物件概要 |
所在地 |
東京都板橋区坂下3丁目7番1他(地番) |
交通 |
都営三田線 「蓮根」駅 徒歩6分 埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩16分 山手線 「池袋」駅 バス34分 「二軒家」バス停から 徒歩5分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
350戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上11階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2012年04月竣工済み 入居可能時期:2014年06月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
シティテラス板橋蓮根口コミ掲示板・評判
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401
匿名さん
近所の人、通りすがりの人は普通見ないよね。
でも、この物件に興味がある人・検討している人は、その他の人と比べ建物への見方が違うから気になるんじゃない?
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402
匿名さん
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403
匿名さん
>>401
通り過ぎるだけでも目にはいるというか
信号待ちしててもどうしても目に入ってきてしまいますよ。
建物が暗めの色のせいか、余計洗濯物が主張してるんですよね
信号待ちしてると通りすがりの叔母さんたちがやっぱその話をしてたりします。
何か対策する人とかいないんでしょうか?
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404
匿名さん
駐車場が安く魅力的に感じるのですが後々高くなったりするのでしょうか?
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405
匿名さん
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406
マンション住民さん
もし、今後管理組合の財政が厳しくなれば可能性ありますが、総会で皆様区分所有者の普通決議による承認が必要ですね!万が一、財政が悪くなる前に、管理委託費、各保守点検費用の見直しも理事会は考えないといけません。単純に財政状況が悪くなったから、駐車場料金値上げしますでは、皆様納得しませんね!
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407
匿名さん
検討してるので通る度にみてますがあのベランダで大きく減点ですその他は概ね合格点なのですが。
シティテラスはあれが売り?
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408
マンション住民さん
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409
匿名さん
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410
匿名さん
406番さん ご回答頂きありがとう御座います!
隣に住んでいる人の声は聞こえますか?
うちは子供が2人(0歳と2歳)で隣の方に迷惑になってしまわないか心配です(>_<)
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411
匿名さん
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412
匿名さん
ご回答頂きありがとう御座います。
そうなんですね。
子供が走る振動なとは下の方には伝わるのでしょうか?
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413
匿名さん
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414
入居済み住民さん
我が家の上階には元気なご家族が住んでおられるようで、夜は生活音が気になります。家具が動くような音もあります。購入時に近所さんは選べませんので仕方ありませんが、防音対策などの心遣いがあると嬉しいですね。
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415
匿名さん
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416
匿名さん
>414
>415
どこのマンションでも一度出ると悩ましいことですよね・・・。
世帯ごとに生活時間帯も違っていたりしますから、最も多い生活時間帯の世帯を中心に考えるというのが、集合住宅に住む際の考え方かと思います。
ですので深夜帰宅で就寝が遅い、朝が暗いうちから起床、などの世帯はやはり隣、下に対する配慮は必要なのかなと思いました。
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417
匿名さん
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418
匿名さん
東棟の向かいにある製薬会社の工場が気になっています
眺望もさることながら健康被害などは無いのでしょうか
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419
入居済み住民さん
有るか無いか言われても誰も答えられないでしょう。
でも煤煙とか出しているわけじゃないから
あんまり関係ないと思われるけど。
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420
匿名さん
夜の生活音は何時くらいなんですか?
それが11時や12時を回っている場合は管理会社に相談してみると良いと思いますよ。
生活音に気をつけましょうと通達がくれば、多少は気をつけてくれると思います。
日中の騒音はマンションに住んでいたら仕方ないですよね。
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421
匿名さん
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422
入居済み住民さん
生活音が気になってしまうのは夜10時以降~朝7時前くらいですね。
それ以外の時間でしたら特に気になりません。
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423
入居済み住民さん
個人的には生活音はまったく気にならないけど(高島通りの交通音の方が・・)
リビングの窓を開けていると外からタバコの臭いが流入してくるのが耐えられない。
ベランダでタバコは禁止と管理規約に明記されている&タバコは換気扇の下で吸って下さい!
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424
匿名さん
414さんと同じく、夜の生活音が気になります。
高島通りは、仕方ないですね。
自分が納得して購入したし。
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425
匿名さん
南に住んでいる方、夜間でも高島通りの音は気になりますか?
日中も窓開けたままだとテレビの音が聞こえにくいくらいでしょうか。
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426
匿名さん
南住みです。
夜は窓を開けると気になります。昼間はテレビの音を少し上げてます。
北だと違うかもしれませんね。
東の通りも結構車通りありますよね。
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427
匿名さん
やっぱ、南側はうるさいんですね。
排気ガスも心配ですし。
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428
マンション住民さん
音は人によって感じ方が違いますので、一概に通りに面しているからうるさいとは判断出来ないのでは。
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429
匿名さん
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430
匿名さん
426です。
感じ方は違うかもしれないですよね。昼間と比べれば気にならないです。
私が、うるさい!と思うのは、バイクが走る音です。
暴走族とまではいかないと思いますが、そんな感じのバイクが走ってます。
それだけ夜の高島通りは空いてるってことなのかなと思います苦笑
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431
匿名さん
南に比べて北は音は気にならなくても暗いし閉塞感あるし、一長一短ですね。
東はあまり売れてなさそう。
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432
購入検討中さん
角部屋は一番人気と思っていますが、a号棟一番西ところ、販売中の角部屋がいくつあります、なぜですか。
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433
マンション住民さん
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434
入居済み住民さん
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435
匿名
こちらの物件を検討した者です。
(結局別の物件に決めましたが)
南側の棟は窓が二重扉になって遮音性を高めてありました。
(北棟は一枚扉)
窓を締め切っていれば割と静かでしたよ。
しかし今みたいに風を入れたい季節を考えるとね・・・
買うなら北棟がいいなと思いました。
南棟の見晴らしもそんないいものではないし(ビルw)、だったら綺麗な中庭が見える北棟も悪くないなと。
北棟の上層階なら日光も入るし。
中層階以下は冬場は一日中日陰です。
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436
匿名さん
うちも南の窓を開けるのがためらわれるので、北で検討しました。
低層階と中層階は日当たりと閉塞感がだめで、高層階は中庭が目に入らず、前の南棟の玄関を見て過ごすのが嫌で見送りました。
それでいま東で検討してますが、ここも騒音と眺望は残念。難しいです。
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437
匿名さん
公式サイトで住民インタビューが無くなってますね。
何か不都合な事でもアタノでしょうか?
