プラウドタウン稲毛　Part２

>101さん

考え方の違いかもしれませんが、私は購入検討中の方や既住民の方の意見が聞けて　大変参考になっています。

普通、購入希望者は、既に住んでいる人の情報を欲しがるものだが・・

>98さん
非常に参考になるサイトのご紹介ありがとうございます。区画整理された分譲地ってナニゲに探すの大変なんですよね。更に言えば条件付の土地ばかりで条件無しの土地を探すのはもっと大変です。建売がいかに利益を上げているかがわかりますね。

>104さん

素人ですいません。建売は粗利が大きいということ（割高ということ）でしょうか？
この板とは直接関係無いのですが教えてください。プラウドは建売だけですよね。

プラウドの場合、いっぺんに数十棟も建てるんですから、効率が良いといえば、効率は良いでしょう。

4期入居予定の者ですが、当物件を検討中の頃、実際にお住まいの方の意見は大変参考に
なっていました。エアコンや雨水マスの事など様々です。
以前のカキコミにもありましたが、ここは住人の寄り合い掲示板ではないのでその点は
注意してカキコミするように気をつけていたつもりですが・・・。
入居後必要な情報を交換するのは控えたほうがよさそうですね。

>>105さん
建売や建築条件付の場合、造成前の土地を安く買う場合がほとんどなので、土地と建物の両方から利益を取れるんです。「売値 ＞ 買い上げた時の金額＋造成にかかった費用」ということです。

↑訂正
建築条件付は建売ほど「造成から」って言うのは無いかもしれませんね。近辺の相場より安く土地を売って、その代わり建物の方で利益を多く取るんですね。

104さん
土地から探して、しかも建築条件なしとはかなり厳しいですね。
基本的には美味しい土地であれば有るほど不動産屋が黙って見ている訳ないですからね。
残る可能性は少ないですがそれは貴方のバイタリティー次第かもしれません。

以前、坪井地区（船橋日大前駅）を検討していた頃、地区に隣接する地主さんから安く譲って
頂いたという書き込みを見ました。プラウドにも地主さんが所有する土地があります。
安く買うことは出来ないかも知れませんがそういう手が有ります。

また、建築条件付きの土地で有っても稀に建築条件を外しても良いと言う所も有ります。
その代わり条件を外すだけの対価を支払う事になりますが・・・（不動産業界では条件外しは
出来ないルールらしいですが）

区画整理された中で安く買うのは相当な時間を費やすと思います。
この地域は約５０坪で２千万円位が相場のようです。
（ちなみに坪井地区は３千万円・西船橋だとこの金額だと３５坪程度になります。）

もう検討する立場の人間では有りませんが、そんな経験を致しました。
参考程度にどうぞ。

パナは50坪で1500万位って言ってましたね。あそこは建物が高いから土地を安くしているのかな？

>111さん
パナの営業さんは農協（って言ってたような）の所有地を安く購入できたと言ってましたよ。隣接してる別の地主の土地は坪４０万くらいだそうで、建売の方も「そこだったら５千万超えてた。」と。。。

良い土地は建売業者が先に買ってしまいますね。ただ、ここのように新しく大規模造成されたところだと仮換地（元の地主さんに返された土地）がひょっこり出てくることもあるので、こまめに不動産屋に顔を出すか、もしくはHMの営業さんに頼むとまだ表に出ていない土地にめぐり合うことができますよ。

初めまして。第五期購入検討者です。
　皆さんは、駅までの通勤方法はバスをご利用ですか？自転車での通勤を考えているのですが、実際に自転車で通勤している方のご意見などを聞かせて頂けたら嬉しく思います。　あと、周りの環境や実際に住んでみてのご意見なども聞かせて頂けると嬉しいです。宜しくお願い致します。

パナは、まとまった分譲を手がける時は、土地代を低めに設定する、
即ち土地そのものでの利益をそんなに狙わないことで、建物含めた価格に
値頃感を出すよう工夫をすることが多いです。
まあ、上モノが高いので、土地を普通の値段にしてしまうと、あきらかに
割高になってしまうだけなんですけどね。

