどうですよね。
住人用のＰスペースは当然パーテーションやセキュリティ有るでしょ。

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>>48
エントランスの前の車寄せですよ。

48さんのところは、来客用の駐車場がセキュリティの
外側なんですね。
こちらでは、住民及び来客用の駐車場は車寄せから
続くリモコンで開閉する駐車場になっています。
駐車場から建物側への出入口は住戸の鍵がないと
開けられない仕組みです。

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>>49
No.48さんではないのですが、来客者に毎度リモコン渡すんですか。
自身のそれはやはり48さん同様エントランスの周囲に５．６台確保されています。
保険会社、各種営業など短時間の来客も多いと思いますが不便ではないですか。
住人以外の部外者が出入り出来る部分は限られた方が安心と思いますが。

以前部外者も駐車場に入れるマンションに住んでいた頃、住人の車に危険ないたずらされたり、
発信機を付けられたりと、問題が多かったですよ。
住人専用でしたら防犯カメラでほぼ判別付きますので、おかしなことは無いと思いますが。
部外者が入るのでは判別自体困難になります、居室以外にも危険は有りますから、入れない方が。

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来客用駐車場はセキュリティ外部ですが、居住者用駐車からマンション建物に入るには、鍵が必要です。
いざとなったら外部に賃貸できますね。

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自敷地を外部貸ですか、貧乏臭くて住民の理解得られるのかい。
不審者も見向かぬマンションなのかな。

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>>50
まず、リモコンですが住民用ということではなく、
駐車場契約者にのみ渡しています。全戸分の駐車
スペースはありますが、車を持たない、外部の駐車場を
利用している住民もいますので。
来客用の駐車場については、使用者、ナンバー、利用時間等を
事前に住民から届出てもらいます。あくまでも、
住民が自身の来客用に駐車場を借りる形式ですね。

来客と言っても、親戚や友人等から、50さんの言う各種営業まで
あります。住民がどの程度から来客用に駐車場を借りるかは
個人差はあると思いますが、営業車が駐車できないのが不便だと
感じたことはないですね。来客用の駐車場を使ってもらう程重要で
あれば、訪問者や訪問目的・時間を確認して来客用の駐車場を借りる
なりします。
頻繁で作業時間がある宅配や引っ越し等の車は車寄せを利用しますが、
管理人に届出てもらってます。管理人が許可証を渡して、作業中は許可証を
車に掲示してもらってます。
短時間の営業だからと敷地内での営業車の駐車を認めると、
営業担当者が、ついでに他の住戸を訪問したりする要因のひとつに
なりますよ。

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来客専用スペースが無いとは、充実度の低いマンションですね。

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来客用と業者用が同じ場所とはね。

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>>55
字読めないのかな、来客専用、宅配用。
来客の為に自前で駐車場借りるとは豪華ですね、一台月額８万以上かな。

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