【住民専用】シティタワー品川 その13

北東中層階在住です。
お友達が北西の高層に住んでいて、レインボーは見れないけど、
なんか開けてて開放感あっていい感じです。

東南向きですが、お台場が見えます。
バルコニーからは、虹橋や花火が見えます。
お勧めです。

西側に面してる高層階から見えるのは、富士山、神宮花火大会、鉄っちゃんには大喜びの実物大ジオラマですね。

ちなみに、バス便は
品川駅・田町駅・天王洲アイル駅方面の都営バス停が便利。
ちぃばすは目の前がバス停。イオンバス停も便利。

パーティールームが利用される時間帯は
高層階のエレベーターはかなり
利用しにくいです。

お見合いが嫌な人には不可です。

>466さん

パーティールーム向けの客でエレベーターに乗りづらかったことなんて、
例の違反者集団に遭遇した1度ぐらいしかありませんが、、

よっぽど運が悪いか、その時間を狙って移動なさっているのでしょうか?

こどもたちの集まりなんかしてるタイミングだと、エレベーターはしばらく乗れないかな。
親と子どもで6.70人いますよね。
子供の人数制限ないのは、営利目的利用がなさそうだから？騒音はかわらないのに。

このマンションて八角形なので、バリエーション色々ありますよね。

３２階のパーティールーム周辺の件は過去スレを参照すればいいでしょう

472さん
パーティールームの件、要約お願いします。

TVのスカイツリー受信確認のたびに、映像が乱れませんか？みなさんの部屋はどうですか？

ここのテレビはケーブルテレビなので、
受信確認は関係ありませんよ。最近のマンションは大体ケーブルテレビです。

かなり住民でないのが混ざってるな。

北西高層在住です。
東京タワーは横半分しか見えないし、ヒルズは小さいし、やっぱり東側は価値ありますよ〜。
花火見れるの羨ましいです！！

昨夜の天王洲花火は見れましたか？
このマンションから見られる花火は多いですよね。
晴海以外に、台場花火、緑水公園花火、ディズニー花火まで含めて。

北西は北西でも、高層北西角だと花火も見られますよ～
お友達の家ですが、去年見せてもらいました。
海に浮かんでいる打ち上げ場所も見えて、すばらしかったです。
北東～東は超高層じゃないと、ベイクレではなくてフェイバリッチに阻まれて見えないと言っていました。
購入検討の際は、花火がちゃんと見えるか聞いたり、そのときの写真とか見せてもらう予定です。

昨日の話ですが、、。
1階のエレベーターホールで、低層、高層、さらに荷物用のエレベーターまで押してる女性がいました。
おそらく26階在住の方だと思いますが、ちょっとやり過ぎでは？と思いました。
子供に車椅子用のボタンを平気でおさせてる母親にも疑問です。

2階から1階に降りるとき、同じように全部押してました。ごめんなさい。

車いす用、だめですか？
子供が押して特に問題だと思いませんがいろいろな人がいますね。

車いす用を押すと、専用と、近くの両方来るから問題視したんじゃないですか？
非常用押すのよりは良いとは思いますが、私もあまりいい感じはしません。
誰も乗らないのに止まるのはなんだか。

自転車を荷物エレベーターでなく、人用エレベーターに普通に乗せてた人いましたけどね。
あの神経が良く分からない。

ロビーを自転車で(押しながら)通る人もどうなんでしょ。たいていエレベーターに乗っていくけど。
駐車場側の入口から入ればいいのに。

こどもだと自転車に乗りながらロビー通ってますよ(^-^)

三輪車も乗りっぱなしですよね。

乗りっぱなしは言いすぎでしょ！！！
三輪車だけ乗ってるの、見たことないしぃぃ･･･(*^ω^*)

車イス用を押しても一番手前の１台しか呼ばないから全く意味ないですよ。
他のボタンは一番早く来れるエレベーターが来ます。
これを見た人は車イス用を押さないでね。

一番手前とその隣も来ますよ。

1台しかない箇所のエレベーターの車イス用のボタンなら押しても構いませんかね？

午前中、新港南橋の上で撮影してましたね。
黒谷友香さんと中越典子さんでした。

NHKのダブルトーンですかね。
http://www9.nhk.or.jp/dramatopics-blog/20000/151163.html

避難訓練はどうだった？

ちぃばすの時刻が1日から変わるのでご注意下さい。しかも覚えられそうにないレベル。

３４１２が売りに出ていますね。

当初の販売価格が、3507万
落札が4859万
今回の販売価格が、6180万ですね。

これで売れるのか分かりませんが、当初の販売価格に、2673万上乗せとは少々びっくりです。
なんだかんだ諸経費があるとしても、2000万位は譲渡益が出そうですね。


３４１２号室の最終倍率は、33倍でしたから、人気の方角なのかな。

6180万円で売れるとおもいますか？

端数を値引いて6000万で、売り抜けると思いますよ。

しかも五年間住んでるから、家賃分も利益上乗せだわ

たかい。。。

これぞ、売っても売らなくても勝ち組のケースですな。

3412はパーティールーム付近じゃないよ！あなた住民じゃないでしょ？

ちなみに前の3401の場合は、

●34階、2LDK・71㎡（北側）
新築　価格：2,572万円

裁判所評価額：2,600万円
競売落札価格：3,800万円（落札者：個人）
値上がり額：1,228万円のプラス

住友不動産販売品川営業所のチラシ広告に出た売却価格4,490万円
この掲示板でレインズを確認したという書き込みによると4,460万円で成約。
競売で落札した人にとっての値上がり額：660万円のプラス-滞納管理費等
という結果でした。

