シティテラス板橋蓮根 part2

中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。


>>553
＞道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか？
取り切れてないということですか？

建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。

中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。

ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。

それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。

>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学（？うろ覚え）の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン（？）などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。

>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。

①　子供の砂場など、直接土壌に触れる場所　：　汚染除去、立ち入り禁止等（厳しい対応が必要）
②　①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所　：　天地返し※1等の土壌改良
③　①②以外の場所　：　盛り土※2

※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2　盛り土…　汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること

ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。

なんだか、安心して住めるのか不安ですね。

>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。

車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。

ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが（今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅？がありますね）、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、

正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。

修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。

あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。

駐車場は、自走式なので、あるていど埋まれば損益分岐に達するとは思いますが
スミフはどこまで見込んでいるんでしょうかね。

皆さん、これをきに車を買いましょうー。
あると、やっぱり便利ですよー。

ところで、車好き感が滲みでている車が何台か停まってますね。
もう少し、ガレージハウス感を出した感じにすれば面白い物件になるんじゃないかなーと思います。

>>567
よくこのスレで、｢協和発酵の工場跡地｣という出鱈目な話をする人が出没しているようですが。
正しくは、｢協和発酵工業(当時)の東京物流センター｣です。
敷地の一部がかつての(遊休化していた)東京物流センターだったというだけで、工場は別の会社です。
スミフの口からは、土壌汚染の関係で工場を置いていた別の会社の社名や汚染の概要の説明は受けますが、協和発酵の社名は一切出てないはずですよ。
つまり、ある程度理解力のある人なら、どうあがいても｢協和発酵の工場跡地｣という発想にはならないはずです。
あなた、本当に居住者ですか？
もし本当に居住者だとすれば、契約の際にろくすっぽ話も聞かずに契約したことになります。
あんまり適当なことを書くと、「まともに話も理解せずに購入しちゃった人が資産価値を下げたくない一心で必死だな」みたいにみなされますよ。

元々、合併前の協和発酵の施設だったのは事実で
地元の人の認識では協和発酵の
工場か何か程度だと思うのであながち間違いではないかと。
具体的に何やってた施設かなんて知らないでしょうし。

直接の汚染原因になった企業としては
理研栄養薬品工業とその系列会社という
説明は住友から受けましたが。

トリクロロエチレン！？　こわいなぁ。

>567
修繕積立金は大した共用設備がなくても安すぎますよ。

第一、共用設備の維持管理費はどちらかというと管理費から
支出されます。
大規模修繕や設備の入替が修繕積立金の用途です。

よって、修繕積立金が他のマンションよりも大幅に
安くなる理由はありません。

専有面積の平米当たり少なくとも100円は積み立てる
べきものです。平均的には、平米当たり200円ぐらいは
掛かると思います。当初の積立額を安くしておくと、
5年おきに月額が数千円の値上げとか、大規模修繕のたびに
数十万円の出費とかがかかります。
実際に、そういう長期修繕計画になっていると思いますよ。
長期修繕計画は契約前に必ずコピーをもらいましょう。

貰っていても足りない場合はその可能性も充分ありますよ。
予想以上に修繕費がかかったり
何かしらの災害事故に見舞われた時など
保険で賄えないものが出た時など。
まとめての徴収が不可ならそれ相応の値上げとか。
全くないとは言い切れません。
もしくは、足りない場合で費用内でやるならば
その範囲内で限られた修繕だけになったり。

それに、管理費なども安いのは魅力かもしれないけれど
管理自体も値段に相応されたものしか受けれないと思います。
ある程度、平均的な金額を徴収され
余るものは貯蓄されるほどの余裕のある金額設定の方が安心感はありますよね。
目先の安さに惑わされず、冷静に先行きの可能性見て検討判断も必要かとも思いました。

検討板に逐一住人さんが出てくるのは良しとしても
どうして検討してる方に攻撃的なんでしょうか…
メリットデメリットを天秤にかけて検討が必要なんですが。
検討する上で、予測や可能性も考えるのも大事だと思いますよ。
可能性は確かにどこのマンションでもあり得ますけど
安すぎる設定だと可能性はより高くなるとおもいます。

近隣の他スレでこことその物件を検討してた人の話だと
その物件は修繕積み立て、管理費が平均的な金額で
ここと比べると高いと感じたけど
上がる率がその物件は緩やかで十数年後には同じくらいになると説明されたと書かれてました。