自分の周りには自転車で駅まで行っている人は知りませんが、原付ではいらっしゃるようです。
正直、健康のためという理由がない限り、自転車はどうかと思います。
意外と遠いし、アップダウンもありますし・・・。ただ、朝だとバスと比較してもたいした時間の違いはなさそうですね。
実際に住んでの感想は、私自身、もともとたいした思い入れもなく購入したので、特になにもないのですが、可もなく不可もなく、といったところでしょうか・・・。
静かでいいとは思います。飛行機が上を飛びますが、千葉に住む以上は仕方がないことですし、我慢できないわけでもないのでよろしいかと思います。
子供は飛行機をみて喜んでいますし。
あとはカラスや鳩が住み着かないことを祈るばかりです。

113さんへ
バス通勤です。駅近くに駐輪場がありますが、115さんのご意見のとおり、何らかの目的意識がないと続けることは難しいでしょう。一方、バスですが、朝の通勤時間帯には、ほとんど待つことなく乗車することができますし、駅までの所要時間もほぼ１５分（雨天時２０分）程度と安定しています。また、帰路も17〜22時台ならば、３〜８分間隔で運転しており、不便さは感じません。ただし、24時20分までバスが運行しているものの、23時05分発のバスが駅を出発した以降は、15〜25分間隔となり、運賃も400円（！）となってしまい不便を感じることがあります。逆算すると９時半ことには都内の職場を出なければならないこととなります。検討の際には、バス通勤を前提とされた方が無理がないと思います。いずれにしても、購入を検討する際には模擬通勤（学）を行ってみることをお奨めします。

（つづき）
さて、周辺環境ですが、駅前都市型生活の利便性を望まれる方には不適当な場所でしょう。しかしながら、郊外型ゆとり生活を望まれる方には優れた物件ではないでしょうか。前スレッドでも出ていましたが、都内通勤圏、ＪＲ快速停車駅において、4,500万台前後で「田園都市開発」構想に基づく、美しく整備された街並みと庭付き一戸建てを得られる場所はそうそうはありません。いずれ高齢化するとは承知しているものの、常に子供たちの元気な声が聞こえ、お母さんやお父さんと一緒に散歩する幼児が数多く見られる街は数少なく、子育てには絶好のロケーションと言えます。通勤等の不便さと子育てや環境を秤にかけ、本物件を選ばれた購入者の方の同質性と新たなコミュニティ作りに意欲的である点も魅力的です。比較的交通の便の良いところから来ましたので、正直に言うと通勤やShoppingに不満を持つことも少なくはありませんが、子供たちと遊んだり、ジョギング、庭木いじりをしている際には、十分な満足感が得られています。購入の際には、子育てが終わったあとの夫婦だけの生活もイメージしながら、ライフサイクル全般を考慮し、自分の価値観に適合するか否かを検討されることが大切だと思います。なお、前スレッドには、「通勤」、「教育環境」、「防犯、防災」、「病院や生活」等様々な信頼できる情報が常識的な表現で提供されています。一読されることをお奨めします。

＞＞１１５さん・１１６さんへ

色々と教えて戴きまして、有り難うございました(*^_^*)
　とても参考になりました♪

>119さん
おっしゃるとおりです。近くに住んで工事状況を通りがかりによく目にしますが、2×4って建設資材が雨にぬれるのって特に禁忌事項のはず。でも、昔っから資材雨ざらしのことが多いですよね。ココの物件は。住んでる人の目があるのに気にしないのかな〜とは思っていました。ビニールシートかけるだけの事なのに。5期は今年の長雨で特に影響甚大なんじゃないでしょうかね。ヒト事ながら心配です。

通勤時にバス停で見る限りビニールシートかけてありましたけど。

湿ったまま断熱材貼って外壁塗って…。一瞬で壁の中カビだらけ〜。

また風評を広めようと必死な方が出てきましたね。

２×４は最後に屋根が乗っかりますからね、、、、。こう梅雨が長引くと、「一瞬で壁の中カビだらけ〜」とは思いませんが、イヤな感じはしますね。
２×４の利点（耐震性が高いなど）に目を向けたいと思います。

>>119さん
具体的にどのような点を確認すればいいでしょうか？壁板が湿っているとかですか。この間見に行った時にはもう玄関やサッシも取り付けられていたので室内を確認するのは難しいです。
またシロアリの薬剤が見えないというのは流れ落ちてしまっているという事ですか？

５期では構造見学会が行われないのでしょうか？

さっき、現場を通りかかりました。今日の晴天で、随分乾いたな〜と思いました。

>127さん
本当ですか？良かったです。前のコメントが気になって今日ＨＭの展示場に行って聞いてきたら122さんと同じ答えが返ってきて不安でした。これで安心して購入を検討出来ます。ただＨＭとの性能
の差は歴然としている感じがちょっと不安です…。

