【住民専用】シティタワー品川 その13

>>400さん
>>402さん

399です。

ちょっと「地代込みの金額」の意味がちょっとわかりませんが、
シティタワー品川は、
管理費＝平米単価約150円＝これは24時間管理フロントサービス付を考えるとかなり安い
修繕積み立て金＝5年目までは平米あたり88円、これは普通かな、でも6年目（つまり来年から）２割くらい上がる。
まぁこの２つは土地が所有権でも変わらないので総合して低コストといえると思います。

次に、定借ならではのコストですが、
地代＝今回の住戸で約14,000円
解体積立金＝約2,500円
合計16,500円程度が所有権では必要ないコストですね。

しかし、定借なので土地部分に固定資産税・都市計画税がかからないため、
年間８万円くらいしかかかりません。（個別住戸で違うのでだいたいです）
周辺の所有権マンションで同程度の面積だと２０万円はくだらないと聞きますので。
月に直すと１万円くらい少なく済んでいるという感じです。

なので、定借特有のコスト−固定資産税などのコストダウンで
月当たり5,000円程度のアップだと思います。

しかし、管理費は安めだと思うので、総合するとランニングコストは
周辺タワーマンションと比較してそう変わらないという感じだと思います。

私自身は現在このマンションを所有していて、
将来は売却して住み替えを考えているのですが、
意外に他のマンションのランニングコストが高いことが気になってきました。
所有権に買い換えれば地代を払わないから、ランニングが押さえられていいかなと当初思っていたのが
ちょっと思惑外れという感じです。

参考まで。

秋には、たくさんでると思いますが、日通の跡地はどのくらいの高さの建物が、建つのですか？

聞くとこによると、
春頃から予約販売の形で出始めるみたいですよ。

パーティールーム、ずいぶん嫌われてるみたいですね（笑）
そんなにうるさくないと思うけど。

別に嫌ってないですよ、被害受けたこともないですし
ただ過去の投稿を見ていると付近の部屋に住んでいる人は
永住するにせよ、売るにせよお気の毒だなとは思います

パーティールームで迷惑するのは同じ階の部屋位じゃないかな。しかも前を通過する側。半分のお宅は関係ない。でも、
ごみすてばは大変なことになってるから要注意かも。
時々ある迷惑なパーティーより(しかも最近は困ったパーティーは開催されてないようです。) 、緊急車両のサイレンのほうがよっぽどうるさくて気になります。夜中に３回位通ることもあるし。
ご近所さんに毎日きてますよね。

買いたいを連呼していた、外れちゃった君は、4490万円で買うのかな？

外廊下＆あの作りなので、騒げば全体に響きます。
でも最近大人数で大騒ぎ！というパーティーをみかけないので
近くの部屋だろうと関係ないと思いますよ。
でも同じ階は避けたいかな。パーティーたくさんする人なら便利で良いと思うけど。

売り出し物件は、もう買い手が決まったのかな？
物件リストから、削除された模様。

坪200万が、今後の基準になりそうですね。

部屋の条件によっても違いますし。

この前マンションの外でその部屋の事を、勘違いして会話してる人達がいました。

北向きお見合いで坪200ってことは南向き高層は220くらいいきますかね

難しいな。タワーマンションの魅力は眺望。高層マンションでは何らかのランドマークが見えるかどうかが重要だからねー
日当たりよりも夜景なんだと思うよー

夜景でランドマークとなれば、東京タワー、レインボーブリッジ、スカイツリー、六本木ヒルズ、がインパクト強いよね

今回の３４階も契約終了したみたいよ、夜景が綺麗な位置だから。コスポリお見合いだけど・・・売れちゃうんだね、即販売終了したねもんね。

高層南向きも魅力あるけど、どうかなー？　　

南側は小学校と大学のおかげで、半永久的な日当たりと見通しのよい眺望。
日本人は南の日当たり重視ですよ。

天王洲アイルの夜景も綺麗ですけどね。

東南なら虹橋とお台場、そこそこの陽当たりで225万ですかね。

それにしても北側の部屋は、サクッと売れましたね。

立地が気に入ってます。非公開物件(販売予定)を紹介してもらってます。
南西、西、北西あたりのの高層が、価格的、眺望的に穴場で、いがいと安く出るのではと予想してるのですが、どうでしょうか？ 販売時の倍率も穴場でしたよね。
30階位で眺望開けますか?２０階だときつですか?

