シティテラス板橋蓮根 part2

なんで受付が2ヶ月も先なの。

確かに…。
完成物件なのに、受付が2ヶ月先って変ですよね！

先着順住居は、今のところないのでしょうか？

小出しに売り出しているということは、入居時期も異なるわけですが、
仮に３年後から管理費や修繕費、駐車場代などランニングコストが上がることになっていた場合、
入居時期に関係なく、入居者全体で一律に上がることになるのでしょうか。

あとから入居した人が損をしなければいいのですが。
個別に上がる場合でも管理組合は収支の管理が複雑になりますね。

東側の棟を検討している者です。

住民の皆さん、マンションの住心地はいかがですか？
率直なご意見をよろしくお願いします。

良いところはだいたいわかるので
悪いところを教えていただけないでしょうか？

これという悪い面は、今のところ感じませんし、快適ですよ！
マナー面に関しても、酷い違反は見当たりません。
常識のある方がほとんどだと思います。

駅からフラットな道というのもいいですね。駅から近くてもアップダウンがある
物件はどうも年をとった時の事を考えると検討してしまいます。
通勤シミュレーションをみると、本当通勤が楽になるなと思います。終電も
そんなに早くないのでいいな。近くのオリンピックに食料品が売っていたら便利
なんですけどね。お買い物はライフが一番近いかな。

駅までフラット6分は、本当に便利で楽ですよ！
老後も安心です。

一番危惧していた、「幹線道路沿い」も、思ったほど気にならず…購入して本当に良かったと思います。

蓮根駅前の、みらべるも安い食料品が手に入りますよ〜。

メリットばかりよりきちんとデメリットも把握して検討したかったんですが…
完璧なマンションなんてほぼないですよね。

外国人の方が多いですよ、私も外国人ですが…

アジア系の方は、何世帯かいらっしゃるみたいですが、テレビで特集されているような、非常識な行動をされる方は、今のところ見かけませんよ。

外国人ゼロのマンションの方が、最近は珍しいのではないでしょうか…？

>>483
ライフは先日閉店しました。

スバルの裏に西友がオープン予定です。

J:comの75チャネル視聴サービスは有料ですか？無料ですか？

あれ？最低価格３３８０万円じゃなかった？
知らぬ間に３５８０万円になってる。。

本当ですね…！！
最低価格が上がってます！いきなりの値上げで、ビックリですね！
強気ですね〜。

以前出てた3380万の3ＬＤＫって1Ｆじゃなかった？
今ホームページに載ってるのは2Ｆだからなのかな？
それにしても、1Ｆと2Ｆの価格差が200万というのは大き過ぎると思うけど...

最上階でもあるまいし1階で２００万って…
その上、これから消費税アップするのに値上げって…
より一層売れないじゃないじゃん。
この、駆け込み重要の中あまり動いてないのに

もう、6階の部屋が中古として出てますね

結局、3380万の部屋なんて存在しないってことさ。
200万釣り上げただけ。
東側でも、それ以外は軒並み4000万超えだから。
ここは値上げはしても、値下げせずにじっくり売る手法だから。

何を言いたいのか意味不明

ほとんどが4000万以下だよね。
498の売り方がホントならこの先より一層売れなくなるよ。

最多価格って4000万した回ってましたよね。

さすが、財閥系

意味不明です。安いのが流石なの？

3380万は売れたんでしょう。
その次の下値が3580万なのでは？

もう中古で出てる部屋ってどこの棟ですか？

>>504
居住中らしいのであまり詳しくはこちらでは控えますが
検索して電話で問い合わせれば分かるのでは？
ただ、一度住んだ部屋をあの値段では売れないでしょうね

中古で売り出し中のお部屋、すでに見学されてる方がいらっしゃるみたいですよ。
中古とは言え、個人的には、なかなか条件の良いお部屋だと思います。
‘絶対新築！’っていうこだわりがなければ、元値を考えれば、お買い得物件な気がします。

