理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

侍くん815はスルーか。

質問です。
うちの理事会は組合員への広報に絶対理事長の問い合わせ先を書かず、管理会社の窓口連絡先を書きます。
以前聞いたら「いちいち組合員に対応するのは煩わしい」が理由です。
こんな理事長には辞任要求書を組合員の連名で突きつけた方がよいですか？

それは対人折衝能力のない理事長だろう。
組合員に怯えて恐れてる証拠だ。
辞任に追い込んだらいい。
組合員に総会で選任されていることを忘れてる。

管理会社に丸投げしてるから、組合員に聞かれてもまともに答えられらいから逃げてるのですね。

>833
組合員が連絡を取るのは理事会でいいでしょう。
理事長個人の連絡先や電話番号は、普通書かないでしょう。

>>833
スレ主ですが、
いかにもなご質問ですね。
逆にあなたの思惑をストレートに仰った方がスムーズだと思いますよ。
理事長の携帯や家に押しかけワンワン言いたいけど出来ないのが
腹立たしいのですよね？

遠回しなそういう聞き方は非常に気持ち悪いと感じる方が大半です。

＞組合員が連絡を取るのは理事会でいいでしょう。

理事会って会議でしょ？そもそも会議に連絡先なんてあるのですか？
代表の連絡先は理事長の連絡先になりますよ。
私のところは、広報は全て代表者の理事長の連絡先を明記しています。
大きいマンションなら管理組合事務所と専用電話があります。
普段は理事の誰かが常駐していますが、不在のときや夜間は理事長に転送されます。

＞理事長の携帯や家に押しかけワンワン言いたいけど出来ないのが腹立たしいのですよね？

そんなことないと思うよ。理事長の部屋番号は公知だから押しかけるのはいつでもできる。
だけど、それだと迷惑だろうから電話やメールでやるのだと思う。
だから携帯やメアドを公開しない理事長は夜討ち朝駆けの突撃を覚悟しないとダメだろう。

理事長は滞納組合員の債権回収には、文書・内容証明郵便・電話・メール・個別訪問等ありとあらゆる方法で組合員に突撃してるよ。
だから逆の場合も正だと思う。

>例えば>>828なんか意味がよくわかんないですよね。

知識に乏しい人には当然わかんないよ。

＞以前聞いたら「いちいち組合員に対応するのは煩わしい」が理由です。
当然、年一回総会で対応すれば十分。
＞こんな理事長には辞任要求書を組合員の連名で突きつけた方がよいですか？
規約を読みなさい、20％以上は集めないと効果ないよ。

組合員からの苦情は、管理員を通すのがいいよ。
どこもそうしてるでしょう。
それと、ご意見箱等があるでしよう。
それに投函してあるのをみて理事が検討するんだよね。
匿名だったら、無視とかね。

管理会社業務って委託契約書見れば「住民の窓口」になってますね。

そもそも管理会社経由で折り返し連絡を待つこともせず、
理事長の自宅の電話番号を教えてもらえないだけで辞任要求って、
どこから見てもいわゆるモンスターってやつですよね。

理事長も結果的にはそんなのに教えなくて正解だったと思いますよ。

次の質問に行きましょう。

管理組合組織の代表だろ？何故隠れて逃げ惑うのか？
組合員も管理会社に言うべきことと理事長に直接言うべきことの分別はある。

＞組合員からの苦情は、管理員を通すのがいいよ。
＞どこもそうしてるでしょう。

これが一概にいいとはいえない。
管理委託業務の業務チェックは誰がどのように行ってるのか？
管理会社の月次報告だけ聞いて納得しているのか？
管理会社の業務の質をチェックするのは住民組合員だろう。
管理会社は自分達に不利な報告はしないよ。
従って、そう言うことを言う理事長は失格だ。

うちは建築瑕疵を住民が見つけて理事長に通報したよ。
その住民は管理会社に何回も言ってるのに、調査もせずに理事会にも報告してなかった。
だからその住民は理事長に直接報告し、理事長が動かして建築瑕疵と断定させた。
売主はしぶしぶ補修工事を行った。
なぜ管理会社は動かなかったのか？
それは売主系列の管理会社だから。売主の瑕疵を積極的に売主に言うわけない。