検討する上で目先の安さはとても魅力的だけど
先のことを考えると不安要素でもあるなと思いました。

>>575
常識ないのか馬鹿なのか･･･
土壌汚染の話の流れの中で、無関係の会社の社名を出して｢(無関係の会社の)工場があった｣｢長いこと土を搬出してた｣なんて、非常識な書き込みをすることの意味もわかってないとは。
ましてや、(自称)住民が書いてるんですよ？近隣住民とか関係なく、住民なら必ず説明を受けているにも関わらずです。
それを｢あながち間違いではない｣と書いたり、さらには(微妙に間違っているとはいえ)汚染会社の実名をさらすとはね。
住民の民度が問われますよ。削除依頼出しときなさいな。

トリクロロエチレンが敷地に埋ってるかもしれないというのは
事実なら、非常に検討者に貴重な情報ですよ。
かなり危険な有害物質の上、発がん性まで判明している
物質ですから。

契約直前重要事項説明で他の項目と一緒に
急ぎ足で聞かされたって困りますよ。
ぜひ、記載は残される方がいいですよ。

すみません、>>564ですが、私のコメントのせいで変な流れになってしまったみたいで申し訳ないです。
>>583
トリクロロエチレンかどうかはうろ覚え、というよりははっきり聞き取れなかったのですが、汚染物質の説明は住友不動産の方から受けましたので、聞けば教えてくれると思います。
まあ、わたしはその残存土壌汚染の話と、かなり売れ残っているにも関わらず次期から値上げするという姿勢に度肝を抜かれて、買うのを迷ってる口ですけれど。

住友不動産の物件はどこもそうですけど、修繕積立金が無駄とも思えるぐらいに段階的に上がるのも、迷う原因の一つですね。
住友不動産の方針として、絶対に積立不足にならないよう、言い換えれば突然大量出費が発生することのないよう、ゆとりを持って集めることにしているそうです。
考え方としては間違っているともいえないですし、場合によってはそうしておいた方がいいとも思いますが、結局無駄に貯蓄額が多くなるだけで、定年になっていざ売ろうとしたときに月々の積立額が大きくなっているせいでなかなか売れなくなったり、かといって住み続けるにも仕事をリタイアした後なのに出費が重くなる、というリスクもあるので。
こればっかりは保険と同じで、将来になってみないとわかりませんね。

あ、>>584の修繕積立金の話ですが、安ければいいといっているわけではありません。
もっと平準化してもいいのではないかということです。
住友不動産の物件は、えてして16年目から修繕積立金の月額が高騰し、物件によっては3倍以上になったりもするので。
新築で売るときにだけ集客目的で極端に安くしておいて、将来の負担を極端に上げるのはどうか、というところですね。

>584

修繕積立金の話ですが、そのスミフの言い分はおかしいですね。
そんなに余裕をもって集めるなら、最初からしっかり
集めるべきです。一昔前は、どこのマンションでもそういう
形式（将来の値上げを前提としない月額設定）でした。

今は、購入検討者にランニングコストが低いと誤解させる
ためとしか思えないほど、当初の修繕積立金の月額を
低く抑えています。

さらに、スミフの場合は竣工後も何年にもわたって販売を
続けるので、当初の修繕積立金の月額を低く抑えないと
自分達の負担（未販売住居の分の支払い）が増えるわけ
です。この負担を抑えるというのも大きな狙いです。
何も住民のことなんか考えていません。

修繕積立金は当初とことん低く抑えておいて、自分達が
販売を完了させたら、どんどん上げていこうというわけです。
一方、管理費は自分の子会社の売り上げになりますので、
最初からしっかりとした額を取っています。
350戸の大規模としてはここの管理費はちっとも安く
ありません。

集客目的で極端に安すぎですよね。
自分もそこが懸念材料です。
安すぎるというのは当初はよくとも。
それを基準にして購入してしまうと後々値上がりし始めその幅が大きいと負担になってしまいますよね。
固定資産税も初期の5年間は控除があるので年間十数万で済みますが
5年後からはプラス数万。
他のマンションみたいに最初から適性金額で始めてもらってた方が将来的に緩やかな方が負担が少ないようにも自分も検討してて思いました。
数年後から値上がるものも増えてきますし

