理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

ついでに区分所有者の地位も返上した方がいい。

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管理規約にわざわざ「理事長は監事を兼任できない」と書いてるところがある。
笑ってしまった。

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理事長や理事会の能力以前に相手の組合員が＊＊というパターンもある。そう言う人種に折衝能力は無力だ。

差し詰めここでは訴訟が大好きな君たちが、これに当てはまると考えて差し支えないだろう。

理事長に問題があると決め付けている君。特に君は、その傾向が強いと言っても間違いではないと断言できる。

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対人折衝能力が高ければ、
そういうマンションをネットワークを通じた情報を
利用し購入を回避しうることも可能。

また、対人折衝能力が高い人は総じて年収も高く、
比較的まともな人がいるマンションを購入出来る。

対人折衝能力が高い人は舐められないように
普段から不断の研鑽をしているため、
クレーマーとしても訴えても逆に提訴されそうで
歯止めが掛かる。

また、全ての事柄に理論武装を怠らないため、
相手が訴える気をそがれる話術を持ち合わせている。

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横領防止のためには理事長の年収は１０００万以上が条件。

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理事長は住宅ローンも完済してないとだめだろう。

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国会議員みたいに資産公開したら？

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652、653のマンションには、理事長資格者が居なくなってしまうんじゃ無いのか（笑）

それらの条件を満たしてもする奴はする。

ここの板は折衝能力を語るスレだから横領は別スレでやってくれ。

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確かによそでやってくれ。
つまらないし。

総会でもそうだけど実現性の低い話題を意気揚々と
語る住民ってどこにでもいるわな。

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総会は基本的には組合員のガス抜きでいい。
議案が全て賛成可決されるなら、言いたいこと言わせとけ。

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＞知識だけ豊富でも対応が役所の窓口みたいな人も多いですね。
＞規約ではこうだからしか言わない。

対住民（組合員・占有者）に対してはそれでいいと思う。
執行部に横槍を入れさせないためには、火の粉は払う必要がある。

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>>657
あなたの言うとおりかもしれんな。
確かに元来の目的は議案を通すことだもんな。

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その通り。
総会は懇親会ではない。
あらかじめ決められた議案の議決を採る場だ。

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総会は、規模の大きいマンションでは1割程度の組合員しか当日出席しない。
残りは委任状と議決権行使書だ。だから総会前に議案の可決・否決は既に見通せる。
だから当日は可決することは既に確認済みだから、理事会は低姿勢に出て組合員の日ごろの鬱憤を晴らさせる。

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うちのマンションでは、総会当日に議案の瑕疵が組合員の指摘で露呈して、その組合員から議案の撤回を要求されたが、理事会は「議案として総会に上程した以上は可決か否決を決めなければならない。従って議案の撤回や保留はできない」と言って強行採決しました。管理規約にはそんなこと書いてません。理事会はデタラメ行ったのでしょうか？

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本当に瑕疵なのかどうかは全員で判断することで、
あなただけ瑕疵だと思いこんでいるだけかもよ。
よくあることです。

そもそも理事長が瑕疵だと認識しているなら、
参加者全員に反対の意思をお願いした上で、
多くの委任状を背負った理事長も反対すれば否決出来るのでは？

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>>662
議案の瑕疵を理由に決議を無効にすればいいですよ。
５分の１以上の組合員で決議を無効として廃案とする決議が目的の臨時総会開催請求を行いましょう。

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>>662
具体的にどのような瑕疵があったのですか？
参考にしたいので書ける範囲で教えて下さい。

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一般会計から修繕積立金会計への無用な資金繰り入れ議案。
長期修繕計画の見直しを一切してないのに、直近の修繕工事費をデタラメ金額で膨らませ、資金移動が必要だとのこと。
完全に管理会社に手玉にとられた議案だった。

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それだけじゃ瑕疵なのか想像でデタラメなのか
誰も証明のしようがないのでは？

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見直し前の長期修繕計画書があれば判明するのでは？

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証拠を突きつけない理事会は認めないと思う。

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長期修繕計画はあくまでただの契約だからな。
いずれにしてもその程度の推察なのか想像なのか
知らないけどそれじゃパンチが弱すぎる。

むしろそれで総会でわあわあ言う様は他住民
にはただのモンスタークレーマーに映ったこと
間違いなしだし、オレもその場にいたらそう思う
と思うわ。

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契約じゃなくて計画だった

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初期計画の工事金額との乖離を理事長と管理会社に詰問したが、双方とも答えられなかった。
議案として総会に上程していながら何故答えられないのか？そこが根本的な問題だろう。
デタラメだから答えられるわけがない。

