プラウドタワー高輪台

セメダイン本社ビル跡地開発プロジェクトの事かな。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120921/584269/

場所はプラウドタワー高輪台から見て五反田寄りの桜田通り北側、敷地はこちらより狭めのように見えます。
住所は東京都品川区東五反田４丁目５−９

五反田や品川に行くにも桜田通りを渡る必要があるので一段劣る感じはしますが、賃貸に出す際の目安にはなるかもしれません。

何階建てなんですか？

資料が出回ってないのでまだわかりませんが、推測としては最大で７－８階程度の中層～高層だと思います。
近隣の新しいビルも低めなのと、北側の裏が戸建住宅なので旧セメダイン本社ビルの７Fより高い建物は難しいのでは。

お布施言うなら白金台の方が相応しいと思う。あそこは元地権者がかなり入り込んでいるし、付帯設備も相当持っていかれている。管理組合も元地権者が地元面をして牛耳ってやりたい放題やりそうだから、かなりヤバそうな気がする。

＞No.633　買い換えやローンリスクが高い方はむしろ倍率の高い人気住戸狙いで正解ですよ。

どういう意味ですか？

買い替え→期限付きの賃貸、もしくは社宅でないのなら急ぐ必要はあまりないので、候補物件を複数立てて人気の所を狙え

ローンリスク→ローンが通るか怪しくて、ダメ元でとりあえず申し込むくらいなら倍率は気にするな

かな？

今回は消費税率引き上げもあるので、確保を優先する人も多いような気はしますが、これも一つの考え方でしょう。

５月から始まるらしい二期は引き合いがかなり増えているらしいので、倍率が上がるのを前提に検討するのがいいのでしょう。

桜田通りの騒音や粉塵はどんな感じでしょうか？
大道りにしては通行量（特に夜間）は少ないと言われていますが
実際はどうか少し気になります。
桜田通り側の間取りは14階まで２重窓みたいですし。

夜は車通りは少ないですよ。信号ないところで横断できちゃうレベル。でもスピードが出るのでうるさいといえばうるさいかな。

うーん騒音は個人がどうとらえるかで評価基準が変わるので、基本は自己責任の領域だと思います。

一般に言われているように桜田通りの夜間の通行量は非常に少ないです。五反田から北方向の桜田通りには深夜時間帯待ちのタクシーが左に寄せて大量に仮眠しているくらい暇で静かな通りです。特に、騒音の原因となる改造バイクや暴走族、大型トラック・トレーラーの走行がかなり稀な一帯であると思います。

ただし、今後の再開発や高速道路の整備次第では、貨物道路化するリスクもゼロではないので、そこは個人の判断と思います。

実際のところ白金高輪エリアの将来を考えると、
品川、泉岳寺、白金高輪駅周辺が再開発メリットを享受し、
高輪4丁目、目黒通り北側の白金エリアが住宅街としてブランド価値を高めていくことになりそうですが。

桜田通り沿いはちょっと、、、

勉強足りないよ。何で即日完売したか考えてご覧。品川駅の再開発プランとか西武のTOBでサーベラスがなに言ってるかとか。

オープンレジの人かな ？高輪4丁目ってあえていうのは。立地はいい線ついてるけどおしいよね。

>671
いくら脳内で美化しても、桜田通りまで再開発は及ばないってことよ。わかります？
ほかに優先されるエリアはいくらでもある。

オープンレジって何？
高輪4丁目っていうのは、開東閣周辺のこと。いわゆる御殿山エリア。
そこまで言わないとわからないですか？

なら御殿山エリアって書けば良いのでは？

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/15537/17506/1708612
幹線道路から５０メートル以内に住んでいる人は肺がんや胃がんになるリスクが高いことが、千葉県がんセンター研究局疫学研究部の三上春夫部長らの調査で分かった。男性の肺がんで１．７６倍、男女の胃がんで１．６８倍、それぞれ発生率が高くなっているという

御殿山エリアって書くと北品川入ってしまうけど！？
もういいかな？

『最新脳科学で読み解く 0歳からの子育て』
サンドラ アーモット・サム ワン(著)の、
「生まれる前から子供を騒音から守りましょう」というコラムより。

「難聴は爆竹などのように短時間とても大きな音にさらされた場合も、 自動車の騒音などのように中程度の音量にさらされつづけたときにも 起こります（騒音の多い高速道路そばに住んでいると、部屋で爆竹を 鳴らしたのと同じくらい子供の聴力に影響します）。」

ここは島津山の外縁ギリギリだから島津山と名乗る方がふさわしいかも。

騒音は40db以下になるように環境設計されているので、工事に欠陥がない限りは問題のないレベルでしょう。下の方はT-4等級の防音サッシを使っているので、閉めている限りはあまり気にならないはずです。北側だからあまり開ける事も少ないでしょうし。常時少風量換気もついていますので、開け放す事も少ないでしょう。