あと、>>585さん修繕積立金の貯蓄はあればある方がマンション経営にはいいんですよ。
例えば、今は真新しいですが
年を重ねて行くうちに、ガタがきてトラブルが増えてきます。
その都度、満足の行く補修や修繕につながるので。
ここの近隣の築30年超のマンションの話ですが
かなり良い意味で注目の浴びたマンションがありますよね。
できた当時から修繕積立金がある程度適正から始められ
約10年おきのペースで外装工事をされており
近年ではマンションでは始めて取り入れられた数億もかかる耐震工事をされ
注目されてましたよね。
だからと言って、値上がりもなく貯蓄内でやられたようで
マンション運営がうまくいってると良い例と話題にあげられてました
最近では、その運営が好感を持たれそこのマンション指名で中古探される方もいるとか。
そうやって、年を重ね古くとも資産価値が下落することなく維持できてるには
やはり、有る程度の貯蓄が必要と感じました。

ここのマンションも良いところはたくさんあるので
それが持続できるといいのですが
駐車場の空き具合や汚れなどの話を見るとやはり不安要素も見過ごせませんよね。
もちろん先のことは誰もわからないでしょうが
長く住み続けるための購入には先のこともある程度はきっちり考えたいものです。

修繕費の話とても勉強になりました。
そういう仕組みになっているんですね。
要はしっかりと修繕分も積み立てが必要ということですね。
やはり修繕費のことも営業さんにしっかりと聞いておくほうがいいですね

皆さん、もう少し前向きなお話ししましょうよ。
ここ最近の書き込みは、
悪い（特定の人のバイアスが掛かっているような？）意見ばかりですが
土壌汚染も修繕費の事も、本当に検討されていてモデルルームに足を運んでいれば
営業さんが詳しく説明してくれる事なんで、気になるなら納得できるまで
聞けばいいじゃないですかと思います。

>>589

土壌汚染は別として
きちんと読んだら悪い意見ばかりだと思わないけど。
修繕費に関しては内容からしても熟知されてる内容だし。
とても勉強になりますよ。

ここ、また中古が出ましたね。　5,000万近いですが。
完売前なのに、ポツポツ中古が出てしまうというのもなんだか。

>>593
すみませんが、見つかりません
URL貼ってもらえませんか？

あと、5000万近くって…新築価格より上乗せさてますよね。
情報をまだみれてないのでなんとも言えませんが
多分ですが、販売開始から一年過ぎたあたりから
売れない部屋を安く業者に売って、その業者が割り増しして出すこともあるので
現在住まわれてるかどうか気になりますね。
とはいえ、そんな価格じゃ売れないよ。
最初に出た中古も数百値引きされたのにまだ買い手が付いてないみたいだし

>>594さん

ttp://www.stepon.co.jp/mansion/detail/13113081/　です。
間取り図見ると、ルーバル付の部屋ですね。　中古にも関わらず値が張るのはこの為かと。
でも、この価格じゃ厳しいかな。　本気で売却したいなら、あと500万は下げないと。

ところで、前に出てた中古物件（6F)、なくなっていますね。　無事売却出来たのか、一旦取り下げたのか不明ですが。

>>595
6階の中古まだ出てますよ。
スミフのページでは期限が切れてるけど
他のサイトではまだ出てます
売れてれば即どこも消えるのでまだ残ってるということはまだ…ということだと思います。
ルーフテラスの部屋はあの金額じゃ絶対売れないでしょうね。
いくらルーフテラスがあろうと、中古は中古
新築が買い手がつかない状態で
中古でさらに金額を高くしてれば売れるわけがない

SUUMOの広告です。わざわざスミフがブログに挙げてたので、
URLを貼っておきます。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/hasune/img/94/UDEwMDA5Nzi6_w.JPG

住民の将来は何も考えず、故意に修繕積立金を異常に安く設定しておいて、
この宣伝広告。すごい神経の会社です。
でも、まだこんなやり口で騙される馬鹿な消費者がいるのかなぁ。
スミフは消費者をなめすぎです。

