オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

崖うんぬんより眺望がほぼないのが寂しいね

近隣のものだけど、多分完成してからの方が高く売れるね。あそこにマンション建てると想像できない場所。

眺望はこんな感じです。隣のグランブルーはお気の毒。

つうか検討者なら現地みてるから今更だわな。

ちょっと気になってるのは、Aだと住友のパークタワーからけっこうみえるのでは？
その場合、1階（これはさすがに日当たりが心配）か2階がむしろいいような気がしてる。どうなんだろ。

日当たりよりもなによりも湿気は大丈夫かな？？

ブランズ狸より全然急ですよ。斜度がきついです。で。ここは、かなり掘っています。

でも、ダムなど土木に強い西松なんで全然大丈夫でしょう。震度７ぐらいのがきたらずれるかもしれませんが。その時はしゃーないね。

買った人は現地確認すみですよね、当然。ネガにはならんだろう。眺望も、こんなもん。

坂ではなく階段です。昔は暗かったんだけどね。

600さんはこんな書き込みをずっとしてるんで、ほっといたほうがいいよ。
自分は検討者だけど、こういうのは役に立たないし、ほんと目障りだよね。

今日は現地に営業さんが二名いましたよ、若い女性と男性です。年配の夫婦が何やら説明受けてました。

ケチばかりつけている方がいるのは残念。文句を言うくらいなら買わなきゃいいのに。別に悪くないですよ、ここ。

>604

どれがケチなんだ？

自分は595を書いたが、これもケチか？
結構真剣に悩んでるんだがな。
あんたがここの関係者ならもう検討やめるよ。

ルピナス高輪も似たような立地ですね。あそこは川崎重工の迎賓館跡地でした。長いこと売れ残ってたね。
地下室マンションなので部屋によって差が大きかったです。

そうだね。確かにあそこは売れ残っていたね。完成後も。仕様はルピナスの方が高輪プレイスよりいいかな。。違いとなると広さかな。ルピナスは狭い部屋が多かったと記憶。　立地的には同じ感じだね。

ここも同じくいい部屋以外は残ると思う。

永住覚悟ならいいかもね。地上階であれば。

五年ぐらい住んで、転売か賃貸に出すのもありでしょう。

そう簡単には売れないよ、中古で売りたくても。
買いたい人はいま買うでしょ、わざわざ中古で買うなら大幅値下げしないとないね。

五年後だとオープンが生き残っているか五分五分
でしょうからね。デベが潰れても転売、賃貸には
影響がないのでしょうか。
影響ないなら安かろう悪かろは認めますが今の時代
信用よりはやはりお金でしょう。倍率の高かった
オープンの間取りは希少と思いますね。

セボンの中古はどこも叩き売り

ソニー通りの音はそんなにも気にならないでしょうかね？

騒音なし。ここは。

気にならないと思うよ。確認したければ現地へどうぞ。

転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃１５万払っていたとしたら５年分の家賃は９００万です。
（家賃２０万だったら１２００万）

たとえ１０００万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、５年間は固定資産税も安くローン減税もあります。

分譲価格の１割引であればキャピタルロスは５～６００万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
（それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね）

静かな環境なんですね。
安心しました。

静かな環境＝駅から遠く不便
街のにぎわい＝うるさい

>618の計算には以下が抜けてる。
・ローン関係の諸費用や保証料
・不動産登記手続き費用や印紙代
・売却時の仲介手数料
・一括払の修繕・管理費

ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300～500くらいかな。

まあいろいろありますが今賃貸でそれなりの家賃を支払っている人が実需で購入するには、極めてリスクの低い物件の一つと考えます。

10年は自分で住んでその間にローンをさっさと返し、その後の10年は賃貸で収入を得て、20年迎える頃に売り払う。
その間のトータルコスト(初期費用や税金も当然全て加味して)が同程度の条件/仕様の周辺賃貸に20年暮らした場合と
同等かそれ以下なら買った価値は十分あったとして考える。

賃貸に回す期間は施工会社や物件に合わせて調整すればどんなマンションにも当てはまる考え方だけど、
このシリーズの場合20年くらいで結構傷みが目立ってきそうなので、10年居住、10年賃貸が妥当と考えてる。