ここの住民、 7割不動産関係者みたいだね。凄いな。

南西、西は、20階だと厳しいですね。20階後半から眺望はひらけます。
北西の場合、現状は大丈夫ですが、日通跡地に新しく建つので、同様の感じになるのかと思いますよ。

不動産関連の知人に聞いて申し込んだっていう人は多いけど、住人で不動産関連の人に合ったことないなぁ。。。

三○のデべの人、及び
東○のデベの人から不動産関係の人が多く住んでいると聞きました。

売る人がそんなに多いとは思えない。

売って、次はどこに住むの？　売却したって、手数料を考えればとんとん。
埼玉だって買えないと思うよ。千葉県の千葉駅から先なら買えるかも。

一戸建てなんていったら、とてもとても・・・

ママ友さんは4〜5割不動産関係ですよ。いまだ引っ越す人は聞いてません。住み心地抜群ですもんね。

売却じゃなく賃貸に出す方っていますか？
住宅ローンめどがたってればかなりおいしい気がするんですけど。
秋に向けて賃貸相場も影響が出るんでしょうか。

賃貸相場に影響するほどの規模では、動かないと思いますよ。
賃貸に出す方は、早めに借り手が見つかる可能性のある物件だと思います。
今現在、東品川や港南・芝浦など近隣に賃貸で住まわれている方々が、借り換える物件として動くかもしれないですね。

まだ新しいし、賃貸はありうる選択。

自分は、古い公団住宅に安価で住んで、賃貸料で生活費まで
稼ぐ。

いい手だと思う。

家族からクレームが来るかもしれないのは欠点。

みんな、どうせ壊すと考えているから、資産を守ろうとはしないだろう。

20年すぎたころから、急速に悪化する可能性がある。どうせ壊すのに、
ペンキの塗りなおしなんて意味ある？　外装のひびもそのままだ。

70年住み続けるつもりがないなら（相続したりして）、早めに売った
ほうが良い。というか、5年過ぎて解禁の時に売るのがベストじゃな
いの？賃貸料が上がるかも、なんて欲をかいていると、泣くことに
なるかも・・・

14年後に名古屋までリニア開通、品川始発駅のイベントが待ってますよ。
ベスト、はまだ先。
甲府までは7年後に先行開通の話もありますけど。

リニアとかいう前に、JRは新駅に前向きなご様子。2020年メドとの期限感あるわけで。
http://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20130402-00000226-jijf-stocks...

9月にはオリンピック開催国決定！
東京は優勢の印象だが。

近隣は整備され、またさらなる整備計画が具体化とのこと、次の買い手にとってもさらなる投資機会と評価するだろう。

あとはアベノミクスがどこまで勢いを維持するか。

シーパ◯ダイスって撤去しないの？こないだ夜電気ついてたけど。

レインズ調べたら、例の物件4,460万で3月30日付で成約してましたよ。
値引きも気持ち程度で決まりましたね。

これから不動産は、アゲアゲですよ。

4460万円だと、売り出しが2570万円として1900万円のプラスですね。
やはり、当選した人は、ラッキーでしたね。

倍率がかなり高い物件もあったけど、それほどでもない物件もあったわけで、
ラッキーよりも賢いが正しいのでしょうかね？
狙いは、税金を考慮して上限ギリギリのプラス3000万円か？

うらやましい。

わざわざリスクを抱える賃貸を選ぶ理由がない

これだと、相当数が売りにでそうですね。

売ってあげませんよん。

そりゃあ売らない人もいるでしょうが
その目的で購入した人も多いから
まだまだ出てきますよ

売らないで住み続けるか、売って買い換えるか、の二股を掛けて購入しましたが、
次に住みたいような新築がありません。2丁目の三井や芝浦の住友は高いし。
他の街にも買いたい買えそうな物件はないし。
ってことで、まだまだ売りません。

ジバングに取り上げられて、品川が着目されるような気がします。

全員が投資用で購入したわけではないからね
ただ売り物件が出てきているのと中々の価格で
取引されているのを見ると迷いますね

もうちょっとだけ待つと、さらに値上がりしますよ！！！
ぎりぎりまで様子を見るのが、売却テクニック。
どれだけ待てるか…です。

不動産は、地球上のだれか一人に購入いただけばOK。。。ですからね！
相場はあまり関係ないですよ。

このマンション、あまり階数での値差なかったし、
最上階も仕様が同じなのはあるけど、プレミアは載っていなかったはず。
わたしは、低層階を倍率優先で買っちゃったけど、売り抜くの苦労するかもと心配しています。
これなら、最上階に応募すれば、よかった。（多分、外れちゃったけど）

これなら、物件数が増える前に、先だしで売り出して、逃げ切ります。

ここは、やはり住友不動産が、仲介のメイン業者になると考えてた方が良いのでしょうか？
この前の物件も住友の品川店だったような気がします。

住友不動産は売買が早くまとまるよう、若干弱気な値付けをする傾向がある気がします。売却希望の場合、住友にこだわらず、複数の不動産に相談してみるのがよいですよ。

大量にレンタル資産持っている人ならともかく、住居なので、チキンレース
にはならない。

普通は、売ったら、別のところに買うか賃貸に住まなければならない。

アベノミックスで中古、不動産が値上がりしつつあり、別のところも
高くなってるよ。

意味のない住み替えは、不動産媒介会社を儲けさせるだけだ。

ただ、将来壊す物件なので、10年を過ぎた頃から、急速に劣化して
いくだろう。メンテナンスに金をかけるのは無駄だから・・・。
5年〜10年で売るのが最適だと思う。
鉄道の開発は遅れるのが普通。リニア新幹線の開通まで待ってたら、
ぼろぼろで買い手なんていないよ。

