23区内の新築マンション価格動向（その62）

東京郊外“ゴーストタウン”化　高齢化率４割の自治体ずらり

産経新聞 11月5日(月)12時25分配信

　「敬老の日」に合わせて総務省が発表した推計によると、６５歳以上の高齢者が初めて３千万人を突破した。

　だが、本番はこれからだ。国立社会保障・人口問題研究所によれば、３０年後の２０４２（平成５４）年に３８７８万人でピークを迎えるまで、高齢者数は増え続ける。

　大きく伸びるのは、高度経済成長期に地方から大量に移り住んだ東京、神奈川、千葉、埼玉の１都３県（東京圏）だ。国土交通省の首都圏白書が２００５年から２０３５年にかけての高齢化の伸びを予測しているが、全国平均が４５・１％なのに対し、東京圏は７７・０％である。５０％前後の関西圏、名古屋圏と比べても突出している。

　東京圏をさらに詳しくみると、実に興味深い。東京２３区を取り巻くように高齢化率４割程度の自治体がずらりと並ぶ。郊外の自治体が、高度成長期に流入した人の受け皿になってきたことを証明するものだ。だが、これらの自治体の急速な高齢化には、もう一つ大きな要因がある。彼らの子供である「団塊ジュニア世代」以降の若者が流出したことだ。

　背景には、社会構造の大きな変化がある。東京圏に出てきた団塊世代などは「適齢期」に一斉に結婚し、「子供は２人、妻は専業主婦」というのが一般的だった。都心から遠く離れてもマイホームを求めたのである。

　これに対して、団塊ジュニア以後の世代は、親の世代とは違って未婚や晩婚が進み、第３次ベビーブームは起こらなかった。子供がいなければ、都心から遠く離れた場所に広い間取りの住宅を取得する必要もない。しかも、夫婦共働きが当たり前だ。通勤に便利な都心マンションなど、それぞれの生活様式を考えて居住エリアを選択するのも当然の流れである。

　若者の流出といえば、これまで地方の話だったが、今後は東京圏でも過疎化や限界＊＊が続々出現するということである。若者がどんどん抜ける自治体では、学校は統廃合され、商店街も成り立たない。ますます若い世代にとって魅力のない街となる悪循環だ。

　住宅の新規需要が減れば、既存物件の資産価値も目減りする。価格が数百万円に下落した物件も出てきた。これでは、高齢者向け住宅への住み替えなどできない。大規模修繕もできず、老朽化した住宅に住み続けざるを得ないといった高齢者も増えるだろう。

　首都圏白書は２０３０年に神奈川県東部や千葉県西部、埼玉県南部で８５歳以上の単身世帯が急増すると指摘。空き家や空き地が広がることを懸念している。総務省の住宅・土地統計調査によると、２００８年の空き家率は１３・１％だが、やがて東京郊外にゴーストタウンが登場するだろう。

　これは東京郊外だけの問題ではない。人口減少時代にあって、住民が若い世代へと次々に代替わりすることなど期待できないのである。

　では、どうすればよいのか。都心からの距離を逆手に取るのも一つの選択肢だ。例えば、サテライトオフィスのようなビジネス拠点を重点的に整備する。インターネットの発達に伴い、都心のオフィス街に通勤せずに働くスタイルを志向する人が増加するとの予測もある。

　住民を巻き込み、若い世代にとって「魅力ある街」をどう作り上げるか。自治体の生き残りがかかる。（論説委員兼政治部編集委員　河合雅司）

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/01_tosikei/toshi...

p.22

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高齢者等災害時要援護者の避難

　阪神･淡路大震災で亡くなられた方の半数
以上が高齢者の方です。地域には、緊急時の
避難が心配な高齢者等の災害時要援護者とよ
ばれる人々も生活しています。右図は町丁目
単位での65才以上の高齢者の割合を示したもの
です。区平均は16.7％で、約10年の間に３％
増えており、20％以上が高齢者である地区も
見受けられます。高齢者のなかでも、とりわ
けひとりぐらしの方や寝たきりの方の避難は
心配です。また、障害者の方の避難も同様で
す。
　このような避難が困難な方が地域にはお住
まいであることを、私たちは配慮することが
必要です。
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若い人にもっと高級住宅街に住んでもらわないといけないのだが・・・。

