パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part4

ここはかなり割高なので将来の資産価値激減を覚悟しておいた方がいいよ。

どこと比べて割高なのですか？プラウドと比べて？都内と比べて？それとも武蔵小杉の相場を考慮すると割高？

武蔵小杉の相場じゃない？これから立つタワマンはもっと安くなりそうだよ。

既存のパークですら中古価格が買い値を平均で下まわってるからね。
既存パークより坪単価が高いここは値下がり率が大きいということでは。

三年〜五年後くらいには新築も中古も豊富に出てくるでしょうね。

維持費の安さって、購入当初の管理費や修繕費のこと？
初めの設定が安いことに踊らされるのは危険ですよ。
華奢なタワーほど、初めの設定は安くして購入させる。後は後々そう言っていられなくなりある日、莫大な一括支払いか極端な値上げを提示される。

>586
それを加味してもここの維持費の値上りは半端ない。

ここは物件の内容で考えると高い。
中古と比較したら坪１０～３０は上乗せになってる。

レア度のある部屋以外は売ったら赤字になるから中古はあまり出てこないと思う。

>>588
同感。他に住む家がある世帯なら、賃貸に出して損を実現しないでおくのでしょう。

賃貸相場が劇的変わらないと賃貸でもほとんどの人は赤字だよ。
ローンと金利払って、高い維持費とられて、所得税とられて・・・。

眺望以外のタワーの良さ。
…私的には、一番はサービスかな。
コンシェルジュさん。
セキュリティ。
台風の朝、早起きして、風雨の中ゴミ捨て行ってたときもあったので、各階にゴミ捨て場がある便利さに感動しきりでした。
宅配BOXがないときの、郵便物の受取も不便だったしなぁ。

ゴミ捨て場や宅配ボックスなんて最近はどこの低層にも入ってる。
内廊下だってワイドスパンだって低層にもあるし、タワーだけの良さってそんなにはないでしょ。
吹き抜けエントランスのはったりくらい？

今タワーに住んでますが、眺望以外で良かったのは各階ゴミ捨て場とラウンジとすぐ下にスーパーとコンビニがある。低層ではちょと難しいような駅近に住めること。ラウンジはカフェ代わりに使えてちょっとした来客にすごく便利。

要素が揃ってるならタワーじゃなくてもい別にいいですが
低層でこの条件だと坪４００くらいするところにしかないんですよね。。

ミッドの住民です。先週、管理組合から「将来の修繕費が全く足りないから、（毎月の修繕費払いを）現在の倍にしたい」という内容の手紙がシュミレーション数値と一緒に送られてきました。全く足りないのはミッド契約時の4年前に分かっていたでしょう！！　GWTも気をつけるよう。（パーク3兄弟の兄貴より忠告）

MSTはとうとう来たんですね。
SFTは財政健全化のための委員会はできてますが、
その手の連絡はまだです。
ちまちまとした管理費削減の話ばかり…

ちなみに、購入時にその説明はなされていますよ。
5年10年などの決まった年に一括で払いこむパターンと、
毎年一定で金額を上げていく、
の２つだったかと思います。

でも、三井も説明しましたよ、ということですが、
購入者のほとんどが理解していないのは、
説明義務を果たしたとは言えないと思うんですけどね。
ローン返済でいっぱいいっぱいの世帯もあると思うので、
これに修繕積立費UPとなったら厳しいかもですね…

修繕費を平米当たり80円上げたいとの事。例えば75m2の人は6000千円のアップ。この6000円は給与税引き後の6000円なので、給与で考えると7200円位のダウンと同じでしょう。後、来年から消費税が上がるし・・・さらに怖いのはアベノミクスで日銀がお金を刷りすぎて国債が暴落し金利が高くなってします事。10年国債の金利が上がるとそれに連動している住宅ローンの金利も上がるので、変動金利で借りている人にとってはまさに地獄の三重苦（修繕費アップ、消費税アップ、住宅ローン金利アップ）。変動金利で借りている人は今のうちに固定金利に借り換えておりた方が賢明かも・・・