幸か不幸か？高気密住宅ではないので、多少壁板が湿ったまま外装まで仕上げても、そのうち乾くのかもなぁ？？と、希望的観測？で購入しました。うちの場合は、時期的に計算して、雪にやられていたのでは？と心配しました。
これから購入を検討される方は、ここらへんの疑問を営業に聞かれてはいかがでしょうか。

それと、壁の中のカビの原因は一つではありません。特に冬季に、結露することも考えられます。

夏休みに入ると同時に、引越トラックの往来が見られるようになり、街はさらに活気づいてきました。さて、農作物等にも大きな影響を及ぼした今年の長梅雨が話題になっているようですね。雨は、１．水分比率が高くなることによるコンクリート強度の低下、２．錆の発生や資材の腐食（浸水）による強度、品質の低下、３．溶接部等の強度低下、４．工期の延長による無形の影響等様々な悪影響を及ぼします。特に影響が大きいのは、マンションや軽量鉄骨住宅であり、一戸建てでは基礎部分でしょう。また、注文住宅については、資材の保管中に同様な事象が発生します。しかしながら、わが国の風土や気候を考慮した場合、これらは避け得ることかできない問題であり、それぞれ有効な対策を取ることにより対処することが可能です。

（No131 つづき）
すなわち、これらの問題に対し、各々の物件でいかなる対策が取られたかということが肝要となります。特に比較物件でマンション等を検討されている方は、敏感に反応すべきであると言えます。６月〜８月までの気象概況等を持参の上、工程表等を見せて頂きながら、品質確保のために取られた方策や工程に及ぼした影響並びに今後の修正工程について説明を受けるのも１つの方法ではないでしょうか。「是非（優劣）」ではなく、「事象」という前提で記述させて頂きますが、ミサワホームは養生シートを全棟単位でかぶせる等の処置を施していました。プラウドタウンについては、ベタ基礎部分の工程では雨による影響を受けていませんが、数棟は、長雨の期間中に断熱シート張りまで行っていた記憶があります。
幸いなことに、本物件は、数戸づつを期別ごとに販売しているため、建築過程、使用している資材等すべてを確認することができます。（土地価格や金利の上昇は気になるところですが、この物件は、エントリーした期で調査、情報収集を行い、建築状況等を確認しつつ、次の期で購入するのがベストかも知れませんね。）
いずれにしても、現地に足を運ばれ十分な調査を行うことが必要だと思います。
なお、本物件は、都内、埼玉、神奈川等広域からの検討者が多いと伺っています。また、知識の程度は様々であり、対応も一様ではありません。比較物件検討の際に得られた情報を含め、検討に必要な情報の共有を図られることをお奨めします。

雨だとか湿気だとか…。その前に野村の家の基本的なレベルの低さがまずいんじゃないでしょうか？
ミサワと比較したらミサワに失礼な気がします。

具体的なＨＭ名を挙げるのは如何なものかと躊躇しますが。ただ、ミサワがそんなにいいのかとびっくりしました。うちは以前ミサワの注文住宅の購入検討しましたが、「縁がなかった」ですね。過去に訴訟された件数が他メーカーに比べて多かった、等など、、、が理由です。他ＨＭがどうなのかわかりませんが、フランチャイズというか、、、下請けの工務店に作らせるようですし。その工務店で当たりはずれがありそうだし、、、と考えました。監理がよければ問題はないのでしょうかねぇ、、、？

ミサワがいいって言うわけじゃなくて、プラウドの外観だけの家とＨＭの家は違いますよって
事だと思いますよ。

ノムラでつい先月契約した者です。ノムラは使っている材料は以外にまともです。最初の構造見学会では釘の打ち方の乱雑さなどに目が行くと思いますが、ベニヤのＪＡＳ規格表示や、釘も２×４用ＣＮ釘、土台に使う柱も防水コーティングなどでしっかりしています。しかし、作っている人はかなりいい加減です。孫請けなどで、とにかく釘はへただし、配線の穴もバリバリと柱を必要以上に破壊しています。週末見に行くたびに作っている人達に一言言いたくなりますが。インフォメーションセンタの営業さんにイヤミを言うだけにしています。