２つとも３４階なんて不思議。
6000万円で売れたらすごいですね。

>>506さん

「住民さん」なのに、部屋番号見て位置がわからないんです？

まぁ3412なら管理費込で30万円くらいでは貸せそうだから、
管理費・修繕積立金・地代・解体積立・固定資産税あわせても月当たり5万円くらいで、
25万円×12ヶ月＝300万円
300万円÷5％＝6,000万円ですからね。
実質利回りとしてはかなりいいですよ。
定借で65年後に0になるとはいっても
2.5％くらいの投資物件向けローンが組めれば
年間150万円くらいの収入にはなる。

3412号室は、間取りも使いやすいから、投資物件として悪くないかも。

パーティールームは32階
34階は大丈夫そうね。


日本通運跡地の建築予定ビルは34階より低いかな？

売れたら、新基準となりますね。

売り出し価格＋2500万円が規準で、それに調整を入れる感じですかね。

>>511さん　（たぶん506さんでもある）

「日本通運跡地の新築予定ビル」ってどっから聴いた話ですか？
マンション住民さんだったら、ビル予定が当面無いことがわかると思うけど。
もしホントに住民さんなのだったら、西、北側住戸に住む人に聞いてみたら。

どなたか書き込みしてましたね、マンションでなくオフィスビルとか。どこの情報か分かりませんが。
公式な情報はネットでは見当たらないです。

明日と明後日、内覧会なんですね

3412号室は、日通跡地と真逆の方角ですよ。
あと、運河沿いの土地には高さ制限があって、お隣のビュローより高くは出来ないです。
参考までに・・・

株高なので、6000万でも売れるかもしれませんね。

リニア、新駅、オリンピックなどで、品川がメディアに登場する機会も増えて、話題のある地区ですから。

確かに･･･売れるかも･･･
築年数同じ
大崎で70㎡＞＞＞6800万円買うなら
品川で89㎡＞＞＞6000万を買ったほうがお得だよね。

オリンピックの開催地きまるのが11月以降なら20万くらい上乗せできたのになぁ。
東京は招致はムリでしょ。

住み替えを考えだして、いろいろ周辺の中古や新築物件を見ていると、
シティタワー品川の「ウリ」は
①固定資産税、駐車場代まで含めた場合のランニングコストの低さ
②品川駅へのバス便の良さ（バス停前立地も含めて）
③24時間スーパーが建物内にある便利さ
ですね。
狭くなってもいいからと思い探し出したのですが、
湾岸エリアではなかなか買替物件が見つかりません。

私は住み替えるか永住するかの二股で、買替物件も探してはいますが、
今の部屋以上の条件で探すと、湾岸でなくてもなかなか気に入る物件はありません。
もちろん自己資金をプラスした金額で探しているんですけど。

>>522さん

523です。

「今の部屋以上の部屋」となるとかなり高くなりますよね。
私の場合は、
①品川駅徒歩圏がベスト、天王洲アイル、田町がベター。
②住戸は今より狭くなって可（現在80平米台→60㎡台で充分）
③駐車場、管理費修繕積立金、固定資産税の合計額が現状並
という条件で、持ち出し（自己資金の追加）なしで、
④現状のローン支払いを下げ、家計を楽にする
を基準に探してます。

そうすると単価250万円くらいになるんで、
今の新築はほとんど270〜300ですから対象にならない感じ。
後は、
A　中古を考える
B　立地の範囲を広げる。
　　B-1東雲だったら買える
　　B-2南品川、東品川だったら買える
C　自己資金を積み増す
なんですが、Cだったら今のままでいいや
っていう感じです。

売れたんですか？

売れたみたいですよ。

確かに、web掲載から削除されている。
直ぐに売れたのかな?

そうかも
でも実際に売れているのは事実

6000万超えのマンションに住んでるってすごいことだ。

すごいなー、売れたか。

この辺の中古物件は、値上がり傾向なのかな?
買い急ぎだったりして。

6000はないっしょ。実際の取引額が知りたいですね。

早期での売買成立を考えると、売り出し価格に限りなく近い金額での売却と予想しますが。

どなたか、レインズが使える方いないですかね？
（たぶんこのマンション住人には多いと思いますが、、、笑）
前の３４階の別の住戸の時は売出価格と成約価格がほとんど変わらなかったという書き込みがここにありましたが。