皆さんの話を聞いてるといっつも戦争してるような
物騒な雰囲気ですね。

質の悪い管理会社に質の悪い売主、
自分のことしか考えない荒れ狂う住民たちに、
恐れおののき機能不全を起こす管理組合。

うちは平和な高級マンションですが、
皆さんのような人がいないマンションで
ホントに良かったです。

>>846
多くの管理組合は、管理委託費は口座振替で毎月自動引き落としになっている。
これをある理事が「業務の質をチェックする必要があるから、毎月検収後払いに変更したい」と提案したところ、管理会社はもちろん、留任理事連中、さらに管理会社に手なずけられている理事長までが猛反対して理事会で否決された。
毎月の業務を検収して委託管理費を支払うことが否決される世界であった。
マンション管理業界は検収払いが通用しない甘ったれた業界なのである。

>849

毎回その検収とやらは、君がするのかね？

どう言う着目点で行うのかな。できたら、披露してくれないか。

849さん
検収って過去に問題あったんですか？
そしてそれらを誰が検収するのですか？
後じゃまずいんですか？

そしてあなたは誰と何の目的で戦ってるのですか？

検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ？
それをするのが理事の仕事だと思うが。
マンション管理適正化法第77条の月次事務報告義務と連動させての検収だよ。
実社会では年間委託契約結んでも、自動引き落としなどありえない。
毎月請求書払いが当たり前。「やった仕事に対する対価の支払い」
企業なら公認会計士から指摘されるはず。
管理組合は家計簿会計だから管理業界になめられてるね。

そうだね。管理組合は「お金の入りと出だけの収支会計」。
固定資産台帳すらない管理組合が大半。まさに家計簿そのもの。

「検収する」は管理会社に緊張感を持たせて質の高い業務を遂行させる手段になるよ。
一度契約したら2年間黙っててもお金が入る業務なら、普通は手を抜き始める。
手尾抜くというよりも、一定額だから利益を絞りだすためにコストダウンするのが企業。

>852

>検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ？

実地検分てどういう風にやるつもりなの？

?が付いているから自信が無いのかな・・・。

手尾抜く→手を抜く

>854

それで、その手抜きって例えば？

それで、何に答えてほしいんだ？

管理会社って、管理組合からの毎月の委託費入金に対する業務実績と請求書のエビデンスがないんだ。
公認会計士から何も指導されないんだ。請求書がないのに入金されるなんて、まず会計士から利益供与を疑われるよ。
公共料金の自動引き落とし見てもわかる。必ず明細くるからね。

今は国の指導で支払代行方式をなくすように法改正もされてきて、直接支払方式に多くの管理組合が切り替わってる。
ならば尚更管理組合は会計をしっかりしないとだめ。

>860

なになにエビテンが食いたいのか(笑)

業務実績ってどういう形で示してほしいわけ？

皆さんこんばんは、スレ主です。
今年もあっという間に年の瀬ですね。
ところで年末年始は皆さんどのように過ごされますか？
私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。

いっそ買っちゃおうかなとか思って冗談半分で見てたら
価格的には都内っぽい相場感ですね。

国が違いますけどあれら管理会社とか理事会とかどうなってんでしょうね。

>864

ハワイじゃないけど同じ様なものかも。

http://living.aozorany.com/guide/keywords.php

この板で理事長に直接文句を言いたいなんて言う人は審査で落とされたりして(笑)

契約には厳しいんじゃない。日本と違って契約書に無いことなんかやらせようとすればキッパリ断られそう。そこは、人の子だから人によっては融通を利かすかもしれないけど管理会社は敵だと思っている輩には厳しいかも。

>>865
スレ主です。
参考になりました、どうも。

そのサイトにもあるけどアメリカの住宅ローンって日本の感覚で見ると
何かの間違いじゃないかと思うぐらい高く(感じる)感じますよね。
日本だと支援機構の全期間固定でも1.8ぐらいですもんね。
なんたってベースとなる長期金利が0.7前後ですし。

そういやカルフォルニアとかはそうなんですが、
ハワイはノンリコース州じゃないんですよね。

どっちにしても精々タイムシェアかな。

建物よりも土地の方がいいのでは？

＞私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。

日比谷公園はハワイにはないよ。

理事長だったら住んでるマンション以外に不動産の一つや二つ持ってたら強力だね。
ハワイやグゥアムにリゾートマンション持ちたいね。

海外のマンションだったら遠すぎて管理できない。
国内のリゾート地に買った方がいいと思うよ。
あるいは収益用に都内にワンルームとか。

新たに不動産買う金持ってる理事長なんているのか？
ローン完済も出来てないのに無理だろう。

夢ばっかり語ってないで、現実を語れよ。
初夢を見るのはもっと先のことだよ。

億ション以外のマンションなんて貧乏人しか買わないよ。バカ。

マンションに住んでて別に土地とか賃貸マンション持ってる理事長っているの？

いるわけないだろう。いるとすればマスかき理事長だろうが。年金でローンを払っているのよ。差し押さえの恐怖に脅えて理事長しているのさ。管理費等も延滞していて管理会社に口止めしているのが現実でしょ。理事会で未納者の実名は伏せて他の理事に悟られない様にしている。これも個人情報を盾に公表しない。自分を守る為に理事長を引き受けている現実がある。

