ザ・パークハウス 杉並和田口コミ掲示板・評判
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538 匿名さん 2013/08/16 09:50:59
すいません、537ですが追加質問です。
お詳しい方いらしたら教えてください。
リセールって、取得価格以上で売れたらまあ成功だと思うんですが、
自分のイメージですと、取得価格以下で売れる方が多いのかな、って思ってます。
で、10年後にリセールした場合、「まあ、良かったね」って思えるラインで
どのくらいなんでしょうか。
たとえば、取得価格の80％とか、70％とか、
大体の目安で、一般論でかまわないので、教えてください。 -
539 匿名さん 2013/08/16 10:52:57
538
最低限確保したい売却額
近隣の賃貸価格を参考にして、
（購入価格）－｛（賃貸で住んでた仮定で想定賃料）＋（ローン費用、固定資産税や管理費など払った総費用）｝
賃貸物件との仕様の差もありますが、あまりにも差が開くようなら「あ～あ、賃貸で住んでれば良かった」となります。 -
541 匿名さん 2013/08/16 11:42:29
あ～そっか、なるほど～
自分が今住んでるとこじゃなくて、その物件に賃貸で住んでたら・・ってとこが
ミソですね。ふむふむ。
なんか勇気でました。ありがとうございます！
引き続き、537の質問も、お詳しい方に回答いただけたら、嬉しいです！ -
542 匿名さん 2013/08/16 12:49:02
＞538
昨年末リクルート系の某紙に掲載された記事に質問に近い内容がありました。
東京カンテイのデータベースを元にした記事でしたが、駅ごとに
過去10年の中古マンション平均価格 ÷ 同期間の新築マンションの平均価格
これを算出し、数字が1以上であれば中古物件が新築を上回る価格で
売りに出されているという資産性の目安でした。
（ただし中古売り出し価格＝成約価格ではないので割り引いて考える必要があると思います）
記事によると首都圏の平均は0.93。
この物件のある中野富士見町駅も0.90～1未満という表示だったので、再開発や
新規開発のエリアを除けば平均的と言えるのではないでしょうか。
まあ、10年住んだら9割くらいの価格で売りに出されているということですね。
記事の別項で築年数と値下がり率に関する記事もありました。そちらは残念ながら
山手線内エリアのデータしかありませんでしたが、築21年～30年の物件で
新築価格の6～7割を維持しているということでした。
あくまでこれは過去のデータなので、人口減に転じたこれからがどうなるかは
自分の考えで判断するしかないですね。 -
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543 匿名さん 2013/08/16 13:28:02
ありがとうございます！
できれば、愛着のある我が家ですので、何らかの形で保有し続けたい
（たとえば、自分達が実家の戸建に入ることになっても、子供世帯が住むとか）
とは思ってまして、リセール前提の購入ではないのですが、
あまりにも、リセール厳しいよ～っていうコメントが続くと、何だか不安になりまして。
実績に基づくデータがいただけて、安心できました。
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544 匿名さん 2013/08/17 01:17:04
>>543
平均的な数値を示したデータも大事だし、個別物件の特性によるリセール見込みを判断するのも大事。
>>あまりにも、リセール厳しいよ～っていうコメントが続くと、何だか不安になりまして。
この物件に関してはリセールは厳しいでしょう。辛口批評に耳を閉じない方がいいかも。買う気になると、耳ざわりのいいことを探すんですよね。情報全体を客観的に処理できなくなり、ちょっとおかしくなる。マンション営業で、勢いですよって言い切る人もいる。
マンション価値は立地にありますが、永住のつもりで、支線だろうがとにかく駅近で、たいして値段変わらないのに今後近くに心配ない物件がどんどん出てきても後悔しない自信があり、もしかしたらの水害よりも優先できることがあれば、ここは建物のグレードの割に安いので、あなたに適したマンションなのかな。 -
545 匿名さん 2013/08/17 08:01:42
リセール前提でなくても、転勤とか転職とかで引越しを迫られることもある。将来どうしても現金が必要になって売却せざるを得ないこともある。そんなときに売ろうにも売れない、売れるけどすごく安価でしか売れない物件は困る。
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547 匿名さん 2013/08/17 12:02:17