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438
マンション住民さん
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439
匿名さん
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440
匿名さん
花火大会が見れるのはどっち側なんでしょうか?
年に一回ですが家から見れるのは結構うれしいもんですよね。
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441
匿名さん
北側の棟での西側方向の部屋じゃないですかね
見れる場所は限られてると思います。
見れたとしてもここら辺からだと小さいですよ。
土手でみた方が綺麗です。
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442
匿名さん
一期の完売早かったみたいですね。
この価格には特に抵抗はなかったということだと思います、もとから高くもないのですが無事完売を見て安心しました。
良い間取りが無くなっていては残念ですが後発で検討開始する我が家としては安心材料でしたよ。
ブログも参考にさせて頂いています、積極的に地域情報をご掲載下さって見学しない部分の環境もわかりやすいです。
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443
匿名さん
第一期はどこのマンションも完売するもんだよ。
要望書が入ったものを出すんだから。
あと、良い間取りと言っても、ここはほぼ2択でほぼ類似間取り類似の平米数
間取りというより、階数と部屋の位置なんじゃないの?
だから、どれが良い間取りとかじゃないから大丈夫だよ。
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444
匿名さん
>443
たしかに間取りは二択。
その二択も上の階か庭のある一階かの選択で部屋割りは一緒です。
となるとどこのマンションでも同じ流れだと思いますが上層階から売れていくでしょうかね。
中にはどうしても庭が良くて優先的に一階という方もいるとは思います。
シーズンウォーク側は外とワンクッションあるし快適なんじゃないかと。
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445
匿名さん
ここは販売価格の安さ、管理費/修繕積立金/駐車場料金の安さが魅力ですね。
モデルルームギャラリーを拝見するとキッチンや洗面所、バスルームの仕様は
ハイグレードという訳ではありませんが、構造体もしっかりしているようですし
住友不動産が売主という事でアフターも安心と感じます。
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446
匿名希望
マンションのエントランスホールで小学生と中学生の兄弟と友達がソファーにどんと座り騒いでるのは自分としては良くないと思うが、住民だから仕方ないのかな。
せっかくの綺麗なエントランスの質が落ちるというか。どうでしょう。
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447
匿名さん
騒ぐ具合によるのでは?
土足で椅子に乗ったりそこらじゅうを走り回るならちょっとあれですかね
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448
匿名さん
ここって未だ販売中だから、エントランスにスミフの受付の女性や営業マンが居るんでしょ?
騒いでいても見て見ぬふりってこと?
まぁ、お客様である購入者の子供に「騒がないでね」って注意出来るかといえば、出来ないとは思うけど..
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449
匿名さん
坂下3丁目8−6の駐車場だった場所が工事中ですが、まだ分かりませんがコンビニっぽい感じですね。
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450
匿名さん
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451
匿名さん
セブンイレブンが出来るようです。
ここのマンションからは一番近いコンビニになりますね。
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452
匿名さん
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453
匿名さん
会社だと思ってました。
一番近いコンビニになりますね。
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454
匿名さん
ほんとだ、コンビニが多いですね。
まあスーパー近めの商店会ありの便利な地域ですからファミリーはあまり縁がないかな、自分が帰りが遅くなった時に寄るぐらいですかねぇ。
無駄に遠回りせずに済む場所にあるのは何気に嬉しいですよ。
それにしてもここは駐車場率100%なんですね、駅近なのに珍しくないですか。
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455
匿名
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457
匿名
そうなんですね。
ちなみに、東側を検討されてる方いらっしゃいますか?
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458
匿名さん
敷地面積は11,692.53m2ですか。随分広い土地を取得できたものですね!
グーグルマップで確認してみましたが、以前は介護老人保健施設があったんですか?
中庭や100%の自走式駐車場が作られるなど配棟もゆったりしていますし、
本当に駅から近いと思えないくらいです。
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459
匿名さん
>>458
介護老人福祉施設…?
今も確かありますよ。
お隣になるのかな。
出来てまだ数年だからなくなるはずないけど。
ここの跡地はもともと製薬会社だけですが。
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460
匿名さん
見た目で気になったことがあるのですがコの字の窪みの部分、この中庭のところは気温が高くなったりはしないのかな・・。
空気がこもったりする時もあるのかなーとふと想像したものですから(汗)
オープンテラスがこの場所にあるんですよね、だから風が気持ちよ抜けてくれて空気循環のいい環境のほうが将来的にもコンスタントに利用されて共用としての存在価値があると思いました。
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461
匿名さん
オープンテラスはいいなと思うけど、この時期や秋が終わるぐらいまでここら辺は蚊が多いからお茶なんてのんでくつろげないと思う。
>>460
昔だけど、コの字じゃないけど、エの字のマンションに住んでましたが
やはり内側になる部屋は外から風が入ることはなかったですね
窓を開けてても蒸しっとしてました。
寝室側が中庭でしたが、風が強い日は窓を開けてリビング側からの風の通り道には出来ましたが。
あと、24時間真っ暗で、日中も電気必須でした。
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462
検討中の奥さま
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463
入居済み
南側(A棟)をご検討されていらっしゃるのですか?