現段階の値段を見てもお買い得とは思えないね。
まだ、新しいとはいえ、一度人が住めば価値はかなり落ちますから。

中古価格は損をすることを軽減するため
査定価格よりいくらか上増しして出すもの
なので、実際の査定額は現金額より数百低いだろうね。
入居して1年も立たないうちに売りに出すということは
何かしらの理由があってからだろうし
居住中ということは業者買取物件でもないことをみると
売り急いでる可能性もあるので
値の下がり方は基本的に100万単位
様子をみれば短期間で下がるだろうから買い急がなければお買得物件にはなるだろうね。

>>506
なんで、すでに見学者がいるなんてご存知なんでしょう？
新築でも売り出してる中、どの客が新築、中古の客か見分けがつかないでしょうね
そんなことが分かるのは関係者ぐらいかと…思ってしまいます。

そういえばこの連休中、住友不動産の営業さんとは雰囲気の違うスーツを着た人たちが
6Fの某部屋に入っていくのを見たな。
中庭で子供と遊んでいたら、たまたま目に入ったので記憶に残ってた。

508さん
それってどういう事ですか？
入居済の部屋が、SOHOの事務所として使用されている可能性があるという事でしょうか。
マンションの契約内容が自宅以外の使用禁止だとしたら問題がありそうですが、
確認する術もありませんし、そうだとしても他住人に影響があるとは思えません。

中古の部屋に関連したレスでは？

509さん
いや、だから。
件の中古物件の内覧にきた仲介業者かなっていう意味です。

SOHOといえば、suisuiネット回線の規約みると、
デイトレーディングも厳密には法人用途とみなして駄目みたいなこと書いてありますね。

連休中にスーツ着て部屋に入っただけで業者扱い？
思い込み怖いな。

私も連休中に、エントランス内で、中古物件に関する具体的な案内をしているのを、偶然耳にしました。 なので、嘘ではないと思います。

まだ、多数の部屋が新築分譲中の段階で、中古の部屋って売れるのでしょうか。
間取りは角部屋で良いようだけど、
あの値段じゃローンの通りやすさやエコポイント、仲介手数料うんぬんを考えると
普通に新築の部屋契約したほうが良いって思うのですが。。。

かといって、無闇に安くされると
スミフの人も迷惑だし、他の住人さんも、なんか嫌な感情もつだろうし。

迷惑だらうが嫌だろうが、売主の自由なので。
デベが売るわけじゃなく、個人が売るわけですから。

ただ、今回のこの中古での取り引き金額は
今後影響はしますね。
いくらで売れたか重要で今後、他部屋が中古で出した時
基準にされたり参考にされたりするので。
値引きは基本100万単位。
売り急いでる場合は月や週で減って行くので要注意です。
とはいえ、入居後一年も立ってないのでそこまで大幅にはならないかとは思うけど
何かしらご事情があり売り急がれてるとわかりませんよね。

昨日セブンイレブンからなのか営業さん達が話をしながら歩いていて、もう少し早ければもっとお金が取れてたのにと聞こえてきました。営業さんも親切丁寧な応対しつつも金額ノルマとか大変なのかなと勝手な想像をしてしまいました。

A棟のエレベーター、
ゴミ捨のときとかのラフな格好＆ゴミ袋片手の時に限って住友の営業さん＆見学者さんに鉢合わせ。
非常に気まずいときが。

販売中なのは重々承知ですしラフな格好なのはこちらの問題でもありますが
露骨に表情が曇る一部の若い営業マンと事務？のお姉さん達。
なめてんのか。

お客様の導線。申し少しなんとかなりませんかね？

ラフな格好で出歩けるの？

最近の新築はみなさん買い物だけでもしっかりした格好だけら、ラフな格好は家の中だけだよ。

↑
あ、ちなみにラフな格好といっても、
Tシャツとハーフパンツにサンダルとかです。

パジャマとかスウェットみたいなそういうのではなく、
最低限のマナーは守っているつもりですが。。。。

>>517
検討スレで書き込むことじゃないと思うよ。

web見てたら、
いつのまにか間取りに2LDKが追加されてましたが
ここって、3LDKだけなのかと思ってました。

ちなみに南向きのようですけど、
これはどの棟になるのでしょうか?