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修繕積み立て金口座は総会決議を経ないと取り崩し出来ないから管理費口座は少なめで修繕積み立て金口座に随時移すのは会計上好ましいと思う。

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次回な値上げを緩和させるためだろ。
なにも騒ぐようなことじゃない。

瑕疵とか言う方がどうかしている。揚げ足を取るためだけの意見だろ。

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揚げ足をとると言うか、「管理会社に好き放題させてる理事長への戒め」だろう。
それと同時に「住民を甘くみるな！誤魔化せないぞ！」の警告だと思う。

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「デタラメ」「陰謀」「妨害」「横領」「不正」「結託」
これらのワードが出て来た場合はかなりの確立で本人がただのクレーマーだな。
このスレ見てたらわかるけど。

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と675でたぶちゃんが申しております。

662の「その住民」と言うのも自分のこと。自作自演とも言うかな。

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>>675
パーフォーマンスとしては総会でやるのが最高ですね。
これが「劇場型総会」の典型です。
出席してる住民は目が醒めます。面白いから次回も総会出ようと。
こうやって組合員の総会出席率を高めていくのです。
本来は理事会がやるべきことですが。
組合員の啓蒙啓発の一環でしょう。

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実は他の組合員は「気持ち悪い」と見ていることが多いかと。
個人的な恨みか知らないけど、昔の長期修繕計画と金額が違うだけで
野次る総会屋を。

何か出来ることがあれば協力しますというスタンスならわかるが、
上がってきた議案の揚げ足を取るだけなら典型的なただの野党。

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なぜ金額が違うのですか？

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「管理会社の言う通りでいい」から「管理会社の言う通りでなければならない」と舵を切って来た留任理事が支配する執行部の体質を変革するのだろう。そのためには荒療治が必要かも知れない。

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>>681
それは理事が働かず楽したいからだと思います。
それだったら初めから理事にならなければいいだけですが。

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そう思う。

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対人折衝能力？
スレ主さん、なんか言ったれ。

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理事長は対人折衝を避けて管理会社に丸投げするもの。
だから組合員からの問い合わせに関しても理事長の連絡先は一切伏せてフロント（管理会社）を窓口にしてる。
２年前に、理事長と直接コンタクトを取ろうとしてフロントと大喧嘩になった。
フロント曰く「理事長の連絡先は個人情報のため組合員といえども開示できません。」と言いやがった。
こんなこと言うから組合員と喧嘩になる。組織の長の連絡先をなぜ隠すのか？

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それはあなたがモンスタークレーマーだからでは？
フロントを通じて連絡先と要件を伝えて折り返しを
待つのが常識であり、フロントと連絡先云々で
大喧嘩するようなダメ住民のしょうもない問合せ
に一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。

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滞納督促も管理会社任せで理事長は一切督促の表にでない。督促文書に名前だけ書かれてるだけ。
だから組合員になめられて長期滞納が後を絶たない。理事長が直接訪問なりして借金取りしないとだめ。
ただこのときに対人折衝能力がなければ、滞納住民に怒鳴られて理事長は撃退されてしまう。
それに懲りて理事長は滞納督促を管理会社に丸投げすることになる。

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>>686
提案書を「理事長に直接渡して説明の必要があるから連絡して欲しい」と依頼した。
ところが2ヵ月経っても無しのつぶて。挙句の果てに議事録で理事会決議で却下と書いてあった。
その後調査した結果、管理会社が理事長に渡さず握りつぶし、議事録を作文していたことが判明。

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理事長が連絡先を秘匿して組合員から逃げてることが問題だろう。
普通は組合員に配布する議事録に問合せ先としてメアドか携帯番号を書いている。
そこのマンションはそれすらせずに理事長が逃げまくってるのだろう。

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＞従来続いてた留任制の廃止
■引継ぎのためと言うなら、引継ぎは文書が基本で新旧役員間で個別打ち合わせにより引き継ぐ。なぜ引継ぎに１年もかけるのか？一般社会常識を逸脱している。
■引き続き組合員のために管理組合業務を執行したいという強い志があるのなら、なぜ正々堂々と立候補しないのか？立候補できない理由は一体何なのか？
■もしそうでないなら、留任する理由は一体何なのか？暇人の時間つぶしのためか？それなら無用の長物、粗大ゴミ、次期理事会の足手まといになるだけだ。

と言えば、誰も留任制廃止に意義を唱えられなくなる。

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クレーマーを怖がって逃げ回る理事長には辞任要求書を出したほうがいい。
俺は特定の理事2名と監事1名に管理規約違反を理由に辞任要求を理事長宛に出したことある。