>594は少し誤解を与える書き方ですね。
私もミッド住民です。
確かに、修繕積立金が足りない見通しで上げるという面もあるが
正確には将来段階的に引き上げて行く方法から、負担を平準化する方法への変更を意図したもの。
負担が平米87円から160円くらいにはなるものの、例えば30年後でも負担額が同じということです。
ミッドは共用施設が充実している割に管理費が平米227円と安いので将来上がらないというのであれば、ありかなと思いました。
ミッドは管理組合が非常にしっかりしていて住民として安心感があります。
GWTも良い管理組合ができるとよいですね。

負担が平準化されるのは短期間しか済まない予定の人には利点は余りないけど
長く住むつもりの人にとっては安心ですね。

>597は三井不動産の方ですか？積立修繕費が倍になるのに「共用施設が充実しているから、ありかな」という住民はいないでしょう。確かに手紙には将来的にどんと引き上げるよりは、今から均等で上げておいて方がベターと誘導している内容ですが、ここはGWTのスレなの（紛らわしいと思い）簡潔に書いただけです。

もしミッドにおいて修繕費が20億円も足りたくなる事がわかっているのなら、契約時から先週受け取ったシュミレーションを見せておくべきでしょう。ただし、これはどこのデベもやっている事なので別に三井を責めているわけではありません・・・パーク３兄弟の兄貴分としてGWTも気をつけて下さい、と忠告しているだけです。

ミッド住民として言わせてもらうと、もし修繕費を倍にするのなら、SFTで払っている毎回600円のスカイビュー風呂台を300円位に下げてくれると嬉しいな。飴とムチ、両方でしょう。ちなみにGWTではSFTのスカイビュー風呂は使えないそうですね。あのお風呂から見る東京の景色は最高ですよ・・

修繕積立金は一括金あったり段階的に引き上げて行くより
ずっと負担額はが変わらない方が有難いよね。
なぜ段階引き上げ方式が主流なんだろうか？

＞600．人間の習性としてKick the can （問題先送り）というやつですか・・・。どっかの国の政府と同じですね。

>600
マンション、特にタワーの場合は途中で売るつもりの人が多いからだそうです。

>599
SFTの施設に関してはMSTは共益費を一円も出していないので値下げを言うことは出来ません。
あの値段は仕方ないかと。

三井は明らかに売りやすくするために修繕費をわざと安く見積もっていたのは明白で確信犯です。
くれぐれもGST購入の際気を付けて確かめてください。
まあよそも五十歩百歩なのかもしれませんが、うそついているので確かめた方が良いですよ。

SFTも平成50年頃に15億程度の赤字になるようです（総会資料から）。

管理組合からは、修繕の必要性を見極めて、
必要な場合は見積をとって判断、
という動議が出て承認されてしまいましたが…

自分は反対でしたが、なんであれが賛成多数になるのやら。

個人的には、今のお年寄りたちにもしっかり負担頂きたいです。
なんで、年金といい、修繕費といい、
今の20～40代に負担になることばかりなんでしょうかね…

じゃあ、管理会社変えればいいじゃん！

>>604
世代は関係ないんじゃないの？
ひとくくりにまとめるもんじゃないよ。

GWTの販売の目処がついた絶妙なタイミングでの値上げですね。

パークシティは中古価格も７パーセントマイナスだし、修繕費も高い。。。三井より野村なのかな。。

野村は不備があってもなにも聞いてくれないよ。
客なんか人と思ってないし野村様の物件に住まわせてやるんだからつべこべ言わず金払ってすっこんでろこの三下という有り難いデベで有名だから。

野村の武蔵小杉プラウドタワーは当該開発地のど真ん中にユニオンの古いビルが残るのが良くない。逆にパークはアリオ武蔵小杉が出来上がると環境もかなり変わってくるのでは。僕は野村より三井だな。

