セントラルレジデンス西早稲田

２２さん、レスありがとうございます。職場にも実家にも近かったのですが、新目白通り沿いという立地に不安を感じ止めました。ただ、10年ぐらい住んで売却を考えているような方には良い物件のような気がします。
真偽のほどはわかりませんが、住友の営業さんの話ではブリリア早稲田の土地は住友も狙っていたようです。しかし、東京建物が数億上で落札したとのことです。その分が価格に上乗せされているということでしょう。
その営業さんも立地は断然ブリリアが良いと認めていましたけどね。
ブリリア目白台はともかく、子どものころから早稲田を知っている人間にはどうも価格が高すぎる気がします。それは相場というものではなくで、早稲田という下町の雰囲気を持った場所の価格としてはおかしいなあと思ってしまいました。
もう早稲田は庶民が住めるところではないということでしょうか。

アホか。この物件で住友のマンションギャラリーに相談に行ったときに聞いたんですが、何か。
あなたこそ何をいきり立っているんですか？

営業なんて、どこも同じなんだから、虚偽かどうかなんて気にしなくていいと思うけど。

早稲田周辺で探しているので、私はブリリアとここの見学行きました。ブリリアは立地もいいけど、ちょっと高いです。すんなり納得できませんでした。
セントラルは少し狭いかなと思ったけど、中層階以上であの価格なら、納得できます。
ただ、大通り前で排気ガスの影響が心配です。
どうなんだろう、実際のところ。

もし、本当に住友営業さんが数億と言ったのだとしたら、かなりタチがわるいね。
ココはそういう人が売っている物件という事になるけど、最近はコンプラ重視だしホントにそんなこと言うのか疑問

結局は住友の社員じゃないと本当のことはわかりませんよね。

ここは若干駅から距離があること、排気ガスの影響はマイナスかもね。
でも早稲田周辺じゃ３LDK少ないし、貴重な物件だと思いますが。

3ＬＤＫって言っても65㎡ですからね。リビングが相当狭い、ソファ置いたら終わりですよ。2ＬＤＫがベストかと。

駅に近いだけあり、3LDKでも65m2台が限界なのでしょうね。
敷地が狭いので設計に工夫が見られます。
事業協力者さんが持つ店舗も入るようですが、以前この場所にあった商業施設が
テナントとして入る形になるのでしょうか？

確かに少し狭いかもしれませんが、使いやすそうな間取りかなぁと思います。
以前の投稿にも少しありますが、新目白通り沿いということで
子育て世代には排気ガスが気になりますが、そこまで影響ないですかね？

1階店舗は何が入るのでしょう？まだ決まってないのでしょうか？
敷地配置図で見ると、結構広さがありますよね。
スーパーは近くになって必要ないので、生活に便利な店舗だといいですよね。

皆さん書かれてますが、排気ガスがひどいんですね。お洗濯物が
真っ黒になるまでとは思ってなかったです。

低層階は洗濯物に影響があるかもしれないですが、
中層階～高層階なら、そんなに気にならないのではないでしょうか？
時間を選んだり、何かしら方法はあるかと思います。
換気だって多少はしないと気持ち悪いですしね。

一階には不動産屋さんが入ります。地元の不動産屋ですよ。この辺の方ならわかりますよね。

新目白に面しているのは気がかりですが、ブリリア早稲田よりかなり安いですからね。上層階ならいいのでは？　地域のブランド価値は鶴巻あたりと大差ないです

あっちの３〜５階なら、こっちの上層階の方がいい気がしますが。。。

地元ですが、大差ないです。所詮早稲田なんで。こんな低地にマンション買う人の神経が信じられないです。

こっちの上層階（１０階）で6000万くらいです。これはＭＲに行きましたので確認済みです。やはりブリリアは1,000万くらい上ですね。
7,000万ならやっぱりブリリア目白台を検討しますね。

３９さん
１階は不動産屋さんなのですね。日常生活では無縁な場所なのでちょっと残念でもあり、でも飲食店
ではない事では安心であり。どうしても下が飲食店となんらかのトラブルはつきものですからね。
とにかくここは駅から徒歩１分という利便性が一番の魅力かな。万が一売却、賃貸にださなくては
ならなくなってもすぐに決まるでしょう。値段がちょっと高めかななんて思っていましたが、
納得の値段です。