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組合員から正式に辞任要求出されたら、辞任する大義名分が出来るので即辞表出して理事会とおさらば出来るからいいね。

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＞一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。
それが嫌なら理事長辞めれは？代わりはいくらでもいるよ。

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ここ見てるとローコストマンションは
ホントに大変なんだなあと実感するわ。

権利ばっかり主張するおかしな住民ばっかりで。

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ローコストとかハイコストとかは関係ないね。
組合員を蔑ろにし組合員の共同の利益を害する理事会の専横を糾弾するだけだよ。

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結局、理事長に対人折衝能力がないから組合員から逃げまくるのでしょ？
理事長にその能力があれば、「いつでもかかって来いよ、相手したる！」だと思うよ。

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管理規約集で住民の頬を張り飛ばすくらいの剛腕じゃないと理事長は務まらないでしょう。

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さて、理事長の対人折衝能力を試す問題を一つ。

最近、NTTは従来のVDSL方式をフェードアウトさせ光配線方式に切り替える経営方針を出しため、多くの分譲・賃貸マンションに対して光配線方式への変更を強力に推し進めている。
当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

ところが最近、ある組合員から光ケーブルを専有部まで敷設する工事願いがNTTと連名で管理組合に対して申請された。申請書にはNTT作成の分厚い技術資料が添付されていた。専門知識がないと読みこなせない内容であった。

さて、理事長はこの組合員に対していかなる折衝をするのか？工事許可をするのかしないのか？
おそらく、申請した組合員は許可されることを前提に申請して来たはず。
もし理事長が不許可を通知するものなら一悶着は必至である。
理事長の独断ではなく、理事会決議を採ってもかまわない。
あるいは対人折衝を避けて管理会社にぶん投げる手もあるが。

この問題は、今後多くのマンションで発生する。

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難しすぎる。管理会社に丸投げキボンヌ。

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>>698
それ対人折衝能力云々じゃなくてIT関連知識の質問でしょう。
単純にマンション内にネット関係詳しい人募って第三者委員会立ち上げて
理事会に答申してもらって判断するか、専門家に説明会とかで話して
もらってアンケートして決めるしか普通の理事長には出来ないのでは？

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全戸がＮＴＴじゃないでしょ。auだったりeoひかりだったり。契約していない部屋にもＮＴＴが光ファイバー引いてくれるなら問題ないが、そうではないとおもう。

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＞当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

遅れてるね。
今時、総会決議で光にしないでどうするの？
各階の分電箱まで光配線にして、使用するかしないかは各自の自由にして、設備だけは整備しないと付加価値が下がるだけよ。

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↑ＶＤＳＬ集合装置までが光、それ以降が既設メタル配線（電話線）が主流で、
いまの話題は個別の住戸まで光ファイバーを引こうという話で、ほぼ最新の話題。

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>いまの話題は個別の住戸まで光ファイバーを引こうという話で、ほぼ最新の話題。

それは自費で引くべき問題だ。
ヘボなマンションだと天井に隙間がなくファイバーを引けない居住区も出てくる。

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>>702
詳しいことは後ほど書く。今は本件の問題点だけ書く。要するに財産権の問題。

VDSLの電話線方式なら、建物内電話線は共用設備。全組合員の共用財産である。
ところが、新たに光ケーブルを敷設するとなると管理組合が組合費で敷設して共用設備化しないかぎり、それはNTTの財産。即ち私財（NTTという組合員でもない通信会社の私財）ということになる。
これ即ち「共用部分に私財を設置したい」との申請になる。

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>698

それ理事長が許可するかどうかじゃないだろ。共用部分の工事を伴うから、最低でも総会の普通決議が必要だから折衝能力以前の問題。

少なくとも住戸までの配管はマンション負担だろうから、その工事をどう行うかと言う問題。他の住民にも希望者がいるのか募ってまとめて発注し配管費用負担は受益者で敷設した配管類は組合に譲渡って言うところかな。

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>新たに光ケーブルを敷設するとなると管理組合が組合費で敷設して共用設備化しないかぎり、それはNTTの財産。

昨年の宣伝期間は無料だったが今は当然に有料になろうよ。
更に分電盤から専有部分までの光工事料金は個人負担6千90円、従来の電話回線は権利お預かり10年間。

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＞共用部分の工事を伴うから、最低でも総会の普通決議が必要だから折衝能力以前の問題。