中古も出始め、売れ残りの部屋って埋まらなさそう。
駐車場100％って不要だったんじゃ。

>>599
誰に言ってるの？アンカーぐらいつけなよ。
他の書き込みの人に失礼だよ。

>>598
本当にそうですね。
100%なんていらなかったと思う。
ただ、2台持ちとかやりやすいだろうけど
正直、都内住まいで2台持ちなんてあんまいないよ
維持費、車検、ガソリンとかかか考えると
いくら駐車場代が安くともね…負担が大きい。
このまま、ガラガラだと、修繕の時期になった時、駐車場代からの回収があまり見込めないから
今後の修繕費の値上げ幅の拡大、または、駐車場代の値上げもないとは言い切れないよね
まあ、あとは、来客用の駐車場拡大して、収入に当てるという手もあるけど微々たるものかな。
でも意外と、週末や年末年始は使用率が高くなるのでありといったらありだけどね
まあ、個人的なつぶやきです

駐車場収入って３００円/台月ですよね。
仮に半分しか回収出来ずに、その分全世帯に修繕費上乗せされても大した額ではないと思いますが

>>601
あのさ、修繕費ってなんだと思ってる？
もし、半分埋まらず上乗せするなら管理費。
修繕費というのは、運営して行くうちに
補修工事や定期補修などに当てるものだけど
大体どこのマンションも駐車場のそういったのは貸してる人からの賃料から補ったりもする。
もちろん賃料の中には管理分も含まれてるけど
安けりゃ安い分、埋まらなければその分当初の予定よりも回収できないなら
他であてるか回収しなけりゃいけなくなるもんだよ。

ここでは書きませんが
駐車場の損益分岐は総会で公表されてました。
現時点での契約率も報告ありましたが、
想像していたよりも、スミフも厳しめの数字で
計算しているようでした。
実際の契約率見ると、東棟が埋まれば
充分あり得る数字かなと思いました。

やはり、有る程度、値段がしっかりしてる方が安心ですね。
目先の安さに惹かれますが
不安がつきもの。
それよりは快適に暮らすためには幾分か許容範囲でしっかりしたところが安心だなと思いました。

売れ残ってる原因にはこういうのもあるのかな。
結構不安要素がありますよね。

そんなに売れ残ってますかね？
小出しに売って行くのは住友さんのスタイルなのと
先週MRに見に行きましたが、南向きの2棟は最近売り出した2LDKのやつと、
1F2Fの現地事務所にしているやつ以外は完売ですって言われました。
キャンセル待ちとかは分かりませんが。。。

東も4割ぐらい販売済または申し込み中みたいな感じでした。
ただ、東も全部売り出している訳ではなく、北側のルーバルとか角部屋とか
今だに次期販売予定とかになっていたのは流石が住友というか、なんというか。。。

立地と雰囲気が良かったので、
あらためて、2回目の訪問にいくので、そのときは詳しく突っ込んで聞こうと思います。

販売開始してこんなに立ってるのに残ってる割合が多いと思います。
今年の冬で竣工して2年ですよね。
それに、小出しするのは、有る程度売れる見込みが出たものあるいは希望が出たものからが基本。
小出しするにはそれなりの理由があるからだと思います。
これはスミフの売り方ではなく
残りが多く出るようなマンションはどこも同じような売り方です。
小分けして、あまり出さないから……というのはある意味
都合の良い言い訳みたいなものだと思いますよ。

中古で出ている部屋の所有者は、なぜこんなに早く売りに出すんですかね。
最初から転売目的で購入したのか。それとも継続して住むことができない想定外の事案があったのか。

>>608
転売目的はまずないでしょ。
買った値より値上がりするような物件ならまだしも
明らかに値落ちする物件を転売目的で購入したって損するだけ
そんなことしますか？
転売目的ならそもそもこの立地は買いません。

現在住まわれてるということは
個人購入でしょうから
何らかの事情があるんじゃないでしょうかね。

どこのマンションも入居半年〜1年後に平均1戸は中古として売りに出され出ますよ。

別デベのマンションですが
イニシア志村坂上は
入居1〜2ヶ月で一番高い部屋が中古として出されてました。
ここら辺は築浅新築中古は通常の中古より売れないんですよね。
ここもまだ買い手がついてませんが
その物件ももう出てから数ヶ月たってます。

数ヶ月で出るって、次の住居がもう決まっての話ですよね？？
世の中にはお金のある人がいるんですねー汗。
我が家が検討するとすればコチラ勿論永住目的で検討します。
以前検討していたエリアより似た条件で価格がかなりお安い、どちらに住んでも通勤時間に大差ないですから経済的負担の少ないコチラを選びたくもなるというものです。