前スレ（https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。
前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。
続きどーぞ。
[スレ作成日時]2005-07-28 09:19:00
2000万台はないっしょ！安いモノはやっぱりそれなりのモノな訳で・・・。難しい事はわかりませんが
都心からあれだけ離れた立地であの価格の千都は一部特殊愛好家の集う場所なのかと・・・なんて。
怒られちゃうな。
土地の広さも家もいい感じ。あとは値段が下がればもっといい感じ！
ひろく一般愛好家も集まるでしょう。
>463
もちろん２０００万台の物件とは千都の話ではなく、近隣の価格破壊ビルダーの話です。
でも千都地域も少なからず影響は受けてるはず。実際売れてない新築もいくつかあるみたいだし。
野村は情報を隠してるので売れてんだかどうかわからないし、売れててもいくらで売れてるんだか。
ただ確実に周辺の、特に千都内の他の不良物件の影響は受けてるとは思うのだが。
>>462
うーん、確かに3年前の分譲当時の億なんてのから比べるとだいぶ下がってるけど、去年くらいだと同じような
立地のが8000万台で売り出されてたんですよね。
やっぱ値上がりしてないですか？
>>461
鶴川の悲惨だったのは2〜3年前までで、さすがに最近は2000万台ごろごろはないですよ。
3000万台の物件だって今ネットで検索して出るのって、バスで山2つ越えた真光寺だの、鶴見川沿いで高圧線
の近い所も多い（この間工事中に切られましたね）大蔵だのやその奥の鶴川3、4丁目のあたりばかりでしょ。
面積的に言えばもっと出てもいいはずの鶴川二中の学区である平和台、鶴川1，2，6丁目、三輪緑山あたりや、
金井あたりの地域がネットじゃほとんど出てこない。
でも駅前の不動産屋の展示なんかにはこの辺の物件も実は出てる。ただ、この辺の130㎡、4100万位のって
ネットに出る前に物件紹介がすぐに下ろされる。
逆に言えばこれまで売らなかった土地まで売りに出すくらいもうまともな土地が残ってないんですよ。
ちなみに、鶴川ってのは武相荘の絡みもあってか、結構コアな「鶴川じゃなきゃ」って人がいる。
そういう人が上限6000万位で駅徒歩圏、環境良好ないい物件を探そうと思って探しても、大手の駅徒歩権分譲
というと、今は千都しかないし、駅前の小田急不動産だので仲介物件を探してみてもその辺のクラスって
中古ですらめったに出てこない。ましてや、新築なんてまずでない。
たまにある4000万台の次のランクの物件がいきなり千都の8000万か、バス便の鶴川台かじゃ面食らうのも当然。
そういう意味ではこの層が千都の杜がこのクラスまで下がってくれないかなぁと期待する気持ちは良く分かる。
ま、今は8000万位でぽんぽん売れてるから敢えてそういう商品設定をしないんだろうけど、敷地面積を下げたり
して、6000万弱で売ればもっと客をつかめるのになぁとは思う・・・けどそもそも最低敷地面積165㎡の地域だし、
たぶんやら無いだろうなぁ、
売れ残って安売りしてくれないかなぁと思うしか無いんだろうけど、休日なんか行くと、いつでも案内されてる40台位の
ファミリーが必ず数組は視界に入るから、なんだかんだいって客がついてるみたいだしそういう売れ残りやキャンセル物件の
安売りにたまたまめぐり合えるのはよほどの僥倖だと思う。
>>466
そうじゃなくて，先月よりも結構下がってきたってことです。
平和台の70〜80坪程度の中古物件を買ってリフォームor建て直しというのもいいかも。野村千都の新築とあまり値段変わらないよ。さすがに緑山は遠すぎる。
あんなに人気の高かった三輪緑山・・・。価格暴落ですね。
>>468
平和台リフォームはいい選択肢だと思います。ただ、これまた中古でも全然物件が無いんですよね・・・。
あと、千都の杜、先月時点では値段は出てなかったのでは？
予想してた人もいるけど、別にそれよりも下がったわけではないようですが。
> 427: 名前：匿名さん投稿日：2005/10/18(火) 00:10
> 一体いくらで売ってるんでしょう？
> ＷＥＢ上では未定のままですね。気になります。
>
> 428: 名前：匿名さん投稿日：2005/10/19(水) 00:56
> 6800−9000の間
>>469
あれはバブル期ですごかったですからね。