間違い、共用部分の変更だから特別決議だ。

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過去
①電話線は建物弱電用配管内（共用設備）に敷設されており、配管内の電話線は共用設備
②弱電盤室は共用部分
全組合員がインターネットを利用できるように、弱電用配管内に物理的に新たな配線を敷設することなく既存の電話線（共用設備）利用のVDSL方式なら、管理組合はコストがかからず対応が可能。但し弱電盤室にNTTのインターネット回線装置を設置するために共用部分の用途変更になるから総会決議をとった。管理組合は全組合員がインターネット接続が可能なように共用部分の環境整備をするだけで、インターネットを利用するしないは組合員の自由裁量。
NTTにのみ弱電盤室を使用させたのは当時のコンペ結果による理事会並びに総会の判断であり、当方はその後の入居なので、その件に関しては感知せず。

今回
・専有部分までの光ケーブル敷設は、建物内共用設備の弱電配管内に新たに私設ケーブル（ケーブルはNTT財産、利用権はNTTとサービス契約をした組合員）を敷設することになる。
・これは共用部分を特定の組合員の利益を図るために使用を許可することになる。

従って、今回1組合員の本申し出に対しては不許可になる。

これを理事会で報告し、全理事の了解を取った。
なお、事前にNTTに対しては全戸に光配線を敷設し、敷設後に管理組合に無償譲渡かつ半永久的無償保守を打診したが断られている。
ところで誰がこの申請者に説明するか？皆黙り込み誰も手を上げなかった。
仕方なく私が申請者と接見して説明することになった。

ところが・・・・やはり申請者は激しく切れた。掴みかかってきた。
無理もない、既に契約を進めており工事許可待ちの状態なのだから。
これが組合員と直に折衝する場合の生命上のリスクなのだろう。

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＞＞仕方なく私が申請者と接見して説明することになった。
これが間違いでしょう。書面でいいです。異論があれば訴えて下さい、と書いておけばいいです。

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理事長は組合員とのスキンシップも必要だと思うぞ。
肌と肌のふれあいで心は通じるもの。

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とんでもない。言葉遣い、人柄、印象などで左右される問題ではない。
しかしなんで光ファイバーでないといけないんだ。ＶＤＳＬでも１００メガ（実効速度は２２メガくらい）でるでしょ。
RWIN設定かえたら６０メガ出ますよ。

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NTTが光配線を強力に推し進める背景には、VDSL装置の電気代のコストダウンが大きくからんでますよ。
共用部分のMDF室にVSDL装置のあるマンションは、VDSL装置は外部電源が必要になるため、共用部から電気の供給を受けるために、年間通じて回線業者から管理組合に電気代が振り込まれています。
これが光配線の光スプリッタになると外部電源が不要になり、電気代がなくなるのです。
この電気代の年間コストがNTTは億の桁になりますので、コストダウンの恩恵がものすごいのです。
私は賃貸アパートを所有してますが、希望してないのにNTTの光配線化のために、NTTから光スプリッタの無償取り付けのオファーを受けてます。
ただしNTTの建物内光配線は電線管配線を原則にしているため、当アパートは古いので建物内露出配線でした。
従ってペンディングにしています。だって建物壁面に電線管設置して壁貫通して室内配線するって言うからです。
なんでNTTのためにそこまでしないとだめなの？いいかげんにしろ！と言いたい。

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>708

君勉強不足だよ。

第十七条
1項　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

ＥＰＳかＰＳか知らないが配管を通す程度の変更は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当する軽微な変更で普通決議で通る。光ファイバーなら立て区画は最悪エレベーターシャフトを使うと言う手もあるな。

上の１７条は、標準規約を探しても出ていないからね。

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↑勉強不足です
標準管理規約コメントに載ってますよ。
「エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場
合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に
変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブ
ルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するよ
うな場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、
外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可
能と考えられる。」

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709は共用部分の変更以前の「共用部分の用法」の原点を問題にしてるのでは？
敷地や共用部分は組合員の共同の利益を図るために維持管理するものであり、
いくら共有持分があるとはいえ特定の区分所有者の利益を図るものではありません。
「共用配管内に私設光ケーブルを引かせてくれ」は「共用廊下に私物を常設させてくれ」と同じ要望です。
それはともかく「共用部分の用法」を引き出している点は非常に上手い断り方だと関心します。
これだと区分所有者はあきらめざるを得ません。理事会決議とか総会決議とか以前の共用部分の原点問題です。
論点をそこに持っていくとは相当な手練れ理事長ですね。

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使用細則の変更で対応できますよ。エアコン室外機も廊下においてますからね。