親の住み替え物件探してて、自分はこの建物いいし、金額もいいかなと思うけど、結婚以来ここら辺に住んできた親はここはダメって言う。昔から川が溢れてる場所だからって。もう今は治水良いんでしょと言うと、家が水に浸かることがわかってないって。同級生の何とか君とか何とかさんの家は何度も水が入ってるって。うちは大丈夫なところだけれど、よく知ってると敬遠するし、ここ読んでると、知らない人はこだわりがないのね。もうないかなあと思うけれど根拠はないし、最近の雨の降り方は恐い。今後のことはわからないから、ここでも話が続いてるんでしょうね。
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548 物件比較中さん 2013/08/17 13:07:21
ルフォンと比較検討中の者です。
あちらのコミュニティでは方南町始発になり富士見町始発でなくなるなどの書き込みが見られますが（確定ではないようですね）方南町始発ですと朝7時頃でも富士見町では満員でしょうか。
6両編成になるので多少余裕はできるのでしょうか。
新宿直通になり尚且つ始発ですと一番良いのですが。
あとここは杉並区の端ですのでここですと中野区の図書館を利用しようかと思っておりますが近隣の方はどうされてますでしょうか。
駅からは近いのですがバス（目的地はありません。色々な場所や違う路線の駅に行ければ楽しいなと）の便利さはいかがでしょうか。バス利用はルフォンのほうが便利でしょうか。
ルフォンが早いうちから商品券キャンペーンをしているのですが更に商品券がついたりするのかなとか、ここも入居が近くなると値下がりがあったりするのかなと期待しますがお得さに目がくらみ値引きの時期には条件のあわない物件しか残っていないのも意味が無いので（3階以上で検討中です）買い時をうかがっています。
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549 匿名 2013/08/17 13:14:25
車庫の関係上富士見町始発が全廃されることはないと思う
ただせっかく設備投資したのに方南町始発が設定されないわけないので大幅減便はやむ無しだろう
でも方南町始発になっても富士見町で満員ってことは無いだろう -
552 物件比較中さん 2013/08/18 04:48:58
549,550,551様情報をありがとうございます。548です。
方南町始発になっても座れそうとのことで良かったです。
MR に向かう時と帰る時は3両編成だからか休日だからか沢山人が乗る印象があったものですので地元の方の情報がうかがえて良かったです。
バスは方南町からのほうが行き先が多いのですね。
富士見町でも中野車庫から4方面へは出向ける事がわかって良かったです。
皆様の情報も検討材料にさせていただこうと思います。 -
554 購入検討中さん 2013/08/20 12:56:12
現地見学とか可能なんでしょうか。
実際の各階からの眺めなどが見られれば比較しやすいし決めやすいですね。
購入した方々の内覧はだいぶ先なのでしょうか。
その日まで見学を待って売れ残りしかないと困りますし皆さん実際の眺めを見られては購入してないので見学できたらラッキー位に思っているほうが良いですよね。
ルフォンの3次も週末登録の物があるのですが、ここもルフォンも購入された方同士のやり取りがあまり見られないので情報が欲しいと思う反面購入者同士が盛り上がり過ぎているマンションコミュニティよりもかえって住人同士の付き合いが薄くて楽なのかななんて勝手に思っています。
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557 匿名さん 2013/08/20 15:13:49
貯水施設ができてめっきり浸水の話も聞かなくなりましたが、その昔は
数年に一度はニュースで放送されるような浸水が起きていました。
うちは少し離れた坂の上なので全然関係なかったのですが、そういった
事情は土地勘がない人にはわからないものなんです。
具体的には何があったかというと、ニュースで同じ町名が流れるたびに
心配した地方の親戚から電話がかかってきていました。
当時はインターネットもなく、ニュースや新聞から漠然とした情報しか
入らないため仕方がなかったとは思います。
貯水施設ができたことも土地勘がなければ判らないですし、一般的に
土地名のイメージが改善されるには今後それなりの期間、一度も町内で
浸水被害が起きないことが重要になると思います。
最近のゲリラ豪雨は今までからすると非常識な雨量ですし、どこまで
貯水施設を信用するかということになりますね。 -
558 匿名 2013/08/20 16:14:50
環七調整池完成くらいを境に神田川は一気に水害減ったけどイメージはなかなか変わらないね
今でも特に危ないのは落合の合流地点かな
あと神田川水系上流はまだまだ整備中だけど、この辺については多分大丈夫と思う
けどやっぱり心配は無くならないからその点をどう考えるかは人それぞれかな -
559 購入検討中さん 2013/08/21 13:56:04
