オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

最寄りのスーパーは五反田マルエツ

大きいとこだと五反田東急ストア、品川ウイングデリ、品川クイーンズ。

営業曰く、好調だとのこと。

間取りはあまり良くないけど、部屋によってはかなり安いから、割りきりができればＯＫって感じ。
賃貸で貸した際の家賃査定から見る限りでは、投資物件としてみる方よりは、実需の方が適していると思った。

↑全くもって同感。賃貸は微妙だけどリセールはいけるんじゃない？

閑静な場所ですよね。
安いし。
うちは買います。

リセールする際になった場合の価格下落リスクも十分低いと見込まれるので、間取りが許容できれば、購入もありだと思います。

近隣マンションで比べられる中古マンションが少ないんだよね。。安いは安いんだろうけどね。

今頃、この物件を知ったものです。
ストリートヴューで見ると、お屋敷だったのかな？と言う場所ですが、
元は、何があったのですか？

崖と言う場所も元所有者は同じですか？

池もあったという事は、お屋敷と崖に向かっては庭園だったのでしょうか？
元の形が分らないですが、どうにか知りたいです。

面白い物件ですね。

10年以上前から近所に住んでますがずっと廃屋みたいな感じだったよ。五反田方面に抜ける私道の階段みたいなのは何年か前に崖崩れのため通行禁止になってた。
崖下に豆腐屋があるがそこまで森みたいな感じだったね。

管理費修繕費が安いですね。10年20年と先が心配ですが大丈夫ですかね？

元々は崖上も崖下も、ワンオーナーだったとか

ほぼ御殿山と考えると、デベを勘案してこんなもんでしょう。
リセール的に有利とは思えないんだけどね。

野村の6掛けか否かはあまり気にせず、欲しい、安いと思う人が買えばよいだけ。
特別にリセールで有利だとは思わないが、もともと安いから下落幅も許容しやすい額になるとみている。

ほとんどが品川区だけど、メインエントランスを港区に持ってきて、港区住所にしたり、高さ制限に抵触しないように傾斜地を削って容積を稼ぐ工夫をしている。まあ、考え方によっては脱法寸前とも言えるので、そのあたりが気になる方は要注意。

このシリーズの別のマンションのリセール率が気になります。。

需要と供給のバランス、景気の動向が影響要因で、よめないですよね。特にオープンさんの物件では１０年後、２０年後の”価値”がどうなるか誰もわからないですよね。高輪物件は出物自体がすくないので、でればすぐうれるのが現状です。見極めがきわめて難しい物件であることには変わりなし。。

ただ言えることは、

界隈ででている平米単価とくらべると割安感はある。
ランニングコストはでだし、やすい。

ということ、だけですね。

博打だね。イチガバチカ。

投下するお金が少なければ、損失も少ない。

引き合いが多い部屋は当初予定より高い販売価格を設定したとの営業談もあるので、もし買う場合でもバリューのある部屋にしましょう。

震災後で土地を安く買えたのがすべて。あと10年はこの価格以下で高輪4丁目の新築は出てこない。

インフォメーションセンターに電話するもコール音のみ。。もう10回位。。
高い買いものだから、ちょっとちゃんとして欲しい。。

まあ3年後に後悔したまえ。２０１３年は高輪が200万台で買えたもんなあ、とね。

高輪をやたら強調しますね（笑）
アドレスが欲しい人にはいいのかな。

3年後、オプレジあるかなー。

あると思います。が、それまでの間に何か起こしそうですよね。。。

ここ、売れるかどうかみものです。

ある限られた住居だけ売れて、残ったやつは、”特別価格”で売りさばくか？

高回転ビジネスモデル、高輪で通用するかどうか。。

占有面積の割には、販売価格が安めなのは間違いないが、間取りがこんなに細長くては実質的な利用面積が少なくなるので、額面上の坪単価よりも実質は高いと考えたほうが良い。