誰がみたって三井じゃない。

野村さんは丁寧な説明をしてくれるから、お客さんも安心して買えると友人から聴いたことがあります。そういう意味で、結果的に営業力が高いと言われるのですね。

昨夜、ソシアルネットワーク（フェイスブックの映画DVD）を観たところこんな一コマが・・・「The Facebook だとダサいのでTheを落としてただのFacebook にしろ」。Park City Musashikosugi, The Grand Wing Tower もThe が無い方がすっきりするのに。昔は何でもThe をつけていたようだけど、今はiPhone 等、The をつけないが主流。多分、The Beatles 等を聞いて育った50歳位のおやじがネーミングしたのであろう。ださいな。ミッドの住民だけどThe が付いて無くて良かった。

三菱地所涙目だな。

ザがついても、つかなくても、どっちでもよい？が大半な意見だと思います。

609 野村がお客を人なんて思ってない、という書き込みされてますが、真逆ですよ。

感謝の気持ちをお客様に伝えようと、ここまでやる会社さんは少ないと思います↓

プラウドBOX感謝祭
http://www.proudbox.jp/sp/

感謝祭ですか…全て物件価格に入っているのですよ（笑）

プラウドBOX感謝祭は、2月10,11日に都内 (東京国際フォーラム)でやるみたいですね。予約すれば、だれでも参加可能みたいです。

ライフスタイルの参考になるものや、家具のアウトレットマーケット、カフェなどがあるみたいですよ。
芸能人も来るみたいです。私はエビちゃんに会いに行ってきます。

617 何にお金を使うかですが、お客さんのため(恩返し)ということなら、悪い気は私はしないですね。

GWTの板なのに、何故プラウドの話題？
プラウド検討板もあるので、こちらではGWTでお願いしますf^_^;

修繕費と管理費についてですが、GWTの管理費アップはかなり上がる印象でした。でも、修繕費は聞いていません。管理費は11年目からかなり上がっていくようですね。それとは別に修繕費も上がっていくものなのですか？詳しい方、教えていただけたら有難いです。管理費はエレベーター点検や管理人、内廊下や設備の清掃で、修繕費は建物などの破損、不具合の終了に使われるのかな、くらいに考えています。
管理費が予定通りのアップになるのかも不安ですが、修繕費とのダブルでアップとなるとさらに不安です。赤字になったら支払いは急に求められてしまうのでしょうか…。

通常上昇して行くのは修繕積立金て管理費は何か新しい施設を作ったりしない限り一定のだと思うのですがどうなのかな？

>>621
誰も答えられない。入居者の多数決で決まる。

10年間1000円てのもあり得るので。
その仕組みが分からないなら、ここに限らずタワマンは無理です。

ウイングタワーの管理費と修繕費が、ものすごく高くなる理由は、ずばり簡単です。

一つは過剰な共用設備を抱えてるからです。
雨水再利用システムやら、地中熱再利用システム、太陽光利用システムなど。

そのほかタワーマンションであることや、歩道デッキ、同じ敷地内に大規模商業施設との共用部分の負担があるからです。

それを知らずに駅前タワーを買う人は、あなたが無知か、営業がしっかり説明してないかのどちらかです。

管理費に限らず、支払いが滞れば、住めなくなる。

そんなこと質問するほどではなく、一般的に考えればわかると思いますが。

それを見越してみなさん買うわけです。

マンション詳しくない人は知らないんだろうけど、三井物件は修繕費も管理費もあがりやすいんですよ。

いろんなサービスが当初1年だけ三井負担で後で費用を請求するようになってて、重説などにも最初の1年だけで後は住民同士相談して継続を決めて・・・とやたら書いてある。ひどいところでは、コンシェルジュの勤務時間のデフォルト設定を10時から15時までにしてて、最初の1年目だけは三井負担で9時21時はサービスでやりますが、来年も同時間なら管理費は上がります・・・なんて言ってくる。

新築で入った管理会社はどこも似たようなことはやってるけど、三井が一番ひどい。

三井の営業の方より、修繕費なとの詳しい説明はありませんでした。それを理由に契約解除はできますでしょうか？

626さんの話、私も聴いた事があります。実際に高くなっています。

>627
重要事項説明の際に書類もらってるはずだから無理です。
書類をちゃんと読んでなかったほうが悪いので解除するなら手付放棄といわれる。

東雲の今販売してるここよりだいぶ狭くて安い三井のタワーも、将来は７０平米で管理費と修繕積立金で６万超える計画だったよ。
高額タワマンならまだわかるけど、庶民が買う様な４０００万位の価格帯の購入層には厳しいだろう。
修繕計画書なんて聞かない限り、契約直前の重要事項説明会まで見せてこないのが普通だからね。