貸すなら小さめの部屋の方がいいですよね。でかい部屋は広さに応じた賃料取れないので効率わるい。

周辺の賃貸事情(物件傾向、賃借人の層)にもよるでしょうけどね。
単身/共働きが好むエリアとファミリーが好むエリアは多少は変わりますから。

でかい部屋は震災以降ぜんぜんダメだね。外人いなくなったのでダンピングの嵐。昔なら35万くらいの部屋が20万台になってる。

元々の35万がぼったくりだったんじゃないの？

まあ家賃３０万以上払う人は自腹じゃない(会社負担）人が多数派なのでぼったくりといえばそうかもね。
法人が金を出さなくなると一気にマーケットが縮小する。

実需(自腹の人）は２０万以下なのでそっち価格帯（すなわち狭い部屋）のほうが安定している。

品川と田町の間に新駅ができて、かつ、ここはアジア特区構想としてあがっている。だから外国人が今後増えることも予想されますね。また、リニアも走る。ここの地域はポテンシャルが高い。化ける可能性は否定できない。誰も予想できないですね。

興味深い物件だからレスもガシガシ入っている。。おもしろい。

ちょっと現地を下見したぐらいでは、静かなのかどうか確信が持てなかったです。
でも近隣の方々が静かと太鼓判押して下さったので安心しました。

南側（直線距離約３００メートル）に１５０メートルのタワーマンションが建つのは一応知っておいたほうがいいと思います。

品川駅方面へ歩いて坂をおりたところぐらいから、電車が通る音が聞こえる。（ファミリーマートあたりまでかな）ここは少し奥に入っているので、全然問題ない。

ここは立地に関しては駅から遠い、という意見も多いですが、JR近接を求めるのであれば駅から遠くないと音が響きます。ここは、品川、五反田、大崎と３駅も山手線にアクセスできるので、非常に便利です。大崎どまりなんかあるし、そんな時は、大崎でおりて帰る、なんて芸当ができるんですね（笑）。他にこんな立地はありませんよ。

但し、上記は”物件自体の価値”を言っているのではありませんので、お間違いなく。

特区構想ごときで外国人を誘致できたら、誰も困らないよ。

近所に２０年くらい住んでおりますが電車の音は東口のインターシティーができたころから音が反射するのか夜など聞こえるようになりましたね。
ファミリーマートのあたりも第一京浜にあったパシフィックホテルの寮がなくなったら音をさえぎるものなくなったら音がするようになりました。

単純な距離よりさえぎるもや反射するものがあるかどうかで音の聞こえ方は変わるようですね。

南側にそんなに高いタワーマンションが出来るんですか！
日当たりとか影響出ますかね？
300メートル離れてるから大丈夫でしょうか？

関係ないですよ。全然。

>636さん
方向は確か南西ですよ。距離がありますし、そんなに影響ないのではないでしょうか。

現地にいけばわかりますよ。自分の目で確かめてみてくださいね。

北品川５丁目再開発のマンションは御殿山小学校の南側に建設中です。方角的には南西ではなく真南です。
東洋製罐ビルの東側にコインパーキングがありますがそこもタワーマンション建設の計画があります。

直線距離で２００メートル以上離れていますのでそれほど圧迫感はないと思いますが念のため。

圧迫感よりも影が届くかのほうが気になりますが、平気でしょうか？
特に冬場は日が低いので影も遠くまで伸びますよね？

東京の冬至における太陽の南中高度は約３１度
ビルの高さは１５０メートルで直線距離で３００メートル離れてますからビルの最上階までの仰角は２６度くらい。

よってビルの陰はマンションまでは届かないと考えます。

道路向こうに立つので、問題ないでしょう。

問題ないかどうかは主観によるので各自判断してください。

現地みて判断を！

現地行ってもこれから建つビルの話なんだからわからないと思うけど。

今週末から第二期要望受付ですね。
さて、ここからどう販売できるか。いい住戸は残っていないはずなので、食いつきは如何か。。楽しみですね。

買い物はやはり五反田が便利でしょうか？
大崎はちょっと遠いですかね？

両方お使いになれます。スーパーもある。品川エキナカも充実してきました。
ここで不便だとかいったら、他なんか住めんでしょ。（笑）

何を買うかによるけど品川も五反田は買い物は基本ショボい。例えば近隣の大井町、目黒あたりと比べてですが。

最近の品川のクイーンズはひどい！

ありがとうございます。
家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか？

一番近いのは大井町

自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。

あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。

高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。

てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。

大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。

ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。

第二期の反応はどうなんだろうか？

北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。

その近辺にもスーパーができるみたいですね。
買い物が便利になりますね。

大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ１Ｆには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。

