23区内の新築マンション価格動向（その62）

東京郊外“ゴーストタウン”化　高齢化率４割の自治体ずらり

産経新聞 11月5日(月)12時25分配信

　「敬老の日」に合わせて総務省が発表した推計によると、６５歳以上の高齢者が初めて３千万人を突破した。

　だが、本番はこれからだ。国立社会保障・人口問題研究所によれば、３０年後の２０４２（平成５４）年に３８７８万人でピークを迎えるまで、高齢者数は増え続ける。

　大きく伸びるのは、高度経済成長期に地方から大量に移り住んだ東京、神奈川、千葉、埼玉の１都３県（東京圏）だ。国土交通省の首都圏白書が２００５年から２０３５年にかけての高齢化の伸びを予測しているが、全国平均が４５・１％なのに対し、東京圏は７７・０％である。５０％前後の関西圏、名古屋圏と比べても突出している。

　東京圏をさらに詳しくみると、実に興味深い。東京２３区を取り巻くように高齢化率４割程度の自治体がずらりと並ぶ。郊外の自治体が、高度成長期に流入した人の受け皿になってきたことを証明するものだ。だが、これらの自治体の急速な高齢化には、もう一つ大きな要因がある。彼らの子供である「団塊ジュニア世代」以降の若者が流出したことだ。

　背景には、社会構造の大きな変化がある。東京圏に出てきた団塊世代などは「適齢期」に一斉に結婚し、「子供は２人、妻は専業主婦」というのが一般的だった。都心から遠く離れてもマイホームを求めたのである。

　これに対して、団塊ジュニア以後の世代は、親の世代とは違って未婚や晩婚が進み、第３次ベビーブームは起こらなかった。子供がいなければ、都心から遠く離れた場所に広い間取りの住宅を取得する必要もない。しかも、夫婦共働きが当たり前だ。通勤に便利な都心マンションなど、それぞれの生活様式を考えて居住エリアを選択するのも当然の流れである。

　若者の流出といえば、これまで地方の話だったが、今後は東京圏でも過疎化や限界＊＊が続々出現するということである。若者がどんどん抜ける自治体では、学校は統廃合され、商店街も成り立たない。ますます若い世代にとって魅力のない街となる悪循環だ。

　住宅の新規需要が減れば、既存物件の資産価値も目減りする。価格が数百万円に下落した物件も出てきた。これでは、高齢者向け住宅への住み替えなどできない。大規模修繕もできず、老朽化した住宅に住み続けざるを得ないといった高齢者も増えるだろう。

　首都圏白書は２０３０年に神奈川県東部や千葉県西部、埼玉県南部で８５歳以上の単身世帯が急増すると指摘。空き家や空き地が広がることを懸念している。総務省の住宅・土地統計調査によると、２００８年の空き家率は１３・１％だが、やがて東京郊外にゴーストタウンが登場するだろう。

　これは東京郊外だけの問題ではない。人口減少時代にあって、住民が若い世代へと次々に代替わりすることなど期待できないのである。

　では、どうすればよいのか。都心からの距離を逆手に取るのも一つの選択肢だ。例えば、サテライトオフィスのようなビジネス拠点を重点的に整備する。インターネットの発達に伴い、都心のオフィス街に通勤せずに働くスタイルを志向する人が増加するとの予測もある。

　住民を巻き込み、若い世代にとって「魅力ある街」をどう作り上げるか。自治体の生き残りがかかる。（論説委員兼政治部編集委員　河合雅司）

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/01_tosikei/toshi...

p.22

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高齢者等災害時要援護者の避難

　阪神･淡路大震災で亡くなられた方の半数
以上が高齢者の方です。地域には、緊急時の
避難が心配な高齢者等の災害時要援護者とよ
ばれる人々も生活しています。右図は町丁目
単位での65才以上の高齢者の割合を示したもの
です。区平均は16.7％で、約10年の間に３％
増えており、20％以上が高齢者である地区も
見受けられます。高齢者のなかでも、とりわ
けひとりぐらしの方や寝たきりの方の避難は
心配です。また、障害者の方の避難も同様で
す。
　このような避難が困難な方が地域にはお住
まいであることを、私たちは配慮することが
必要です。
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若い人にもっと高級住宅街に住んでもらわないといけないのだが・・・。