私たちはここのマンションをすごく気に入っています。けれど、やはり各地で被害を及ぼしている集中豪雨はどれも記録的なものばかり・・・。営業の方には環七の地下調節池があるから大丈夫と力強く言われ、地元の方々は誰も心配されていませんよぐらいの勢いで説得されましたが、やはり不安は拭えません。これから本格的な台風シーズンが到来し、雨量が最も増える時期となります。結局我が家ではこの先一月半位の間、神田川の様子窺ってから結論を出して行こうといことに落ち着きました。
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560 匿名さん 2013/08/21 14:06:30
何年かに一度水害が起こるおそれのある場所に、たった二か月足らず様子を見て、家を買うかどうか判断できる潔さにはおどろきます。
地元の人は誰も心配していないって？？ その営業は地元の人にアンケートでもしたのでしょうか。売るためには何を言ってもいいのでしょうか。 -
563 匿名さん 2013/08/21 14:23:39
この先未曾有の豪雨がないとは言い切れない
この先未曾有の首都直下大地震がないとは言い切れない
この先未曾有の住宅火災延焼がないとは言い切れない
この先・・・
心配していたらきりがない。人生は短いです。 -
564 匿名さん 2013/08/21 14:25:58
少しでも気になるなら一生の買い物を決断しないほうがいいのでは？
買えるのはリスクを妥協し受け入れた上で価格と立地の良さを優先して決断出来る人のみ。
方南町の公務員宿舎跡も大手デベロッパーが60社以上が入札して
いいマンションが出来そうだし、広町住宅も取り壊しが始まった。
このエリアは今後まだまだ供給があると思いますよ。 -
565 匿名さん 2013/08/21 14:36:02
ん？方南町の公務員宿舎って、認可保育園になるんじゃなかったっけ？？
これとは違う？
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO55880750V00C13A6L83000/
マンションとは別の意味で、気になるのでスレ違いですみませんが
詳細ご存じなら教えてください！ -
568 匿名さん 2013/08/21 15:15:43
コーシャハイム中野弥生町もパークハウス中野広町も広町住宅の一区画を建替えたものです。
現在取り壊しが始まったのが中野弥生町6丁目7番地です。
方南町公務員宿舎の跡地は一階を保育園にするという条件の大規模マンションのデベロッパーを選定中です。
http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/62382861.html
スレ違いなんでこれで終わりにしましょう。 -
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570 匿名さん 2013/08/21 23:31:19
>559さんの一ヶ月ほどでも様子を見たいとおっしゃる気持ちがわかります。
最近豪雨が多いので気になるけれど候補物件として考えたいので少しの期間でも様子を見たいのですよね。
ここ貯水施設が出来てここ何年ほど大丈夫だった様なので営業さんのおっしゃる話も嘘ではないと思います。
560さん、561さん、562さん、563さん、564さん達の意見も言い方がきつい方もいらっしゃいますが尤もだと感じます。ここの書き込みはネガティブも多々ありますが地元の方のならではの意見や不動産に詳しい方の意見が参考になる時も沢山あります。
皆さんおっしゃっているように地震と同じで未知のリスクですが誰も予想できません。
大きい買い物ですので見送って他を探されるのも決めて後々何もなくて笑顔で過ごせるかもご自分の判断だと思います。
納得のいくご決断ができると良いですね。
我が家はリスクも知った上で物件と環境が気に入ったので家族と3週間ほど話し合いここに決めました。
良くない書き込みを見るとこれで良かったのかと少しは思う時もありますが、何も起こらない事を願いながら今は入居が楽しみです。
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578 匿名さん 2013/08/24 11:26:15
それまで何十年浸水被害が無かったとしても
山形の豪雨被害でわかると思いますが未曾有の大雨が来た場合川沿いは全滅です。
だから、川沿いは住むもんじゃない、と思っている人が多いわけです。
現実的には私たちが生きている間にそのような雨が神田川流域に降る事は無いかもしれませんが。 -
579 匿名さん 2013/08/25 03:23:38
山形県大江町・月布川の氾濫も山形県洪水ハザードマップに
浸水予想が載っています。
河川周辺物件の検討で、ご心配の方は事前にハザードマップ
で確認してた方がよいと思います。過去の浸水状況が反映さ
れていますから。 -
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580 購入検討中さん 2013/08/25 04:07:12