スレ主ですが、
うちは色々不動産は持ってるのですが(いずれも小規模で借入は0)、
一番面倒くさくないのが貸し駐車場ですね。

借地借家法絡まないので立ち退きさせるにしても楽だし、
売るにしても更地みたいなもんで売りやすいし、
何より初期投資が少ない。(儲けも少ないけど)

>>876
じ、ジ、地主ですか？すごい！
全部で何平米（何坪）くらいもってるのですか？

僕は、２万㎡以上あるけど、田畑だから。
自分で家を作る分には、自由に作れるけど、売れないのでね。
街の中心部の近くにあるんだけど、市街化調整区域だし。
それに山は４町歩以上はあるけど、これはあまり価値はない。

>>877
スレ主です。
土地は合計1.600平米ぐらいですね。
もっとも中心部ですが都内でも都心でもないので
時価総額は精々6億円ぐらいですね。

>>878
農地は欲しいけど農民じゃないから買受的確証明がとれない。
>>879
坪120万以上の土地なら立派なもの。うち田舎だから宅地でも坪30万くらいが実勢価格。

宅地は借家経営の収益目的、道路は通行支配権確立、山林は水源涵養機能維持。
総計1.2ha（12,000㎡）以上、3,700坪くらい。

ハイハイ、たぶちゃん(881)の自慢が始まっちゃったから本題に戻ろうね。

>881

土地取引の話はみらい平巣のスレでやってくれ。

土地に話振ったのはスレ主では？

たぶちゃんとか言う奴の事を持ち出すな、阿呆。

だれそれ？

土地取引の話はここでするといいよ。

センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

881とは違った角度の同じ場所の画像も見られるかもね(笑)

過去スレを漁るとこのスレにある書き込みと同じ内容が見つかるかもね。

>>886
かなりハイレベルなスレみたい。

>887

そうか(笑)

まあ、理事長の対人折衝力には関係ないことだよ。

>>886
他の掲示板と違い画像をふんだんに使ってビジュアルだね。
住民の民度が高そうだから、かなり進んだ取り組みをしてる管理組合だろうな。

>>889
かなり進んでるみたい。
住民が作ったマンション概要ホームページがあるよ。
http://century660.sakura.ne.jp

889と890は、自作自演。誰とは言わんが（笑）

だれそれ？

886=887=888=889=890=891で自作自演。

>893

ばれたか(笑)

まあ、理事長の対人折衝力には関係ないことだよ。

スレ主です。
少し流れ違ってきてますが何だろうと思って一気に検討スレ・住民スレ
見てみました。大規模特有の問題点・難しさも多数出てくるので
大規模物件住まいの理事には参考になるかもしませんね。

因みに私は基本的に好みは小規模〜中規模の物件ですが。

俺は、問題児のいる管理組合は大変だなってのが感想。

ああ言う困った人住民を理事長にさせない様に頑張る住民がいないと悲惨だ。

だれそれ？

>>896
心中お察し申し上げます。
スレ主さまのマンションも大変なんですね。

そういう理事長は住民が訴訟を起こして訴えるしかないだろう。

訴訟の請求事項はなに？組合費の横領？

>897

誰か知りたければ897のリンク先にあるメアドにメールしてみればいいんじゃない(笑)

897にリンク先ないよ(笑)

あとは埋め立てだけになったみたい。

ああいう住民スレ見る度に思うけど、
言い合ってる人らは自分のマンションの問題点を指摘したり
文句言ったりして楽しいのかもしれないけど、他の大半の住民は
静かに穏やかに暮らしたいだろうしネットで内情を色々言わないでほしいな
と思ってるんじゃないかな。

890の間違いだ。

対人折衝能力がないから君は掲示板にへばりついて見てるのでしょ？

はい、そうでつ。

対人折衝能力が無いから住民板で必死に理事会批判とか繰り広げるんじゃないの。

対管理組合の立場で必死に批判してヒーローにでもなった気でいるんじゃないのかな。マンション名を使ったホームページを勝手に立ち上げたり変な景品色々作って。静かに暮らしたい住民なんか全く眼中に無いところも対人折衝能力のかけらも無い証拠だろう。