都電も十分便利です。ないよりマシです。
徒歩１０分の東西線も十分です。
いいトコだと思いますが。

私も48さんに同意見です。東西線早稲田駅までたいして歩きませんし、バス路線が多いので、新宿、池袋に行くのも便利です。
値段はリーズナブルですよね。ブリリア早稲田は立地は良いですが、価格が相場より高いです。賃貸に出した時の値段で比べるのも良いと思います。

値段以外に魅力がないって・・・
さびしい方ですね・・・
だったらココ見なければいいのに・・・
大通り沿いでも、このエリアが好きな人にとっては
魅力的な物件だと感じます。

このエリアに好んで住んでる人などいるのだろうか。
甚だ疑問。

そんなこと言ったらブリリアも同じですけど。52さんはどこの方ですか？ たぶん大学は早稲田ではないでしょうね。
ここは低地ですが、なかなか魅力的な街ではあります。ここは、昔から住んでいる方々も沢山いる下町なんです。知りもしないくせに適当なことをいうアホは許せないです。

ブリリアの営業さんもえげつないなあ。10分かかろうが安い方がいいに決まってますよ。大隈通りを通って駅まで大した距離ないんで。10分くらい歩けないほど50さんはご老体ですか（笑）

50じゃないがふつうに考えて東京で毎日１０分かけて駅まで通勤はきついとおもうが

近くもないが、遠くもない。

マンションギャラリー来場へのタクシーお迎えって画期的だね。余程集客できてないのか。でもその費用って販売価格に上乗せでしょ。

お帰りの車代はないみたい。

駅と言っても東西線ですけどね。近いほうがよいに決まってますが、1000万の差はないでしょう。バス路線にはこっちが近いし。

来場すると◯◯ってのは不動産会社共通で集客が苦戦している証拠。完成済み物件ならわかりますがまだ一期の物件でこれは厳しいですね。真面目に完売までは2年くらいかかるかもしれないですよ。せめてもの救いは値引きをしない会社なので不公平感はないと思いますが住んでからもずっとノボリとかエントランスにある状況で友人とか恥ずかしくて呼べない。

よく言われますが、住友は完成前に完売させません。それは値付けの失敗と見なされます。
現状で判断できないですが、数年かけての販売は普通でいずれ完売するでしょう。
私は以前別の住友物件の現地MRに言ったことがありますが、普通に居住者がいて洗濯物干してましたよ。ノボリとか垂れ幕もありました。

完成在庫になるような売り方は売る側の勝手かもしれないけど、未入居があると入居者にはデメリットがある。承知の上で買うならいいけど、知らないと大変だよ。

どんなデメリットがあるのですか？
大変とは？
実物見て選べるのはいいとおもいますが。

新築で売れ残るようだと、資産価値はないでしょ。少なくとも転勤とかで築浅で売る必要が生じたときに新築未入居とバッティングしたら中古に勝ち目はない。それに棟内モデルルーム公開中ってでかでかと垂れ幕張られるし。

他にもあるけど。

ランニングはどうですかね。管理費修繕金等は未入居分を売主が払うケースが一般的ですが駐車場や駐輪場等の使用料は負担しない事も多いと思いますので注意が必要です。空きが多いと当初の管理計画が初めから狂ってしまいますからよく確認しましょう。また今回は地権者住戸がいくつかありますが、初回の管理総会で入居者が少ないと管理の主導を地権者に握られてしまい地権者に都合の良い管理運営がなされるケースもあります。またアフターサービスについては竣工日を起算日としている場合がありますのでそれも確認が必要です。（完成1年後に入居し壊れてると言っても期限が切れている可能性があります。）不特定多数の人間がマンション内に出入りしますのでセキュリティ的にも不安がありますし、垂れ幕や看板等がずっと付いたままの売れ残ったマンションというイメージが先行しますので将来の資産価値は期待できません。近くで分譲したシティテラス目白等は良い例です。良いマンションだとは思いますが、実際現物を見たことない人にとっては「ああ、あのずっと売れ残っていたマンションね」という評価になってしまします。良いマンションなのに残念です。…　売り方は売主の自由ですが買う方はいろいろ勉強して買う事をおすすめします。

宅地建物業法で業者が販売した場合は瑕疵担保責任が２年ってなってる。これは引渡からで、アフターサービス期間もこれに準じているはず。ただ、品確法で規定されている主要構造部分に対する１０年の瑕疵担保責任は竣工日から起算される。日本の縦割り行政の弊害で法律によっていろいろ異なる。