私はA棟に住んでいますが、車などの騒音は、二重窓のおかげで全く気になりません。
排気ガスも、部屋の中にいる時は全く気になりませんが、洗濯物は、念のため部屋干しにしています。
日中はとても明るく、快適ですよ♪
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464
検討中の奥さま
ご返答ありがとうございます。
見に行ってすごく気に入りました。
住民の方も、よい方が多そうですね。
ますます、楽しみになりました。
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465
入居済み
住民の方は、若いご夫婦(30〜40代)が多いみたいですが、挨拶をして下さる方や感じの良い方が多く、不愉快な思いをした事は一度もありません。
それに、二重窓や構造のおかげか、小さな子どもの足音や泣き声もほとんど聞こえません。
今は、東の棟をメインに販売されているみたいですが、排気ガスを気にされる方には一番良い棟かもしれません。(高島通り沿いではないので)
東向きでも十分明るいと思いますし、すてきなマンションだと思うので、ぜひいらして下さいね♪
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466
入居済み住民さん
A棟に住んでいます。
確かに上下左右の部屋からの騒音というのは聞こえないですね。
道路からの騒音は窓を閉めていれば1枚でも殆ど聞こえないです。
ただし消防車などの緊急車両は聞こえてきます。
近くに消防署があるので出動の多さが良くわかります。
涼しい日など窓を開けておくときは車の音がうるさいです。
たぶんC棟なら聞こえない騒音でしょうが、C棟は向かいにA棟があるという
別の問題があるのかもしれません。
車の排気はまったく気になりませんが、おそらく上下左右の部屋からくる
タバコの臭いが堪りません(これはこのマンションの問題ではないですが)。
C棟のように目立つベランダでもタバコを吸っている男性がここ1~2週間以内でも
見かけたので、A棟・B棟でもいまだにいるでしょう。
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467
匿名
いまだに、バルコニーで喫煙している人がいるんですね…。
警告文が、掲示板にもC棟のエレベーターにも貼ってあるのに、随分自己中ですね!
喫煙を見かけた方、他にもいらっしゃいますか?
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468
匿名さん
竣工してから大分経っていますが、あと何戸残っていますか。
HPでは第3期4次となっていますが、これが最後でしょうか。
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469
匿名さん
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470
匿名さん
>>468
最後は最終期となってファイナルとなるもんです。
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471
入居済みさん
うちの担当営業さんは、年内かけてじっくり売ると(2ヶ月程前に)言ってました。完成物件なので、即入居可だと思いますよ。
ちなみに、残り物件は、東の棟がほとんどみたいです。
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472
匿名さん
アステラス跡地は工事が始まってますがまだ情報は出ないのでしょうか?
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473
匿名さん
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474
匿名さん
完成物件なのに、なぜ即入居できないんですかね?
即入居した方々にとっては、もどかしいですよね。
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475
匿名さん
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476
匿名さん
確かに…。
完成物件なのに、受付が2ヶ月先って変ですよね!
先着順住居は、今のところないのでしょうか?
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477
匿名さん
小出しに売り出しているということは、入居時期も異なるわけですが、
仮に3年後から管理費や修繕費、駐車場代などランニングコストが上がることになっていた場合、
入居時期に関係なく、入居者全体で一律に上がることになるのでしょうか。
あとから入居した人が損をしなければいいのですが。
個別に上がる場合でも管理組合は収支の管理が複雑になりますね。
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478
匿名さん
東側の棟を検討している者です。
住民の皆さん、マンションの住心地はいかがですか?
率直なご意見をよろしくお願いします。
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480
匿名さん
良いところはだいたいわかるので
悪いところを教えていただけないでしょうか?
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482
住民さん
これという悪い面は、今のところ感じませんし、快適ですよ!
マナー面に関しても、酷い違反は見当たりません。
常識のある方がほとんどだと思います。
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483
匿名さん
駅からフラットな道というのもいいですね。駅から近くてもアップダウンがある
物件はどうも年をとった時の事を考えると検討してしまいます。
通勤シミュレーションをみると、本当通勤が楽になるなと思います。終電も
そんなに早くないのでいいな。近くのオリンピックに食料品が売っていたら便利
なんですけどね。お買い物はライフが一番近いかな。
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484
住民さん
駅までフラット6分は、本当に便利で楽ですよ!
老後も安心です。
一番危惧していた、「幹線道路沿い」も、思ったほど気にならず…購入して本当に良かったと思います。
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486
入居済み住民さん
蓮根駅前の、みらべるも安い食料品が手に入りますよ〜。
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487
匿名さん
メリットばかりよりきちんとデメリットも把握して検討したかったんですが…
完璧なマンションなんてほぼないですよね。
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488
住民さん
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489
住民さん
アジア系の方は、何世帯かいらっしゃるみたいですが、テレビで特集されているような、非常識な行動をされる方は、今のところ見かけませんよ。
外国人ゼロのマンションの方が、最近は珍しいのではないでしょうか…?
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490
匿名さん
>>483
ライフは先日閉店しました。
スバルの裏に西友がオープン予定です。
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491
物件比較中さん
J:comの75チャネル視聴サービスは有料ですか?無料ですか?
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493
物件比較中さん
あれ?最低価格3380万円じゃなかった?
知らぬ間に3580万円になってる。。
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494
匿名さん
本当ですね…!!
最低価格が上がってます!いきなりの値上げで、ビックリですね!
強気ですね〜。
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495
匿名さん
以前出てた3380万の3LDKって1Fじゃなかった?
今ホームページに載ってるのは2Fだからなのかな?
それにしても、1Fと2Fの価格差が200万というのは大き過ぎると思うけど...
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496
匿名さん
最上階でもあるまいし1階で200万って…
その上、これから消費税アップするのに値上げって…
より一層売れないじゃないじゃん。
この、駆け込み重要の中あまり動いてないのに
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497
匿名さん
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498
匿名さん
結局、3380万の部屋なんて存在しないってことさ。
200万釣り上げただけ。
東側でも、それ以外は軒並み4000万超えだから。
ここは値上げはしても、値下げせずにじっくり売る手法だから。
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499
契約済みさん
何を言いたいのか意味不明
ほとんどが4000万以下だよね。
498の売り方がホントならこの先より一層売れなくなるよ。
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501
匿名さん
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502
匿名さん
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503
匿名さん
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504
買い換え検討中
3380万は売れたんでしょう。
その次の下値が3580万なのでは?