確か、C棟の一番端(東のB棟に一番近い端)の2階に、モデルルームらしき部屋がありますよ。

ルーフバルコニーのついている部屋はいくらくらいでしょうか？
まだ残っているのでしょうか？
３５８０万円～となっているので
最低限の値段はわかるのですが最高値の値段はどのくらいなものなのでしょうか？
ルーフバルコニーの部屋はやはり高いのでしょうか？
どのたか知っているかいましたらお教えくださいませ。

ってか、ルーバルは極少だから今頃検討してては遅いでしょ。
ルーバルのある部屋は真っ先に売れるんだから

この物件の周りは東京都住宅公社のマンションが多いですね（低所得者向けの都営アパートではなく一般賃貸物件）。比較的新しいし、皆んなこの物件より駅に近い良い立地ばかり。消防署そばの一か所は建て替え予定あり？
転勤等で賃貸に出す際にはライバル多くてちょっと困る感じ。

>>527
ちょっと1本道を入るだけで都営アパートの方がたくさんありますよ。
ここよりも駅近で。

あと、高島通り沿いにある東京都住宅公社だっけ？
その、建物群は数年前まで実は何年も長い間更地の状態だったんですよね。
元々、映画館付きのショッピングモールができる予定で工事が進められていたらしいんですが
土壌整備していた時に、何か発掘？されたかなにかで工事が中断され
その作業が入ってる間に、地元の商店街が反対運動した為
計画が止まって最終的には無くなって、今の公社ができたと聞いたことがあります。
近隣の人は正直シッピングモールが出来ることを願ってたんですけどね…
まあ、過去の昔話ですが…

>５２１

ほんとだ。
少し安いですね、部屋数が減る分。。
でも３ＬＤＫと比べると価格差が小さいような？

角部屋南向きの良条件が上乗せされているのかな・・。

広いウォークインが同じくあるのは嬉しいですね。

管理費と修繕積立金が月々10024円と3870円で合計13894円。
ただし、管理開始1年目から5年目までだそうで5年毎に見直す
(＝値上げ)が行われそうですね。
この辺りの詳細な情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

>>530

値上げというか、35年後までの予定金額が既に開示されてますよ。
営業さんに聞いてみてください。

もちろん、5年毎に上がって行きます。
ただ、上がり幅は常識的範囲で35年後でも他の物件よりは
だいぶ安い設定でした。

管理収支が合わなければ値上げもあります。大きいものでは駐車場稼働率なんかが影響します。

修繕もそうだけど、管理費もどこも値上げしてるよ。
特に大型はね。

あと、ここは駐車場代が安すすぎる上に空きが多いらしいから
のちの、管理や維持費が足りなくなりそうだよね。
当初は安くとも、年が立つとともに値上げしなくてはいけなくなることもありそう。

かなり前のレスに
管理費修繕費は数年後値上げされますよね？という質問に
ここは全くないですと答えてた方いましたが
嘘でしたね

管理費も修繕費も安いのは当初はプラスに思えるけど
安すぎる設定はあとあと年が経つと困ることが出る時がある
いざという時に費用が少ない分
行き届かない部分が目立つこともあるからね
安いのも魅力だけどよくよく考えてみると不安材料でもあるなと思う。
ある程度値がある方が逆に安心だなと思う。

少なくとも消費税率UPで来年は上がりますよ。数百円だけど、、、（笑）

意味分からんというのが分からん

>>537
聞いてないんですか？
上がりますよ。
約5年後に

管理費は何かと理由が増え値上がることは良くあります。
特にここは初期の値を安くしすぎてるので
数年後何かとこと足りなくなりそう
駐車場も空きが多いというし。

消費税駆け込みの間も伸びがいまいちのようですが
来年になると小豆沢のスーパーが入る予定のスカイティアラの販売が始まるようですね
そうなるとさらに影響受けそう。
それまでに完売できますかね。