>>904
理事会がチェックしてみてればいいのでは？

>>908
なら理事会として正式に抗議したら？
ただし、区部所有者の権利と所有権について十分法律の勉強してからにした方がいい。
マンションは外壁のタイル1枚、敷地の砂利の石ころ1つにも区分所有者の持分権があるよ。

理事会で正式に管理組合として組合員を相手取って訴訟起こした方がいい。
この場合、組合員だけでなく饅頭の製造会社も被告にした方がいい。

対人折衝能力のいろはの「い」は
相手の立場に立って考える力だよね。
何たって対人折衝能力なんだし。

ですからいくら住民板でも内情や批判を延々と
繰り広げてる人は、それらをネットで言われた人の
ダメージ、それらを見た穏やかに暮らしたい住民、
そういう人たちの気持ちまで理解が及ばないんだろうね。

よそのマンションのことだから言う筋合いないかもだけど。

そうなると、うかつにマンション名書けなくなるな。
住所に勝手に書いた！といわれてしまう。

そうそう、臭いものには蓋をすべきだ。真実は隠蔽するに限る。

饅頭食って食中毒でもしたの？それなら不法行為責任は問えるかも。

オレの持分のある外壁タイル教えてくれ。

>910

そこが、あのマンション理事会の懐の深さなんじゃないのか。

同じ土俵でレベルを合わせてもしょうがないだろ。910そんなことも分からんのか。

>マンションは外壁のタイル1枚、敷地の砂利の石ころ1つにも区分所有者の持分権があるよ。

なら、自分の持分の範囲だけにしておけ。巻き添えを食っている他人のことも考えられないからそういう寝ぼけたことを言うんだろうな。

巻き添え食ってない、おれは饅頭は食ってないから。

>>917
アホか？
理事会で承認して掲示板に貼り紙許可しておいて何言ってんの？
その貼り紙見てオレは申し込んだんだよ、寝ぼけんなよ！

>919

なに言ってんのとか言われてもなあ。

みらい平の住民て他の発言者も同じ住民だと思っているのかな？

もしかして、自分で自分に申し込みしたとか(笑)
自分が当人じゃない振りするの好きだからあり得るね。

一概には言えないけど
理事会の運営のしやすさだと
金の掛かる共用施設が最小限な
一定以上のグレードな人々が集う
お互い顔を見合わせて話し合える
小中規模物件ですね。

ベクトルが変な方を向いている住人が混ざらなければだあ規模もスケールメリットがあっていいんだけどね。

グレードは規模にかかわらず重要だね。彼の方みたいな変人相手じゃ理事長の対人折衝力が発揮できないもんな。

詳しいことは知らないが、大体こんなところだろう。

住民がマンション名入りの饅頭を企画して食品会社に発注した。
それを住民に頒布するに当たり、掲示板にチラシを掲示する必要があった。
そこで住民は理事会に饅頭とチラシを持ち込んで許可を求めた。
理事会は食べてみて美味しかったので「マンションに対する愛着心を高揚させるグッドアイデア」と判断し、頒布とチラシ掲示を許可した。
ところが、それに対して饅頭嫌いの一部住民が、理事会が許可したことに反感を持って反発し、気が弱くて直接言えないものだから理事会をネットで糾弾し始めた。

反発する住民は対抗して饅頭以外のグッズを企画すればいいのでは？例えばマンション文鎮とか。
饅頭は食べたらなくなるけど、文鎮なら形として残る。
自分では何も手を動かさず、ネットでネチネチ書き込んでる人間は気味悪いね。

何も仕事をせず管理会社に操られている留任理事が支配するアホ理事会では無理だと思う。
アイデアさえ湧かないし、例え理事からアイデアが湧いても「管理会社の言う通り、理事は仕事してはならない」の不文律があるから、理事会でアイデアを叩き潰すだろう。

>>920
許可した理事会に文句言ったら？

掲示板って共用部分だよ。区分所有者に持分権があるよ。
区分所有者でもない管理会社のリフォーム案内なんか理事会は平気で掲示してる。
この間、理事会に対して「管理会社の営業貼り紙は禁止すること！」ときつく通告した。