もう中古で出てる部屋ってどこの棟ですか?
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505
匿名さん
>>504
居住中らしいのであまり詳しくはこちらでは控えますが
検索して電話で問い合わせれば分かるのでは?
ただ、一度住んだ部屋をあの値段では売れないでしょうね
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506
匿名さん
中古で売り出し中のお部屋、すでに見学されてる方がいらっしゃるみたいですよ。
中古とは言え、個人的には、なかなか条件の良いお部屋だと思います。
‘絶対新築!’っていうこだわりがなければ、元値を考えれば、お買い得物件な気がします。
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507
匿名
現段階の値段を見てもお買い得とは思えないね。
まだ、新しいとはいえ、一度人が住めば価値はかなり落ちますから。
中古価格は損をすることを軽減するため
査定価格よりいくらか上増しして出すもの
なので、実際の査定額は現金額より数百低いだろうね。
入居して1年も立たないうちに売りに出すということは
何かしらの理由があってからだろうし
居住中ということは業者買取物件でもないことをみると
売り急いでる可能性もあるので
値の下がり方は基本的に100万単位
様子をみれば短期間で下がるだろうから買い急がなければお買得物件にはなるだろうね。
>>506
なんで、すでに見学者がいるなんてご存知なんでしょう?
新築でも売り出してる中、どの客が新築、中古の客か見分けがつかないでしょうね
そんなことが分かるのは関係者ぐらいかと…思ってしまいます。
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508
入居済み住民さん
そういえばこの連休中、住友不動産の営業さんとは雰囲気の違うスーツを着た人たちが
6Fの某部屋に入っていくのを見たな。
中庭で子供と遊んでいたら、たまたま目に入ったので記憶に残ってた。
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509
匿名さん
508さん
それってどういう事ですか?
入居済の部屋が、SOHOの事務所として使用されている可能性があるという事でしょうか。
マンションの契約内容が自宅以外の使用禁止だとしたら問題がありそうですが、
確認する術もありませんし、そうだとしても他住人に影響があるとは思えません。
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510
匿名さん
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511
入居済み住民さん
509さん
いや、だから。
件の中古物件の内覧にきた仲介業者かなっていう意味です。
SOHOといえば、suisuiネット回線の規約みると、
デイトレーディングも厳密には法人用途とみなして駄目みたいなこと書いてありますね。
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512
匿名さん
連休中にスーツ着て部屋に入っただけで業者扱い?
思い込み怖いな。
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513
入居済み住民さん
私も連休中に、エントランス内で、中古物件に関する具体的な案内をしているのを、偶然耳にしました。 なので、嘘ではないと思います。
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514
入居済み住民さん
まだ、多数の部屋が新築分譲中の段階で、中古の部屋って売れるのでしょうか。
間取りは角部屋で良いようだけど、
あの値段じゃローンの通りやすさやエコポイント、仲介手数料うんぬんを考えると
普通に新築の部屋契約したほうが良いって思うのですが。。。
かといって、無闇に安くされると
スミフの人も迷惑だし、他の住人さんも、なんか嫌な感情もつだろうし。
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515
匿名
迷惑だらうが嫌だろうが、売主の自由なので。
デベが売るわけじゃなく、個人が売るわけですから。
ただ、今回のこの中古での取り引き金額は
今後影響はしますね。
いくらで売れたか重要で今後、他部屋が中古で出した時
基準にされたり参考にされたりするので。
値引きは基本100万単位。
売り急いでる場合は月や週で減って行くので要注意です。
とはいえ、入居後一年も立ってないのでそこまで大幅にはならないかとは思うけど
何かしらご事情があり売り急がれてるとわかりませんよね。
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516
匿名
昨日セブンイレブンからなのか営業さん達が話をしながら歩いていて、もう少し早ければもっとお金が取れてたのにと聞こえてきました。営業さんも親切丁寧な応対しつつも金額ノルマとか大変なのかなと勝手な想像をしてしまいました。
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517
入居済み住民さん
A棟のエレベーター、
ゴミ捨のときとかのラフな格好&ゴミ袋片手の時に限って住友の営業さん&見学者さんに鉢合わせ。
非常に気まずいときが。
販売中なのは重々承知ですしラフな格好なのはこちらの問題でもありますが
露骨に表情が曇る一部の若い営業マンと事務?のお姉さん達。
なめてんのか。
お客様の導線。申し少しなんとかなりませんかね?
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518
匿名さん
ラフな格好で出歩けるの?
最近の新築はみなさん買い物だけでもしっかりした格好だけら、ラフな格好は家の中だけだよ。
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519
入居済み住民さん
↑
あ、ちなみにラフな格好といっても、
Tシャツとハーフパンツにサンダルとかです。
パジャマとかスウェットみたいなそういうのではなく、
最低限のマナーは守っているつもりですが。。。。
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520
匿名さん
>>517
検討スレで書き込むことじゃないと思うよ。
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521
住民さんD
web見てたら、
いつのまにか間取りに2LDKが追加されてましたが
ここって、3LDKだけなのかと思ってました。
ちなみに南向きのようですけど、
これはどの棟になるのでしょうか?
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523
匿名さん
確か、C棟の一番端(東のB棟に一番近い端)の2階に、モデルルームらしき部屋がありますよ。
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524
検討中の奥さま
ルーフバルコニーのついている部屋はいくらくらいでしょうか?
まだ残っているのでしょうか?
3580万円~となっているので
最低限の値段はわかるのですが最高値の値段はどのくらいなものなのでしょうか?
