RC-Z 施工会社（業者）の者ですが何でも聞いてください

３０年後のＲＣ−Ｚの資産価値

1.３０年後のことは誰も分からない(廻りに高層マンションができ日が入らないとか)
2.屋根防水、窓廻りの防水などと打ちっ放しコンの補修費の発生
3.一般的な衛生設備メンテ交換費（床スラブに埋めこみ配管等改修しにくい）、
4.6年3月札幌市条例改正 第1,2種低層住居専用地域原則50坪以下の土地に建築不可(早川30坪位主)
5.一般的な早川案件30坪位が主の土地(土地の資産少)で築３０年ＲＣ−Ｚの全体の資産価値
6.建物の資産は税法上の価値で市場価格とは違う(但し税金は高い)
7.築３０年以上経過した札幌の真駒内団地の入居状況は空き部屋が多い
8.解体するとしたらＲＣの費用は高め
9.３階建ては３０年後を考えると老人なのでエレベータがあった方が良い
10.メンテナンスをしないと住めるが資産という状況にはないだろう
11.1000万から1300万のかなり安い木造だとメンテ費を考えると２回新築できる
12.共有部分があるＲＣ−Ｚの場合の問題点

結.メンテナンスと改修をしっかりした場合
　 ３０年後はＲＣ−Ｚが忘れられているから一般のＲＣと思われるのが唯一のメリットであろう

北郷みたいに区分所有である程度の敷地があるところは
全員合意すればマンションデベに売れるのでは？
クリスタルシリーズの戸建ては再建築不可だろうね。
民法のセットバックと札幌市条例に抵触。

RC-Zを忘れられることはないよ。
近々不動産の履歴情報を国交省管理でデータベース化する
その際に建築主・販売主が掲載されるから

この住宅性能で暖房費1万円以下の広告はありえない！
http://img.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/89/67/kuriharasirou/folder/364325/i...
http://blogs.yahoo.co.jp/kuriharasirou/folder/364325.html
「ＲＣ−Ｚ」の家は高気密で蓄熱性能が非常に高いこともあり、
１階から３階まで建物まるごと全フロアーに床暖を装備しながらも、
冬場の暖房料金が平均１万円を切ることが可能になります。
また風呂場やトイレの中まで上下の温度差も無く暖かくなり、
お年寄りにもやさしい、温度バリアのない快適な健康住宅となります。

この画像は当時、早川工務店がチラシに載せた文書です。
暖房費1万円以下なんて早川工務店程度の断熱性能では１００％ありえません！
コンクリート造で外断熱＝気密も良いから断熱も良いという“思いこませ”ですね。
どの業界にも消費者を“思いこませる”“誤解を利用する”があふれていますね。

>>1122
今でもRC-Zの住人で早川の件、余り知らない人も多いのではないでしょうか
この板や２ＣＨなどの件などデーターベースに残らないし...
30年後に中古で買う人は上記のこと知らないし...
1123のような高気密で暖房費安いがデーターに残ったりしてｗ
一般ＲＣの半額で建てたの反省しているがもうどうしょうもない
軽量鉄骨や木系にしたら良かった...

銀行関係者さん>

RC-Zで建てた家がすべて悪いわけではありません。
偏った見識で適当に批判されるのは大変不愉快ですね。

1.３０年後のことは誰も分からない(廻りに高層マンションができ日が入らないとか)
３０年後に住みにくいＲＣ−Ｚもあるでしょうが、それ以上に木造住宅の多くは初期の性能が保てなくなります。わからないことも多いですが、考えればわかることもあります。

2.屋根防水、窓廻りの防水などと打ちっ放しコンの補修費の発生
事前に処理してある建物もあります。その場合ほとんど問題は発生しません。非ＲＣの壁や屋根のメンテはそれ以上にかかります。

3.一般的な衛生設備メンテ交換費（床スラブに埋めこみ配管等改修しにくい）、
拙宅は交換できる仕様になっています。

4.6年3月札幌市条例改正 第1,2種低層住居専用地域原則50坪以下の土地に建築不可(早川30坪位主)
5.一般的な早川案件30坪位が主の土地(土地の資産少)で築３０年ＲＣ−Ｚの全体の資産価値
該当事案が少なすぎませんか？