ただ、販売価格を抑えた影響なのか、１次取得者が多いとのことだから、見かけ上のスペックに惑わされて買う人が十分な数居そうな感じなので、売れ残りは避けられるのかな。

自分の中では、高輪４丁目のメリットは品川駅に近いこと。
徒歩11分だとちょっと遠い。やはり北品川６という感じ。
駐車場は確保できるのだろうか。

広尾とどちらが良いですかね？

低層階は結露とカビに悩まされるでしょうね

お、いい感じにネガが出てきたね。早速牽制ですか？

ここがいかに安いかを盛んにアピールしてるのは１人のようだが。。。
やりすぎると逆効果だけど・・・もしかしてそれが狙いのネガさん？

⚫もの買いの⚫失い

なんだか、もうすぐ販売開始する勢いですが、
未だWebのコンテンツでアップされていない項目もあり。

ちょっといい加減すぎないかい？

オーダーシステムとやらでそれなりの仕様にすると、大手デベの物件とさほど変わらなくなるような気もするね。
もちろん、低仕様でいい人には安くていいんだろうが。

西松って北品川の三井と同じ施工会社なんだね。

なのに坪単価は三井と天地の差。。

三井はボロモウケ。

土地の価格が違うからね。ここは容積率１５０。
北品川は再開発による緩和で８００パーセント。

オープンの物件なんて上階に子供がいたら
五月蝿くて住めないよ。仕様よりそういう
方のが気になるけど。そんな事気にしない
人には安くて良いけど。やはり○かろうは
なんちゃらと思うが。

そこでメゾネットですよ。奥さん！

オープンレジデンシアのシリーズで入居済み物件はありますか？

まだ、パンフレットもできていません。紙で渡されただけです。安くても７－８千万するのにね（笑）ほんとうにやすかろう～なんとか、ですね。安くかったのはよかったが、維持費もやすいんで経済的にはOKだとおもうんだけど、満足度という観点からあとあと考えさせられる物件ですね。。

大手デベなら億超えますのでパンフ代や自己満足代が２～３０００万だとすれば安いのではないでしょうか？
このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。

満足度は大事でしょ。「自己満足」というのはニュアンスが違う。

もちろん満足度は大事ですよ。でも値段も大事ですよね。
要はバランスです。

ところで自己満足以外の満足ってあるの？

自己満足の同義語

自画自賛・ 我田引水 ・ 独りよがり ・ お手盛りの満足 ・ マスターベーション ・ 無意味な ・ 非生産的な ・ （ひとり）悦に入る ・ 排他的な ・ 自己陶酔的な ・ 優越感（に浸る） ・ 独断と偏見の～ ・ （自分に）酔う ・ 気取る

237さんのコメント中の「満足度」とのニュアンスの乖離を理解できたかな。

あそ。じゃやめたら？

>>238
> このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。
その代わりと言っては何ですが、”実際の建物や部屋”を確認できるので、その点は加味しましょう。

７０００万も出すんだからという意味ではもっと郊外の大手デベ物件とか埋立地のタワーマンションとか買うほうがいいって人もいるでしょうね。

７０００万を基準に考えるか、高輪を基準に考えるかで満足度は変わるでしょう。

高輪に特に地縁がない人には高いと思いますよ。

なるほど。このデベにしては苦戦するかもね。
今までのオープンレジデンスと比べると価格帯が高い。
7000万以上だとこれまでの顧客層である若年サラリーマンではきつい。
かといって、バブルを知ってる世代だとこういう商品はちょっと価値観的に違うんだよな。。。

とりあえず広尾の価格設定が興味あるね。

一次だけでなく二次取得層もターゲットに入っているんではないでしょうか？
具体的にいえば近隣マンション（五反田方面含む）の６０平米前後の小さめの部屋からの買い替え需要がそれなりにあると思います。

重層長屋シリーズは子供がいない夫婦が需要の中心ですが、ほとんどの人は将来売る（もしくは貸す）前提なのでその受け皿になるのかもしれません。

広尾の話題がでましたが、高輪＠３００きる。広尾＠３３０前後、とのこと。。

通常たかなわ物件は築１０年超でも＠３００以上が相場。あくまで相場。

オープン物件の中古がでたばあい、叩かれてこの相場が維持されない可能性は十分あります。相対取引・需給バランスで価格はきまりますので。。。

たとえ＠２９０で買っても、それ以下で叩かれる可能性は十分ありますね。。もうこれは自己責任での判断になるので、あれこれ言ってもしょうがないですね～。　経済的判断、その他価値判断がはいりますので、、

５年住んで２６０万で叩き売った場合ロスは▲３０万。
グロスだと８００万程度。５年分の家賃と思えば見合いますね。

投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。

でも、高輪４にお住まいの方は永住思考の方が多いと思うので、購入で長く住みたい方は非常にまようでしょうね。。

>>250
> 投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。
賃料査定額はご覧になりましたか？物件価格の割には賃料が安いので、高くても表面利回りで5％少々にしかなりません。諸経費、税金や減価償却を考えたら、おいしくない物件です。私は投資としてはオススメしません。

