オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

場所は崖地です。かなり規模がありそう。

地上３階地下２階ですか。
最近低層のマンションは人気ですから
場所も割と良いですし人気出そうな感じですね。
お値段は結構するかも…ですね。

どうも二棟あるみたいですね。一棟は地上３階地下３階の実質６階建て、もう一棟は地上３階地下２階の実質５階建てのようです。かなりの急斜面でとても建物が建てられるような場所ではなかったのですが、崖地をすべて切り崩して整地をしていましたので大雨とかあったら本当に大丈夫かいなという感じでありました。

気になる。

がんばれ

坪いくら位でしょうかね？

坪２４０くらいで出ないかな。

品川駅11分は悪くないが、近い駅がないのがちょっとね。
坪270なら検討かな。

かなりの崖地だよ

大丈夫？

土地は安い代わりに建設費用はかさんでる印象

安ければ買いだな。低地よりまし。

坪いくらぐらい？

低地よりマシというか建物の基礎は低地そのものだよ。五階あたりに高台からの入り口ついてるけど建物そのものは斜面を削って平にした低地に建っている。

いつもこのデベさんの板を見ると同業者からの書き込みと思われるものが目立つ・・・しかも批判の内容ばかり。

悪いけどここは２４０や２７０じゃないと思う。

この場所を知っている人は良く判ると思うけど、ここをその値段で売るならば豊洲とかなんかは１００割れするんじゃないか？

まあ大手デベよりは安く売るだろうけど、ここは流石に３４０～になるんじゃなかろうか。

それより安ければ山手１０１と同じように１か月（実質２週間ぐらい）で売り切れるだろうと予想。

オープンのデベさんでしょうか。
駅遠、オープンブランドで坪300万以上
でいったい誰が住みますか。
特殊な物件に住むにはそれなり
決断力をくれる価格でないと。

No.8だけど、270なら検討ってのは妥当だと思うよ。
近所に住んでるし、今はプラウドタワー高輪台を検討中。プラウドが330以下から出してきてるんで、340〜はありえない。
今住んでるところのすぐ近くにオープンレジデンスもある（これも崖中）んで、このデベの物件や相場についても知ってるつもり。

No.15がどういう人か知らんが、他デベは相手してないと思うよ、きっと。被害妄想というか自意識過剰だと思う。

それでも売れちゃうオープン。

別に売れないとは誰も言ってない。
安いから売れるんであって、安い価格を予想するのが妥当ってこと。

ここの敷地は港区高輪４丁目と品川区北品川６丁目の区界ですが、敷地の９割以上が品川区となっています。
区境に建物を建てる場合は玄関の位置によって住所が確定するようですのでこのマンションは高輪４丁目を住所にするんですかね。

あとここは品川区、港区共に一低住専であり、建物の高さも１０メートル以下にする必要があります。
ここは６Ｆ建てなのですが建築基準法上は地上３Ｆ、地下３Ｆとすることで地上分の高さを１０メートル以下（９．９９メートル）に抑えているようですね。

斜面地だったところを削り取るなど土地の改良（？）工事にそうとうなコストが掛かっていると思われますが、容積率１５０％を実質３００％に増やしてます（脱法的ですが）ので１戸あたりの土地のコストはかなり安いはずです。
（おそらく坪１００万以下です）

広告宣伝費なども抑えていますのでおそらく坪２５０万で売っても十分利益がでると考えます。

ここは施工は西松なんですね。西松は準大手のゼネコンですが得意分野は建設というよりダムやトンネルといった土木工事なので地盤改良が中心のここの施工に選ばれたという気がします。西松なら安心感はあります。

