理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

「共用部分の変更」よりも「共用部分の用途」に論点を変えた回答が一番スマートだったと思った。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

効用の著しい変更を伴い、しかも新たな引き込み線設備の設置と維持行為が付随するので当然に特別決議だ。
光なんて関係ない区分所有者の立場になれば分かる筈よ。

(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。

既存配管に光ケーブルを通すくらいなら「微々たる変更」ですね。
理事会決議で出来そうな感じです。
但し配管を通す前の床・壁貫通の防火処理が必要でしょう。
マンションは通常耐火構造ですから。

屋内管理用倉庫を事務所に利用するのは総会決議がいりますか？
管理組合事務所がないので、倉庫利用を考えています。

>>726
724だが、
対人折衝系の質問は大の苦手なマンカン理事長が、
知識系の質問だと一転ハキハキと答えるもんだから
「褒めておこう」と言ったのだ。

>>732
共用部分の大きな変更ではないと思う。
理事会で決めればいいのではないか？
ただ倉庫だから窓がないのでは？
密室審議でもするのか？

トピヌシさんに同感です。
ウチのマンションの理事会も杓子定規で
重箱の隅をつつくような注意書きを出してばかりで
みんなウンザリです。

＞＞屋内管理用倉庫を事務所に利用するのは総会決議がいりますか？
＞＞管理組合事務所がないので、倉庫利用を考えています。

管理組合事務所がないといっても、形式的にはたぶん管理人がいる管理事務室と兼用だと思います。

標準管理規約と同じだったらですが、
６条２項で「管理事務室」と書いてあった場合、「倉庫」に書き換えないといけないので
特別決議ですよ。
（管理組合）
第６条区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全
員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成
する。
２ 管理組合は、事務所を○○内に置く。

>729

>効用の著しい変更を伴い

もしかして、光ファイバーになるとネット環境が変わるから、それを効用の著しい変更だと思ってないか？

現在配管が通っている部分に配管を増設しても、形状または効用の著しい変更には当たらないよ。外壁に露出配管だと状況は変わるかもしれないが。

>735

当たり前の事が、守れない民度の問題だろ。
守れていれば注意なんかでない。

当たり前の事が守れないレベルの住民や変人には、理事長の対人折衝能力は重要だが、そう言うのが相手だと疲れちゃうよね。

＞現在配管が通っている部分に配管を増設しても

その増設する配管の財産権の問題だと思う。
管理組合の財産ならいいが、回線業者の配管なら業者の私有財産。
建物内共用配線ダクト内に私有財産の配管が存在することになるがいいのか？

>>739
鋭いな。
その通りかもしれんな。

＞＞７３９
昨日も言ってますが、廊下に個人のエアコン室外機を置くのと同じですので、使用細則に規定すればいいこと。

廊下に個人のエアコン室外機置くのは細則に書いてあるけど、
光の配管は細則に触れてもないから別問題でござる。

↑だから、その旨、書いたらいいんだよ。

使用細則に規定する＝総会の普通決議という意味。
補足しておく。
総会決議ではあとから議事録から見つけるのが面倒である。
使用細則に書いておくのが望ましいと思う。

エアコン室外機は将来に渡り随時発生する事案なので細則掲載が必要だが光は頻繁に引き換えるものではないから総会決議でOKだ。

逆にその総会決議に反対する人がいるとしたらどういう立場の人なのかな。
「後から躯体を勝手にいじるな」とか、「他社のも同時に入れろ」とかかな。

防犯カメラのケーブルでも同じこと。反対する人は反対するよ。躯体に穴あけるから。

今すぐ光ケーブル引きたいと組合員が申しております。細則変更議案の定期総会まで待たせてもいいですか？
それとも１組合員のために臨時総会開催すべきですか？
こんな組合員のわがままとNTTのごり押しは理事会としては蹴飛ばすことが最善の方法だと思いますが。

配管に余裕があるなら組合員とNTTの連名による誓約書を取って条件付き許可を出すのも一案。
誓約書には「理事長から光ケーブル撤去の要請があった場合には即時撤去すること」などを記載。