ここ買う人は、再開発の恩恵をうけていいですね。

ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。

販売の進捗ですが、
契約済　28
申込済　10
といったところのようです。

あと半分弱ですね。
竣工までには間違いなく売り切れそうですね。

あと、半分ですか。。　部屋のタイプ（メゾタイプ）は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、１年かかったようですね（スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、）。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。

山手線内側のマンションは、売れ残ってても最後には売り切れてる所ばかりなので、まず大丈夫でしょう。
希少ですからね。

山手線内側だろうが郊外のマンションだろうが最後は売り切れるだろうが。
無意味なコメントだな。

あの〜。お隣のグランスカイですがまだ販売してますよ（笑）　内側の方が逆に売れ残りが多いような気がします。特に港区かな。。郊外の方が安いんで即完が多いかと、、

パークハウス池田さんなんか、完成後まだ５戸も残っておりますよね。　７−８千万ぐらいでもよくないと残るんですよ。買う人もそんなばかじゃないんだから。

特に今はネットで情報がバンバンとれるので、これら情報を巧く活用しご自信でじょうずに判断すれば、売り主にごまかされない状況がうまれているとも思います。逆もあるんですがね。

二期は五月で販売は五戸予定とのこと。

湿気対策してるのですか？

お隣のアドニス物件の地下棟を２回みました。ともに地下１階でしたが、すごく湿っぽかったのと、ところどころ黒ずんでいて、なんだこれ、という感じでした。当然購入なんかしてません。

ここは内廊下ではないんで、玄関とバルコニーをあけて日々風遠しをよくしておくしかないですね。特に地下棟に住む人は。アパート・団地に住むのとおなじ感覚ですね。いい物件みたいに２４時間換気システムが作動しているものではないので。

アドニスの地下部屋って競売かかったやつですよね。
業者が買って再販したやつならきれいだった気がしますけど。

換気システムないんで、自分で管理、ということでしょうね

地滑りの可能性について、営業からは
｢杭うってますんで、土が崩れても、建物は残るみたいです｣
というようなことを言われました。

おいおい、て思いました。

倒壊はしないと思いますが、杭がひん曲がる可能性はありますよね。。豪雨なんかもくると水がたまってどうのこうの、とか、管理組合めんどくさそう。。

都内の崖物件はここだけじゃないが、未だかつて地滑りなどの問題が出たところがあれば教えてくれ。

3.11でそんな事例はいくつもでてますよ。表だってでてこないだけです。　脆弱なマンションだとその補修で管理組合が大変になっている、なんていくらでもありますよ。

大丈夫じゃ無いですか？西松建設ですし、しっかり基礎工事してるみたいなので。
きっと素敵なマンションが出来ますよ。

まあ工事現場見ると素人目には「こんなところによく、、、」と思うけどね。まあ安いから目をつぶるって感じでしょうか。

西松を信じるしかないですね

いろいろなところでコストカットしているデベなんで、住むといろいろでてくるんでしょうね。修繕積立とかどうなっているんでしょうかね~。書面でいただいた方いるのでしょうか？　口頭で５年ごとに５０００円アップする、とか適当に説明うけましたが。。

上級者向け物件だね

そう。
ここは玄人好みの物件。
初心者は割高な財閥系デベの物件にしておくのが吉。

リスクが取れる人はいいね。その分のリターンも期待できる。
うちは無理だ。

上級者の意味がようわからんけど。　どうでもいいが、リスクをTakeできるかどうか、それだけだね。Takeしないのも戦略。

株でも不動産でも、リスク取れる人が儲かる

>689

そりゃ、リスクとリターンは基本的には比例するのだから、当然。

リスクとれば何でも儲かる、ですかね~。平和な人だ。

この物件シリーズでキャピタルゲインをあげたものがどれだけあるかちゃんと調べたかい？

そんな話は誰もしていない、ただ実需の場合もエグジットは当然考慮にいれる。バランスシートをでかくするならオプションは多いほど良い。