三井は昔から殿様商売ですから。

新築ならまだ説明してもらえるからマシだよ。
中古だとほぼ説明されから全く知らないで買う人も多い。

上でも言ってるが駅直結はデメリットも多い。
一番は駅直結並に近いが直結はしてないタワマンだろうね。

直結のタワマンはどこも維持費が高いよ。

駅直結並に近いが直結はしてないタワマンと駅直結タワマンだったら、駅直結タワマンのほうがいいでしょ。

なに言ってるの？

雪の日、雨の日、風が強い日。駅直結が一番です。

そうかな？大崎や白金のタワマンは駅直結だが修繕費は普通だよ。
ここは駅直結以外の理由で高い（震災設備？）と思われる。

重要事項説明書には修繕費や管理費アップについての記載はありません。
つまり、上げるも下げるも住民次第、ということでしょうか。

重説じゃなくて修繕計画のほうを説明会で読み上げたでしょ？

三井系の管理会社をほんと変えたいです。
なんで、管理組合の方々は、三井のいいなりなのか。

今年で、SFTは入居5年になるので、
一旦一括で修繕費50万と可100万とか徴収して欲しいです。

今払わなくて死んでいく世代の分を、
なんで住み続ける若年世代が負担する必要があるのか。
5年区切りでしっかり徴収していってほしいです。

管理組合もお年寄りの方が多かったりして、
まとまった金額の修繕費の徴収におよび腰なのでしょうか。
一番貯蓄がある世代なのに困ったもんです。

この管理費＆修繕積立金が上がる頃に、変動金利ローンの金利も上がってくるだろうね。5年後には社会問題になっていると思うよ。GWT購入検討の方、目先の低い変動金利に騙されないで、最低でも10年固定、いや20年固定を組んでおいた夜ゆっくり眠れますよ。

変動金利は日銀が管理している政策金利と連動する短期プライムレートですよ。これから上がるのは長期金利と連動している固定金利でGWTの引渡しが1年後だと、今より上がっている固定金利で消費税増税の世の中に挑むのはむしろリスクが高い。

変動金利が上がるなら不動産価格や株も上がっているので売ればいい。

日本も米国みたいにAssociation Due（管理費及び修繕積立金）及び住宅ローンの金利部分を、給与所得から控除できるといいのにな。税引き後の手取りでこれらを払っていくのはしんどい。

＞640　日銀がお金を沢山刷ってインフレになりそれで金利が上がるのなら確かに不動産も株もねあがっているので売ればいい。しかし売った場合、次に買う物件もインフレで値が上がった物件ということを忘れてはいけない。さらにインフレで金利が上がるのならいいけど、財政危機のため、国債が暴落しておこる金利上昇はもっと怖い。

>641
日本には投資家を集める能力がないからね。米国みたいに格差社会にして富裕層つくらないと難しいと思うよ。富裕層がリスクをとって庶民に金を回すのがアメリカ式。富裕層からも庶民からも平等に金をとるのが日本式。どっちがいいか。

>642
そんな状況では庶民がマンションを維持するのは難しいって思わない？国債暴落したら超円安で電気やガスも自由に使えないよ。電気をやたら使う上に修繕費がかかるタワマンなんてほとんどの日本人は逃げ出して、円安になった中で外資が買い上げる・・・そういう状況だってのに。戸建なら固定もありだけどマンションは変動でもいいよ。どうせ住めなくなる。

つまりは、この時代、タワーを購入するのはナンセンスということでしょうか。地震も不安で駅前タワーは家族の安全、帰る場所として最適と検討しているのに、この情報はかなりしんどいものですね…。これを読んでいると相当、かなりの収入がないとタワーは住めないということですね。ミッドスカイやステーションフォレストにサラリーマンは住んでいないのかな…。

