オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

今頃、この物件を知ったものです。
ストリートヴューで見ると、お屋敷だったのかな？と言う場所ですが、
元は、何があったのですか？

崖と言う場所も元所有者は同じですか？

池もあったという事は、お屋敷と崖に向かっては庭園だったのでしょうか？
元の形が分らないですが、どうにか知りたいです。

面白い物件ですね。

10年以上前から近所に住んでますがずっと廃屋みたいな感じだったよ。五反田方面に抜ける私道の階段みたいなのは何年か前に崖崩れのため通行禁止になってた。
崖下に豆腐屋があるがそこまで森みたいな感じだったね。

管理費修繕費が安いですね。10年20年と先が心配ですが大丈夫ですかね？

元々は崖上も崖下も、ワンオーナーだったとか

ほぼ御殿山と考えると、デベを勘案してこんなもんでしょう。
リセール的に有利とは思えないんだけどね。

野村の6掛けか否かはあまり気にせず、欲しい、安いと思う人が買えばよいだけ。
特別にリセールで有利だとは思わないが、もともと安いから下落幅も許容しやすい額になるとみている。

ほとんどが品川区だけど、メインエントランスを港区に持ってきて、港区住所にしたり、高さ制限に抵触しないように傾斜地を削って容積を稼ぐ工夫をしている。まあ、考え方によっては脱法寸前とも言えるので、そのあたりが気になる方は要注意。

このシリーズの別のマンションのリセール率が気になります。。

需要と供給のバランス、景気の動向が影響要因で、よめないですよね。特にオープンさんの物件では１０年後、２０年後の”価値”がどうなるか誰もわからないですよね。高輪物件は出物自体がすくないので、でればすぐうれるのが現状です。見極めがきわめて難しい物件であることには変わりなし。。

ただ言えることは、

界隈ででている平米単価とくらべると割安感はある。
ランニングコストはでだし、やすい。

ということ、だけですね。

博打だね。イチガバチカ。

投下するお金が少なければ、損失も少ない。

引き合いが多い部屋は当初予定より高い販売価格を設定したとの営業談もあるので、もし買う場合でもバリューのある部屋にしましょう。

震災後で土地を安く買えたのがすべて。あと10年はこの価格以下で高輪4丁目の新築は出てこない。

インフォメーションセンターに電話するもコール音のみ。。もう10回位。。
高い買いものだから、ちょっとちゃんとして欲しい。。

まあ3年後に後悔したまえ。２０１３年は高輪が200万台で買えたもんなあ、とね。

高輪をやたら強調しますね（笑）
アドレスが欲しい人にはいいのかな。

3年後、オプレジあるかなー。

あると思います。が、それまでの間に何か起こしそうですよね。。。

ここ、売れるかどうかみものです。

ある限られた住居だけ売れて、残ったやつは、”特別価格”で売りさばくか？

高回転ビジネスモデル、高輪で通用するかどうか。。

占有面積の割には、販売価格が安めなのは間違いないが、間取りがこんなに細長くては実質的な利用面積が少なくなるので、額面上の坪単価よりも実質は高いと考えたほうが良い。