それから管理費修繕積立金は区分所有法で、区分所有者が原則負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担すべきもの。駐車場・駐輪場は利用者が負担するものだけど、売れ残りが多くて稼働率が管理計画の想定より低いと、管理組合の収入が減る。特に駐車場利用料は管理組合の収入に占める割合が一般には高いので、稼働率が低いと管理組合の収支の赤字に直結する。

棟内モデルルームだと、見学者はオートロックでモデルルームの部屋を呼び出して解錠してもらうってのが一般的。見学者を装って、中に入り込むってこともできなくはない。

管理費修繕積立金だけど、未販売住戸の負担義務は売主にはないとか何年かまでなんてことを契約書の条文にこっそりしのばせちゃう＊＊な売主がいるらしい。ちゃんと契約書は確認しないとね。あと管理規約（案）もか。

中小デベだとそういうのはありますがココは住友なんでさすがにそれはないんじゃない？

私も同感です。
なんか、だいぶ叩かれてますけども。
このマンションは、そこまでいわれるほどの
モノじゃないと思います。
早稲田でもなかなかない物件です、しっかり売れるでしょう。

すみふは完成在庫が多いってのは周知の事実。IR情報見れば分かる。ここだけが売れるって方が根拠に乏しい。

なんで、こんなに荒れてるんですかね？
前向きな情報交換すればいいのに。
それだけ注目されてるんでしょうけど。

すみふの完成在庫戦略（？）が嫌われてるんじゃないですかね。
価格でこれまでも大勢の人をがっかりさせ続けたのが新規の物件にも叩く人が現れる原因なのでは。
高値でも関係ない人はさっさと気に入った物件を購入して、こんな掲示板からは去っていくし。

がっかりさせ続けていても、すみふは大手デぺの中で唯一黒字だと聞きましたが。
完成在庫抱え込み戦略は結構有効な戦略なんでしょうね。数年かかろうが完売すればいいわけで。
入居以降に販売活動をやられるのが気になる人は買わなければいい話ですよね。殿様商売とよく言われますが、実際中小のデぺと違って殿様ですし。

利潤追求を否定したら社会が成り立ちませんが。皆さん、もう少し冷静に頭働かせてくださいよ。デペは慈善事業でやっているわけではありません。それは皆さんのお仕事と同じでしょう。
この物件に住みたいという方が買えばいいので、外からどうとか言ったって仕方ないです。すみふの販売戦略なんて関係ないわけです。

関係なくて叩かれるとしたら、原因は何よ？
悪名高いスミフの嘘つきチラシ？
あれは迷惑だからうんざりしてる人も多いけど。
販売も買い取りも嫌われるやり方で関係ないとは、さすが大手w

そのタクシー代が販売価格に上乗せじゃなければ偉いかもね。
ひやかしで来場した客のタクシー代も購入者負担て、アホか。

だいぶ高くまで工事が進みましたね！
実物がどんな感じになるのか。
実際に部屋も見て判断したいですが、、、
どちらの3LDKがいいか、悩みどころです。

完成してから現地MRで確認してから購入でも大丈夫だと思いますよ。最上階は良さそうです。

ここはスーパーだと西友を利用することになりそうですかね。他にどこかありますか。

周辺に緑も多く、子育て環境には良さそうな立地ですね
春は神田川の桜がとてもきれいでしょうね
ただ、利便性はいまひとつという感じでしょうか。

13F建築ですかー。
周辺の建物との高さ関係はどうでしょうか。
航空見るとそんなに心配しなくてもいいかなーと思っていますが。

やっぱり通り沿いは視界が開けてていいですよね、中層ぐらいでも明るめの室内環境が望めるんじゃないかと。
駅前の南向きです。
基本的に欲しい条件はあるので前向きになれました。

90さん
ホームページには稲毛屋が徒歩2分、まいばすけっとが徒歩2分、
サントクが徒歩8分って書いてありました。
商店街も近くにあるようなので、
いろいろ充実してて良さそうです。

確か、10階以上は地権者が入るはずなので一般向けは10階が最上階になるはずです。
隣のマンションも結構高さがあるので、横の窓から抜けるのは１０階以上ですね。
バルコニーは新目白通り沿いなので前面道路ですから眺望はあります。ただやはり６階以上がいいと思います。

11～13階は全戸地権者さんの住まいということでしょうか?
けっこうな戸数ですよね、私もあの高さに住みたいな。

ところで各階の間取りはどうなっているのでしょうか。
部屋数で大別すると3種類、これがマンション内にあるわけですが、1LDKで10階に住みたいという方もいらっしゃることでしょう。しかしそうなると3LDK10階という条件は減るわけで・・配置が気になりますね。