金利の選択ですが、とりあえず変動金利で安く借りておいて、貯金して金利上昇に合わせて繰り上げ返済するのが1番いいのでは？

固定金利で得するのは中国みたいに絶好調に成長する国になった時だけで、財政危機では何にも助からない。ギリシャもスペインも住宅ローン金利はほとんど変わってないのに、たくさんの人が家を失った。職を失ったから。

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

＞644　聞いたところよるとムサコ・パーク３兄弟の世帯当たり平均年収は1000万円位との事。タワマンのメリットは（ロケーションさえ良けれ）資産価値があまり目減りしない事・・・値上がる事も多い。その辺のしょぼい低層マンションや一軒家は30年後の建物価値は０で、土地代だけです。

＞645　確かに選択しとしてそれはありですね。

パークシティー武蔵小杉の一番の売りはその駅前立地と電車の便利さ。東京首都圏を見渡しても、都心に6本（東横線＆Ｍ13,都営三田線、日比谷線、南北線、横須賀線、新宿ライナー）もダイレクトに行ける駅なんてないでしょう。多分、10年後には武蔵小杉は商業施設も充実した巨大ターミナル勝ち組駅になっている事は間違ありません。

サラリーマンがどうしても背伸びしてパークシティー武蔵小杉にすみたいのなら、ずばり車を諦めることです。そして子供をそのへんの公立に入れる・・・

だけどパークシティーに住むようなサラリーマンは見えっぱりが多いと聞いているので、高級車に乗り、子供も私立に入れて、年に1回海外旅行に行き・・と年収1000万円（手取りは780万円そこそこ）位だと貯金なんてとても出来ませんね。

そういう見栄っぱり武蔵小杉パークシティー住民にとって正義の味方となるのが大型100円均一ショップ店。フーディアムの２階はいつもガラガラですが、あそこ１フロアーに大型ダイソー100円ショップ店等が入ったら、パークシティー住民の見栄っ張りセレブ奥さん達は、ビトンのバックを片から下げて（ローレックスの時計をして）毎日行くでしょうね。

やはりパーク３兄弟は他より年収高いでしょうね。

そんな感じします。

高いとは、どのくらいからをさしますか？年収1500万はどうでしょう。厳しいですかね。建設中のプラウドの方がまだ一般サラリーマンが多いでしょうか。

パークの上のほうぐらいですよね。武蔵小杉で億ションは。
他に億越えるマンションてありますか？

＜653 東横線で多摩川を渡わないと・・・・なかなか川崎市中原区の住所で（武蔵小杉のタワマン以外で）億ションを探すのは難しいでしょう。

リエトも上層階は、億ションでした。

タワマンの購入者層の半分はリタイア世代ですからね。
10数年後は年金で暮らしてますよ。

三井不動産に対して怒っています！

先日、三井からGWTを買わなかった理由を聞かれるようなアンケートが届きました。

検討中だったので非常に腹が立ちました！！
予算5000万と低かったからポイ捨てされたのですね。

買わなくて正解ですよ。
ここは豊洲と同じで相当割高ですので将来かなりの含み損になると思います。

657さんのリアクションが遅かった？それとも三井不動産の体質？

いづれにせよ予算5000万なら買わないが正解ですね。無理に買ったらローンかつかつ。

<658 そうかな。僕は5年、10年単位で考えると坪350万円位になっていると思うけど。豊洲は埋立地なので東京に大きな地震がくれば値崩れするよ。まあ、ムサコパークも重説では「地震がくれば液状化の恐れあり」とは言ってるけど・・・この辺って昔は田んぼだったのかな？誰か知っている人いる？

年収1000万程度を高収入とは言わないでしょうね。
高収入とは年収3000万くらいからかな？

豊洲の埋め立て地よりもここのほうが地盤悪いよ。
地震増幅率もここのほうが悪い数値で揺れやすいしね。
多摩川近いからだよ。大昔は川が隣接してたんだろう。

日刊ゲンダイ本紙が政府公表の「表層地盤増幅率」を参考に、神奈川県内の主要
５５駅をピックアップし、 駅の所在地を中心に約２５０メートル四方の地盤の固さを調査したところ、ワーストワンは新横浜のほかに綱島、菊名、白楽。
続けて武蔵小杉、元住吉と東急東横線沿線の駅名が次々と出てきたそうです。