6.建物の資産は税法上の価値で市場価格とは違う(但し税金は高い)
火災保険は安い、一般的に市場価格はＲＣが有利

7.築３０年以上経過した札幌の真駒内団地の入居状況は空き部屋が多い
無断熱ＲＣでしょ？

8.解体するとしたらＲＣの費用は高め
これは正しいですよ。

9.３階建ては３０年後を考えると老人なのでエレベータがあった方が良い
１〜２階建てなら問題なし

10.メンテナンスをしないと住めるが資産という状況にはないだろう
？？

11.1000万から1300万のかなり安い木造だとメンテ費を考えると２回新築できる
新築でもあまり程度が良いものとは思えませんが・・

結　ＲＣ-Ｚの前にＲＣ建築をどうやって作るかご存知か？

12.共有部分があるＲＣ−Ｚの場合の問題点
あれば問題でるでしょうね。

>>1125さんはアーキテクノでの注文住宅じゃないですか？
だとすると銀行関係者さんのお話はかなりの部分合わないでしょうね。
札幌市内数百棟にも及ぶ建売住宅についての一般論でしょう。

最近、宮の森で地下鉄西28丁目徒歩８分で土地３５坪、木造築３５年で５００万円で売っていた。
建物の資産価値ゼロ、再建築不可のため土地代坪約１４万円は相場の半額以下。
札幌で５０坪以下の土地の価値は近隣相場よりかなり安いと思われる。
但し、ＲＣ以外だと多少インチキして基礎のみ流用で新築そっくりさん等で上部新築可能だが。
０６年以前の購入者は土地の市場価格は下がっている、但し固定資産税は５０坪以上と同じ。
共有物件は全員合意すればマンションデベに売れるので考えたらよいよ。
こうなったら、ローンで買った人の火災保険がかなり安いというメリット以外ねーな。
土地も広く注文で建てたＲＣ−Ｚで標準仕様じゃなくオプションもふんだんに使った人は良かったのかも知れないでね。

>>1125さん
不愉快な思いしていたらごめんなさい。
1126さんの通りでカキコしました。
結　ＲＣ-Ｚの前にＲＣ建築をどうやって作るかご存知か？について
　　当方、元ゼネコンにてＲＣ高層ＭＳから低層ＭＳ施工管理経験１０年位有のため存じているつもりですが住宅ＲＣ経験はなし。
　　取得資格　一級建築士、建築設備士、一級建築及び土木施工管理技士、土地家屋調査士、他

>>1125様
7.築３０年以上経過した札幌の真駒内団地の入居状況は空き部屋が多い
無断熱ＲＣでしょ？
これから３０年後はもっと良い工法が出ていると思われますので「無断熱ＲＣでしょ？」と
同じように「内断熱や外断熱のＲＣでしょ？」とかスタイロフォームでしょと言われる。

ＲＣの一番の問題は現場施工のため品質にばらつきがでやすいことと人件費が高いことです。(経験値)
なぜなら天気、季節、気温、施工者の技量、コンクリートの品質のばらつき、管理者の技量、工期、下請けに出す(ピンハネ)等々によって左右されます。
他の工法の多くは工場生産することにより所定品質の確保とコスト縮減による高利益の確保(施工しやすいので多くつくれることとクレームを少なくする)但し高利益は購入者にメリットはないが。
さらに床には無垢材を使用しないことやさらにトイレや水廻りはクッションフロア(ビニール系CF)にすることによってクレームを発生にくくしています。
クレーム費用の発生は新築の利益がなくなるので非常に気を使います。例えば上記床材で同じ材料で全て仕上げるとロスが少ないので施工・材料コストは安くなるが上記の通りトイレや水廻りはクッションフロアしています。(トイレは尿で居室と同じ木系だと変色や劣化が早い)
※ 基礎杭を打たないから建物全て、クレームを無視してＲＣを施工すると極論では安くできます。

＞他の工法の多くは工場生産することにより所定品質の確保とコスト縮減による高利益の確保

マジで言ってるっすか？
「現場工事」の最たるものは、日本の住宅の大半を占める木造でしょう。
コツコツ大工が刻んでコンコン釘打ちして建てる。

>>1131殿
そんなことしているのは少数派です。宮大工か？

木造在来らしき工法(2×4等は除く)は現在、柱はエンジニアリングウッド使用、羽子板とネジボルト止め、筋交いも同じです。
生材の柱を現場でかんなかけしたり、ほぞ組は少数派です。

>>1131
建物内部間仕切り下地、建具の取付け、石膏ボード張り、天井下地、床張りらと勘違いではでは。

1125です。
少々お騒がせしました。
1126さん>>アーキテクノではないですが確かに注文住宅です。
今後のアーキテクノによる建築は実際いかがなものなのでしょう？
散々問題を起こしたまま倒産したところの後継となった会社ですので、問題視される向きも多いとは思いますが、やっとまともそうなシステム（故？スーパー外断）が出てきた矢先ですから動向も気になります。