ダイキョウの社長がせり？交代ですか⇒ないね

792
避難した後の避難所でも、大変だったみたいですね。
高齢者や障害者の方たち。

タワマンは倒れないから避難所は関係ないらしい。

でも、毎日数百段昇り降りしなきゃだから、高齢になっても健脚じゃないと厳しいね。

健康第一だねー！

>>７９６
非常用エレベータをどれだけ早期に動かせるようになるかだね。

そう言えば湾岸の大規模高層マンションで、専用桟橋を使って非常用発電機の燃料補給の訓練を行っているのが報道されていたが、一回の補給で５時間しか連続運転できないとか言っていた。

最近着工されたマンションは震災対策もかなり考慮されているようだから、地震が怖ければそういうのに入居するしかないのかも。

それでも太平洋戦争の修羅場くぐってきた今の年寄りは強いが。
今のゆとりが年取ったら悲惨だな。
いっそ台湾あたりに統治されたほうがマシかもな。
要らないって言われるだろうけど。

>793
都心部の沿線に住んでる人は電車が空いてありがたいけどね(笑)
東西線とかがねらい目かな？

郊外に住むのは大変だねえ。
都心部にしなさい。
将来は70歳定年時代だぞ。

京王電鉄は2013年２月22日に大幅なダイヤ改正を実施する。京王線では新宿に向かう平日早朝の特急を増発し、相模原線には新宿―橋本間の直通特急を復活させる。特急の新設など大がかりなダイヤ改正は01年以来、12年ぶりとなる。

京王線では新宿駅に平日午前７時半までに到着する特急・準特急（現在は準特急のみ）を２本増やし６本にする。

東日本大震災以降、省エネで始業時間を繰り上げる企業が増え、出勤前に勉強会などに参加する「朝活」の広がりもあって早朝の特急増発を望む声が高まっていた。

地震災害の時は非常用エレベーターも運転できないんだよね。
ついでに、マンションの発電機は小さくてエレベーターは動かせません。

地震の心配より毎日の通勤の方が大事だろ。
特急は笑える。

多摩直下地震、ってのもあるから
新宿から西は心配しなくちゃ。

＞地震災害の時は非常用エレベーターも運転できないんだよね。
＞ついでに、マンションの発電機は小さくてエレベーターは動かせません。

あらあら、すごい理解ですね。湾岸の大規模マンションだと、メインのエレベータだけでも48本位あるような物件もあって、そのうちの1/3が非常用および消防用を兼ねているようだよ。消防用だから、当然停電時でも非常用発電機で動作するようになっている。ただし震災の時はやはり、安全確認が必要なようだけれどね。ご自分のマンションのものから類推されても・・・。

>797
災害時の燃料補給訓練をテレビで見ましたが、本当の災害時にマンション１棟だけに燃料補給船が隅田川沿いに着岸するとは限らないと思います
備蓄もできない燃料が必要なマンションってどういうマンションなのか？

5時間分の備蓄があるとなってましたよ。ただし消防法の関係でそれ以上は無理なようです。これって他でも一緒のようですが。隅田川ではなくて、天王洲アイル近辺で、川崎の契約燃料会社から万が一陸路での補給ができなかった際だったのではないかな。youtubeか何かで見たので、はっきりとは覚えていないので、間違っているかもしれません。

のちほど調べてみますね。

http://www.youtube.com/watch?v=h0kBAM6ObKs

ですね。

多摩地震でも多摩より揺れる埋立地。

>807
発電のための燃料でしょうか。災害時となると大パニックになるので訓練のようには難しいのではと按じてしまいます。

だから訓練するんじゃあないの？訓練すらしない、発電機もないというところが、ほとんどでしょう。防災意識が高い管理組合や自治会って素晴らしいと思いますよ。それと広報活動も。