ＭＲ行きましたが詳しい間取りは忘れました。各階に三戸でしたっけ？確か５５平米が一戸で１ＬＤＫ。６５平米が二戸で２ＬＤＫか３ＬＤＫだったと思いますが。
公式で確認できますよ。
１１～１３階は全部地権者だったと思います。

間取りはホームページに載ってますよね。

11〜13階も一般販売と聞きましたが。
地権者は別の階のようです。

11階から13階までは地権者と聞いていましたが、違うんですね。
池袋のマンションギャラリーで営業から聞いたことですがね。どうも、すみふの営業は癖が入り苦手ですが嘘はいけないですよね。

11〜13階･･･どちらが真実なのか(汗)

でも一般検討者としてはこの階が最初から選べないことは悲しいことですから販売対象であって欲しいと願う方は多いはず。見晴らしは上階であればあるほど望めますものね。

階を数えてみたのですが最上階の形の違う部分も住戸のようですね、特別な内容になっているのでしょうか。
もしくはここだけが地権者住戸で11、12階は普通に購入可能とか。

角部屋率が高いからいいですよねココは。

うちはできるだけその角の中の上階が良いです。

理想は南と東からの日当たり、55Aは間取りは気に入ったのですが日当たりが北と西からなので仕方なくスルーかな、汗。
結論としては65D_4が良いと考えています。

>100

それ営業の常套句。買うのは今でしょって煽ってるだけ。あとから販売するのをボッタクリ価格にしたら売れ残るだけ。まあ、すみふはそんなことしなくても売れ残るけど。

買い時が難しいですね。
欲しい部屋があるなら率直に伝えて販売時期を聴いた方が良いということなんでしょうね。
難しいですよ。
地権者住戸5戸は結局どの部分に割り当てがあるのでしょうね？
地権者さんは実際に住まわれるのでしょうか？

１０３さん

なぜ地権者住戸が５戸？
なぜご存知なのでしょうか？
不思議です。今まで具体的な数の話なんて出てこなかったのに。

結構出来てきましたね。

地権者住戸の数はsuumoにも掲載されている情報。よく見てから書き込みなさい。

上層階の値段はブリリアより1000万くらい安いですね。ここは10階角部屋で5980だったはず。ブリリアは6900以上。
1000万の違いをどう考えるかでしょう。
地元の私からみると1000万の違いはないかなと思います。

地元の方の書き込み、大変参考になります。
この差がどういう根拠で出てくるんだろう？と思っていたのですっきりしました。
最寄駅は都電の駅ではありますが、
東西線の駅も普通に徒歩で行ける範囲ですのでそれはいいかな？って感じています。
地権者さんはどうなんでしょうね～。
実際に訊いたみた方がいいと思います。

新目白に面しているのでその辺はご自分で確認が必要ですね。
新江戸川公園、椿山荘、永青文庫、関口芭蕉庵など名所旧跡が多いいい町ですよ。まあ、あんまり行きませんがね。
スーパーの西友はブリリアよりも近いです。セブンイレブンが徒歩1分かからないところにありますし。

新目白通り沿いというマイナス面もありますが、実は意外といい物件だと思いますよ。
ブリリア早稲田に隠れてしまってますが。

ホントですね、根拠がない。
無意味な発言です。

大通り沿いですけれど、
確か夜はこの辺りは車の交通量はぐっと減るので、
寝るときに車の騒音がうるさいとかそういう事はないのではないかと思っています。
買物は意外にしやすいみたいですね。
よかったです。
地権者さん住戸が5戸あるのですね。
賃貸にまわされるのでしょうか？

共用はエントランスを除いては全く無しですか。

ゲストルームが個人的に欲しかったんですよね(汗)

この近隣、来客に泊まってもらって失礼のない宿泊先は多いでしょうか。

初めて見る地域なものですから情報がほとんど皆無です(汗)

>117
リーガロイヤルがあるが、それで不足ならこの近辺では無理かな

フォーシーズンズホテルもある。

そうですよ。
ゲストルームなんてムダです。管理費のムダ。
ゲストルームが欲しければ、豊洲とか大規模タワーマンションを探したほうがいいと思います。
ここはそういう物件じゃないですよ。

>118
そうなんだけどリーガが距離や設備でダメなら椿山荘もむりかな、と書かなかった
ちなみにフォーシーズンズとは提携切れたから今はホテル椿山荘っす

すいません>119さんあてでした