しかも結局噂のあった中学校がそばにできなくてはるばる鶴二中まで徒歩40〜50分かけて通ってるわけで。
それでも中古で5000万弱とかで売り出してるから強気ですよね。
平和台の物件、平坦地で66坪しっかり使えますよ。神社から上ると急なのでちょっとしんどいですが。
千都隣接の駅寄りで坪60万円の土地としても魅力だけど、建物もバブル仕様で壊すの惜しいって感じですね。
でも中古で7880万円とはもうちょっと割安感をださないとなかなか売りづらい価格でしょうね。
>>474
つうか、神社をあがっていくのはちょっとどころじゃ無くて
むちゃくちゃしんどいわけですが・・・。
バス停からも遠いし、ちょっと電車通勤する人向けではないですね。
（だからかなり安めなんでしょうけど）
・・・・・473=476 は野村のネット要員？ あるいは千都住民？まぁ既に千都住民がこんなとこ見るわけないから
野村サイドなんでしょうねぇ。なんか必死ですねぇ。がんばってください。
野村のブランド価値は一個人として認めてますから。
>>477
値引きをさそって安く買い叩こうとへんな工作（？）してる人or
千都の出現で客を逃がした競合業者、のむちゃな比較とあやしい
現地の現状認識に苦言を呈しているだけです。
・・・と、お互いに相手を想像（妄想？）してても意味は無いですね。
レッテル貼りはやめましょう。荒れる元ですから。
荒らしたくないけど一応情報として語らねばならないでしょう。
＜分譲住宅手付金を横領の疑い 野村不動産の元社員を逮捕＞
http://www.asahi.com/national/update/1111/TKY200511110210.html
千都の価格の一部が＊＊ラ賭博の返済に消えていたとは・・・困ったもんだ。
でも一体どうやって価格ごまかしたんでしょう？？？。
普通無理ですよねぇ。
>>476
平和台も結局は生協の前を上がっていった上辺りが平坦で街並みの良い中心地帯ですからね。
>>472の物件のあたりはその物件自体は平坦に整形されてるにしてもちょっと傾斜が急すぎますね。
>>479
いや、本当に不思議ですよね。
特に、顧客から連絡があったってことは顧客に余計に払わせていたってことでしょう？
価格自体は共通のものなわけだし、支払い総額とか見れば契約者も普通気がつくと思うんですが。
これで、実は公表されてた物件価格自体が一社員により上乗せされた値でしたとか言うのなら、
このスレ的にはあぁ、やっぱり値段付けがそもそもそれだけ不当だったわけね・・・という結論で
めでたしめでたしなんですけど、どうもそういうわけじゃなさそうですし。
こういうのに気がつかない人って、よほどのお金持ちか、とにかく千都に住みたいって人だった
のか・・・いずれにしろそういう人が１４世帯もいるというのが驚き。
それとも何か容易にごまかされてしまうようなスペシャルな手口が存在するのでしょうかね。
常々噂になってたスターバックスがついに鶴川駅前に出店しますね。
いつ開店かは分かりませんが、外装はだいたいできあがっていて看板と共に、Coming Soonの表示がでてます！
TSUTAYAも広くなる(今度はフロアも2階分になってゲームやDVD販売も取り扱うみたい!)し、こんなタイミングで
鶴川が発展するのに立ち会えるのはうれしい限りです。
485>
価格は公に公開されてないとしても営業用としては決まってますし、ツールもしっかり印刷されてるはず。
とすると手口は、顧客が申し込みした金額よりも低い価格で会社と契約したということにするしかないで
しょう。顧客とは９０００万円で契約して会社には８０００万円の契約として計上するみたいな。
警視庁発表記事によると１４棟で１億５０００万円。ということは１棟当平均１０００万以上。
逆に捉えると野村不動産は１０００万円以上の指値でもバンバン契約してたということですな。
>>486
それだと、顧客が自分で気が付いて連絡が入るとは考えにくいですが。
なんだかそんな大したことじゃ無くて、手付金は決済に含まれませんとか
適当なこといっていたのでは？
で、気づかれたら「あ、すみません。わたしの勉強不足でした」とかいって
ごまかしてたとか。
ところがさすがに決済時に客がおかしいと気が付いたと。
まぁ、いずればれて捕まるの承知だったのでは？
年利20割とかのきまずいところの借金をもっていたらいずれ破綻するのは
めにみえてるわけで、だったら会社の金を着服して、そうすれば弁済義務が
会社相手に変わる訳で自分に返済余力が無ければ返さなくても場合によったら