体力づくりしないとタワーには住めないということだよね。
だからジムやプールが付いてるのかな？

>>811
グッドポイントだね。

体力作りも居ながらに出来る。健康・安心・安全。文句あっか？

でもここしばらくプール閉鎖のままな件。

ここまで我田引水の提灯記事を出すとは、
東急もよほど困っているんだろうな。

東急リバブル(東京都渋谷区)がこのほどまとめた、2012年4～9月における『東急沿線』定点観測データによると、住宅地と中古マンション共に価格が前期(2011年10月～12年3月)比で上昇したことが分かった。中でも川崎市での上昇率が高く、武蔵小杉エリアなどで進行している駅前再開発の影響とみられる。

　価格変動率は、住宅地の全体平均が前期比で0.5%上昇。一方で中古マンションの全体平均は、前期比0.2%上昇した。

　同データは同社が半期ごとに年2回調査しているもの。東急沿線の住宅地33地点、中古マンション34地点を観測ポイントに定め、同社の不動産鑑定士が周辺の取引事例に基づき算出した価格推移をまとめている。

埋立人は、ネガは世田谷の業者だと思い込んでるらしい。
それがそもそもの間違い。

早く避難しなくていいのか？って言ってるだけだよ。

救助不要なら話は別だが。

>>815
世田谷も杉並も、どこも湾岸より危険度が高いはずだけど、理解していない？

アワレーゼと呼ばれないように、しっかりと危機意識を持とうね。

地元愛を茶化しちゃダメだよ。

地元愛
度が過ぎて
贔屓の引き倒し

実際かなりの郊外でも売れているからね。
地方の人が衰退していくのが分かっていても離れず地元に住み続けるのと同じ心理でしょう。
暖かく見守りましょう。

>>815の書いてる通りだよ。

それにしても多摩NTの建替え高層化なんて、行政も無責任なことするなあ。買っちゃった人はどうなるんだよ。大きく資産価値が減った時はどうにかしてくれるのかよ。

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
http://www.nomu.com/mansion/1149139/
　坪274万円　6,850万円　82.5m²　2009年　41階/48階建

シティタワーズ豊洲ザ・ツインサウスタワー
http://www.nomu.com/mansion/1158528/
　坪255万円　6,890万円　89.01m²　2009年　28階/48階建

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　ノースタワー
http://www.nomu.com/mansion/1179211/
　坪234万円　5,250万円　73.87m²　2009年　21階/48階建




■ご参考
広尾ガーデンヒルズ　イーストヒルA棟
http://www.nomu.com/mansion/1092506/
　坪388万円　8,490万円　72.09m²　1983年　1階/9階建 　　　　　　←　　築年・階数に注目！

都心回避どころか東京都回避の様相。

おかげで都内から隣県に延びる交通網がさらに混雑するようになった。

IT系企業などはいち早く在宅型にシフトしたけど、一般サービス業や製造業、現業系は在宅じゃ仕事できないから難しい。

家電、自動車等の工場が海外に移転すると工場跡地がさらに不動産下落圧力になる。郊外の本当の地価っていったいいくらまで下がるんだろう。

>822
売れ筋は東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価250万円前後。これは永久に変わらないでしょう。

パナソニック・シャープ・トヨタのネガティブ影響は計り知れない。

この年末年始どうなるか？

アワレーゼ、カネネーゼには、ほとんど関係なさそうだが。

>823

>IT系企業などはいち早く在宅型にシフトしたけど、

IT系企業ってもほとんどヒラ社員や派遣でしょ。

企業のトップは在宅なんて無理ｗ


そう簡単に田舎シフトは進まないよ。
さいたま新都心なんて不便なまま。
財務局がさいたまで不便極まりない。

アワレーゼってウ メ タ テ ー ゼの別称なんだけどね。

>826
関西の家電メーカーでリストラになった人が大勢東京に出てきて、世田谷区あたりのアパートが賑わうと予想します。世田谷区は結構近いうちに人口100万人に達する可能性大です。

さすが団地悩。(笑)

GoogleやYahoo!の初任給知らないらしい。(笑)