武蔵小杉駅のある川崎市中原区小杉町３丁目の地盤増幅率は2.556、中丸子は更に高い2.629で、川崎直下地震が起きた場合には震度6強、南関東地震と東京湾北部地震では6弱が想定されており、液状化の危険性は高くなっています。

川崎市中原区中丸子の表層地質は、泥を主とする低湿地堆積物で形成されています。
国道４０９号の東側では一部の地域で、砂を主とする自然堤防及び砂州堆積物で形成されています。
隣接する下沼部は昔の河であり、旧河道堆積物で形成されています。

中原区は多摩川のたび重なる氾濫により形成された沖積低地で、地下水位が高く、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要な地域です。
東日本大震災では、被災地の基礎補強が十分でないマンションでは、築5年程度でもエントランスに被害が出て、機械式駐車場が使用できなくなるなど数百万の修繕費が必要となりました。

まあ、ムサコのタワマンは基礎杭がしっかりしているので倒れる心配は無いと思いますが・・・・

「東横線の武蔵小杉（川崎市中原区）から菊名（横浜市港北区）にかけての地盤は『沖積層』といって非常に軟弱です。
地下水位が高く、地盤沈下が問題になっている場所も多い。特に武蔵小杉周辺と綱島周辺は『液状化の危険度が極めて高い』と、 川崎・横浜両市が住民に注意を呼びかけているほど。一方、たまプラーザや新百合ケ丘は地盤の固い丘陵地を開拓した街のため、 比較的、揺れに強いのです」（地震予知関係者）

独身で１０００万円なら高収入だけど共働きとか家族持ちなら普通。
１０００万円では子供が私立だとキツい。
かといって公立は小学や中学で先生方の事なかれ主義に嫌気がして私立を選択する家も多い。

結果お小遣い制になって旦那は月3万円とか…

年収がそれの半分くらいでレベルの低い私立行かせる人たくさんいるけど

川崎市物件なのに割高過ぎるのでは？
この価格なら都内のほうが。

<668 坪300万円以下で都内のタワマンだと海沿いの埋立地でしか買えませんよ・・・・それとムサコとどっちにするかは究極の選択ではあるが最終的には本人の好みでしょう。僕は埋立地は嫌ですね。

<660 交通の便が良いところにタワマンが沢山建つ　→　人口が増える　→　インフラが整備され更に商業施設等が増える　→　「そこに住みたい」という需要が増える　→　また人口が増える　→　不動産が上がる。世界のどの都市をみても再開発され高層ビルが建ち並んでいるところは長い目で不動産価格は上がっています。日本では新宿とか汐留が良い例でしょう。ムサコの再開発は汐留より大きいのです。

ムサコ…笑えますね。

<671 「再開発に伴い、川崎市が制定した武蔵小杉周辺地区の愛称「MUSACO」（むさこ）」・・・だって。但し、浸透はしていないな。

ムサコ・パーク３兄弟！！

ムサコって言ったら、武蔵小山じゃね？

ところでGWTが35階まで出来あがってますね。37階で完成なのであと2フロアーを残すのみ。完成時には高さ140メートルという事で、エクラスタワーより10メートル低いらしい。武蔵小杉のタワマンなかでは一番チビだね。

異常な値上がりとそれでも売れるマンション　（ご参考まで）

http://allabout.co.jp/gm/gc/395318/

チビですね。でも、建物の雰囲気がやっぱりいい。他のパークとは全然違いますね。あと、エクラスは新しいはずなのに、新鮮さがないような…駅前もまだまだ汚いし。やっぱり東側はいいですね‼

677 武蔵小杉の再開発の勢い、値上がりはものすごいですね！！

678さん、3パークの建物の雰囲気について、はっきり言ってドングリの背比べです。
掲示板ならかまいませんが、ご友人等へはみっともないので、慎まれたほうが賢明ですよ。