ルーフバルコニーの部屋はやはり高いのでしょうか?
どのたか知っているかいましたらお教えくださいませ。
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525
匿名さん
ってか、ルーバルは極少だから今頃検討してては遅いでしょ。
ルーバルのある部屋は真っ先に売れるんだから
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527
匿名さん
この物件の周りは東京都住宅公社のマンションが多いですね(低所得者向けの都営アパートではなく一般賃貸物件)。比較的新しいし、皆んなこの物件より駅に近い良い立地ばかり。消防署そばの一か所は建て替え予定あり?
転勤等で賃貸に出す際にはライバル多くてちょっと困る感じ。
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528
匿名さん
>>527
ちょっと1本道を入るだけで都営アパートの方がたくさんありますよ。
ここよりも駅近で。
あと、高島通り沿いにある東京都住宅公社だっけ?
その、建物群は数年前まで実は何年も長い間更地の状態だったんですよね。
元々、映画館付きのショッピングモールができる予定で工事が進められていたらしいんですが
土壌整備していた時に、何か発掘?されたかなにかで工事が中断され
その作業が入ってる間に、地元の商店街が反対運動した為
計画が止まって最終的には無くなって、今の公社ができたと聞いたことがあります。
近隣の人は正直シッピングモールが出来ることを願ってたんですけどね…
まあ、過去の昔話ですが…
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529
買い換え検討中
>521
ほんとだ。
少し安いですね、部屋数が減る分。。
でも3LDKと比べると価格差が小さいような?
角部屋南向きの良条件が上乗せされているのかな・・。
広いウォークインが同じくあるのは嬉しいですね。
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530
匿名さん
管理費と修繕積立金が月々10024円と3870円で合計13894円。
ただし、管理開始1年目から5年目までだそうで5年毎に見直す
(=値上げ)が行われそうですね。
この辺りの詳細な情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか?
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531
住民さんD
>>530
値上げというか、35年後までの予定金額が既に開示されてますよ。
営業さんに聞いてみてください。
もちろん、5年毎に上がって行きます。
ただ、上がり幅は常識的範囲で35年後でも他の物件よりは
だいぶ安い設定でした。
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533
匿名さん
管理収支が合わなければ値上げもあります。大きいものでは駐車場稼働率なんかが影響します。
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535
匿名さん
修繕もそうだけど、管理費もどこも値上げしてるよ。
特に大型はね。
あと、ここは駐車場代が安すすぎる上に空きが多いらしいから
のちの、管理や維持費が足りなくなりそうだよね。
当初は安くとも、年が立つとともに値上げしなくてはいけなくなることもありそう。
かなり前のレスに
管理費修繕費は数年後値上げされますよね?という質問に
ここは全くないですと答えてた方いましたが
嘘でしたね
管理費も修繕費も安いのは当初はプラスに思えるけど
安すぎる設定はあとあと年が経つと困ることが出る時がある
いざという時に費用が少ない分
行き届かない部分が目立つこともあるからね
安いのも魅力だけどよくよく考えてみると不安材料でもあるなと思う。
ある程度値がある方が逆に安心だなと思う。
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536
匿名さん
少なくとも消費税率UPで来年は上がりますよ。数百円だけど、、、(笑)
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538
匿名さん
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539
匿名さん
>>537
聞いてないんですか?
上がりますよ。
約5年後に
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541
匿名さん
管理費は何かと理由が増え値上がることは良くあります。
特にここは初期の値を安くしすぎてるので
数年後何かとこと足りなくなりそう
駐車場も空きが多いというし。
消費税駆け込みの間も伸びがいまいちのようですが
来年になると小豆沢のスーパーが入る予定のスカイティアラの販売が始まるようですね
そうなるとさらに影響受けそう。
それまでに完売できますかね。
中古で出てる部屋もまだ売れてないみたいですね。
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542
匿名さん
>>541
業者さんみたいな物言いですね。&ネガですね。
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543
匿名さん
>>542
内容からして、別に間違った情報ではないと思います。
言い方も人それぞれ、そぐわないからと勝手な決めつけは良くないね。
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544
匿名さん
そうですね。管理はしっかりしていただきたいので、
管理費が低いと少し不安ですね。
毎月の清掃やエレベーターの点検、電気代(照明などの)は欠かせませんしね。
管理費には保険も含まれていますので、保険料が上がる場合は、
管理費も上がる可能性がありますよね。
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546
匿名さん
5年後に修繕費が値上がりするって言ってること自体
間違っているから。
あくまでも、基準は最初に入居した人達な訳で
これから入居するやつらは3年そこそこで上がり始めるから。
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547
匿名さん
志村坂上辺りを中心にどんどん新築マンションが大量供給されてますね。もともと魅力薄い売れ残り物件はますます影が薄くなって完売が遠のきますね。
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548
匿名さん
>>546
初期購入者であろうが
これから購入する人であろうが同じです。
初期購入者も同じく上がりますから。
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549
匿名さん
そういう意味合いじゃないでしょ
要するに竣工後すぐに住んだ人は5年後だけど
その後から住んだ人は5年後にはならないってことでしょ
これぐらい読もうよ
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550
匿名さん
>>549 そもそもそうじゃないでしょ
少しはマンション運営について学ぼうよ
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552
匿名さん
>>551
内容からも流れからも、みなさん、検討する上での話をされてると思いますが。
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553
匿名さん
3LDK 70㎡↑3,580万と書かれてたからMR見に行ったけど、3,580万円って抽選で1名様に当たるだけの客寄せ物件で、普通に申し込める物件は3LDKだと約4,000万円~4,200万円なのね。この値段で駅徒歩6分大手町30分なら、わざわざ三田線を選ばなくても他に選択肢がいくらでもあるから、さすがにパスかなあ。
100%駐車場は魅力的だけど逆にいえばそれだけしか特徴ないし、小さい子がいる身としては営業の方が言っていた道路際の残存土壌汚染や家の前の交通量も気にはなる。
つうか、相当数売れ残ってたのに残った物件は次期に値上げするとか言ってたけど、なぜにそんなに強気なんだろう。
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554
入居済み住民さん
最近、東側の上層階に引っ越してきました。日差しが最後まで気になってましたが、午後になっても十分明るいです。16時ぐらいまで照明つけずに過ごせるかと思います。どこのマンションも同じですが、上層階の方は洗濯物が飛ばされないような工夫が必要です。物干し竿、ハンガー等の何かしらの対策が必要です。
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555
匿名さん
上階は周りに建物がないからそうだけど
中層、下層はそうはいかない。
>>553
100%駐車場も魅力だけど
今じゃ懸念材料にもなってるみたいだね。
余りまくってるみたい。
なんでも当初安めに設定して客寄せしても。
後の不安や値上げに繋がるなら最初から適正価格の方がいいな。
竣工してもうじき2年、値上げは何のため?