アワレーゼって、カネネーゼの別称、すなわちネガの蔑称だよ。憐れ。

ライフネット生命が、全国の450人の20代独身男性を対象にした「今どき20代男子のライフスタイルと将来の備え調査 」によれば、現在恋人が「いる」22.9％、「いない」50.4％、「今までにいたことはない」26.7％となり、約4人に1人が「彼女いない歴＝年齢」という結果だそうだ。
将来結婚できると思うかを聞くと、「結婚できるかもしれないが、したいと思わない」15.1％、「結婚できないし、したいと思わない」20.2％を合わせた「結婚したくない」人は35.3％で、その理由を聞くと「自由に使える時間が減るから」59.7％に次いで、「経済力に不安があるから」45.9％、「自由に使えるお金が減るから」45.3％と、経済的な理由が大きい。
また、「結婚したいが、できないかもしれない」という人に理由をあげてもらうと、「経済力に不安があるから」60.8％、とやはり経済面での不安が一番に上がる。

7千万って35年フルローンすると、増額いくら払うの？

>>833
だからどうなの？

>7千万って35年フルローンすると、増額いくら払うの？

カネの無い方にはすごい額になるでしょうね。

>835
東京近郊のアパート地帯も永遠に不滅です。

＞＞８３４
約一名場違いなのがいるな。

住宅購入、消費増税の「駆け込みバブル」に踊らされるな〈週刊朝日〉
dot. 11月6日(火)12時10分配信

　消費税の引き上げが迫っている。今回の増税でもっとも激しい衝撃を受ける商品は、価格も高く“一生の買い物”と言える住宅だろう。1994年9月、村山富市内閣で消費増税が内定すると、東京23区、首都圏ともにマンション価格は翌95年を底に上昇傾向に転じ、増税が実行された97年まで上がり続けた。ところが、増税後の需要の落ち込みに連動して、98、99年は価格が急落。なんと、値上がりが始まった95年以下の水準にまで落ち込んでしまった。不動産調査会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員が語る。

「駆け込み需要で市場が盛り上がった95～97年は販売側も強気となり、価格は上がり続けた。ところが、実際はこの間に、その後の需要まで“先食い”してしまっていたため、98年以降は買い手が激減し、価格が下がったのです」

　言うなれば「駆け込みバブル」の崩壊。増税前に安く買うはずが、実は増税後よりも高い価格で買ってしまったという、笑えない事態が起きていたのである。

　経済ジャーナリストの荻原博子さんがこう警鐘を鳴らす。「不動産業者はどこも『増税前に早く買って』とあおるでしょうが、安易に乗るべきではない。需要が落ち込む増税後のほうが、値引き交渉の余地があります。住宅の値引きは100万円単位なので、増税分よりも下がることもあり得る。地価もローンの金利も当面は上がる気配はなく、もしすぐに家を買う必要がないなら、今は焦らずにローンの頭金をためておけばいい」。

　ちなみに、不動産を買う場合、消費税がかかるのは原則として建物だけ。土地にはかからない。

※週刊朝日 2012年11月16日号

>834
金利
１％だと毎月約20万円の返済で支払総額8,300万円（元本超える部分が利息）
２％だと毎月約23万円の返済で支払総額9,750万円（元本超える部分が利息）
３％だと毎月約27万円の返済で支払総額11,350万円（元本超える部分が利息）
４％だと毎月約31万円の返済で支払総額13,000万円（元本超える部分が利息）
５％だと毎月約35万円の返済で支払総額14,800万円（元本超える部分が利息）
６％だと毎月約40万円の返済で支払総額167,500万円（元本超える部分が利息）

ごめん訂正　最後の６％
>834
金利
１％だと毎月約20万円の返済で支払総額8,300万円（元本超える部分が利息）
２％だと毎月約23万円の返済で支払総額9,750万円（元本超える部分が利息）
３％だと毎月約27万円の返済で支払総額11,350万円（元本超える部分が利息）
４％だと毎月約31万円の返済で支払総額13,000万円（元本超える部分が利息）
５％だと毎月約35万円の返済で支払総額14,800万円（元本超える部分が利息）
６％だと毎月約40万円の返済で支払総額16,750万円（元本超える部分が利息）