中古で出てる部屋もまだ売れてないみたいですね。

>>541

業者さんみたいな物言いですね。＆ネガですね。

>>542
内容からして、別に間違った情報ではないと思います。
言い方も人それぞれ、そぐわないからと勝手な決めつけは良くないね。

そうですね。管理はしっかりしていただきたいので、
管理費が低いと少し不安ですね。
毎月の清掃やエレベーターの点検、電気代（照明などの）は欠かせませんしね。
管理費には保険も含まれていますので、保険料が上がる場合は、
管理費も上がる可能性がありますよね。

5年後に修繕費が値上がりするって言ってること自体
間違っているから。
あくまでも、基準は最初に入居した人達な訳で
これから入居するやつらは3年そこそこで上がり始めるから。

志村坂上辺りを中心にどんどん新築マンションが大量供給されてますね。もともと魅力薄い売れ残り物件はますます影が薄くなって完売が遠のきますね。

>>546
初期購入者であろうが
これから購入する人であろうが同じです。
初期購入者も同じく上がりますから。

そういう意味合いじゃないでしょ
要するに竣工後すぐに住んだ人は5年後だけど
その後から住んだ人は5年後にはならないってことでしょ
これぐらい読もうよ

>>549 そもそもそうじゃないでしょ
少しはマンション運営について学ぼうよ

>>551
内容からも流れからも、みなさん、検討する上での話をされてると思いますが。

3LDK 70㎡↑3,580万と書かれてたからMR見に行ったけど、3,580万円って抽選で1名様に当たるだけの客寄せ物件で、普通に申し込める物件は3LDKだと約4,000万円～4,200万円なのね。この値段で駅徒歩6分大手町30分なら、わざわざ三田線を選ばなくても他に選択肢がいくらでもあるから、さすがにパスかなあ。
100％駐車場は魅力的だけど逆にいえばそれだけしか特徴ないし、小さい子がいる身としては営業の方が言っていた道路際の残存土壌汚染や家の前の交通量も気にはなる。
つうか、相当数売れ残ってたのに残った物件は次期に値上げするとか言ってたけど、なぜにそんなに強気なんだろう。

最近、東側の上層階に引っ越してきました。日差しが最後まで気になってましたが、午後になっても十分明るいです。16時ぐらいまで照明つけずに過ごせるかと思います。どこのマンションも同じですが、上層階の方は洗濯物が飛ばされないような工夫が必要です。物干し竿、ハンガー等の何かしらの対策が必要です。

上階は周りに建物がないからそうだけど
中層、下層はそうはいかない。

>>553
100%駐車場も魅力だけど
今じゃ懸念材料にもなってるみたいだね。
余りまくってるみたい。
なんでも当初安めに設定して客寄せしても。
後の不安や値上げに繋がるなら最初から適正価格の方がいいな。
竣工してもうじき2年、値上げは何のため？
これからスカイティアラもできるので客引きのため安くするならわかるけど。

値上げとか•••

>>555
MRの住友不動産の方いわく「東京オリンピックで物件の動きが活発になりつつあるので、今の売り出しが完売すれば次期に値上げする予定」だそうです。ちなみに、B棟は半数以上売れ残っていました（笑）
ただ単に消費者心理をあおっているだけだと思いたいですが、本気だとしたらなんだかねぇ…
アメリカのデフォルト危機も間近に見えていて、東京オリンピックで物件の動きが活発といっても有明の一部ぐらいで江東区全体ですら活況にはなっていないというのに、何を考えているのやら。
価格が他との比較で無駄に高いのもありましたが、なによりその台詞を聞いて、あまりの社会感覚の無さにいっぺんに買う気が失せました。
ちなみにもう一つ面白いことが。
MRの方が説明してくれた物件紹介の動画＆パワーポイントで、「H24年度は住宅ローン控除が300万だが、H25年度に購入だと200万に、H26年度だと0になります」みたいな（竣工当時に作ったと思われる、嘘丸出しの）内容があったのですが。
そこはむちゃくちゃ早口で説明を省略しつつ、マウスをものすごい勢いで「カチカチカチ」と押してページを早送りしてました（笑）
先の値上げの話もそうですが、そんな嘘までついていたとは、売り方が必死すぎ（笑）。