すぐ近くで開発中の北品川５丁目の三井のタワーマンションの施工も確か西松なので、重機の使いまわしとかエンジニアの監理とかでメリットがあるのかもしれません。

皆さんやたらとお詳しいですね。業界の方ですか？

にしてもこのデベはそこら中に建てているのですね。

そのうち東京中がオープンレジだらけになりそう。

崖地の種あたり単価って、容積倍増含みの値付けでないの？
東急のブランズ狸穴みたいな土地のマンションですね

このビジネスモデルが一般化すると多分そうなりますね。ただあの土地にマンションが建つという発想はなかったです。池とかありましたしね。

オープンハウス価格なら検討したい。
地下扱いは脱法と言うけど、いまやどのデベも使ってる手法だしね。楽しみだ。

オープンレジデンスシリーズと違ってエレベーターもついてしエントランスもあるのでそれほど安くならないと思うわ。坪３００は超えるかもね。

下層階だと260スタートくらい？
で、上の階で300ちょっとかな。
そのくらいなら検討してもいいかも。

もっとやすいとおもうけど。

あら、価格出たんだね。
28だけど、予想以上の安さ（笑）

みなさんの予想通り坪２６０からでしたね。
安いのはおそらく崖側の部屋だと想定します。
七階＝エントランス階なのでオススメはＢ棟8階以上となりますがそちらは３００以上になると思われます。
うち廊下はポイント高いですね。

完全な内廊下ではないですよ。吹き抜けありますので。。。

このデベで崖下マンションの割には高いですね。
うちは撤退かな。

安すぎて怖い。

施工会社が西松なんで安心感ありますね。安いのはコストカットしてるからですよ。不思議でもなんでもない。仕様・設備は値段なみ、ということです。共有部もなし。

住居表示も高輪四丁目が使えるみたいだね。
二敷地だけど、入口が一つなんでそうなったのかな。

崖マンションで駅遠で、間取りも悪いのに高いね。

え？２６０なら安いだろ

今日、ぶらぶらと周辺を歩いてきましたが家族で周辺環境の良さに感動してしまいました。
はじめは、駅から遠いいななんて言っていた主人ですが、駅から遠いいからこそこの環境がある
のだなと駅からの距離がデメリットからメリットに変わったと言っていました。
もう一度家族とこれから会議です。値段もはじめ想像していたより安かったのでなんとか手が
届きそうかな。

この辺は本当にいいよ。駅距離じゃない。この値段で住めるなんて奇跡的

条件のいい部屋は坪どのくらいでしたか？

崖マンションだし、何より間取りが悪過ぎるよ。
その割にそんなに安くもない。
このデベも以前ほどの値ごろ感は無くなったね。

この値段で値ごろ感がないってどれだけ強欲なんだろう。

確かに周辺の普通のマンションに比べて安い。
ただし普通のマンションであってオープンの
ような特殊なマンションはここだけだから
長い目で見て安いのか比べようないしね。
自分が住むにはプライドを捨てないと厳しい
物件だから投資用が主だろう。よって検討者
の目も厳しくなってるのだろう。
安かろう悪かろうというデベが今後沢山湧いて
オープンがそのはしりとなればここの契約者
は先見の明があったてこと。
ただ最近オープンも勢いが落ちて安かろう、、、
が世間に浸透してしまってる印象。10年後生き
残ってるか不安はあるわね。