ダイキョウの社長がせり？交代ですか⇒ないね

792
避難した後の避難所でも、大変だったみたいですね。
高齢者や障害者の方たち。

タワマンは倒れないから避難所は関係ないらしい。

でも、毎日数百段昇り降りしなきゃだから、高齢になっても健脚じゃないと厳しいね。

健康第一だねー！

>>７９６
非常用エレベータをどれだけ早期に動かせるようになるかだね。

そう言えば湾岸の大規模高層マンションで、専用桟橋を使って非常用発電機の燃料補給の訓練を行っているのが報道されていたが、一回の補給で５時間しか連続運転できないとか言っていた。

最近着工されたマンションは震災対策もかなり考慮されているようだから、地震が怖ければそういうのに入居するしかないのかも。

それでも太平洋戦争の修羅場くぐってきた今の年寄りは強いが。
今のゆとりが年取ったら悲惨だな。
いっそ台湾あたりに統治されたほうがマシかもな。
要らないって言われるだろうけど。

>793
都心部の沿線に住んでる人は電車が空いてありがたいけどね(笑)
東西線とかがねらい目かな？

郊外に住むのは大変だねえ。
都心部にしなさい。
将来は70歳定年時代だぞ。

京王電鉄は2013年２月22日に大幅なダイヤ改正を実施する。京王線では新宿に向かう平日早朝の特急を増発し、相模原線には新宿―橋本間の直通特急を復活させる。特急の新設など大がかりなダイヤ改正は01年以来、12年ぶりとなる。

京王線では新宿駅に平日午前７時半までに到着する特急・準特急（現在は準特急のみ）を２本増やし６本にする。

東日本大震災以降、省エネで始業時間を繰り上げる企業が増え、出勤前に勉強会などに参加する「朝活」の広がりもあって早朝の特急増発を望む声が高まっていた。

地震災害の時は非常用エレベーターも運転できないんだよね。
ついでに、マンションの発電機は小さくてエレベーターは動かせません。

地震の心配より毎日の通勤の方が大事だろ。
特急は笑える。

多摩直下地震、ってのもあるから
新宿から西は心配しなくちゃ。

＞地震災害の時は非常用エレベーターも運転できないんだよね。
＞ついでに、マンションの発電機は小さくてエレベーターは動かせません。

あらあら、すごい理解ですね。湾岸の大規模マンションだと、メインのエレベータだけでも48本位あるような物件もあって、そのうちの1/3が非常用および消防用を兼ねているようだよ。消防用だから、当然停電時でも非常用発電機で動作するようになっている。ただし震災の時はやはり、安全確認が必要なようだけれどね。ご自分のマンションのものから類推されても・・・。

>797
災害時の燃料補給訓練をテレビで見ましたが、本当の災害時にマンション１棟だけに燃料補給船が隅田川沿いに着岸するとは限らないと思います
備蓄もできない燃料が必要なマンションってどういうマンションなのか？

5時間分の備蓄があるとなってましたよ。ただし消防法の関係でそれ以上は無理なようです。これって他でも一緒のようですが。隅田川ではなくて、天王洲アイル近辺で、川崎の契約燃料会社から万が一陸路での補給ができなかった際だったのではないかな。youtubeか何かで見たので、はっきりとは覚えていないので、間違っているかもしれません。

のちほど調べてみますね。

http://www.youtube.com/watch?v=h0kBAM6ObKs

ですね。

多摩地震でも多摩より揺れる埋立地。

>807
発電のための燃料でしょうか。災害時となると大パニックになるので訓練のようには難しいのではと按じてしまいます。

だから訓練するんじゃあないの？訓練すらしない、発電機もないというところが、ほとんどでしょう。防災意識が高い管理組合や自治会って素晴らしいと思いますよ。それと広報活動も。

