プラウドシーズンｖｓファインコート

都内の話になるがファインコートは基本的に中・小規模（10戸〜20戸）程度が多くて、立地は基本的に都心部、立地が
いいところ＝土地の値段が高い所が多い。土地はだいたい30坪前後、建物はその土地の建ぺい率などにもよるが
80-100m2ぐらいか。建物部分に関しては都心中心部になればなるほどハイグレードという扱いで、三井ホームとかが
施行する。価格帯は7000後半〜1億前後。高所得者向け。
一方、東京23区外とか23区内でも立地があまりよろしくないところはそれなりの施行会社にまかせてその代わりに
価格も6000万〜7000万前後で中所得者向け。もちろん、相場から考えたらどちらも割高。

プラウンドシーズンは基本的には中・大規模（20〜100戸超）が多く、その都合上都心から離れた郊外が多い。
大規模造成が多く郊外なので、土地はファインコートよりも比較的ゆったりととっており、40坪前後が多い。
なので、ファインコートみたく隣の建物がギチギチ、カーポートもぎりぎりで車入れたら自転車おけない、ってことは
ほぼない。小ちゃいながらもそれっぽい庭もある。建物面積も100m2は超えるし、入り口などにはちゃんとした門（レンガが多いかな）もある。
価格帯に関してはファインコートのほうが都心部だけあって高い事が多いが、同じ立地とかで比べるとプラウンドのほうが
より高い。これはまず土地の広さがある。ファインコートよりも+5坪〜10坪ぐらいは多い。また大規模造成で
いわゆる開発道路（私道）や提供公園などの土地の部分もそれぞれの価格に転嫁されているから。

あと、プラウドもファインコートもどちらも一般的なパワービルダーがたてるものもよりも２割ぐらい割高になっている。
これはブランドのお布施料に加えて売り方にも関係してる。通常パワービルダーや2-4戸ぐらいの小規模建て売りの場合、
建設計画ができあがった段階からすぐに売りに出す。
どこもそうだが、大抵土地を入札して建築していくわけだが我々個人のほとんどが銀行からローンするように彼らもまた
借金して立てている。早く売れば売るほど、そのときにかかる固定資産税、都市計画税などを買い主に転嫁できるが売れないと
自分たちが払う。また当然借金してるからローンの金利も払う。建物が建っていない状態での最初の税金は住宅減税は
されないので税金も割高。作った後に開発道路などは基本無税になるがそれも出来上がった後の話で建築中には関係のない
ただの土地。だから早めに売りに出してさっさと売っぱうのが通常は得策。こういう売り方の場合、建築が完了するまでに
売れるのが通常。完成しても売れていないのはまさに売れ残り状態。早く売れてくれないとそもそも資金繰りにも困る。
打ったお金で完済＋自分たちの利益になるわけだから、売れ残りが続けば続くほど金利も税金も支払っていかねばならず
つらい。
しかし、ファインコートやプラウンドシーズンは全部建ててから販売している。青田買いをさせていない。
実際建て終わってから販売させることで購入者への安心感をうえつけ成約しやすくしているが、当然その間の
税金や金利も払っている訳で、その部分の金はどこにいっているのか？っていうとこれが販売価格に上乗せされている。

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