銀行関係者さん、建築工法に造詣が深いあなたが何故にそこまで既に終わったＲＣ−Ｚ批判にこだわられるか？
ここまで批判が出れば、早川工務店のデザイン、設計、営業手法に問題あったとは思います。
しかし誠実にＲＣ建築としてデザイン、施工した工務店も数多くあります。その方々も被害者なので偏った評価は気の毒です。アーキテクノを通じてですが資材供給をうけ、行き届いた設計施工を続ける工務店もあります。そのすべてを批判されるほど悪いシステムではないと思います。
今までの失敗例や経緯は知りませんが、世に出かけたスーパー外断のシステムなどは一級建築士ならば関わってみたいシステムと思うのですが。
（プロトタイプのデザインは無駄も多いし好きではありませんでしたけどね）

掲示版からＲＣ−Ｚの３０年後の資産価値が高そうですね。
建物のみで３０から４０坪位の標準仕様で３０年後、１０００万円以上期待できるでしょうか？
但し、現在と取り巻く状況が同じと仮定した場合ですが、可能性ありならＲＣテクノも考えようと思っています。標準仕様建物のみで坪６０万位ですか？

３０年も経ったら供給過多ですよ。
今、早川物件やマンションをメインで買ってる３０代は
２人とか３人の兄弟だった団塊ジュニア世代だけど、
その子供（今現在小学生前後）は１人か２人。
３０年後に今の購買層になっても絶対数が少ない。
あえて中古物件に手を出すだろうか。

真駒内団地ってのは五輪選手団の宿舎のことですか？
そもそも比べる対象が間違ってると思いますよ。
８００万前後の築２０年ぐらいのマンションはここ数年価格が安定して
出ればすぐに売れるような状況ですよ。
まぁ景気が悪いので、３０００万もの新築が買えないというのも一つの理由ですが。

ちなみにロングホーム倒産後にロンゲストの規定を確認しましたが、
早川がうたい文句にしていた「保証が継続するのでリセールバリューが高い」
これはまぁ良いのですが、
実は本人又は親族以外が居住する場合は保証打ち切りという項目がありました。
転勤やライフスタイルの変化で賃貸に出すつもりだった人も多いと思いますが、
この保証規定はちょっとひどいですよね。

まぁ今更存在しない保証について語っても仕方ないですが。

シロートはこわいね。
ボルトったって、仕口は彫るさ。筋交いだって相欠きするし。
もちろんプレカットに頼る大工も多いが、それだって現場施工（打って張って塗って）には違いない。
大工に、「これはプレハブですか？」って聞いてみ。

↑　何十年前の話ししてるのｗ

買ってしまったものはしょうがないですよ。
今更売れないんだし、雨漏りとか勘弁してほしいんで、その対策だけは嘘偽りなく教えてください。

>>1141様 お勧め順
1.ウレタン　防水工事
防水工事の中で最もポピュラーな工事です、防水層が軽量で建物に負担をかけない点、ウレタン塗膜が複雑な収まりにも容易に対応でき、防水面に継ぎ目のないシームレスな防水層を形成でき、定期的なトップコートの塗り替えをすることで、防水層を紫外線劣化から長期に亘り防ぎます。
2.シート　防水工事
屋上防水によく使われる防水工事です。施工しやすい工法といえます。
防水シートのジョイント・防水端末の処理は重要です。定期的にトップコートを塗り替えることに3.アスファルト　防水工事、アスファルト防水トーチ工法　
新築またはアスファルト防水の改修時に多く使用される工法です。
トーチシートはバーナーによる熱で下地と防水シートを溶着させる工法で 従来からある熱アスファルト防水の短所である煙・匂いの危険性を極力おさえてあり その防水性・防水施工性も良く信頼性のある強靭ですばらしい工法と言えます。 より、長期間の防水性を得ることができます。

シートや塗布の防水層も悪くないが、１０年程度の耐用年数だから、
基本的に混和剤とタンピング、収縮クラックの補修によるコンクリート自体の
防水化が肝心だなぁー(^o^)

銀行さん、ＦＲＰをあげないのは何か理由あってのことでしょうか？
匿名さん、クラックの補修というのは素人でもできますか？樹脂注入というのは機材がいるみたいですけど。

シリコン注入は、構造強度が必要な場合。
壁式なら応力集中が少ない（ラーメン構造のように柱がはらんだりしない）ので、
クラックの入り口をふさげば漏水は防げる。
クラックが大きめなら、樹脂モルタルをすり込むし、ヘアークラックなら、
シリケート系（粘度が低く浸透力のある）を塗るのがベスト。
（ウレタンなどの樹脂系のは短期的には防水力が強いが劣化が早い）