永住するにもいい物件だと思うけどね。
ディスポーザーが無いくらいでしょ？
戸境壁もコンクリートだし、値段の割に安請負だったプラウド高輪三丁目よりは余程いいと思うけどね。

今週末ですよね。申込・抽選は。実際どうなることやら。。

結局、公式WEBで「コンセプト」、「設備・仕様」、「構造」がアップされないまま、
「4月5日（金）6日（土）7日（日）第1期登録受付開催」の文字がアップ。

むちゃくちゃ。

ま、そういうのがないと買えない、検討できないって人は他に行きなってことだよね。ふふふ。

>外壁・戸境壁のコンクリート厚は約180mm～約250mm（地下外壁は除く）

全部250mm厚なら大丈夫だけど、180mmだと薄いと思う。さらに地下外壁は除くそうだが、ここは地下扱いがけっこう多いんじゃなかったかな。

プラウド高輪３丁目をこけにするほどの仕様とは思えないな。
いずれにせよ、他物件を貶めるようなコメントはみていて愉快ではないね。

地下住戸はいくらやすかろうと論外だな

B棟の上層階が買えるなら買いたいけど、うちは無理。

エントランスの上あたりね。あの場所は高級レジデンスぽい。

１００戸以下でこれだけレスついて住まいサーフィンのランキングにも入ってるから、散々ネガられて1ヶ月瞬殺完売で竣工後350万で複数売りが出るってパターン確定でしょ

パークタワー高輪にあるパンオフウのパンはうまい。フランクリンアベニューにアリエッタなどもつっかけでいける距離も魅力。

プリンスシネマも近くで１２００円のレイトショーも徒歩5分で行かれる。

病院もせんぽ高輪に関東病院もある。小学校が遠いのが難点かな？

そういえばオープンレジデンスは竣工後けっこう売りがでるよね。島津山とか多かった。
でもあれ、定価以上で売れたとは思えないんだが。

重層長屋シリーズはリセール悪いでしょ。駐車場もエントランスもエレベーターもない。

今後ここ以上に安い物件はでないだろうし
ここ以上にしょぼい物件もでないだろう。
オープンレジの物件はそこをどうとるか。

管理費、修繕費安いねえ。
駐車場代も安い。

これだけみると低層マンションって感じでかっこいいよな。裏側の見た目はどうなるんだろうか？

今週日曜日夜のスレが楽しみだ。抽選のあと。　１期１次で人気のところだけやたら倍率が高い。はずれた場合、何を選択するか。　降りるか、めちゃ安い下層階狙いでいくか、、いずれにしても、間取り、位置的にいいところが少ないので、抽選はずれた人がどうでるか。。即完というわけにはいかないと思うな。高輪に限っては。。。ここに限っては苦戦すると思うな。。また、どういう購買層なのかも興味あり。バブル世代、経験者は敬遠（グレード感で）。若いサラリーマンも敬遠（高い）　資産家は買わん。投機筋の人？かな、、コンセプト的にはおもしろい物件なんで売れるといいんですがね。かなりスレもはいってきてみんな興味あるんだろうね。ここは。

左上のYAHOO不動産のサイトに載ってるよ。普通のマンションって感じ。

仲介母体で太い仕入のパイプラインがあったから、都心の好立地を手に入れられたんだろうが地価が上昇基調にあるからもう仕入が追っつかなくなってきてるだろう。その証拠に重層長屋用の巨大旗竿地とか全然手に入らんから長屋の供給もないようだし。マンションのほうもこの値段じゃいずれ供給できなくなるでしょうな。

ありがとう、これか。

こういう賛否両論物件は今までの傾向からするとお得な可能性た高いよね。誰が見ても文句のつけようがない物件は高すぎるのでアービトラージャとしては妙味がない。

>275
そう？
結局中古市場に安く出てる物件もあると思うけど。

桜新町の物件みれますよ。今なら。

中古を買うイメージ（パンフレットなんかなく、A4紙きれ１枚もった感じで）一度拝見するのがいいですよ。仕様・設備はどこも同じなんで。ここの物件は。

そうしたときに、純粋に｢ほしい！｣とおもうかどうかですね～。（価値観の問題で人それぞれ）

安いのは間違いないよね。
後は駅からの距離やデベの信頼性で思いきれるかどうか。

内装は参考になっても246沿いのためかもうかなり
汚れておりとても分譲マンションとは思えません。
オープンレジデンスを外観で分譲マンションと
見分けるのはどこもむずかしいですが。