掲示板の掲載基準に組合員の「営利行為禁止」があるけど、書くなら「営利行為」ではなく「経済活動」と書くべきだと思うよ。
例えば。NPO法人の団体に所属する住民（組合員）が団体の寄付を募る貼り紙をしたとする。
団体は非営利だから「営利行為」なら掲示ＯＫになるが、「経済活動」ならＮＧになる。
なぜなら、ＮＰＯにとって寄付は事業資金集めの「経済活動」だから。
これは営利団体の経済活動と何ら変わらない金集めである。

よく住民が自宅で開催する「英会話教室生徒募集」の貼り紙申請をしたら不許可にする場合が多い。
教材費は生徒負担だから「営利行為」に当たるからとの理由。
でもこれが本当に営利行為なのか疑問の余地がある。商売としてやってるのではないから非営利だろう。
管理会社が自社のリフォーム案内を掲示するのは完全に営利行為に当たるけど。営利企業だから。

個人が専有部分を事務所にして個人事業をやってても密告が無ければ分らないから見逃されている。

聖書研究会が会合のため集会室を申し込んだら「宗教活動」を理由に断るのですか？

>923

みらい平板で管理組合を必死に糾弾しているのはたぶちゃんなんだけど。グッズ販売している人ね。923事態が本人かもしれないけどな。

今は自分も理事なんだから理事会で他の理事の支持を集めればいいんだが、集められないからストレスを匿名掲示板で腹しているんだろ。

支持が集められないのは、正に対人折衝脳力が無いからだろう。理事も無駄な知識より対人折衝脳力が必要と言う事が良く分かる例じゃない。

当然だろう。研究会のお知らせや会員募集の刑事も断る。
宗教活動の疑いがある。特に会員募集は信者勧誘だろう。
宗教活動を禁止にすれば幅は広い。イスラム教、仏教もダメになる。

刑事→掲示

>>932
だれそれ？

理事が理事会を批判してるのか？
理事会は荒れまくりだろう。
劇場型理事会になって面白い。
そうなれば理事の出席率も高まる効果がある。

てゆーか、１０００落ちさせるための埋めモードとちゃうか？
明日でスレ落ちすると思うよ。

饅頭は理事会が許可したのだからいいのでは？
許可基準の「非営利」はどう判断したのか？
当然タダで饅頭は配らないと思う。

饅頭の頒布価格に利益が入っていたか否かだろう。
ただしこの利益を非営利にすればいいだけだが。
NPOはこの利益が非営利なわけだ。

要するに収益が営利か非営利の違いだと思う。
ガンガン収益を上げても余剰利益を非営利にすればいいということだろう。
これが「営利行為」の正しい解釈になる。
饅頭だって、研究開発、設計が必要。これは必要経費になる。

みらい平の660戸なら月200円自治会費集めれば、年間158.4万円集まる。
都内の山手線駅前のマンションなんかは、町会費月400円、年間4800円だ。

いま、都心の多くのの新築マンションは、初めから町会費を払う契約になってる。
マンション建設に同意してもらうために、町会と取り決めしてるから。

対人折衝能力が必要なのは自治会長だよ。
自治会は「人」を相手にしてるから。
管理組合は建物資産管理に過ぎない。
理事長に必要なのは「対人折衝」ではなく「対物診断」能力だ。

自治会費集めなくても、自治体から自治会の認可が取れれば行政協力金なる補助金が入る。
これは自治会員数に比例して増える。
550戸のマンションなんかは、この補助金が入るから自治会費集めてない。

マンションはスタートから自治会を考えてないと、途中から作るのは大変だ。
なぜなら管理組合と違って自治会は任意加入だから。

強引に管理組合員＝自治会員にする手はある。
これなら管理費と一緒に強制徴収できる。

管理組合から自治会に補助金出してるマンションあるよ。
でもこれでは自治会の独立性がない。管理組合の下部組織になる。

>943

だから、支持が集められないの。頭方過ぎ。

一番手っ取り早いやり方は、管理組合業務で自治会的業務に近い項目を切り離して自治会業務としてやることを考えたらいい。
こうしたら、管理組合内自治会としてスタートできる。組合員＝自治会員になる。
そして頃合を見て管理組合から独立させる。

レス数が950を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。

ラストスパートにはいったね。

次スレ案内

自治会長は知識より対人折衝能力が大事だ！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298179/

こっちでもいいのでは？

次スレ案内

理事長は知識より対物診断能力が大事だ！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298180/

後は好きに埋めてね、任せるよ。

困った住人の話はこちらで。


理事長にしろ自治会長にしろ人と接するには知識より対人折衝能力が大事だ！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298188/