体力づくりしないとタワーには住めないということだよね。
だからジムやプールが付いてるのかな？

>>811
グッドポイントだね。

体力作りも居ながらに出来る。健康・安心・安全。文句あっか？

でもここしばらくプール閉鎖のままな件。

ここまで我田引水の提灯記事を出すとは、
東急もよほど困っているんだろうな。

東急リバブル(東京都渋谷区)がこのほどまとめた、2012年4～9月における『東急沿線』定点観測データによると、住宅地と中古マンション共に価格が前期(2011年10月～12年3月)比で上昇したことが分かった。中でも川崎市での上昇率が高く、武蔵小杉エリアなどで進行している駅前再開発の影響とみられる。

　価格変動率は、住宅地の全体平均が前期比で0.5%上昇。一方で中古マンションの全体平均は、前期比0.2%上昇した。

　同データは同社が半期ごとに年2回調査しているもの。東急沿線の住宅地33地点、中古マンション34地点を観測ポイントに定め、同社の不動産鑑定士が周辺の取引事例に基づき算出した価格推移をまとめている。

埋立人は、ネガは世田谷の業者だと思い込んでるらしい。
それがそもそもの間違い。

早く避難しなくていいのか？って言ってるだけだよ。

救助不要なら話は別だが。

>>815
世田谷も杉並も、どこも湾岸より危険度が高いはずだけど、理解していない？

アワレーゼと呼ばれないように、しっかりと危機意識を持とうね。

地元愛を茶化しちゃダメだよ。

地元愛
度が過ぎて
贔屓の引き倒し

実際かなりの郊外でも売れているからね。
地方の人が衰退していくのが分かっていても離れず地元に住み続けるのと同じ心理でしょう。
暖かく見守りましょう。

>>815の書いてる通りだよ。

それにしても多摩NTの建替え高層化なんて、行政も無責任なことするなあ。買っちゃった人はどうなるんだよ。大きく資産価値が減った時はどうにかしてくれるのかよ。

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
http://www.nomu.com/mansion/1149139/
　坪274万円　6,850万円　82.5m²　2009年　41階/48階建

シティタワーズ豊洲ザ・ツインサウスタワー
http://www.nomu.com/mansion/1158528/
　坪255万円　6,890万円　89.01m²　2009年　28階/48階建

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　ノースタワー
http://www.nomu.com/mansion/1179211/
　坪234万円　5,250万円　73.87m²　2009年　21階/48階建




■ご参考
広尾ガーデンヒルズ　イーストヒルA棟
http://www.nomu.com/mansion/1092506/
　坪388万円　8,490万円　72.09m²　1983年　1階/9階建 　　　　　　←　　築年・階数に注目！

都心回避どころか東京都回避の様相。

おかげで都内から隣県に延びる交通網がさらに混雑するようになった。

IT系企業などはいち早く在宅型にシフトしたけど、一般サービス業や製造業、現業系は在宅じゃ仕事できないから難しい。

家電、自動車等の工場が海外に移転すると工場跡地がさらに不動産下落圧力になる。郊外の本当の地価っていったいいくらまで下がるんだろう。

>822
売れ筋は東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価250万円前後。これは永久に変わらないでしょう。

パナソニック・シャープ・トヨタのネガティブ影響は計り知れない。

この年末年始どうなるか？

アワレーゼ、カネネーゼには、ほとんど関係なさそうだが。

>823

>IT系企業などはいち早く在宅型にシフトしたけど、

IT系企業ってもほとんどヒラ社員や派遣でしょ。

企業のトップは在宅なんて無理ｗ


そう簡単に田舎シフトは進まないよ。
さいたま新都心なんて不便なまま。
財務局がさいたまで不便極まりない。

アワレーゼってウ メ タ テ ー ゼの別称なんだけどね。

>826
関西の家電メーカーでリストラになった人が大勢東京に出てきて、世田谷区あたりのアパートが賑わうと予想します。世田谷区は結構近いうちに人口100万人に達する可能性大です。