じゃ、高輪もそうなりますわな。。。　桜だってそんな年数たってないでしょ？　

材質の問題で劣化がはげしいということですよね。安いんで。しょうがない。

修繕あがるんだろうね。。だんだんと。最初は安いが。。修繕計画みせてくれなかったですから。

高輪の端っこ住民です。長い期間近隣で別件さがしており、この物件も候補でした。しかしやめる事にしました。
理由は不安要素が多いからです。
確かに価格はやすいと思いますが、それに見合うバリューをー感じませんでした。
現地や渋谷にも行きましたので、良いところと悪いところ。
◆良いところ
①閑静すぎる住宅街。
でも品川からの夜道は真っ暗で人通りも少ないので、子供や嫁の1人歩きが心配です。
②港区アドレス。
今も港区にそんなにこだわりがないですが、やはり会社の同僚からは珍しがられます。
端っこだと区の施設を利用する時少し不便かもしれません。
③ オーダーメイドシステム
④ペット可と駐車場設備
⑤余計な共有設備がないとこ
現在管理組合の理事長をしてますが、エントランスの電気代や管理人を維持するのは大変です。。。
サラリーマンでも手の届く価格
◆不安なところ
①駅から遠い
②皆さんリセールバリューを気にされてますが、オープンシリーズのリセール率が高く、売れ残ってる物件が多い事。
居住中物件が多いので、リセール目的で購入される人が多いんでしょうね。
マンションといってもひとつ屋根の下の住民だから安定した所有者で構成されて欲しいと願います。
③スーパーがちょっと遠い。
高輪近辺はあまり良いスーパーがないので、いつも車で碑文谷のオオゼキや麻布の日進、恵比寿の三越に買い物にいってま
す。五反田のマルエツや品川のウイングも微妙です。。
④崖の立地に重機が見えて、あまり良い環境に感じなかった。やはり地震も怖いです。。
⑤これまでインフォメーションに結構な回数電話しましたが、受電率は2パーセントぐらいでした。。。
反響あって忙しいんでしょうが、これからマンションブランドを作り上げないといけない会社なのに、
企業として疑いました。
色んな事を妥協して覚悟を決めれば週末もいけたのですが、やっぱりこのシリーズのマンションは買えません。。。

管理費や修繕積立金は最初の段階である程度の金額があった方がいいと思います。高いと問題ですが、どんなマンションでも保険や維持費に色々問題が起きます。駐車場も機械式だと定期的にメンテナンスが必要です。今後車を持っていない住民からの反発とかにより使用料が値上げされたりします。。。※経験者です（泣）

売った後は所有者が管理組合を結成して運営して行くわけですから、売って終わりじゃなくて、その後の事も少しは売主側も考えて欲しいものです。 長々と場所とってすいませんでした。自分も良いとこも悪い内容もこのレスを参考にさせてもらったので。

ここ、うったらおしまい、という感じを受けました。。。でも買った人はそこからスタート。管理（組合含め）がいいところはマンションの質も維持される。ハード（共用施設等）、ソフト（人間関係等）含め。

安さに惹かれて、ちょっと無理して買う人が多いイメージ。
私も買ったらそのうちの一人だけど。

賃貸にもある程度出そうだし、そういう層が多いと、管理は不安だな。

牽制がはじまっていい感じ。ライバル減るといいね！

いいんじゃない。所詮、自己責任ですから。ご自身でご判断くださいませ。。。

とはいえオープン。。悩ましいデベだね。

高輪でオープン、見栄を捨てられるか。
友達、お客を招く事がない人にはいいと思う。
このデベは貧乏人にも手が出せる物件を供給
してくれる有り難い存在と認知されつつある。

狭小でも財閥に一票。
どこのマンション買ったのと言われてもオープンとは。。
狭くても財閥系なら。。
お子さんどこの大学受かったの？→大東亜帝国とまでは
ぎり言えてもそれ以下は。。。と同じ感じかな。
あくまで自分で住むならの話で投資用なら明らかに
高値の財閥系よりオープンの方が楽しみがあるよね。

いやあ一般人にはデベよりアドレスだろう。