坪25万円のタマホーム＞プラウドの家

>137さん
いくら何でもそれは無いでしょう。　でもプラウドもせいぜい35万くらいでしょうね。

外溝を除いても40は超えてますよ。

>139さん
漢字間違ってるけど…。それでも40なんだ。やっぱ安いわ。

>漢字間違ってるけど…。

どこが？

間違えた！
×外溝
○外構

建物 2000万円
土地　 1800万円
その他 700万円
それぞれ利益込み。。。こんな感じ？そうすると建物は坪60超えるね！

建物と土地逆じゃね？。

営業さんトークでは、建物定価は坪８０万のものを大量一括購入で坪６０万で提供してますとのこと。さすがに坪８０万は無いと思いますが、それぞれ２０万ずつ引いたあたりが実態に近いかと、ただしここが人気なのは土地→環境です。土地の原価（仕入れは）たとえ安かったとしても今ではＮさん以外も高い価格で強気になっているようです。

ご承知のとおり、本物件は、千葉都市計画の一環として、主要な駅であるＪＲ稲毛駅周辺において、商業業務機能をはじめとする都市的諸機能の集積を図り、良好な住宅を供給することを目的として実施されている稲毛北土地区画整理事業（千葉市告示第399号。16.8.3）により、千葉市市街地整備課が所管する事業組合によって開発中の地域において分譲されています。土地区画整理事業とは、土地区画整理法に基づき、計画域内に道路、公園等の公共施設を整備し、健全な市街の形成と良好な宅地の供給に資することを目的として実施される事業です。

（No145つづき）
本事業は、約60億円を超える経費と換地（減歩率46.82%）により得られた原資を元に、稲毛区宮野木町、長沼町及び花見川区犢橋町の各一部にまたがる約32haの土地を開発し、幅員4〜16ｍの道路約10km、４カ所の公園、２カ所の緑地を整備するとともに、約777戸を分譲、新たに計画人口2,560人の街を作ることを目的とした公共性の高い事業です。本地区は、千葉市中心部から約5.5km、ＪＲ快速停車駅の約3.0kmに位置し、２つのインター（穴川、千葉北）及び国道１６号に近く交通至便な地区でありながら、スプロール的な市街化が進み、ミニ開発による無秩序な市街地が進む傾向にありました。高い公共性を有し、本地区の開発が進められているのは、小中高とスポーツセンターを有し、防災性に優れた利点を生かし、緑豊かな街づくりを行い、良好な教育環境と居住環境の形成を図ることにより、地域の核とする意図があるからです。

（No145つづき）
開発前の比べ価格が上昇している理由や周辺に比し高めな設定となっている理由がここにあると理解しています。無論、開発に伴う経費の一部を負担する訳ですから、割高であることは否めない事実であり、これをどう評価するかが、本物件検討の重要なファクターとなるでしょう。
県内のみならず、広域からの検討者が多い理由もこの辺にあるのかも知れません。
ただし、景気の活性化が進み、路線価や金利の上昇等を背景とした不当な価格の上昇が見られないかは注意深く確認することが必要となるのではないでしょうか。
（参考）
千葉都市計画（PDFファイル）：http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_tokei/01_tokei/honbun/tiba.pdf
千葉市市街地整備課ＨＰ：http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/shigaichi/index.html
千葉市告示第399号（PDFファイル）：
http://www.city.chiba.jp/tosikeikaku/gaiyou/data/33inagekita.pdf

プラウドタウン稲毛ではケーブルテレビの契約を景観を理由に必須とされていますが、他業者からの購入者の一部はアンテナをたてていますね。（バナ・トヨタで一軒、ブルーミングで二軒確認しました）
業者によって対応が違うのでしょうか。それともたんに購入者のモラルの問題でしょうか。

そんなの野村だけがが決めてる事なんじゃないの？
まして他業者からの購入者は関係ないんじゃないかと・・・。
それより人の家のアンテナをチェックして廻って数えてるような人が近所にいるほうが、アンテナ立てる事よりももっと怖い。掲示板にHMまで書いて特定できるような書き方までして。周りにこういう人多いのかな・・・・これから不安・・・。

既レスにも書いてありますが、ケーブルテレビの契約内容の縛りがあるのも野村だけです
（アナログ3000円など）。アンテナは一応土地区画整理事業においての取り決めですが、法律で
決まっていることではないので、モラルの問題なのでしょうね。

パナホームさんもケーブルは半強制ですって言ってましたよ。あの中で1件だけ頑なにアンテナ立てる勇気は無いな〜。