ガンについては、５０ｍ圏内が危険地帯だったのはもう昔話です。排ガス対策、特にディーゼルが相当進みましたから。


http://www.jacr.info/about/yakudatsu-41-55.html

90年から94年までの5年間に、50メートル圏で男性の肺がんが500メートル圏のそれの1.76倍あった。過去のクルマの交通量が多く、それだけ汚染された空気を吸った人に肺がんが起きた可能性を示唆する。クルマの排ガス中の窒素酸化物や浮遊粒子状物質、微量重金属などによる大気汚染が原因の可能性があると考えられる。 さらに95-99年、00-02年のそれぞれについても、同様の計算をしたが、そのいずれの場合も、必ずしも50メートル圏で肺がんの発生率が高いとはいえなかった。それぞれ200メートル、250メートル両圏をトップに、100メートルから300メートル圏、それどころか450メートル圏で高いこともあった。都市化が進み、どこでも交通量の多い道路が網の目のように走って大気汚染がまん延し、いわゆる「安全地帯」がなくなった可能性がある。

>673

ほれ
http://kantou.mof.go.jp/content/000006225.pdf

衆議院宿舎跡が売却されたので、そこが道路になって最終的には目黒通りまで環状四号になってつながる計画。
どうせシロガネーゼ（笑）さんが売却にイチャモンつけまくりでゴネまくって桜田通りの所までで計画凍結ってオチでしょうな。

第一京浜～桜田通りは、せいぜいレクサス販売所やプリンスの老朽建物を買い取れば何とかなりそうだし、余った土地は公共事業代替地になるので、集合住宅（＋付帯商業施設）にでもなるんでない？

http://www.geocities.jp/tokyoroadconstruction/circular4_2.html

シロガネーゼ（笑）さんはせいぜい身内同士で潰し合いを頑張ってください。こちらは再開発計画に乗っかって勝手にやっているんで。

そんなにやさしくしてあげなくてもいいよ。所詮現実逃避したいだけの人なんでしょ。そもそも桜田通りまで開発が進むことと、桜田通りに住んでて開発の恩恵を享受できるかということの区別がついてない。

>>666代わりにご回答いただきまして有り難うございました。

アベノミクスって間違いなく一過性で現時点で都内に塩漬け物件を抱えてる資産家への救済策に過ぎないので一般人は踊らされて買い急がず本当に気に入った住戸に高倍率でもチャレンジすべきと思います。

これからも新築や築浅中古で腐るほど似たり寄ったりのタワーは売りに出ますよ。

この近辺のマンション、ザレジデンス、ヒルトップ、パークタワーの平均坪単価の推移を見てみれば。たまたま近いマンションと販売時期が重なったのもあるけど、ここの販売価格は際立って低い。マンションなんてこれからも出るけど、土地の仕込み価格があがって、円安で建築資材の値段が上がって、消費税も10パーセントまで上がるからね。消費税増税は所得税で調整かけるのはmake senseだけど、見た目の販売価格は税込だから上がっちゃうよね。便乗的効果がある程度でるのは否定できないと思う

白金は悪い意味で超保守的な方々が多いから、あの土地は今後も変化は乏しそうだしな。池田山もその意味同類なんだが、あっちは宗教系のアレだらけだし、更に厄介か。

島津山もそれ自体は変化が乏しそうだけど、プリンスホテルの一角～高輪台交差点一帯は、開発に猛反対しまくって来た二本榎通り商店街が壊滅状態だし、残った店もいつシャッターが降りるかわからい微妙なのが殆どなので、あまり苦労しないと思う。都心の再開発の最大の敵は原住民なので、やれる所は意外に少ない物なのよ。特に古くからの住宅地は妖怪みたいな原住民が手強すぎる。高輪台一帯は元々住宅地とオフィスビル街と混在していたから何とかやれた訳で、そうそう簡単な話ではない。

再開発計画を妨害するようなやたら地権者寄りの法体系も問題なんだけど、当面は変わらないだろうね。

682に同意。683は単なる煽りにしか聞こえない。

事実と参考情報を伝えてるだけ。それに基づいてどう判断するかはあなた次第。でも1期瞬間蒸発した現実には目を背けずに対峙しないとね。

686さんに純粋にお聞きしたいのですが、これから申し込み予定なのに抽選倍率をあげるような書き込みをするのは何が目的ですが？

１期で既に契約された方々に質問ですが、契約の手続き等は問題無くおこなわれましたでしょうか？　何か問題点やアドバイス等があればよろしくお願いします。これから申込なので参考にさせてください。