ただ、販売価格を抑えた影響なのか、１次取得者が多いとのことだから、見かけ上のスペックに惑わされて買う人が十分な数居そうな感じなので、売れ残りは避けられるのかな。

自分の中では、高輪４丁目のメリットは品川駅に近いこと。
徒歩11分だとちょっと遠い。やはり北品川６という感じ。
駐車場は確保できるのだろうか。

広尾とどちらが良いですかね？

低層階は結露とカビに悩まされるでしょうね

お、いい感じにネガが出てきたね。早速牽制ですか？

ここがいかに安いかを盛んにアピールしてるのは１人のようだが。。。
やりすぎると逆効果だけど・・・もしかしてそれが狙いのネガさん？

⚫もの買いの⚫失い

なんだか、もうすぐ販売開始する勢いですが、
未だWebのコンテンツでアップされていない項目もあり。

ちょっといい加減すぎないかい？

オーダーシステムとやらでそれなりの仕様にすると、大手デベの物件とさほど変わらなくなるような気もするね。
もちろん、低仕様でいい人には安くていいんだろうが。

西松って北品川の三井と同じ施工会社なんだね。

なのに坪単価は三井と天地の差。。

三井はボロモウケ。

土地の価格が違うからね。ここは容積率１５０。
北品川は再開発による緩和で８００パーセント。

オープンの物件なんて上階に子供がいたら
五月蝿くて住めないよ。仕様よりそういう
方のが気になるけど。そんな事気にしない
人には安くて良いけど。やはり○かろうは
なんちゃらと思うが。

そこでメゾネットですよ。奥さん！

オープンレジデンシアのシリーズで入居済み物件はありますか？

まだ、パンフレットもできていません。紙で渡されただけです。安くても７－８千万するのにね（笑）ほんとうにやすかろう～なんとか、ですね。安くかったのはよかったが、維持費もやすいんで経済的にはOKだとおもうんだけど、満足度という観点からあとあと考えさせられる物件ですね。。

大手デベなら億超えますのでパンフ代や自己満足代が２～３０００万だとすれば安いのではないでしょうか？
このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。

満足度は大事でしょ。「自己満足」というのはニュアンスが違う。

もちろん満足度は大事ですよ。でも値段も大事ですよね。
要はバランスです。

ところで自己満足以外の満足ってあるの？

自己満足の同義語

自画自賛・ 我田引水 ・ 独りよがり ・ お手盛りの満足 ・ マスターベーション ・ 無意味な ・ 非生産的な ・ （ひとり）悦に入る ・ 排他的な ・ 自己陶酔的な ・ 優越感（に浸る） ・ 独断と偏見の～ ・ （自分に）酔う ・ 気取る

237さんのコメント中の「満足度」とのニュアンスの乖離を理解できたかな。

あそ。じゃやめたら？

>>238
> このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。
その代わりと言っては何ですが、”実際の建物や部屋”を確認できるので、その点は加味しましょう。

７０００万も出すんだからという意味ではもっと郊外の大手デベ物件とか埋立地のタワーマンションとか買うほうがいいって人もいるでしょうね。

７０００万を基準に考えるか、高輪を基準に考えるかで満足度は変わるでしょう。

高輪に特に地縁がない人には高いと思いますよ。

なるほど。このデベにしては苦戦するかもね。
今までのオープンレジデンスと比べると価格帯が高い。
7000万以上だとこれまでの顧客層である若年サラリーマンではきつい。
かといって、バブルを知ってる世代だとこういう商品はちょっと価値観的に違うんだよな。。。

とりあえず広尾の価格設定が興味あるね。

一次だけでなく二次取得層もターゲットに入っているんではないでしょうか？
具体的にいえば近隣マンション（五反田方面含む）の６０平米前後の小さめの部屋からの買い替え需要がそれなりにあると思います。

重層長屋シリーズは子供がいない夫婦が需要の中心ですが、ほとんどの人は将来売る（もしくは貸す）前提なのでその受け皿になるのかもしれません。

広尾の話題がでましたが、高輪＠３００きる。広尾＠３３０前後、とのこと。。

通常たかなわ物件は築１０年超でも＠３００以上が相場。あくまで相場。

オープン物件の中古がでたばあい、叩かれてこの相場が維持されない可能性は十分あります。相対取引・需給バランスで価格はきまりますので。。。

たとえ＠２９０で買っても、それ以下で叩かれる可能性は十分ありますね。。もうこれは自己責任での判断になるので、あれこれ言ってもしょうがないですね～。　経済的判断、その他価値判断がはいりますので、、

５年住んで２６０万で叩き売った場合ロスは▲３０万。
グロスだと８００万程度。５年分の家賃と思えば見合いますね。

投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。

でも、高輪４にお住まいの方は永住思考の方が多いと思うので、購入で長く住みたい方は非常にまようでしょうね。。