上の二つは削除依頼かな。

スレタイ長すぎる。こっちにしとけ。
それとURLはPC用を標準にしろ。

理事長も自治会長も知識より対人折衝能力が大事だ！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298194/

↑頭悪い輩共はマンション管理なんて関心もたなくていい。
それよりとっとと出ていってくれ。マンションはバカが住むところじゃない。
戸建か賃貸で汚く住んでたらよし。

>957

手ごろな安いマンションは、なぜかそう言う輩を惹きつけちゃうんだよ。

高いマンションはローン地獄だろう。

>959

安いマンション購入層の感覚で高いマンション購入層を考えてないか？

マンションは立地だろう。

＞戸建か賃貸で汚く住んでたらよし。

戸建は土地持ちだ。マンションは部屋持ちだ。
ここが両者の多きな違い。
不動産は「腐っても土地」だということを知っとくべきだ。

ワープロの誤変換だ、オレのせいじゃない。
司法書士・土地家屋調査士のオレさまに物申すか？

わしは１級建築施工管理技士だ。文句あるか？

大声出して威嚇することで間違った意見をごり押しすることは、対人能力とは言わない

マンション管理は自治会や町内会と違い知識はもちろん対人能力も重要である。
このスレッドには、対人能力を独裁能力と履き違えておる者がいるようだ。

声が大きい者が勝ちだと思うよ。

自治会は大声出したもん勝ちで済むが、管理組合は違う。
理事長が大声で威嚇し管理したことが原因で管理できない、管理に損失、などが生じた場合は責任を問われることになる

理事会開いても理事はみんな意見いわないよ。
だって誰も勉強してこないから。
だから管理会社の提案で全て決まるよ。

素人の理事に建築や設備のこと議題にされても分らないからでしょう。
うちは理系の理事がいないから、管理会社の報告を吟味できる人がいない。

その場合は理事長が勉強して吟味しないとだめ。
全ては理事長の責任になる。

となると理事町は理系で、文系や体育会系の理事長は役に立たないっていうことですか？
そうなるとマン管士理事長なんて役に立たないですね。

理事会は素人集団が普通だから素人目線でいいと思う。分からない事は聞く。こんな事を聞いたら恥ずかしい…そういう消極的な態度は捨てる。
そもそも説明する方がプロなら素人にも分かる説明をするはずだ。付け焼き刃でない知識を噛み砕いて分かりやすく説明出来るのが『プロ』。

管理会社は素人に分りやすい説明なんかしないよ。
自社の思い通りの業務するために、わざと難しく説明し自社の利益に誘導してるよ。
だから理事の誰かがストッパーになれないと、管理会社の思う壺。
管理会社は管理組合の財布の中身知ってるから、財布の紐を緩めさせるような提案しかしない。
長期修繕計画すら理事が自分で作成できず管理会社に作成させてる管理組合は、管理会社にとって「美味しいお客様」だ。
これは対人折衝能力以前の問題だ。

ストッパーは理事長だろう。それが出来ない理事長は無用だ。辞任しろ。

そそ。但し、究極的にはマンション管理が統治行為であることを理解し、
ガテン系住民を優れた知見によって畏怖させ、反対させないことが肝要である。

管理会社は修繕積立金の値上げは提案しても、管理費の値下げは絶対提案しないもんね。
修繕積立金の値上げを抑制し、管理費の値下げを検討できるのは理事しかいない。
だけどその理事が長期修繕計画の立案が出来ないものだから、管理会社のいいなりになるしかない。
長期修繕計画が管理組合の長期の資金運用を決定するベースになるから。

＞マンション管理が統治行為

それは間違い。統治は「支配」の意味を含んでる。
理事は組合員から管理組合業務を委任された執行者に過ぎない。
地位としては、組み憂い員＞理事（含む理事長）である。
理事は組合員の下僕であることを理解すべきだ。
全ての決定は組合員の総会で決する。

組み憂い員→組合員

ナチスはすべてを国民投票によって決めた民主的な政権であった。

理事長が何で組合員を統治できるの？
総会で統治者の選任なんてしてないよ。
勘違いもはなはだしい。

支配をいうなら自治会長だと思う。
管理組合理事長なんて建物修繕屋だ。

自治会だと法律で自治会名義で自治会館の登記ができるね。
管理組合は法人以外は管理組合名義で管理組合会館の登記はできない。

法人にすれば済むこと。

>>976
だから、難しい専門的な言葉で説明されたら『分からない、理解できない』とはっきり言えばよい。
分かった振りや、分からないまま『まあいいか』と妥協してしまうから相手の思う壺になる。
素人なら素人らしく利口ぶらずに疑問点は一つ一つ晴らしていく愚直さがあった方がいい。