あ、樹脂モルタルとかは、練った奴をハンズとかで売ってます。

・樹脂注入によるクラック補修がベターのようです。うちは、屋上のRC手摺部分のクラックがひどかった為、お客様相談室に言って、補修させた経緯が有ります。注射器の大きいような治具を使って、クラックの下側をコーキングのようなのでふさぎ、上から治具を取付けて、ゆっくりと注入させてました。素人では、ちょっと無理かもです。ただ、屋上の床面とかなら、足場の必要もないので、出来るかもですね！壁面や開口部の4隅等は、足場が必要ですょ！
・屋上は、撥水仕様で、2㎜程度の防水モルタルを塗ってると思いますが、プライマーとの相性が悪く（プライマー処理をしていないかも？）、パリパリと剥れてませんか？全面的にひどいようなら、早めのウレタン塗膜防水が良いかもしれません、工事単価や5〜10年後のメンテのトップコートを上から塗る程度で済みますので！
・屋上と3F天井は、コンクリとZボードのみですから、漏水が有るとしたら、かなりひどいクラック（1㎜以上）が出来ていて、水が浸透していかないと漏水までには至らないと思います、また、その前に鉄筋の錆が表面に出てくると思いますから、屋上に行かない方は、たまに行って、屋上をよく観察した方がいいですょ！

先日貰ってきた工事写真によると、コンクリ打設前の鉄筋は真っ赤でした・・・

錆びは問題ないよ

・基本的に、コンクリートの打設は、鉄筋を有る程度　錆らせてから打込みますので、＞1149さんの言う通り問題は無いです。＞1147で書いたのは、クラックからの水の浸入により、鉄筋まで達した場合に錆が表面に浮き上がって来ますので、屋上ないし、壁面は、たまに良く観察するべきですょと書きました。
現場代理人に聞いた事が有りますが、1棟だけ、壁面に赤錆が浮かび上がった現場が有ったそうです。その頃は、HAYA．も元気だったので、全面改修したそうです。

うちの裏の家、どう見ても窓枠の下の方から水が流れたようなしみが出来てるんだけど、これってやばいのかなあ？

窓枠の四隅とかはどうしてもクラックが入りやすく、シミのような跡が出ますよね。
どこでも似たようなものですよ。というか同じタウンなのに他人事なんですか？

アーキサイエンスのホームページが閉鎖されたようです

・アーキは、同じ穴のムジナでしたから時間の問題だったのでしょう！
・RCの打ちっ放しの場合は、特に開口部の四隅とかはクラックが入りやすいですし、入らない施工は多分、無理だと思います。問題は、クラックの幅で、1ミリ以内のヘアークラックぐらいなら問題ないですが、超えると雨水の侵入が始まり、だんだんとクラック幅を広げ、クラックからヒビへと変わり、最悪は、中の鉄筋まで達して、鉄筋の錆を進化させ、RC自体を破壊していく事に成ります。これが、早く出てくる場合（2,3年）や10年、20年かけて蝕んでいく場合も有るようです。やはり、気に成るぐらいの幅になったら、手軽な樹脂注入が良いと思われます。コーキング業者さんに現場を見てもらい、見積してもらったら良いかと思います。
・RCの住宅で、壁面よりサッシをセットバックして取り付けた場合は、通常、下場の面には、水切りを付けます。早川タウンは、セットバックさせたのは良いが、けちったのか何処も付いてるタウンは無いように思います。付いてれば、一番、雨水の当る下場の躯体保護になったはずですし、また、雨だれによる躯体壁面の汚れ防止にも役立ったはずです。（今から付けても遅くはないでしょうけど？）

水切りは構造上後から付けられないのでは？
仮に付けても、外壁保護の効果だけで、
躯体内への水の侵入は防ぐことはできないと思われます。
うちの場合、セットバックした部分は一応緩い勾配が付いてますね。
当然隅はクラックが出てますし、そこから白華が筋状に出てます。
かなり適当な施工ですね。