これからスカイティアラもできるので客引きのため安くするならわかるけど。
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556
匿名さん
-
557
匿名さん
>>555
MRの住友不動産の方いわく「東京オリンピックで物件の動きが活発になりつつあるので、今の売り出しが完売すれば次期に値上げする予定」だそうです。ちなみに、B棟は半数以上売れ残っていました(笑)
ただ単に消費者心理をあおっているだけだと思いたいですが、本気だとしたらなんだかねぇ…
アメリカのデフォルト危機も間近に見えていて、東京オリンピックで物件の動きが活発といっても有明の一部ぐらいで江東区全体ですら活況にはなっていないというのに、何を考えているのやら。
価格が他との比較で無駄に高いのもありましたが、なによりその台詞を聞いて、あまりの社会感覚の無さにいっぺんに買う気が失せました。
ちなみにもう一つ面白いことが。
MRの方が説明してくれた物件紹介の動画&パワーポイントで、「H24年度は住宅ローン控除が300万だが、H25年度に購入だと200万に、H26年度だと0になります」みたいな(竣工当時に作ったと思われる、嘘丸出しの)内容があったのですが。
そこはむちゃくちゃ早口で説明を省略しつつ、マウスをものすごい勢いで「カチカチカチ」と押してページを早送りしてました(笑)
先の値上げの話もそうですが、そんな嘘までついていたとは、売り方が必死すぎ(笑)。
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558
匿名さん
値上げすればより一層売れ残り物件になってしまう…
オリンピック効果はここら辺はないのに
本当何を考えてるのか…
豊洲や晴海などならまだしも。
今の値段でも買い手がつかないのにね。
でも、オリンピックが決まる前から値上げの話出てましたよね。
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559
匿名さん
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560
匿名さん
購入者や購入検討者の中には、↓こういうスミフの台詞に煽られた人もいるんじゃないでしょうか。
・(スミフ)オリンピックの影響で、マンションの価格が上がっている→上がっているのは選手村近隣のごく一部
・(スミフ)アベノミクスの影響でこれから価格が上がる→アメリカの財務危機などもあり、経済の先行きは不透明
・(スミフ)今売り出し中の部屋が完売すれば、次期から値上げする→完売は相当先、かつ周辺事情を考えると値上げは致命的
・(スミフ)来年になれば消費税増税になるから今買わないと損→実際は住宅ローン減税が次年度から拡大になるので、一概にそうとは言えない。
・(スミフ)住宅ローン減税は26年度からなくなる→延長・減税額拡大決定
実際、モデルルームで説明を受けたときに、このほとんどを言われましたしね。
早くも中古が売り出されていて、しかも早くも売れずに値下げしているという状況なので、なりふり構わずのようです。
中古にしたって、スミフが取っていく仲介手数料諸々考えると新築と値段は変わりませんし、そもそもその新築が大量に売れ残っている状況では、中古の売り主さんも大変でしょう。
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561
匿名さん
中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。
>>553
>道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか?
取り切れてないということですか?
建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。
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562
住民さんB
中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。
ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。
それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。
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564
匿名さん
>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学(?うろ覚え)の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン(?)などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。
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565
匿名さん
>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。
① 子供の砂場など、直接土壌に触れる場所 : 汚染除去、立ち入り禁止等(厳しい対応が必要)
② ①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所 : 天地返し※1等の土壌改良
③ ①②以外の場所 : 盛り土※2
※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2 盛り土… 汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること
ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。
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566
匿名さん
なんだか、安心して住めるのか不安ですね。
>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。
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567
入居予定さん
車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。
ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが(今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅?がありますね)、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、
正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。
修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。
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568
匿名さん
あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。
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569
マンション住民さん
駐車場は、自走式なので、あるていど埋まれば損益分岐に達するとは思いますが
スミフはどこまで見込んでいるんでしょうかね。
皆さん、これをきに車を買いましょうー。
あると、やっぱり便利ですよー。
ところで、車好き感が滲みでている車が何台か停まってますね。
もう少し、ガレージハウス感を出した感じにすれば面白い物件になるんじゃないかなーと思います。
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570
匿名さん
>>567
よくこのスレで、「協和発酵の工場跡地」という出鱈目な話をする人が出没しているようですが。
正しくは、「協和発酵工業(当時)の東京物流センター」です。
敷地の一部がかつての(遊休化していた)東京物流センターだったというだけで、工場は別の会社です。
スミフの口からは、土壌汚染の関係で工場を置いていた別の会社の社名や汚染の概要の説明は受けますが、協和発酵の社名は一切出てないはずですよ。
つまり、ある程度理解力のある人なら、どうあがいても「協和発酵の工場跡地」という発想にはならないはずです。
あなた、本当に居住者ですか?