このあたりタワー多すぎ。中古で売る時苦労しそう。

結局安いから売れているってことですね。納得しました。
ヒルトップタワー買えない人がここを買えばいい。

品川の山側というエリアで見た時に全然供給過剰だと思わねーな。ここだってペンシルといわれるくらい小規模だしな。武蔵小杉とか湾岸のこといえよ。供給過剰ってのは。

>688
・抽選直後の当選者説明会は激混みだから、日を改めて行くのがお勧め。
・共同名義の場合は共同名義人と一緒に行ったほうが面倒がないんで、スケジュールはお互い調整した方がいい。
・代理で手続きをやる場合は印鑑登録証が必要なので予め取得しておくこと。
・ローン審査で二年分の収入証明書類が求められるので、源泉徴収票などを用意しておくこと。

二期はオーダーメイドやオプションの選択が無い分楽なような気がする。手続き自体は書類をきちんと用意しておけば特に問題はないと思う。人によっては法人割引とか色々あるんで、会社側に色々申請したり面倒な場合もある。

>689
湾岸よりマシさ。建てる土地がこちらはかなり限られているからな。
ヒルトップみたいな安普請タワーが老朽化したら大変そうだな。

供給過剰は需要と供給のバランスで決まるから一概に供給数のみでははかれない。さてこのエリアの需要はどうか？それにつきる。

感情的になってもいいことないと思いますよ。価格というのは実体価値にかかわらずマクロとか相場に引きずられるなんてことはいわずもがな。この数ヶ月で株価がものすごく上がったからって会社の中身が変わったわけではない。こういう相場の意識がないと損しますね。ヒルトップがほんとにここよりコスパがいいと思わるならその目利き力でどうぞお幸せに。

>680
そんなこと誰でも知ってる。
だから脳内美化っていわれるんだよ。

だから何？って話で、駅から遠い場所が開発されてもろくな商業・文化施設はできない。
いまの高輪プリンスの庭園などのほうがはるかに価値は高くある意味数十年前に完成形になっているのに、それ以上期待するのはなに故？

>696

何言っているんだか要点が全然分からないんだが、とにかく第一京浜まで幹線道路が開通しても何も良くならないぞって事か？
土地勘がある人間ならあの道路のインパクトの大きさは分かるのだけどな。本当にここは変化に乏しかった土地だからこそだ。東京有数のターミナル駅から目と鼻の先に再開発エリアが出来て、そこと直結・隣接するエリアが何も影響を受けないと思うなら勝手にすればいいけど。

あとプリンスの庭園がどうしたって？地図見りゃ分かるだろ、精々道路開発で撤去されるのはグランドプリンスホテルの老朽建物とその先のいくつかの建屋程度だ。迎賓館は回避するだろうから少し北側に曲がった感じになるかもしれないが、庭園に何の影響があるんだ？別に高輪台の土地に文句があるなら湾岸なり白金なりいくらでも他に選択肢が有るだろうが。

何かのコラムで昔読んだ話を思い出した。
高い物件を掴まされた挙句、後悔と嫉妬の余り近隣の不動産業者を回って類似物件のあら探しとケチつけをして回る中年男の話。あまりにしつこいケチつけに不動産業者に半ギレされて「その土地でｘ千万円台ですか、いい買い物されましたね」と言い返されて半ベソになって帰っていったという悲しいお話ｗ

日本橋再開発で馬喰町の地価が上がる？そんなことはないよね。

しかし下品な書き込みが多いな。
豊洲こそが勝ち組、ふふふ。

日本橋と茅場町の商業地同士が相乗効果を生むわけ無いだろうか阿呆

豊洲タワーがオススメですよ

環状二号線には虎ノ門ヒルズができるけど、それは官庁街や城山エリアが近く、虎ノ門駅にも近い。特別なエリアなのです。

それと同列に環状四号線を考えているのだろうけど、お花畑すぎますよね！？

再開発はいたるところで進んでいるのだから、結局のところ駅に特に近く利便性が高いエリアとか、住宅街の閑静な雰囲気がしっかりと残っているブランドエリアが生き残っていくわけですよ。
つまり今の序列は簡単には変わらないってこと。
わかりますかー？

虎ノ門みたいな商業エリアと一高輪を緒にするな。お前みたいなアホは低湿地商業エリアのクソ物件でも漁ってろ。

荒れてきましたねー。
豊洲さん出番ですよ。

どれだけ嫉妬に焦がされて必死で荒らしまわっても、一期即日完売と二期の引き合いが凄く増えている事実は変わらずと。

事務手続きのために週末にモデルルーム（事務所）に行ってきたのですが、二期の販売がまだ公表されていないのにえらい活況でしたので、二期は相当行きそうな気がします。

一期の時より新規の問い合わせが多いくらいの状況＋一期落選組となると結構キツいのではないでしょうか。

１期の抽選はどのような方法でやられたのですか？