その後、時間をかけて細則を検討する。

739のマンションは、電話引いてないの？

ＭＤＦまでの電話の幹線の扱いを考えれば自ずと答えは出るだろ。マンションによっては、電力引き込みも同様だね。

対人折衝能力のお試し問題だよ。

>750

そう言う対応は、変人に足元を救われると思う。まあ、総会時に延々と能書きを唱えられるだけなんだけどね。

筋論なら他の希望者がどの位いるか確認してからどうするか検討だろうね。結果1年待ちにになってグダグダ言う様ならそいつに総会を招集させれば良い。

標準規約を使っていれば、住民個人で総会を開く道も用意されているよね。

光を利用していない者のコメントの言い合いは傑作だね。
当方は一昨年引いたがこれも光を知らない理事連中がすったもんだ文句を言った結果で遅くなったと思ってたら・・・。

現在NTTはフレッツ光利用料2500円　光回線終端装置利用料900円　光電話基本料500円　ユニバーサルサービス料3円
　　　　　消費税等相当額　195円　　合計　4098円
ヤフーにはユニバーサルサービス料3円　フレッツ光プロバイダー料　997円　光BBユニットレンタル費用　490円
計　1490円＋BBフォン通話料
総合計　5588円＋BBフォン通話料

これらの費用は高いかしら？

うちはマンション一括インターネットで月額1050円。
次回の契約検討で恐らく950円になると思う。200Mbps。

750は管理侍史上最もダメ回答だな。

うちは新築時にLANケーブル敷設済み（マンション一括プロバイダー契約）。
住民の要望もあり、回線の選択肢を広げる意味で、第1回定期総会で電話線利用VDSL方式でNTT東の参入を認めた。
ところが、そのNTTが今度は光ケーブルを引かせて欲しいと言ってきた。
「共用部に私設配線を引くのはまかりならぬ。ただし全戸に光ケーブルをタダで引き、保守もタダでするなら考える余地はある」と回答した。

>756

反論大歓迎。
但し私の回答がダメな根拠と対案を示さない貴方のレスは単なる戯言でしかない。

そもそも想定される反対意見が
「構造を勝手にいじるな」なのに工事を勝手にした
上で後で反対されたら撤去するとか
対人折衝能力があるとは言えない回答だもん。

>753
>筋論なら他の希望者がどの位いるか確認してからどうするか検討だろうね

筋論ならその通り。
ただ、そんな要望があるなら理事会に寄せられているはず。
それが無かったとしたら潜在的な需要はほとんど無いと判断できる。
よって誓約書を取って条件付き許可を出しても差し支えない。

その後、潜在的な需要を確認しルールを決めればよい。
その旨を予め先行して許可を出す組合員に説明しておけばトラブルにもならない。

それでも心配なら公正証書にでもしておけばよい。
個人的にはそこまでする必要は無いと思うが。

>759

構造などいじりません。
「配管に余裕があれば」と言ったはず。

広義の意味での構造は配管もそうでしょ？
と言うか私は個人的には反対しないよ。

でもクレーマーが一人でもいると突っ込みどころが
満載だし、勝手に潜在的需要が無いとか決めつける
根拠も乏しい。

そもそもそれがありだったら他の依頼でも
何でもありになるし、理事会や総会を軽視してると
言われても仕方がない。

管理侍はちゃんとした理事長なのかもしれないが、
おかしな理事長がそれを真似して変なことを
やられたらかなわん。

対応としては0点に近いのでは？

全戸分の駐車場が存在しないマンションで、駐車場のルールが無いとする。
ある組合員が駐車場を使いたいと言ってきた。
他にそんな要望は寄せられていない。
さてどうするのか、と同じ話。

私なら他に駐車場使用希望が無いなら取り敢えず使ってもらう。
但し、他の組合員のニーズの確認と、今後のルールを決めるまでの暫定使用であることを条件とする。

光ファイバーも同じこと。

>762
>広義の意味での構造は配管もそうでしょ？

配管を構造的に変更したり、手を加える訳ではない。
配管の空きスペースに光ファイバーを通すだけのこと。
つまり共用部分の利用の話です。
限られたスペースをみんなでどう使うかの話。