理事会に自治会長を陪席させてるところあるね。
自治会長の顔色伺わないと理事会決議が取れないからみたい。

＞だから、難しい専門的な言葉で説明されたら『分からない、理解できない』とはっきり言えばよい。

それは審議遅延行為でイエローカード、2枚でレッドカードで理事会退場になる。
レッドカードもらうと次の理事会の出席は停止。

ちょっとおかしくないか？
何で管理会社の報告を理事会でするの？
理事会は規約で決められた項目の決議だけ。
理事会で管理会社の報告をするのは理事会の主旨から外れてる。
管理会社の管理業務報告は別の会議でやるもんでしょ。
たとえば「月次管理委託業務報告会」とか。
うちはそれでやってるよ。

ガテン系住民が畏怖したら、統治は、ほぼ完成だろう。

ガテン系は施工管理技士や建築士だからマン管士は負けるよ。

＞＞９９０
何戸のマンションで管理会社はどこだ？

ガテン系とは肉体労働者のことで、建築の一人親方とか、ヤマト運輸、佐川のドライバーなどのことだ。
建築士や施工管理技士は、自分のカラダはつかわないのだ。

管理業務報告はマンション管理適正化法。
理事会は区分所有法の総会の準用。
ベースになる法律が違うから別の会議にすべきだろう。

＞建築士や施工管理技士は、自分のカラダはつかわないのだ。

頭脳を使う技術者。

同じ日の１０時から理事会で１０時半から報告会などと分けてもいいのだろうが、形式的なことでほとんど意味はない。

>>995
以前から疑問に思ってましたがそうなのですね。
理事会で延々と管理報告されるのは時間が長引いてたまらないです。
分ければいいのですね。

管理組合業務の95%は経常管理業務。だからこの報告と審議の決定がメインになる。
理事会は主として総会上程議案決議が中心。
もともと区分所有法には理事会の規定などない。

１０００げとー！


おしまい

ところがマンコミュはいくらでもレスが
出来るのであった。

１００００までいけるよ

次スレ案内。


【理事長は知識よりローン返済能力が大事だ！】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298311/

＞理事会は主として総会上程議案決議が中心。
日常業務は？との無知そのもの。
月例収支報告、滞納者報告への理事会決議での対処には無知。
＞もともと区分所有法には理事会の規定などない。
第三条を大きな声で読みましょう。

>>1004
良く嫁、第三条は義務ではない。
義務は第三十四条の集会。

＞月例収支報告、滞納者報告への理事会決議
理事会決議の必要性はない（標準管理規約）
月例報告会での決議でよい。

滞納督促、法的措置は管理委託契約で決められている。管理規約ではない。

なんでもかんでも理事会にぶち込むのはアホ理事長でしょう。
緊急時は理事会なんて開催できませんし。（管理規約の理事会開催規定参照）

＞緊急時は理事会なんて開催できませんし。

3.11大地震の罹災県のマンションは、少なくとも同年3月の地震発生月は理事会が開催できませんでした。
殆どのマンションが「緊急役員会」「緊急対策会議」で乗り切ったはずです。
理事会は最短1週間前に通知しなければ開催できません（標準管理規約）。
したがって緊急時は理事会が開催できないのです。

うちは全ての管理業務を管理会社に全面委託してますから、月例の役員会は「管理委託業務月次報告会」です。
この会議で管理会社から事務報告を受け、審議して修繕等の発注決定をしています。
なお、総会上程議案の検討・作成・審議は別途役員会で作業し、まとまった時点で理事会を招集し決議しています。
管理委託業務月次報告会や別途役員会は理事の出席は任意で、理事会のみ出席わ強制しています。
理事会以外は出席任意ですから、理事の自主性に任されています。

>>1009
それだと理事会はしょうがないから出るけど、任意の会議は働かないヤル気のない理事は出ないだろうね。理事にとってはありがたい仕組みだと思う。

>>1009
そのやり方は最近大規模のマンションで採用されてきているね。
理事会を厳格化して必要最小限にする、マンション管理適正化法の強化・管理会社の不祥事多発で、同法の管理事務報告義務を重点にした運営にシフトしているようだ。

しょうがないと思うよ。
東急の1600万円横領に続いてイオンディライトが2000万円の横領だからね。
管理委託業務を厳重チェックしないと、組合費がどんどん毀損される。

