シティテラス板橋蓮根 part2

中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。


>>553
＞道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか？
取り切れてないということですか？

建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。

中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。

ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。

それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。

>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学（？うろ覚え）の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン（？）などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。

>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。

①　子供の砂場など、直接土壌に触れる場所　：　汚染除去、立ち入り禁止等（厳しい対応が必要）
②　①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所　：　天地返し※1等の土壌改良
③　①②以外の場所　：　盛り土※2

※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2　盛り土…　汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること

ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。

なんだか、安心して住めるのか不安ですね。

>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。

車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。

ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが（今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅？がありますね）、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、

正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。

修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。

あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。

駐車場は、自走式なので、あるていど埋まれば損益分岐に達するとは思いますが
スミフはどこまで見込んでいるんでしょうかね。

皆さん、これをきに車を買いましょうー。
あると、やっぱり便利ですよー。

ところで、車好き感が滲みでている車が何台か停まってますね。
もう少し、ガレージハウス感を出した感じにすれば面白い物件になるんじゃないかなーと思います。

>>567
よくこのスレで、｢協和発酵の工場跡地｣という出鱈目な話をする人が出没しているようですが。
正しくは、｢協和発酵工業(当時)の東京物流センター｣です。
敷地の一部がかつての(遊休化していた)東京物流センターだったというだけで、工場は別の会社です。
スミフの口からは、土壌汚染の関係で工場を置いていた別の会社の社名や汚染の概要の説明は受けますが、協和発酵の社名は一切出てないはずですよ。
つまり、ある程度理解力のある人なら、どうあがいても｢協和発酵の工場跡地｣という発想にはならないはずです。
あなた、本当に居住者ですか？
もし本当に居住者だとすれば、契約の際にろくすっぽ話も聞かずに契約したことになります。
あんまり適当なことを書くと、「まともに話も理解せずに購入しちゃった人が資産価値を下げたくない一心で必死だな」みたいにみなされますよ。

元々、合併前の協和発酵の施設だったのは事実で
地元の人の認識では協和発酵の
工場か何か程度だと思うのであながち間違いではないかと。
具体的に何やってた施設かなんて知らないでしょうし。

直接の汚染原因になった企業としては
理研栄養薬品工業とその系列会社という
説明は住友から受けましたが。

トリクロロエチレン！？　こわいなぁ。

>567
修繕積立金は大した共用設備がなくても安すぎますよ。

第一、共用設備の維持管理費はどちらかというと管理費から
支出されます。
大規模修繕や設備の入替が修繕積立金の用途です。

よって、修繕積立金が他のマンションよりも大幅に
安くなる理由はありません。

専有面積の平米当たり少なくとも100円は積み立てる
べきものです。平均的には、平米当たり200円ぐらいは
掛かると思います。当初の積立額を安くしておくと、
5年おきに月額が数千円の値上げとか、大規模修繕のたびに
数十万円の出費とかがかかります。
実際に、そういう長期修繕計画になっていると思いますよ。
長期修繕計画は契約前に必ずコピーをもらいましょう。

貰っていても足りない場合はその可能性も充分ありますよ。
予想以上に修繕費がかかったり
何かしらの災害事故に見舞われた時など
保険で賄えないものが出た時など。
まとめての徴収が不可ならそれ相応の値上げとか。
全くないとは言い切れません。
もしくは、足りない場合で費用内でやるならば
その範囲内で限られた修繕だけになったり。

それに、管理費なども安いのは魅力かもしれないけれど
管理自体も値段に相応されたものしか受けれないと思います。
ある程度、平均的な金額を徴収され
余るものは貯蓄されるほどの余裕のある金額設定の方が安心感はありますよね。
目先の安さに惑わされず、冷静に先行きの可能性見て検討判断も必要かとも思いました。