ちゃらになる（少なくとも社会責任上大企業はそうむちゃな追い込みはしない）
わけで。運がよければ会社は被害届を出さないかもしれないという読みも
あったかもしれないし。
野村の創る町並みは魅力的ですね。一般相場より数千万高い価格設定がネックでしたが
１０００万円以上の価格交渉ができるなら充分検討できる物件ですね。
>>483
スタバみましたよ。
あんなに大きいとはちょっと驚き。
駅ビルのドトール位で少し省略されたのができるのかとおもってたら
フルスペックじゃないですか。
各駅停車の駅にあんなのができるとは思いませんでした。
近くにコメダもあるし、すごいですよね。
あと、TSUTAYAが大きくなっていろいろなものを扱うようになるのは
大きいですよね。
12月には両方できそうですし、楽しみですね！
今期の価格は最終的に 6,598万円(1戸)〜9,398万円(1戸) となったみたいですね。
今は住宅価格上がっているよ。でも残念ながら鶴川だけじゃないですがｗ
夏場の日経平均が上がり始めた頃から売主が強気になってきています。
また今の土地が安い時期に売るのを嫌って宅地予定地を駐車場に変えている
ケースも多くこれから宅地不足→価格上昇が予想されます。
だいたい今年の地価は下落したが、上昇地区と隣接している地域にその傾向は強いです。
ちなみに鶴川2000万円台の新築一戸建ては徒歩圏外か、徒歩圏だと急勾配地か、
岡上の山林の中の車が通れない場所しか知りません。
>493
上がっているのは２３区だけだよ。２３区でも北東の方はいまいち。
多摩川渡れば不良在庫抱えて悲鳴上げてる建売業者がたくさんいるのが現実。
そもそも冷静に考えて家を買う人口が減ってるのに、バンバン家建てすぎで上がるわけがない。
政府もようやく、もう家を増やす政策やめて“量より質”と言い出しました。
去年と今年の価格を比べてあがっているのは２３区。
去年と今年ね。
でその２３区周辺地域は来年から再来年には上昇に転じるって観測が出るでしょう。
今年と来年の価格ね。
今の状況でバシバシ新築建てるのはもったいない。普通のデベはまずやらない。
だから新築つくるの控えるで高くなる。需要によって高くなるんじゃなくて供給に
よって高くなる。
そのうち株が上がりきった頃にはそいつらが不動産投資を始める。
そうなる前に不動産は買いたいなら買う事だね。
不動産は今は買い。しかも最後のチャンス。但し遷都に関してはノーコメント。
>>495
バブル再来すると思ってるんだぁ。これだけ家が余ってるのに。最後のチャンスって一体？唖然。
小田急沿線鶴川近隣駅だけ見ても、玉川学園の巨大マンション、千都の開発、新ゆりの開発で数千戸の不動産
がここ１・２年で供給される。山王も相変わらず苦戦してるし、薬師台もあれば、真光寺や忠生の区画整理地
すら土地が思うように売れてない。それに建売業者も作らないと経営が回らないので、とりあえず建てる。
ただでさえ少ない買主は、確実に減っていく…。まぁ買い替え需要がどこまで伸ばせるかが鍵でしょうね。
>495 需要によって高くなるんじゃなくて供給によって高くなる。
需要がなくなれば、流れが止まるだけ。供給が少なくなって高くなるということのは一瞬はあるかもしれ
ないがマクロ的に見て無理。需要あっての供給だから。
需要がなくなって売れなくなったら不良在庫でたたき売り処分することになる。
>>496
玉川学園のは郊外（実質）徒歩圏外で大規模マンションが成立し得るかという別問題だし、
（盛んな反対運動にもかかわらず客は寄り付いてるようだけど）
山王、薬師台はむしろ値上げまでしてるくらいには売れてるし
（もっとも調子に乗ってデザイナーズ住宅とかやったのはうれてないけど）、
鶴川台（＝真光寺）なんかでまで6000万台なんて去年じゃ考えられなかった
物件が出てきてるし、
山向こうのはるひ野の土地分譲は売り出し即瞬間蒸発だし、
>>493が言うように2000万台の物件が明らかに減ってきてるし、
もっと安くなる安くなると先延ばしにすることが単なる機会の逸失になる
リスクが以前より高まってるのもまた確かだと思うけど。
これから住宅ローンの金利が予想より高くなれば、家の価格は高くならなくて横ばいくらいになります。
そうしないと売れないから。
ただ買う側から見ると高くなるのはいっしょ。即金持っている人以外はね。
>499
なんかいろんな実例挙げてるけど、どれも信憑性薄いですよ。チラシ上の漠然とした感覚のようだし。