レインズ見てみました。
まだ売り物件で出てたので成約はしていないと思います。

また成約しても、100%成約価格を登録するわけではないので
成約してもいくらで成約したかは分からないかもしれません。

定期的に調べますんで分かったらアップしますね。

まだ売れてなかったのですね。

6000万のマンションに住んでいるって、友達に自慢しちゃった。
まず。

買い手と話が付いていても、
ローンで買う人の場合は審査の間、売り物件のまま出しておくことはありますね。

>>537さん
536です。（「ご近所さん」で投稿しちゃいましたが、「住民」です）

ありがとうございます。
投稿よろしくお願いします。

階数はどの階でもいいので、どなたか75平米前後の部屋を3300万で売ってくれる方いませんか？

6,000万円で売れるかも！って話なのに3,300万円は無いねぇ。

ところで高輪ザレジデンスの８０平米位の中層階東向が8,000万円でした。
うちも同じような条件だけど、うちのほうがずーっといいな。

６１８０万円の物件、またWEB掲載されてます。
決まらなかったみたい。

3380万なら明日買いますよ。

このご時勢でそんな値段で投売りする理由が見当たらないです。
少なくとも23区外を探されては?

>>541さん

仮にの話ですが、
あなたが望む75㎡3300万円で売るという人が現れ、
あなたがシティタワー品川の75㎡を3300万円で買ったとします。
そして5年がたち、シティタワー品川の相場が坪200万円くらいになっていて
周りでは75㎡が4500万円で取引されているときに
「もともと3300万円で買ったんだから800万円上がれば充分でしょ、4100万円で売ってください」
と言われたら、4100万円で売りますか？

>>547さん

売りますよ。転勤や地元に急に戻らなくてはいけなくなって、すぐにでも売却したい時は。
ここは戸数も多いしそういう方がいらっしゃれば即決で買わせて頂きます。

>>541さん

なるほど。
（転勤手当も出ない会社に勤めていて）転勤しなければいけなくなったり、
（実家があったり、家賃はかなり安いであろう）地元に戻らなければいけないことになって、
急に売却しなければいけなくなった人に出会えるといいですね。
幸運をお祈りします。

売り出しで買えなくて、残念とは思うけど、3300万円は無いでしょ。

ところで、
やはり、6180万円では、即決とはなりませんでしたね。
相場は、5000万円前後で落ち着くのかなーと思っています。
住○不動産のチラシをみました。秋に向けて、いろいろな営業活動が開始される雰囲気ですね。
住○不動産さんは、売り頃や査定もやってくれるとありました。
売却希望のかたは、まず、情報集めからですかね。

高輪レジは山の手内側ですからね。
港南とは購入層が違うと思います。

住環境は大変気に入ってますが、
幼稚園の不便さは感じますね。保育園はやたらと増えたし。
あと、小学校がマンモスですね。
改めて子供の多さにびっくりしてます。
港南エリアはどんどん子供が増え、少子化の感じがしません。

やはり利益が乗っている時に住み替えが正解でしょう。
定借70年で価値ゼロになります。
品川駅の発展を横目に残存価値は年々落ちてきます。
一方、定借物件でない他のマンションは土地の所有権があるので相場を維持または向上が期待できます。
スラム化が進むのも他のマンション以上でしょう。
アベノミクスの資産インフレの波に乗り、バブルまたはプチバブルが弾ける前に売り抜けるのが正解かと考えます。

「住み替えが正解でしょう･･･」とはいっても、どの辺りに住み替えましょうかね？
名案があれば、お売りいたしますよ。

マンションの土地所有権てものは、戸建と違って自由に使えませんから、あってないようなものでして。。。
どちらでも良いと考えています。

ぜひ名案を。

パークホームズ品川へぜひ。

定借でない他のマンションも、70年位で解体建替えです。
容積率が緩和されない限り、
所有者達が自腹で解体し自腹で仮住まいし自腹で新しい建物を建てることになります。
つまり、廃墟付きの土地の所有権では価値マイナスの資産となります。
スラム化が進むのは他のマンションも同様です。

って検討スレの時代から、何度も言われてきた事ですが？

>>553さん

いよいよ11月の買戻し特約の登記の解除に向けた書類も届きましたね。

さて「名案」ではないですが、
このマンションの場合、私を含めて、前住地の都心通勤利便性は現状より悪かった方が多いと思うのですが
やはり「もともと居たエリアに戻る」というのが一番良い選択なのだと思います。
５年間の都心居住はそれなりのいい経験だったと割り切り、
地元に戻って、売却で得たキャピタルゲインを頭金に、
高品質な最新の分譲マンションを購入するという選択です。

単価200〜250万円くらいで駅前や再開発のいいマンションの70㎡くらいのを買うという感じです。
エリア一番物件であれば将来の資産価値も維持できると思いますし、
自分の慣れ親しんだ方面であれば、エリア特性も受容できます。
たとえば、川崎方面だったら、パークタワー新川崎とか
下町方面だったらアトラスブランズタワー三河島とかです。

まぁこう整理していくと、「だったらこのまま住み続けたほうがいいか」って気になりますが。（笑）

553さんではないですが、
三河島のタワマンは安かったですね。良い部屋から次々売れているみたい。
検討はしました。あの街の雰囲気に馴染めそうもないので止めましたけど。

うちは、別な都心エリアから来たので地元に戻りようがないです。最新分譲は高いですから。

すみ続けるがベスト(笑)