>勝手に潜在的需要が無いとか決めつける根拠も乏しい
需要は調べると言いましたけど。
それまでの間は誰も要望してないのだから要望してきた方に仮使用を認めるということ。

理事会から要請があれば即時撤去する旨の誓約を取るのだから問題ない。

管理侍はやっぱりかっこいいね！

補足するが、車路に駐車させろとか、自転車置場にバイクを置かせろとか、
ペット飼育マンションでペットを飼育させろとか、無茶なことを言われてる訳ではない。

あくまで配管を配管として使用させて欲しいという話ですよね。
それ自体何ら問題ない話。
問題なのは配管に通せる光ファイバーには限界があり、全戸分は通せないことが問題なのです。

だからニーズを確認し、ルールを決める必要がある。
それまでの暫定措置を取るか取らないか。
それだけのこと。

>ただ、そんな要望があるなら理事会に寄せられているはず。

潜在需要は必ずある。

世の中たぶちゃんみたいな我を押し通そうとする輩ばかりではない。そういう意見があるなら便乗すると言う程度の輩は沢山居る。実際にうちのマンションでも言い出さないけど提案すれば便乗する輩は沢山居た。

一人だからいいやと許可するとその後別件を全て同じように対応しなければならなくなってしまうので、特別な対応はあり得ない。ルールの範囲で知恵を出すならまだ分かるけどね。

>766の文中で誤記あり。
「ペット飼育禁止マンションでペットを飼育させろとか、」
の間違い。
失礼しました。

>764

予備管があってあるなら、共用部分の変更も無く理事会判断でOKかも知れないが、現実に住戸まで予備管や予備スリーブがあるマンションなんてまず無い。だって、売るが分からしたら無駄な負担だもの。引き込みの予備管はあるだろうけどね。

そうなると躯体の加工が出てくるから総会決議は絶対必要になる。

>767

潜在的需要が多数あり、ルールを決める前に我も我もと言い出すなら、
仮使用を認めた組合員に撤去要請を出せばよい。

そこまで利用希望者が続出する可能性は低いと思うが、
仮にそうなったとしても対応は可能。

>769

前提の異なる話をされても。

予備配管のあるマンションは現実に存在しますよ。
また既設配管に光ファイバーを通せる余裕のあるマンションも存在します。

それが無いマンションなら躯体の加工が出る。
貴方の言うとおり。

対応は可能とかそんな問題じゃなくて、
「躯体や共用部分に絡む配管工事を特段の定めも
ないのに理事長だけの判断で勝手に許可出すな」
だな。

他の理事とか住民に文句言われたら撤去したら
ええねん、って団地マンションでしか通用しない。

撤去じゃなくて管理組合として光網を整備するのが筋。

光の具体例に対するコメントが出来ない者達はそれを論ずる資格なし。
後十年で一般電話が無くなる時代だぜ。

管理侍さん
光にいくら払ってるのか前例の如くバウチャーを紹介してくれないかしら。

他所は知らんがうちは入居時に重要事項説明でインターネット環境についてメタル設備と提示された。
自分はそれで不満はないが、光がいいと言う声が多くなれば検討する必要があるだろう。
一部の居住者の利益の為だけに共用部分の改変は控えるべき。
アンケートを取るなり需要を計った上で、今やるべきか将来的な課題にするか結論を出すべきだと思う。

私設ケーブルを棟内共用部分に敷設するのではなく、管理組合共用設備としてケーブル敷設するのが原則。
それと財産分界、責任分界を明確にすること。電気・ガス・水道・電話・メタルLANはこれが明確化されている。

管理侍って御都合主義なんだね。

そんな問題か無い物件を前提にしても意味ない。

>772
>「躯体や共用部分に絡む配管工事を特段の定めもないのに理事長だけの判断で勝手に許可出すな」
繰り返すが、配管を変更する工事などしない。
理事長個人の判断などと私は言ってない。