もし本当に居住者だとすれば、契約の際にろくすっぽ話も聞かずに契約したことになります。
あんまり適当なことを書くと、「まともに話も理解せずに購入しちゃった人が資産価値を下げたくない一心で必死だな」みたいにみなされますよ。
-
575
契約済みさん
元々、合併前の協和発酵の施設だったのは事実で
地元の人の認識では協和発酵の
工場か何か程度だと思うのであながち間違いではないかと。
具体的に何やってた施設かなんて知らないでしょうし。
直接の汚染原因になった企業としては
理研栄養薬品工業とその系列会社という
説明は住友から受けましたが。
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576
匿名さん
-
577
匿名さん
>567
修繕積立金は大した共用設備がなくても安すぎますよ。
第一、共用設備の維持管理費はどちらかというと管理費から
支出されます。
大規模修繕や設備の入替が修繕積立金の用途です。
よって、修繕積立金が他のマンションよりも大幅に
安くなる理由はありません。
専有面積の平米当たり少なくとも100円は積み立てる
べきものです。平均的には、平米当たり200円ぐらいは
掛かると思います。当初の積立額を安くしておくと、
5年おきに月額が数千円の値上げとか、大規模修繕のたびに
数十万円の出費とかがかかります。
実際に、そういう長期修繕計画になっていると思いますよ。
長期修繕計画は契約前に必ずコピーをもらいましょう。
-
579
匿名さん
貰っていても足りない場合はその可能性も充分ありますよ。
予想以上に修繕費がかかったり
何かしらの災害事故に見舞われた時など
保険で賄えないものが出た時など。
まとめての徴収が不可ならそれ相応の値上げとか。
全くないとは言い切れません。
もしくは、足りない場合で費用内でやるならば
その範囲内で限られた修繕だけになったり。
それに、管理費なども安いのは魅力かもしれないけれど
管理自体も値段に相応されたものしか受けれないと思います。
ある程度、平均的な金額を徴収され
余るものは貯蓄されるほどの余裕のある金額設定の方が安心感はありますよね。
目先の安さに惑わされず、冷静に先行きの可能性見て検討判断も必要かとも思いました。
-
581
匿名さん
検討板に逐一住人さんが出てくるのは良しとしても
どうして検討してる方に攻撃的なんでしょうか…
メリットデメリットを天秤にかけて検討が必要なんですが。
検討する上で、予測や可能性も考えるのも大事だと思いますよ。
可能性は確かにどこのマンションでもあり得ますけど
安すぎる設定だと可能性はより高くなるとおもいます。
近隣の他スレでこことその物件を検討してた人の話だと
その物件は修繕積み立て、管理費が平均的な金額で
ここと比べると高いと感じたけど
上がる率がその物件は緩やかで十数年後には同じくらいになると説明されたと書かれてました。
検討する上で目先の安さはとても魅力的だけど
先のことを考えると不安要素でもあるなと思いました。
-
582
匿名さん
>>575
常識ないのか馬鹿なのか・・・
土壌汚染の話の流れの中で、無関係の会社の社名を出して「(無関係の会社の)工場があった」「長いこと土を搬出してた」なんて、非常識な書き込みをすることの意味もわかってないとは。
ましてや、(自称)住民が書いてるんですよ?近隣住民とか関係なく、住民なら必ず説明を受けているにも関わらずです。
それを「あながち間違いではない」と書いたり、さらには(微妙に間違っているとはいえ)汚染会社の実名をさらすとはね。
住民の民度が問われますよ。削除依頼出しときなさいな。
-
583
匿名さん
トリクロロエチレンが敷地に埋ってるかもしれないというのは
事実なら、非常に検討者に貴重な情報ですよ。
かなり危険な有害物質の上、発がん性まで判明している
物質ですから。
契約直前重要事項説明で他の項目と一緒に
急ぎ足で聞かされたって困りますよ。
ぜひ、記載は残される方がいいですよ。
-
584
匿名さん
すみません、>>564ですが、私のコメントのせいで変な流れになってしまったみたいで申し訳ないです。
>>583
トリクロロエチレンかどうかはうろ覚え、というよりははっきり聞き取れなかったのですが、汚染物質の説明は住友不動産の方から受けましたので、聞けば教えてくれると思います。
まあ、わたしはその残存土壌汚染の話と、かなり売れ残っているにも関わらず次期から値上げするという姿勢に度肝を抜かれて、買うのを迷ってる口ですけれど。
住友不動産の物件はどこもそうですけど、修繕積立金が無駄とも思えるぐらいに段階的に上がるのも、迷う原因の一つですね。
住友不動産の方針として、絶対に積立不足にならないよう、言い換えれば突然大量出費が発生することのないよう、ゆとりを持って集めることにしているそうです。
考え方としては間違っているともいえないですし、場合によってはそうしておいた方がいいとも思いますが、結局無駄に貯蓄額が多くなるだけで、定年になっていざ売ろうとしたときに月々の積立額が大きくなっているせいでなかなか売れなくなったり、かといって住み続けるにも仕事をリタイアした後なのに出費が重くなる、というリスクもあるので。
こればっかりは保険と同じで、将来になってみないとわかりませんね。
-
585
匿名さん
あ、>>584の修繕積立金の話ですが、安ければいいといっているわけではありません。
もっと平準化してもいいのではないかということです。
住友不動産の物件は、えてして16年目から修繕積立金の月額が高騰し、物件によっては3倍以上になったりもするので。
新築で売るときにだけ集客目的で極端に安くしておいて、将来の負担を極端に上げるのはどうか、というところですね。
-
586
匿名さん
>584
修繕積立金の話ですが、そのスミフの言い分はおかしいですね。
そんなに余裕をもって集めるなら、最初からしっかり
集めるべきです。一昔前は、どこのマンションでもそういう
形式(将来の値上げを前提としない月額設定)でした。
今は、購入検討者にランニングコストが低いと誤解させる
ためとしか思えないほど、当初の修繕積立金の月額を
低く抑えています。
さらに、スミフの場合は竣工後も何年にもわたって販売を