駅からの近さ、都心からの地下さ、スーパーが多い点は、本当に良い物件ですよね！間取りが微妙な点が本当に痛い…水害、宗教が、リセールする際にどう評価されるか、、、悩みが多く、凄く欲しいけど、躊躇してしまう、、、
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581 匿名さん 2013/08/25 07:16:56
スーパーが多いっていうのは違うでしょ。中野富士見町駅は本当に寂れてて、駅前にスーパーがないのがこの物件のマイナスなところ。新中野駅の方に行けばあるけど、駅2分という最大のメリットが活かせなくなる。買い物は日々のことだからスーパーの場所は重要。
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586 匿名さん 2013/08/27 09:07:58
杉並和田、もう少し川からはなれてて浸水リスクすくなく間取り良かったら即買いしてたかも。あー 逆にルフォン杉並方南の間取りと立地でパークハウス仕様でも即買いなんだけど。
どちらも良いとこあって、でも気になるとこあるから悩みます。 -
587 匿名さん 2013/08/27 22:34:06
ここは入居時に払う修繕積立金が高い。月々の支払い額は普通に見せかけてるけど、トータルで考えるとこれまで見てきた都心の高くて買えない物件よりも高い。浸水リスクを織り込んでるのかな。
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590 契約済みさん 2013/08/28 07:12:29
ザ・パークハウス杉並和田の契約者専用スレをたてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357281/
契約者の皆さん、いろいろ情報交換しませんか。
よろしくお願いします。 -
591 購入検討中さん 2013/08/28 07:50:47
587さん ここの修繕積立金はそんなに高いでしょうか?
管理費もここは高いと思いませんし近隣物件も含めて検討中なのですが。
>都心の高くて買えない物件よりも高い。
とありますがどういったことなのでしょうか。 -
592 物件比較中さん 2013/08/28 09:57:57
夕方の各ニュースでここら辺の浸水対策の貯水施設和田弥生幹線についてやっていましたね。
今月あったーゲリラ豪雨でも役立ったとかで東京駅周辺にも設置が検討されているそうです。
http://datazoo.jp/tv/NEWS+%E3%82%A2%E3%83%B3%E3%82%B5%E3%83%BC/665056
営業に施設の事を聞いてはいましたがニュースで紹介されていた映像を見てこんなに立派で
ちゃんとした物だとは思っていなかったので検討プラス材料になりました。
浸水リスクとこの貯水施設の事を踏まえて検討したいです。 -
593 匿名さん 2013/08/28 10:18:27
こちらは、管理費が安くて良いと思っていました。修繕積立が高いとは気づかなかったです。
こちらと、隣駅ルフォン杉並方南町の物件と比較検討中ですが、ルフォンは管理費が杉並和田より高いんですよね。修繕積立について詳しい方いらっしゃったら情報いただけないでしょうか？
よろしくお願い致します。 -
595 購入経験者さん 2013/08/28 23:58:25
修繕積立基金は、修繕積立金と共に将来必ず来る大規模修繕に備えての蓄えです。
給排水管更新、エレベーター更新、屋上防水などの合わせて数千万単位でかかる工事の事を考えたら、積立基金の20万程度の差は取るに足らないし、むしろ多い分には安心なのではないですか？
工事が近づくにつれ、足りないからと積立金の値上げや一時金の徴収などする管理組合はかなりあります。
支払い額を少なく見せかけて販売しやすくするために、将来の事は考えず積立金や積立基金を安く設定するディベロッパーよりも良心的だと思います。 -
597 匿名 2013/08/29 03:09:48
国土交通省の調査では修繕積立金月額は1平米あたり約170円程度は必要とされてる
これより少ない場合は大規模修繕時に一時金徴収されるか、修繕積立金の大幅値上げの可能性大
つまり修繕積立金が安い物件は売れてしまえばあとの事は知らない、という物件
修繕積立金が高い物件は売れ行きが悪くなっても住む人の将来を考えた物件
でも買う側も管理費と修繕積立金の違いを理解してない人が多いから安い方が良いと考えてしまう
デベロッパーは売れないと困るから将来には目をつむって安い修繕積立金を設定する
三菱は折衷案で修繕積立一時金を高めにして不足を穴埋めすることで月額の修繕積立金を安くするデベロッパー
ただ結局この金額では足りないはずだから長期修繕計画を見せてもらったら10年目20年目あたりに値上げがあるはず -
600 匿名さん 2013/09/03 03:05:44
修繕積立金についてこちらの一連の流れ、大変勉強になりました。
そぎ落とすとしたら修繕積立金ではなく、管理費ですよね。