需要の中心が首都圏出身者から上京者に変わるから、前回のような消費税上げ前の駆け込み需要は無いよ。上京者は家賃払いながら頭金貯めないといけないし、親元離れてしっかりした人が多いです。

住宅ローンって、まさに足枷だね。
アメリカみたいに放棄できないし。

そうそう
自力で買わなきゃいけない人は
地域の将来性をちゃんと考えて買わないとダメだよ。
下手するとローン＞資産価値になるぞ。

区分所有なんつー言葉のトリックに引っ掛かるとえらいことになるね。

マンションは住む価値で決まる。
1戸当たりの土地の広さは重要ではない。

建替える場合も住む価値で決まる。
だから地域の将来性が極めて重要になる。

将来性も天災でどうにでも変わる。
曖昧な夢物語は無意味。

>>846
つまり豊洲が理想ですね

>847さん
そう言った信念であるなら。
家は買わずに賃貸が良いよ。

でも買う気も無いのに何でマンコミに投稿してるの？

善良な情報弱者が、うっかりオマエのような詐欺師に騙されないように、見張ってるのさ。

いくら賃貸を勧めても、自家が欲しい人は必ずいるよ。

家は欲しがるだろうが。
共同住宅を購入なんてことは…。

マンション派が多数だろ。

所得の二極化で買えない人が増えるから賃貸アパートの需要は右肩上がりで増えるんじゃない？世田谷区の人口は将来必ず100万人に達するよ。

池袋はどうなの？

確かに賃貸アパートが結構あるね、世田谷。木造の古いのに学生が住んでたりする。

割高外周区は相続家余りムードまっしぐら。

セコムグループの老人ホーム運営のアライブメディケア（東京・渋谷）は11月、入居の順番待ちで周辺住民を優遇する介護付き有料老人ホームを世田谷区内に開業した。介護が必要になった親を自宅近くのホームに入居させたいと考える子世代の需要を取り込む。
世田谷区代田２丁目に介護付き有料老人ホーム「アライブ世田谷代田」を開設した。入居費は3200万円からで、優先的な入居権を得るのに別費用は生じない。

都：大雨想定、雨量引き上げ　中小河川、８流域優先整備へ
雨量想定の見直しに伴ってこうした対策が必要になる河川は２３流域（区部９流域、多摩地域１４流域）。このうち▽石神井川▽境川▽神田川（中央区など）▽野川（世田谷区など）▽渋谷川・古川（港、渋谷区）▽目黒川（目黒区など）▽呑川（大田区など）▽白子川（練馬、板橋区）－－は特に緊急性が高いとして優先整備する。着工は数年後になる見通しだ。

二極化した、お金持ちグループはマンションなんか興味ないし。
大多数の平民グループは、千万人失業の大恐慌で住まいどころじゃない。
地震災害も怖いしね。

これが実情じゃないか？

今一番危険な資産。

マンション。

高額になればなるほど、だね。

都心部マンションで70平米5千万円
こんなのが現実的な理想形では？

都心部というのは山手線内側かつ千代田、港、文京、新宿、渋谷区って感じですかね。

新宿、渋谷は将来凋落するから、東京駅を中心に考えるべきでしょう。欲を言えば半径5km圏内。坪250万円前後はしますが、将来考えると買うならそこしかないかと思うよ。

新宿区や渋谷区の山手線内側なら東京駅から５キロ以内なので問題がないと思いますが。

目安は明治通りから内側ですよ。

東側はかなりお安いのでお勧め。

明治通りから内側は道路区画がしっかり整備されているので災害にも強い。
また、重要施設が多いのでいざっとなった時にも治安は確保される。

東京駅を中心に考えたい人は駅周辺オフィスビルの過供給を
どう考えるのかね。明らかに作り過ぎで相場下落なんだが。

>869
東京駅周辺のオフィスビル賃料が下がり借りやすくなる。
そうすると渋谷、新宿あたりのテナントが続々と移転してくる。

渋谷、新宿のオフィスビルは空き室率が増える。

ある程度賃料が安くなると便利なところの一人勝ちになる。
安値競争になると強者のみが生き残る。

今日の日経でパラサイトシングルの高齢化問題が提起されているよ。
不動産関係者は読んだほうが良い。

35歳から44歳までの人の内、親と同居している未婚者が2010年時点で295万人、同世代人口の16%に達しているらしい。
将来、自宅を処分して老後の資金に回す人が大勢出てくるだろう。