続けるので、当初の修繕積立金の月額を低く抑えないと
自分達の負担(未販売住居の分の支払い)が増えるわけ
です。この負担を抑えるというのも大きな狙いです。
何も住民のことなんか考えていません。
修繕積立金は当初とことん低く抑えておいて、自分達が
販売を完了させたら、どんどん上げていこうというわけです。
一方、管理費は自分の子会社の売り上げになりますので、
最初からしっかりとした額を取っています。
350戸の大規模としてはここの管理費はちっとも安く
ありません。
-
587
匿名
集客目的で極端に安すぎですよね。
自分もそこが懸念材料です。
安すぎるというのは当初はよくとも。
それを基準にして購入してしまうと後々値上がりし始めその幅が大きいと負担になってしまいますよね。
固定資産税も初期の5年間は控除があるので年間十数万で済みますが
5年後からはプラス数万。
他のマンションみたいに最初から適性金額で始めてもらってた方が将来的に緩やかな方が負担が少ないようにも自分も検討してて思いました。
数年後から値上がるものも増えてきますし
あと、>>585さん修繕積立金の貯蓄はあればある方がマンション経営にはいいんですよ。
例えば、今は真新しいですが
年を重ねて行くうちに、ガタがきてトラブルが増えてきます。
その都度、満足の行く補修や修繕につながるので。
ここの近隣の築30年超のマンションの話ですが
かなり良い意味で注目の浴びたマンションがありますよね。
できた当時から修繕積立金がある程度適正から始められ
約10年おきのペースで外装工事をされており
近年ではマンションでは始めて取り入れられた数億もかかる耐震工事をされ
注目されてましたよね。
だからと言って、値上がりもなく貯蓄内でやられたようで
マンション運営がうまくいってると良い例と話題にあげられてました
最近では、その運営が好感を持たれそこのマンション指名で中古探される方もいるとか。
そうやって、年を重ね古くとも資産価値が下落することなく維持できてるには
やはり、有る程度の貯蓄が必要と感じました。
ここのマンションも良いところはたくさんあるので
それが持続できるといいのですが
駐車場の空き具合や汚れなどの話を見るとやはり不安要素も見過ごせませんよね。
もちろん先のことは誰もわからないでしょうが
長く住み続けるための購入には先のこともある程度はきっちり考えたいものです。
-
588
匿名さん
修繕費の話とても勉強になりました。
そういう仕組みになっているんですね。
要はしっかりと修繕分も積み立てが必要ということですね。
やはり修繕費のことも営業さんにしっかりと聞いておくほうがいいですね
-
589
購入検討中さん
皆さん、もう少し前向きなお話ししましょうよ。
ここ最近の書き込みは、
悪い(特定の人のバイアスが掛かっているような?)意見ばかりですが
土壌汚染も修繕費の事も、本当に検討されていてモデルルームに足を運んでいれば
営業さんが詳しく説明してくれる事なんで、気になるなら納得できるまで
聞けばいいじゃないですかと思います。
-
590
匿名さん
>>589
土壌汚染は別として
きちんと読んだら悪い意見ばかりだと思わないけど。
修繕費に関しては内容からしても熟知されてる内容だし。
とても勉強になりますよ。
-
593
匿名さん
ここ、また中古が出ましたね。 5,000万近いですが。
完売前なのに、ポツポツ中古が出てしまうというのもなんだか。
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594
契約済みさん
>>593
すみませんが、見つかりません
URL貼ってもらえませんか?
あと、5000万近くって…新築価格より上乗せさてますよね。
情報をまだみれてないのでなんとも言えませんが
多分ですが、販売開始から一年過ぎたあたりから
売れない部屋を安く業者に売って、その業者が割り増しして出すこともあるので
現在住まわれてるかどうか気になりますね。
とはいえ、そんな価格じゃ売れないよ。
最初に出た中古も数百値引きされたのにまだ買い手が付いてないみたいだし
-
595
匿名さん
>>594さん
ttp://www.stepon.co.jp/mansion/detail/13113081/ です。
間取り図見ると、ルーバル付の部屋ですね。 中古にも関わらず値が張るのはこの為かと。
でも、この価格じゃ厳しいかな。 本気で売却したいなら、あと500万は下げないと。
ところで、前に出てた中古物件(6F)、なくなっていますね。 無事売却出来たのか、一旦取り下げたのか不明ですが。
-
596
匿名さん
>>595
6階の中古まだ出てますよ。
スミフのページでは期限が切れてるけど
他のサイトではまだ出てます
売れてれば即どこも消えるのでまだ残ってるということはまだ…ということだと思います。
ルーフテラスの部屋はあの金額じゃ絶対売れないでしょうね。
いくらルーフテラスがあろうと、中古は中古
新築が買い手がつかない状態で
中古でさらに金額を高くしてれば売れるわけがない
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597
匿名さん
-
598
匿名さん
中古も出始め、売れ残りの部屋って埋まらなさそう。
駐車場100%って不要だったんじゃ。
-
600
匿名さん
>>599
誰に言ってるの?アンカーぐらいつけなよ。
他の書き込みの人に失礼だよ。
>>598
本当にそうですね。
100%なんていらなかったと思う。
ただ、2台持ちとかやりやすいだろうけど
正直、都内住まいで2台持ちなんてあんまいないよ
維持費、車検、ガソリンとかかか考えると
いくら駐車場代が安くともね…負担が大きい。
このまま、ガラガラだと、修繕の時期になった時、駐車場代からの回収があまり見込めないから
今後の修繕費の値上げ幅の拡大、または、駐車場代の値上げもないとは言い切れないよね
まあ、あとは、来客用の駐車場拡大して、収入に当てるという手もあるけど微々たるものかな。
でも意外と、週末や年末年始は使用率が高くなるのでありといったらありだけどね
まあ、個人的なつぶやきです
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