本件は配管を配管として利用するという話である。

そして私はあくまで「一案」と申し上げたはず。
組合としてニーズを把握しルールを決めるまで希望者が待ってくれるならそれが一番。

・配管を配管として使用する。
・配管利用のルールはない。
この状況でルール制定までの間、暫定使用を認めることに何の問題があるのか是非教えて欲しい。

対人折衝能力を発揮するには「引き出し」の多さも重要。
私は選択肢としての一案を提示したに過ぎない。

>>779
もういいのでは？
「確かに皆さんの言うことも一理あるね。少し前のめり過ぎたかも。」
と速やかに歩み寄ることもも対人折衝能力の一つだよ。

つまり相手を論破したり、絶対に非を認めないのが
対人折衝能力ではなく、円滑な人間関係を築くための能力だからな。

管理会社のフロントが>>779のような言い方をしたら
『もう来なくていいよ』
と言いたくなるわな。
実際管理会社の人間なんだろうけど。

>779

それ引き出しが多いとは言わない。

声のデカイへの対応が面倒だから誤魔化しているだけ。

理屈で相手を屈服させるやり方では、相手もバカではないんだから
説得させられないね。
管理会社の古い体質だよ。
自分の考えが否定されるとすぐ切り替えしをしたくなる性格なんだろう。
侍なんだから。
そのやり方が対人折衝力があるとはいわないんでは。

>>782
話は横道にそれるけど、
確かに理事長はついつい声の大きいヤツに配慮してしまいがちだけど、
全体の利益と公平感のバランスは決して忘れてはいけないよな。

例)
モンスター「オレの駐車場に車が入れにくい。設計ミスだ。
あそこ空いてるから場所を変えろ。」

理事長「わ、わかりました。変更しておきます。」

他住民「・・・うちも変えて欲しかったのですが・・空いてるの知らないし・・」

by 匿名さん　2012-12-04 07:07:53


管理侍さん
光にいくら払ってるのか前例の如くバウチャーを紹介してくれないかしら。

＞うちはマンション一括インターネットで月額1050円？。

実例を出せない者は論ずる資格はない。

経験ない人は実例などありません。

後から導入の事例もなにも
ちょっとしたマンションに住んでる人は
入居時からそもそも光が配管済みだしね。

>>788
ああそうかい。
だったらいちいち首を突っ込むなよ。
お前さんには関係ない話だ。

10年前の新築でも80％ぐらいの導入率だったから、
最近の新築ならほぼ100％ぐらいかも。

スレタイみればわかるがここは「対人折衝能力」のスレなので、
そこまで喉から手が出るほど他所の工事事例を知りたければ
知恵袋とかで聞いた方がよろしいかもしれませんね。

>780
>つまり相手を論破したり、絶対に非を認めないのが

私の意見のどこが「非」なのか教えて欲しいんだけどねぇ。
そして貴方から解決案は一つも出ず。
私が単なる一案を提示してるってことも理解できず。

そもそも今回のケースの詳細な情報が無いのだから、何をもって正解、不正解を判断してるのかねぇ。

780のハンドルネームで貴方ならどう対応するのかを是非書き込んでもらいたいね。
素晴らしい対人折衝能力をお持ちの貴方なら当然私を納得させられますよね。

>>791
上から目線か？
皮肉か？
侍を名乗るなら気品よくしたら？
さもなければ
管理浪人
の方が相応しいね。

＞ちょっとしたマンションに住んでる人は 入居時からそもそも光が配管済みだしね。

だから、その請求書の金額はどうなっているの？
書いてご覧なさい。

管理侍は屁理屈ばかりで光は使ってはいないことが明白なった。

管理侍って反論は大歓迎とか余裕見せた割には
正論な反論がホントに来たらフンガーと激怒
するとかちょっとかっこ悪いな。

だがこのやり取りって結構よくあることで、
これらは振り上げた拳を下ろせなくなってしまった、
そして下ろし時を間違えたっていう
対人折衝能力の典型的な失敗例なんだよな。