表向き値上げしてるように感じる部分があるのは、近隣対策と事業計画上だということは明らか。
現実の業界の姿は、一建設の値下げに攻勢（昔からだけど）や、東栄住宅などパワービルダーの新築の
不良在庫が増えているんですから。値上がりするなんて常識的に考えてとても考えられませんね。
デベロッパー自体の見解も、千都の事件で明らかになったように、1000万以上値下げで契約しても、
やむなしというのが業界全体の考え方です。体力的に安く売れない会社もありますが。
ただ、499のような発想の不動産営業が増えると、一時は値上がりしたようになる可能性はあるかも。
金が絡んだ不動産営業の力って本当にすごいですから。
あとは都心みたいに外資が流れて来れば別ですが。まぁ来ないと思いますよ。
でも夢を見るのはいいことです。ミニバブルくればいいですね。
>>501
パワービルダーの台頭なんて昨日今日はじまったわけでなし。
いずれの物件も昨年までは前年比で値段表示が下がっていた事実と反します。
あと、あなたが今すぐとはいわなくてもいつかは自分の手の届く値段で千都の家
がどうしても欲しい気持ちだけは伝わってきますけど、500越えてなお、ここまで
長文で熱く千都の家が欲しい気持ちを語り続けたければ新スレ立ち上げて続けてはいかが？
（ま、現実的にこれだけ欲しがる人がいるから値段が下がらないんだろうな・・・）
メディアに踊らされてる。
今週土曜日からいよいよ受付開始 6,598万円(1戸)〜9,398万円(1戸)
とＨＰに発表になっています。
消費税アップ前に駆け込み需要が高まって、高騰するかもね。
消費税駆け込み需要なんてありえんな。
このスレの部外者ながら気になるスレです。千都に憧れながらも他を選んだものですが。
このスレの面白さは千都に対し好感的な方と批判的な方が意見を言い合うことですが、それぞれ
本心を隠しながら戦っているのが非常に面白い。
好感的な方は勿論住民の方が大多数だと思いますが、批判的な方は①千都は良い物件と認めながらも
価格の高さゆえに買うべきでない派（買える財力は有るものの） ②買いたいけれども余りにも価格
が高く買う方を逆に無碍に見下している方（買える財力無し） ③全く「何故こんな所にお金を払える
の？他にもっと良い物件あるのでは？」とはなから批判している方 等々多々居られますね。
いずれにせよ注目の物件であるところがすごいと思います。
だけど9千万を越す価格はえげつないですね。前回でも最高価格は8千万後半でしたが。
こうなると何はともあれ一般庶民の物件ではないですね。
不動産屋が、この立地に9000万出すなら、23区でも少々狭いがもっといいもの一杯ありますよと言ってたが、そう思った。
>511
そう思うなら23区に買えばいいのでは？なにも鶴川周辺にこだわることはないと思いますけど。
千都の杜を検討している人の多くは、「この近辺で一戸建てを探している」人だと思います。
それにしても、この地区にしては法外な・・・。と思う人が多数派（常識的）なのは確かでしょうが。
鶴川周辺に車で通勤してる人はこの半値で十分普通の分譲が買える。誰が住むんだろうか
>>515
> 鶴川周辺にずっと住んでいる方で千都を購入できる人はごくわずかしかいないような気がします
そうですかね？鶴川周辺といえば、新百合ヶ丘は別格にしたって、柿生、玉川学園、五月台、栗平、
最近でははるひ野あたりでも50〜60坪前後の広めの分譲というのは以前から良くあるコンセプトですよ。
鶴川自身にしたって、野村の三輪緑山を挙げるまでもなく、もともと、森の丘、榛名坂といった似た
ようなコンセプトの住宅地はあったわけで、今でも、バス便の鶴川台でミサワが6000万台半ばで分譲
してますし。
そういう意味で、千都の杜が特段浮いているという感じは受けませんが。
まぁ、この辺は何所も住みやすいから一旦住んじゃった人が住み替えを考えないので地域内で千都の杜
に移る人が少なくよそから来る人が多いというのならそのとおりだとは思いますが。
だからこそ鶴川駅の乗降客数は伸び続けてるのでしょうね。
で、とりあえず500スレ過ぎても議論が続きそうですので次スレたてました。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27848/
今後はこちらに移動願います。
環境はどうなの？？
いい物件だとおもいます。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