さすが団地悩。(笑)

GoogleやYahoo!の初任給知らないらしい。(笑)

アワレーゼって、カネネーゼの別称、すなわちネガの蔑称だよ。憐れ。

ライフネット生命が、全国の450人の20代独身男性を対象にした「今どき20代男子のライフスタイルと将来の備え調査 」によれば、現在恋人が「いる」22.9％、「いない」50.4％、「今までにいたことはない」26.7％となり、約4人に1人が「彼女いない歴＝年齢」という結果だそうだ。
将来結婚できると思うかを聞くと、「結婚できるかもしれないが、したいと思わない」15.1％、「結婚できないし、したいと思わない」20.2％を合わせた「結婚したくない」人は35.3％で、その理由を聞くと「自由に使える時間が減るから」59.7％に次いで、「経済力に不安があるから」45.9％、「自由に使えるお金が減るから」45.3％と、経済的な理由が大きい。
また、「結婚したいが、できないかもしれない」という人に理由をあげてもらうと、「経済力に不安があるから」60.8％、とやはり経済面での不安が一番に上がる。

7千万って35年フルローンすると、増額いくら払うの？

>>833
だからどうなの？

>7千万って35年フルローンすると、増額いくら払うの？

カネの無い方にはすごい額になるでしょうね。

>835
東京近郊のアパート地帯も永遠に不滅です。

＞＞８３４
約一名場違いなのがいるな。

住宅購入、消費増税の「駆け込みバブル」に踊らされるな〈週刊朝日〉
dot. 11月6日(火)12時10分配信

　消費税の引き上げが迫っている。今回の増税でもっとも激しい衝撃を受ける商品は、価格も高く“一生の買い物”と言える住宅だろう。1994年9月、村山富市内閣で消費増税が内定すると、東京23区、首都圏ともにマンション価格は翌95年を底に上昇傾向に転じ、増税が実行された97年まで上がり続けた。ところが、増税後の需要の落ち込みに連動して、98、99年は価格が急落。なんと、値上がりが始まった95年以下の水準にまで落ち込んでしまった。不動産調査会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員が語る。

「駆け込み需要で市場が盛り上がった95～97年は販売側も強気となり、価格は上がり続けた。ところが、実際はこの間に、その後の需要まで“先食い”してしまっていたため、98年以降は買い手が激減し、価格が下がったのです」

　言うなれば「駆け込みバブル」の崩壊。増税前に安く買うはずが、実は増税後よりも高い価格で買ってしまったという、笑えない事態が起きていたのである。

　経済ジャーナリストの荻原博子さんがこう警鐘を鳴らす。「不動産業者はどこも『増税前に早く買って』とあおるでしょうが、安易に乗るべきではない。需要が落ち込む増税後のほうが、値引き交渉の余地があります。住宅の値引きは100万円単位なので、増税分よりも下がることもあり得る。地価もローンの金利も当面は上がる気配はなく、もしすぐに家を買う必要がないなら、今は焦らずにローンの頭金をためておけばいい」。

　ちなみに、不動産を買う場合、消費税がかかるのは原則として建物だけ。土地にはかからない。

※週刊朝日 2012年11月16日号

>834
金利
１％だと毎月約20万円の返済で支払総額8,300万円（元本超える部分が利息）
２％だと毎月約23万円の返済で支払総額9,750万円（元本超える部分が利息）
３％だと毎月約27万円の返済で支払総額11,350万円（元本超える部分が利息）
４％だと毎月約31万円の返済で支払総額13,000万円（元本超える部分が利息）
５％だと毎月約35万円の返済で支払総額14,800万円（元本超える部分が利息）
６％だと毎月約40万円の返済で支払総額167,500万円（元本超える部分が利息）