そういう意味ではスレタイ的に皆さんの参考に
大いになってるな。

管理侍は光ではなく狼煙で信号伝達しいるらしい。

侍なんておこがましいわな。
てか俺は今まで管理侍って管理会社の人間かと思っていたが、実はそこらのマンカン士だったんだな。

予想通り。
まともな反論はできず、ご自身の案は提示できず。
只々自分はコテハンを使わず、「匿名さん」として身を隠し、
その他大勢の陰に隠れて個人批判を繰り返す。
テーマについてまともに意見を交わすこともできない。
困ったものです。

そんなに私を怖がらなくても。
勇気をもってコテハンで私と意見交換しましょう。
あくまでテーマに沿った意見交換ね。

管理侍、それなら答えてみよ。

総会議案を総会当日に決議せずに撤回また保留（次期管理組合執行部に申し送り）することは出来るか？
また出来る場合、出来ない場合の法的または規約的根拠は？

>799
侍大将さん

テーマはどこいったの？？
参考書片手にいきなり問答？
しかも私のことは呼び捨て。
「答えてみよ」という態度。
非常識もここまできたか。

非常識も何も命を賭しての一騎打ちだからいいのでは？
一騎打ちの時は相手の武将を呼び捨てだよ。

>>798
匿名掲示板で匿名の何が悪いのかね？
コテハンで常連ぶってる方がよっぽどキモい。
こんな所で情熱を燃やさずにリアルの世界で活躍しなさい。
リアルじゃ相手されてないのだったら謝るぞ。

一騎打ち・・・。
なんだかねぇ。
どうせ何を言っても個人批判の材料にされるだけでしょう。

少なくとも、>799の前提条件だけでは判断のしようがない。
管理者管理か理事会が存在するのか？
規約の規定はどうなっているのか？
総会当日の委任状、議決権行使書の提出状況はどうなっているのか？
当日の理事の出席状況は？

その質問ならそれくらい示さないと。

管理規約でどう定めがあるか別にして、区分所有法と標準管理規約だけで判断すると「撤回（取り下げ）」は違法や違反ではない。
なぜなら「総会議案は必ず決しなければならない」との規定がないから。
これは総会で委任状を多数抱える議長が議案を強引に押し通す手段に使われる。
「議案にご不満の組合員がいらっしゃることは十分承知しておりますが、本日総会に出席していない委任状並びに議決権行使書で議決権を行使されている多数の組合員がいる以上、本総会議案は必ず採決しなければならなりません。従いまして採決に移ります。」
と言って組合員をまんまと騙す。

うちは総会決議で可決されても、次年度の理事会で反故にしてるよ。
理由は「先期理事会の審議に瑕疵があり、総会決議を実施すると組合員の共同の利益を害する恐れがあるので再審議する」と。組合員は誰も文句言わない。

最近出た判例で、「総会決議は管理組合に執行義務を課してるのではなく、執行権を授与しているだけである。執行に当たり管理組合には裁量権があるので、総会決議通りに実施しなくても、直ちに管理規約違反には当たらない。」と管理組合を訴えた組合員の請求を退けた。

>805

その場合は瑕疵が何なのか説明する必要があるんじゃないのか。それはした訳？

>802
>匿名掲示板で匿名の何が悪いのかね？

議論するならコテハンじゃないと会話にならないってだけのこと。
まぁ、議論に負けた時の保険としてコテハンにしたくない気待ちはわかるが。

匿名は悪くない。
匿名で個人批判をすることが悪い。

いや、前提をしっかり決めてはじめれば匿名だろうがコテハンだろうが問題ない。

>809

例えば、>807.>806.>805.>802.>801
これらが>809と同一人物なのか違う方なのか判断できない。

議論する時に、誰が何を発言したのかわからない状態でどう議論したらよいのか。
私はコテハンだから私と議論する人は議論し易いだろうが、逆の立場の私がどれほど議論し難いことか。