東急コミュニティー　監督処分待ち
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf

イオンディライト 指示処分
http://www.aeondelight.co.jp/news/%e3%81%8a%e5%ae%a2%e6%a7%98%e3%81%b8...
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000069825.pdf

>>1012
ただ管理会社だけチェックしてもだめだろう。
何れの横領も架空請求に対して理事長が決済してる。
要するに理事長と管理会社の共謀だ。しかも監事の監査機能が骨抜きにされている。
理事・監事の共謀も疑われている。
だから、理事長は「ローン返済能力が大事！」になる。

次スレ案内

【理事長は知識よりローン返済能力が大事だ！】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298311/

「お後がよろしいようで」・・・・・・

>滞納督促、法的措置は管理委託契約で決められている。管理規約ではない。
しっかりしなさいよ。管理会社の飼い犬みたいね。

(管理費等の徴収)
第60条
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、
理事会の決議に より、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
(理事長の勧告及び指示等)

第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱 す行為を行ったときは、理事長は、
理事会の決議を経て
その区分所有者等 に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが できる。
3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分 所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい て不法行為を行ったときは、理事長は、
理事会の決議を経て、
次の措置を 講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返 還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又 は被告となること、その他法的措置をとること
4 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金と しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。

5 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな い。この場合には、第43条第2項及び第3項の規定を準用する。

私のマンションでは角田美代子似の女理事長をＴＣが担ぎこんだ。怖い傀儡政権誕生。同居人の男はアウトロウ？対人折衝能力は抜群である。規約もこの理事長が永遠に出来る様に改正した。＊意思表示なき者は議長に委任したものとみなす。規約も必要なくなった。マンションは怖いですね。悪人か善人が住むのかは住民が決めるが。今後は理事長が決められる。独裁。

>>1015
残念、うちの管理規約では、その項（第60条の債権回収）は初めから削除されている。
だから6ヶ月を超える滞納の場合は内容証明郵便で期限を定めて完済催告後に法的措置に移行する。
ただし、今まで法的措置の脅し催告で滞納組合員はみなギブアップして完済してくれてる。
管理組合は国・自治体や金融機関に比べれば超甘な債権改修だよ。
滞納してる組合員は管理組合に感謝しろ！

債権改修→債権回収

>残念、うちの管理規約では、その項（第60条の債権回収）は初めから削除されている。 だから6ヶ月を超える滞納の場合は内容証明郵便で期限を定めて完済催告後に法的措置に移行する。

無知を苦しい言い訳で隠すことは出来ないよ。

>>1019
無知ではない。故意に規約から削除した。
前回の管理委託契約締結検討時に、余りにも滞納者が多く従来の理事会は法的措置に及び腰だったので、滞納者に対しては機械的に法的措置が取れるように管理規約を改正し、管理委託業務にオプション料金で法的措置業務を追加した。

債権回収は機械的な方がいいね。
理事会決議なんて言ってたら絶対温情措置に傾くからね。
特に理事に滞納者と友人関係があったりすると反対するからね。
６ヶ月も滞納許してるんだから６ヵ月超えたら有無を言わさず法的措置ね。
そうしないと真面目に払ってる組合員に対して示しがつかない。
管理費滞納は、組合員の敷地及び共用部分の維持管理義務を放棄してることになる。
共同生活できない人には厳しく制裁加える。それが嫌なら出てけ！

＞理事会決議なんて言ってたら絶対温情措置に傾くからね。

理由は自分の懐が直接痛まないから。回収出来なくても理事にペナルティーがない。
金融機関は債権回収担当者に何らかのペナルティーを課してる。
むかしサラ金なんかは回収出来なかったら社員に弁償させてたところがある。

管理会社は督促が限度、
それ以上は弁護士法違反なことも無知。
お願いだから勉強してよ。

そそ。
でも、まあ、顧問弁護士を紹介するのかも？
普通に探すより、ちょっとやすいのはやすい。
お抱えの司法書士がいるのかもしれないし。

>>1023
お前、何も実務も知らねーな。
管理委託契約のオプション業務と書いてあるだろう。
一般には管理会社の企業法務部門に全て依頼するってこと。仲介を依頼するんだよ。
企業専属顧問弁護士を使うか、提携先の外部弁護士使うかは管理会社が決めること。
管理組合は本人訴訟はしないから、全て代理人弁護士任せ。

スレ主です。
その2を作成したのでご移動をお願いします。
このスレは閉鎖します。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/298646/

どのスレが本物？

>その2を作成したのでご移動をお願いします。

下らないスレッドは二度と要りません。