いらないサービス、高すぎるサービスは見直していくことが大切なのではないかと思いました。
そして修繕積立に関しては、多めに積み立てておく…と。
一時金を出したり、借り入れをしたりだとかなり厳しいですものね。 -
601 匿名さん 2013/09/04 05:12:35
将来的に修繕積立金が不足したとしても、売主にとっては痛くもかゆくもなく
全ては管理組合＝住人に圧し掛かって来るんですよね。
ほとんどのマンションでは修繕積立金の値上げがあるはずなので、
ローン返済にも余裕を持った計画が必要ですね。 -
603 匿名さん 2013/09/05 08:21:05
６００さん
管理会社を変える事によってだいぶ管理費をおさえる事ができたなどの事例が
たくさんある様ですね。管理組合がしっかりしなくてはならないのだなと改めて
思いました。友人のマンションで、地震の修繕で修繕費がなくなり、住んで4年目で管理費プラス
修繕費が3000円アップしたというのを聞いた事があります。無駄に使えばきっとすぐに
なくなってしまうのでしょうね。自然災害はいつくるかわからないし、修繕費などは
はじめからある程度多めにしておいたほうがいいのでしょうね。
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605 匿名さん 2013/09/05 11:55:36
雨は全然心配なかったようですね。やっぱり、和田弥生幹線の効果はすごいみたい！水害の心配さえなければ、ここのつるんとしたデザインが好きなので、なんとか主人を説得できればと考えています！
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609 匿名さん 2013/09/06 13:16:41
↑
そうなんですか。だったら、警戒水位も警戒警報も意味がないですね。
警報がなってから池への取り込みされるのならば、何を目安に警戒すればいいのでしょう。
溢れたら、あっという間に水はあがってきます。建物への浸水の前に、車が水没してしまうんですけど。 -
610 匿名 2013/09/06 13:48:32
当然警戒水位で警戒する
ただなかなか溢れない。ということ。
実際前に目黒川で警戒水位を越えたときも実は調整池はまだ半分以上容量が残ってた
でもそれを越えて溢れる可能性は当然あるから警報だすし警戒も必要
昔は警戒→氾濫までの余裕度が少なかったが今は余裕が増しているということ
別に警報が出てから取り込むと言ってるわけではない -
613 物件比較中さん 2013/09/07 04:27:06
本当にこの夏の豪雨は酷かった。それだけにそれでも溢れないように調整池、和田弥生幹線が活躍してるんだと。
浸水の心配の無かった地域が被害にあったりする程の今年の豪雨でも浸水せず耐えれているんだから評価したいですね。 -
614 匿名さん 2013/09/07 10:47:24
>>本当にこの夏の豪雨は酷かった。
？
日本各地で酷い場所も多かったが、この辺りは別に豪雨というのはなかった。夕立は多かった。この夏の降り方は浸水を起こすような降り方ではなかった。 -
616 ご近所さん 2013/09/07 15:35:50
取り越し苦労ですよ！心配ないない！最もヒヤヒヤしながら暮らすのも体に良くないですかね。よ～くお考えになられた方がよろしいとは思いますが・・・。でもとても住みやすい場所ですよ！
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619 物件比較中さん 2013/09/08 13:03:03
ここの物件って、いったいいつまで水害の話が続くのですか！？何かもっと有益な情報ってないものなのでしょうか。他の物件の掲示板を覗いてみても、魅力がありそうなものほどネガレスが多く、書き込み数も多いように感じられるのは気のせいでしょうか。
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622 ご近所さん 2013/09/09 12:18:27
いよいよ完成したようですネ！週末にマンションの前を通ったら、お部屋の中を見学している姿が下から見えました。やっぱり間取り図面だけで判断するのは勇気がいりますし、モデルルームは着飾りすですからネ。実際のお部屋を見て決めれるのはうれしい限りです！
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626 匿名さん 2013/09/16 02:31:03
区役所のホームページにおいて、9月15日23時25分避難所追加で
立正佼成会杉並教会（和田1丁目23番3号）が避難場所になっていました。
ということは、この和田1丁目あたりは大丈夫だっていうことですね。
http://www2.city.suginami.tokyo.jp/
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