コテハンでないものには理解できないだろうね。

>>806
（標準）管理規約に総会決議の遵守義務があるよ。
その判例は、地裁レベルの裁判例だろう。

議論で同一人物である必要は無いよ。

なんならアンカー付ければ問題ない。

>810

ところで「命を賭す」なんて言ってた非常識な侍大将とかっのはどこいった？

全く議論もできない、反論も自分の案も提示できず、
いきなり失礼な問答を吹っかけてきて、途中でサッサといなくなる。
どうしようもないな。

コテハンと言えばここのスレ主さんは
文章の説得力と上手さは抜きん出ていたよな。

勿論、管理侍も頑張ってると思うけど、
喧嘩があんまり上手くないから
それは今後の勉強だろうな。

>813

ところで一筆書かせて配管を暫定処置で使わせて居座られたらどうするの？

俺は公平性を考えたら暫定処置なんてさせないで待たせるけどね。
待ってもらうんじゃなくて待たせるのね。

>>814
すまんが、スレ主に説得力や対人折衝能力を感じたことがないんだが。
どのレスに感じたんだい。

管理侍は昔の管理侍ではない。ニセモノだと思う。

管理侍は以前のキレが戻ってきたのだ。

確か前に書いてあったと思うが、管理侍はリストラされて一時姿を隠してたはず。

どっちにしろ三流のネット番長に過ぎん。

皆さんのマンションって入居者はどんな人が多いですか？
うちは会社経営が3割、医師が3割、サラリーマンが2割、
弁護士・公認会計士・税理士らが1割、リタイア高齢者が1割ぐらいです。

昨日の夜から今朝にかけて一晩で書き込まれた私個人への誹謗中傷は下記の通り。
テーマに沿った意見交換ではなく、単なる誹謗中傷である。
しかもハンドルネームなし。
「匿名さん」ならこのような誹謗中傷を連続して受けることはない。
如何にまともな議論、意見交換の出来ない状況であるかの根拠として以下提示しておく。
ネットの世界とはいえ、最低限のモラルを持ち、人として恥ずかしくない行動をしたいものである。

>侍を名乗るなら気品よくしたら？
>管理浪人の方が相応しいね
>管理侍は屁理屈ばかりで光は使ってはいないことが明白なった
>正論な反論がホントに来たらフンガーと激怒するとかちょっとかっこ悪いな
>管理侍は光ではなく狼煙で信号伝達しいるらしい
>侍なんておこがましいわな
>管理侍って管理会社の人間かと思っていたが、実はそこらのマンカン士だったんだな
>コテハンで常連ぶってる方がよっぽどキモい
>こんな所で情熱を燃やさずにリアルの世界で活躍しなさい
>管理侍は昔の管理侍ではない。ニセモノだと思う
>管理侍はリストラされて一時姿を隠してたはず
>どっちにしろ三流のネット番長に過ぎん

by 匿名さん　2012-12-04 11:10:48

by 匿名さん　2012-12-04 07:07:53

管理侍さん
光にいくら払ってるのか前例の如くバウチャーを紹介してくれないかしら。

侍君
人の振り見て我が振り直せ。
分かんないだろうが・・・・。

１人だけ侍を名乗ってる意味が分からない
匿名に変えておけば誹謗中傷は受けなくてすむのに

おはようございます。スレ主です。
コテハンはアイデンティティーを主張出来るメリットの裏返しとして
反撃を受けやすく、そして煽られやすいデメリットが共存ですね。

私も相当煽られてますが、
面白いレスには反論投稿をして論理的思考回路の練習へ、
低レベルなレスには柳のようにフワフワ受け流すスルー力の練習、
なるほどというレスは真摯に受け止め反省力の練習。

良識ある人からトンデモまで様々な人が共存共栄するマンション理事長
にはいずれも必要な対人折衝能力の一つですね。

そして相手が100％悪いと内心思っても、「もしかして1％は自分のせいではないか」
と、考えてみると不思議と見える景色も変わってきますよ。

＞１人だけ侍を名乗ってる意味が分からない
＞匿名に変えておけば誹謗中傷は受けなくてすむのに

自己顕示欲が一般人より異常に強いだけの事。
キジも鳴かずば射たれまい。