>870

予想通りのコメントだけど、東京駅周辺オフィスビルの
賃料相場下落が直径５km？のマンション価格に影響しないとなぜ言える？
質問のポイントはそっちだよ。

70平米5000万に笑ったよ。

サラリーマンの平均収入わかって書いてるんだろうな？

それ以前に自分の収入で5000万の借金払えるかどうかはシュミレーションしたか？
今後不安なく完済できる？

公務員でさえヤバい時代だぞ。

>872確かに、東京駅周辺の就業人口が増えれば、5km圏内の賃貸需要が高くなり家賃が上がり、マンション価格が上がる可能性はありますね。

共稼ぎが当たり前になると世帯年収って考え方に変わるんじゃない？

そういった意味でも、東京駅から半径5km圏内の資産価値維持力は高いだろう。

買った次の瞬間に負債にしかならない埋立地に資産価値？

三井不動産、自家発電備えた都心の超高層マンションを販売
産経新聞 11月7日(水)15時55分配信
三井不動産レジデンシャルは７日、ＪＲ総武線の飯田橋駅前で開発中の超高層タワーマンション「パークコート千代田富士見タワー」（東京都千代田区）の第１期販売を１０日に始めると発表した。
地上４０階建て、総戸数５０５戸で、最多販売価格帯は９１００万円台。外観や共用部は国内外の著名デザイナーが手がけたほか、宅配便の手配などさまざまな代行サービスを請け負う「コンシェルジュ」が常駐するなど、サービス面を強化した。
また、災害時に非常用エレベーターや共用部の照明、給水ポンプなどに約７２時間にわたって電力を供給する非常用自家発電機を設置。太陽光発電システムや蓄電池なども備えた。

マンションは需要に関係なく建つ仕組。

ちゃんと結婚して夫婦でバリバリ稼ぐ世帯もあれば、未婚のまま親と同居の人もいる。世の中一律じゃなくて二極化が進んでいるね。

マンションやオフィスビルの施主は、解体費用とか考えてるの？

874の思考回路にたまげた。
オフィス賃料下がるのに周辺のマンションが上がるかも、って………

>881さん
オフィス賃料の方が常に家賃より高いから、マンション価格には影響が無いんだよ。逆転するようになったら話は違うが、そこまでは落ちません(笑)

BCPで東京駅周辺は過疎化の一途なんだが。
ビルは需要に関係なく作ってるけどね。

マンション価格は言い値だから関係ないね。
売りたい価格ならべて自画自賛。

新宿あたりは家賃＞オフィス賃料で逆転現象が起こっているんじゃない？

そうなるとオフィス賃料の下げがマンションの価値を下げるって事もあるんじゃない？

表記価格の下げは暴落を誘うから下げることはしないでしょう。
せっかく埋立地を犠牲にして地上げしたんだから。(笑)

週刊ダイヤモンド別冊を本屋で立ち読みした。
プロが選ぶお勧めの街（デベ、ハウスメーカー、不動産業者）
1,3,4位は再開発狙い。2,5はバランス。

1位.中野
2位.吉祥寺
3位.豊洲
4位.武蔵小杉
5位.三鷹

東京駅から半径5km圏内で坪250万円前後なら、就業人口が増えれば値上がりする方向だと思うよ。でも、坪単価が超高い都心物件はオフィスビル賃料の下落の影響を受けて下がるかもね。

>887
新宿が将来凋落することを考えたら中央線沿線はないだろ。

新宿の凋落とは具体的にどうなるのですか？
例えば小売の商業規模が半分になったとしても日本有数の商業地であることには
変わりはありませんがそういうことなのでしょうか？