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>715

だから何？揚げ足取りのつもりか？

何が言いたいのか分からんのだが。

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標準管理規約って、コメントも読まないと。解説みたいなもんだから。

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>719

714の第１７条は区部所有法で管理規約に解説は出ていない。

標準管理規約の解説は、飽く迄管理規約の解説で区分所有法の解説じゃないんだが・・・。

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それと、標準管理規約の第１７条は専有部分の修繕だよ。

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区分所有法１７条をいいたいんでしょ

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マンカン理事長には冗談は通じないと言うことで了解。

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マンカン理事長
今日のやり取りは切り返しも含めて良かったぞ。
褒めておこう。

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⇧上機嫌だなあ（苦笑）

江戸の仇を長崎で他人にってか。

指摘自体が的外れって理解できないって幸せだね。

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なんでほめられるのか不明。

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724が何時も知ったかぶって能書きを垂れる。
⇩
間違いを指摘されるが言い返せない。

今回は、マンカン理事長が言い返して仇をとってくれたと思い込んでいるって事。

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「共用部分の変更」よりも「共用部分の用途」に論点を変えた回答が一番スマートだったと思った。

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（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

効用の著しい変更を伴い、しかも新たな引き込み線設備の設置と維持行為が付随するので当然に特別決議だ。
光なんて関係ない区分所有者の立場になれば分かる筈よ。

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(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。

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既存配管に光ケーブルを通すくらいなら「微々たる変更」ですね。
理事会決議で出来そうな感じです。
但し配管を通す前の床・壁貫通の防火処理が必要でしょう。
マンションは通常耐火構造ですから。

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屋内管理用倉庫を事務所に利用するのは総会決議がいりますか？
管理組合事務所がないので、倉庫利用を考えています。

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>>726
724だが、
対人折衝系の質問は大の苦手なマンカン理事長が、
知識系の質問だと一転ハキハキと答えるもんだから
「褒めておこう」と言ったのだ。

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>>732
共用部分の大きな変更ではないと思う。
理事会で決めればいいのではないか？
ただ倉庫だから窓がないのでは？
密室審議でもするのか？

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トピヌシさんに同感です。
ウチのマンションの理事会も杓子定規で
重箱の隅をつつくような注意書きを出してばかりで
みんなウンザリです。

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＞＞屋内管理用倉庫を事務所に利用するのは総会決議がいりますか？
＞＞管理組合事務所がないので、倉庫利用を考えています。

管理組合事務所がないといっても、形式的にはたぶん管理人がいる管理事務室と兼用だと思います。

標準管理規約と同じだったらですが、
６条２項で「管理事務室」と書いてあった場合、「倉庫」に書き換えないといけないので
特別決議ですよ。
（管理組合）
第６条区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全
員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成
する。
２ 管理組合は、事務所を○○内に置く。

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>729

>効用の著しい変更を伴い

もしかして、光ファイバーになるとネット環境が変わるから、それを効用の著しい変更だと思ってないか？

現在配管が通っている部分に配管を増設しても、形状または効用の著しい変更には当たらないよ。外壁に露出配管だと状況は変わるかもしれないが。

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>735

当たり前の事が、守れない民度の問題だろ。
守れていれば注意なんかでない。

当たり前の事が守れないレベルの住民や変人には、理事長の対人折衝能力は重要だが、そう言うのが相手だと疲れちゃうよね。

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＞現在配管が通っている部分に配管を増設しても

その増設する配管の財産権の問題だと思う。
管理組合の財産ならいいが、回線業者の配管なら業者の私有財産。
建物内共用配線ダクト内に私有財産の配管が存在することになるがいいのか？

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>>739
鋭いな。
その通りかもしれんな。

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＞＞７３９
昨日も言ってますが、廊下に個人のエアコン室外機を置くのと同じですので、使用細則に規定すればいいこと。

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廊下に個人のエアコン室外機置くのは細則に書いてあるけど、
光の配管は細則に触れてもないから別問題でござる。

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↑だから、その旨、書いたらいいんだよ。

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使用細則に規定する＝総会の普通決議という意味。
補足しておく。
総会決議ではあとから議事録から見つけるのが面倒である。
使用細則に書いておくのが望ましいと思う。

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エアコン室外機は将来に渡り随時発生する事案なので細則掲載が必要だが光は頻繁に引き換えるものではないから総会決議でOKだ。

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逆にその総会決議に反対する人がいるとしたらどういう立場の人なのかな。
「後から躯体を勝手にいじるな」とか、「他社のも同時に入れろ」とかかな。

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