ほとんどの物件が竣工前に完売してるのに勢いが落ちたと言われてもな～。

オープンレジデンスは安い、と認知されてきてるからなあ。
名前変えてほしかった（笑）

安いから買うんだからいいじゃん。見栄張ってもしょうがない。

オープンにしては高いかな。駐車場多くつくっちゃったし、準大手ゼネコンに発注しているので、他のオープンに比べて割高になったんだろうと。。

オープンでも重層長屋じゃないタイプだからね。

そんなに安くないでしょ

売り主または施工どちらが潰れた方が痛いのかな。
特に困ることはないですか。

初期の長屋シリーズでがっぽり儲けた利益を使って普通のマンションシリーズに軸足を移してます、最近は。

安いよ。
ただ、リビングがら脱衣所に入る間取りは無いだろう～
地方のアパートかｗ

>55
確かに。これは酷い。
最上階の条件の良い部屋なのに。
年頃の娘さんとかいたら、どうするのかね。

最近の廊下削った詰め込み物件で比較的に見る間取りだね。。
正直なんか変だよね。

賃貸のワンルームならまだしも。

それでも売れちゃうんですよね～。笑いが止まりません。

それでも売れちゃう！
貧乏人にも買える物件って有り難いことよ。
有る意味オープン最高てしょ。

ネガは本気で抽選回避したい人たちでしょう。ここは人気になると思う。プラウドだったら三割増はする。

五割増しでもプラウド買うでしょ！

ならプラウド買えよ単純に

金ねーよ。値引き待ってるよ。バカにされてもかまわねーよ。

ある程度の収入、職業に就いてたらこのデベの物件は買わないと思う。
ここを買う人はお仲間も同程度の収入レベルだろうから特に馬鹿にされたり
はしないと思う。お金持ちはプラウドなり高値のマンションを買えばよい。
どちらが結果的に資産価値が上かはわかりませんが。

65さんみたいな人が多そうなマンションだな

っても、7,000～8,000万が中心のマンションだよ

実質品川区だし、地下マンションだから、そんなに割安感ないよね。

値引きないと買えません。予算5000万しかありませんので。

実質品川区、だと問題あるの？

土木の西松施工だよ。

予算が足りないけど、高輪に住みたいと言う人向け？

高輪は賃貸を中心にダブルインカムの割と若い夫婦がいるけど子供ができるとみんな引っ越しちゃう。かつては港南が受け皿になってたけどね。
そういう人むけかもね。

ダブルインカムじゃないと住めないような家庭はこの辺は少ないでしょう。
ここはギリギリ手が届いても、リセールは難しいでしょうね。

リセールガ難しいと思う理由は何ですか？

もともと安いからリセールが安くても問題ないです。

永住思考なら別かと思いますが。

オープンレジデンスの重層長家はリセールが厳しいけど、ここは大丈夫じゃない？

同じでしょう。

根拠を書いて欲しいね

買いたい人が買えばいい。

安さには必ず理由があります。

ニッチなビジネスなのでデベの継続性に不安はありますね。リセールが周りより悪くなる要因はその程度では？

ヒント 地下住戸

地下じゃないですよ。法律上は地下ですけどね。

失礼かも知れませんがマンション検討者には
ここの物件が世の中で一番下のレベルという
のは浸透しまってるので分譲価格が周辺の2、3
割安いのは当然だろう。リセールが厳しいかは
歴史も浅いので適当な発言は控えます。

物件概要と間取り図よくみてみましょう。
それぞれの棟、地下三階、地下二階からのスタートですね。
湿気も気になりますね、普通の感覚なら。
安さには訳があります。

それでもこの安さなら売れちゃいますよ。

二三割安く買えるなら二三割安く売っても問題ないな。

高く売れるわけないwww

地下３階っていっても、ほんとの地下では無いのでは？

もともとが地下。事実は変わらない。
でも、安さを求めるならそうでもしないと無理ですしね。

敷地配置図をみると、A棟が低地、B棟が高台ですね。
面白い物件ですね。それを利用して一種低層にもかかわらず5階建を建てる。
安くて買いやすいのは確かですね。

ここしか手が届かない層にはね。

どんな客層なんだろ、ここ。

モデルルーム行きました。

デベ自身、自分たちのポジションをもちろん分かっていて、
「だからこそこの価格」と言ってました。

ただ、今の価格では、苦戦するのではないか…という印象。

いくら高輪とは言え、もともと7,000～8,000万円出せる人は
やはり売主の信頼性や設備、セキュリティ等を重視するでしょうし、
7,000万円以上で何十人もオープンレジデンスを買う人が
そうそう簡単に出てくるとは思えません。

オープンレジデンスとしては、1ランク2ランク上のデベへの脱皮を図っての
チャレンジ物件でしょうが、ちょっとまだ早かったかも。
もちろん、数年後、「あの物件が今の地位へ成長したターニングポイントだった」
となる可能性もありますが。

それでも買うなら相当のチャレンジャーですね。