値上げすればより一層売れ残り物件になってしまう…

オリンピック効果はここら辺はないのに
本当何を考えてるのか…
豊洲や晴海などならまだしも。
今の値段でも買い手がつかないのにね。

でも、オリンピックが決まる前から値上げの話出てましたよね。

スミフも大変そうですね

購入者や購入検討者の中には、↓こういうスミフの台詞に煽られた人もいるんじゃないでしょうか。
・（スミフ）オリンピックの影響で、マンションの価格が上がっている→上がっているのは選手村近隣のごく一部
・（スミフ）アベノミクスの影響でこれから価格が上がる→アメリカの財務危機などもあり、経済の先行きは不透明
・（スミフ）今売り出し中の部屋が完売すれば、次期から値上げする→完売は相当先、かつ周辺事情を考えると値上げは致命的
・（スミフ）来年になれば消費税増税になるから今買わないと損→実際は住宅ローン減税が次年度から拡大になるので、一概にそうとは言えない。
・（スミフ）住宅ローン減税は26年度からなくなる→延長・減税額拡大決定

実際、モデルルームで説明を受けたときに、このほとんどを言われましたしね。
早くも中古が売り出されていて、しかも早くも売れずに値下げしているという状況なので、なりふり構わずのようです。
中古にしたって、スミフが取っていく仲介手数料諸々考えると新築と値段は変わりませんし、そもそもその新築が大量に売れ残っている状況では、中古の売り主さんも大変でしょう。

中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。


>>553
＞道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか？
取り切れてないということですか？

建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。

中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。

ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。

それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。

>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学（？うろ覚え）の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン（？）などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。

>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。

①　子供の砂場など、直接土壌に触れる場所　：　汚染除去、立ち入り禁止等（厳しい対応が必要）
②　①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所　：　天地返し※1等の土壌改良
③　①②以外の場所　：　盛り土※2

※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2　盛り土…　汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること

ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。

なんだか、安心して住めるのか不安ですね。

>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。

車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。

ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが（今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅？がありますね）、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、

正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。

修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。

あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。

駐車場は、自走式なので、あるていど埋まれば損益分岐に達するとは思いますが
スミフはどこまで見込んでいるんでしょうかね。

皆さん、これをきに車を買いましょうー。
あると、やっぱり便利ですよー。

ところで、車好き感が滲みでている車が何台か停まってますね。
もう少し、ガレージハウス感を出した感じにすれば面白い物件になるんじゃないかなーと思います。

>>567
よくこのスレで、｢協和発酵の工場跡地｣という出鱈目な話をする人が出没しているようですが。
正しくは、｢協和発酵工業(当時)の東京物流センター｣です。
敷地の一部がかつての(遊休化していた)東京物流センターだったというだけで、工場は別の会社です。
スミフの口からは、土壌汚染の関係で工場を置いていた別の会社の社名や汚染の概要の説明は受けますが、協和発酵の社名は一切出てないはずですよ。
つまり、ある程度理解力のある人なら、どうあがいても｢協和発酵の工場跡地｣という発想にはならないはずです。
あなた、本当に居住者ですか？
もし本当に居住者だとすれば、契約の際にろくすっぽ話も聞かずに契約したことになります。
あんまり適当なことを書くと、「まともに話も理解せずに購入しちゃった人が資産価値を下げたくない一心で必死だな」みたいにみなされますよ。