あと隣地境界線に設置されたＲＣ擁壁に塗布された
シルバーの撥水剤がパキパキと剥がれ始めました。外壁や屋上と違って塗膜が薄いみたいですね。

・白華は、エフロ現象です、メンテが必要ですね！http://www.t-csc.net/efuro/efuro.htm
・水切りの必要性は、躯体の汚れ防止、躯体保護、雨水の浸入です。開口部下場からの侵入が一番多いし、雨降りは、常時、雨水が流れているという状態です。（四隅だけでなく、中央にも若干のクラックが有りませんでしょうか？ヘアーでしょうけど！）
・水切りを後付する場合は、アルミ等の曲げ物を使用して、への字に曲げ、コンクリートボンド付けする方法が出来ます。その場合の検討事項としては、躯体下場のコーキングを切って、差し込んで、上から、コーキングをするか、躯体下場のコーキングを一度切って、除去して、水切りを20mmぐらいもぐりこませ、コーキングを躯体と水切り、水切りと躯体の取り合いまで、コーキングを回す方法、もう一つは、躯体コーキングを切らずに、水切りも呑み込ませない手前で、ボンド付けして、躯体コーキングと同仕様のコーキングを打つ（三角シール）方法が有ります。最後が楽と言えば楽ですょ！
また、アルミ曲げ材は、セットバック部分+25㎜（躯体より、25㎜は出す）の幅で、長さは、躯体の横幅（面〜面）、忘れてはいけないのが、両端部分を上に折り曲げて（10〜15㎜）、雨水の道を躯体に伝わらせない事が重要です。絵を載せれれば良いのですが、この画面への書き方が解りませんので言葉にしましたが、イメージが沸きますか？
・出幅は、セットB部分が45㎜程度とすると、+25で約70㎜の出幅に下側に向けて、20mmぐらいでへの字に曲げる、両端部分は、サッシ横幅+躯体までの長さで有効とし、15㎜ぐらい長めにして両端部分を上側に折り曲げる形状です。アルミ色で、大体＠1,500/Ｍ〜2,000/Ｍぐらいで、後は、施工費がかかります。足場は、業者が持っている場合とか、長尺梯子等で対処できると思います。エフロ状態まで来ているなら、色々なめんての検討は、必要と思います。

暖房費月5000円50年保障のRC-Zと同様に、ストーブ1台で暖かい100年OKの木の城たいせつもご臨終

＞木の城たいせつご臨終
明らかにスレッド違い。しかし早川ショック以来北海道の住宅情報がいろいろ知れて有意義です。
この見るからに強力なストーブをガンガン焚いて室温を３０℃ぐらいで暮らしているんやろなー？

暖房費月5000円50年保障のRC-Z

どこの話してるんですか？
知らないなら口を挟まないでください

じゃ、訂正　暖房費月50000円　0年保障のRC-Z

・来週の3/13（木）　ついに早川の債権者集会が有りますが、入居済み住民の方で参加される方は、居りますか？自分は、修繕費等の見積を送って有りますので、出席するつもりで居ますけど！

>>1161
早川も木の城の山口社長みたく会見で謝罪してくれたら良かったですね。

1161さん
　3月１３日の債権者集会、私も行こうと思いましたが、仕事の関係上都合が付きません。
もし行かれるのなら、話を聞かせて下さい。宜しくお願い致します。
私も修繕費等の見積を送って有ります。

早川残党が設立予定の保守専門会社の正式発表は上記財産状況報告集会で？

>1161さん
私も債権者集会参加予定でしたが、仕事が入ってしまい行けなくなってしまいました。
是非内容を教えてください。
そういえば、今日早川のアフター引き継ぎますって手紙来ていませんでしたか？

・昨日、北誠ホームズ㈱設立の手紙が来ました。旧早川物件のアフターメンテの相談窓口としても対応していくとの旨です。社長は、元早川の総務部長の方のようです。開業は、3/17（月）からとの事のようです。さてさて、何処まで対応してくれるのやら、どちらにしろ相談は、無料でも、対応（クレーム・手直し作業等）は、有料でしょうから、取り合えずは、総合窓口が出来ただけでも良かったのかと思います。但し、そこを通して修理等を依頼すれば、手数料等は上乗せするでしょうから、作業的なものは、その業者に直接依頼した方が良いかもしれませんね！ケースバイケースでしょうが！

早川アーキテクノの役員も兼務してるらしいぜ

>>1161
債権者集会は如何でした。

修繕費１０００万とかどんな見積もり送ってんだ？ｗ
少額でも弁護士立ててるところもチラホラ

1161です。
・自分も仕事の都合上、行けませんでした。誰か、行った方の情報を掲示して欲しいです。
また、昨日の午前中にSTVと名乗る方が、インターホン越しに「今日、早川の債権者集会が有るのをご存知ですか？とか、オーナー達の集会が有るのを知ってるか？とか、今回の早川倒産をどう思われますか？」とか、インタビューに来たそうです。他のタウンにも来てますかね？
・オーナーの集会とか有るのでしょうか？取りまとめをしている方、または参加される方からの情報掲示を希望しますので、よろしく！