正直、日本の不動産が将来どうなるのか予測できない。
お金持ちはこんな湾岸ではなく、もっと山寄りを買うと思う。
2m程度の津波でもかぶるよね。

うちは特に引っ越すつもりもないから老後までここのつもりだけど、そういう人もいるのかな。

普通のマンションでも70年も経ったら、壊して建て替えですよ。
ここの周辺タワマンも建て替えをしなければいけない時期でしょう。住民達が巨額のコストを出し合って。
将来壊さないマンションなんて普通はありません。
メンテナンスに金を掛けるのが無駄なら、何処のマンションでも急速に劣化することになります。

日通倉庫の解体現場には、どのくらいの建物が、建つのですか？北西角で心配です。

皆さん、売ってはいけません。
これから大相場が来ます。
株・為替見てる人ならわかるはず。
（誰もほんとのこと書かないのでちょっとだけ口出ししてしまいました。）

まぁ住民層がガラッと変わるのは永住する人にとっては苦痛になる可能性がありますしね

やはり東の高層階でしょ！眺望が全然開けてますから。タワマンで日当たりは関係なんじゃない。

だいたい今から解体のこと心配してる人って、何歳まで生きてるつもり？
資産を維持するのにメンテは絶対必要だし、その費用が無駄だと考えてる人は５年おきに新築に引っ越さなきゃね！

東は、40階建てのベイクレストタワーがブリッジの方向にあるから目障りなんだよねえ。　

確かに。東～北東は、超高層じゃないと、北向きとさほど変わりませんね。
穴場の北西は、隣の賃貸マンションより上(30F以上ぐらい?)だったら開けてますよ。富士山も見えるし。
日通もその高さまでは建てられませんし、水処理場までは高い建物が建たないことは確定しています。

新築時は計算して想像するしかなかったですが、眺望気にして買う方は、現物見るだろうからそのときに
各部屋見比べればわかることです。

北東中層階在住です。
お友達が北西の高層に住んでいて、レインボーは見れないけど、
なんか開けてて開放感あっていい感じです。

東南向きですが、お台場が見えます。
バルコニーからは、虹橋や花火が見えます。
お勧めです。

西側に面してる高層階から見えるのは、富士山、神宮花火大会、鉄っちゃんには大喜びの実物大ジオラマですね。

ちなみに、バス便は
品川駅・田町駅・天王洲アイル駅方面の都営バス停が便利。
ちぃばすは目の前がバス停。イオンバス停も便利。

パーティールームが利用される時間帯は
高層階のエレベーターはかなり
利用しにくいです。

お見合いが嫌な人には不可です。

>466さん

パーティールーム向けの客でエレベーターに乗りづらかったことなんて、
例の違反者集団に遭遇した1度ぐらいしかありませんが、、

よっぽど運が悪いか、その時間を狙って移動なさっているのでしょうか?

こどもたちの集まりなんかしてるタイミングだと、エレベーターはしばらく乗れないかな。
親と子どもで6.70人いますよね。
子供の人数制限ないのは、営利目的利用がなさそうだから？騒音はかわらないのに。

このマンションて八角形なので、バリエーション色々ありますよね。

３２階のパーティールーム周辺の件は過去スレを参照すればいいでしょう

472さん
パーティールームの件、要約お願いします。

TVのスカイツリー受信確認のたびに、映像が乱れませんか？みなさんの部屋はどうですか？

ここのテレビはケーブルテレビなので、
受信確認は関係ありませんよ。最近のマンションは大体ケーブルテレビです。

かなり住民でないのが混ざってるな。

北西高層在住です。
東京タワーは横半分しか見えないし、ヒルズは小さいし、やっぱり東側は価値ありますよ〜。
花火見れるの羨ましいです！！

昨夜の天王洲花火は見れましたか？
このマンションから見られる花火は多いですよね。
晴海以外に、台場花火、緑水公園花火、ディズニー花火まで含めて。

北西は北西でも、高層北西角だと花火も見られますよ～
お友達の家ですが、去年見せてもらいました。
海に浮かんでいる打ち上げ場所も見えて、すばらしかったです。
北東～東は超高層じゃないと、ベイクレではなくてフェイバリッチに阻まれて見えないと言っていました。
購入検討の際は、花火がちゃんと見えるか聞いたり、そのときの写真とか見せてもらう予定です。

昨日の話ですが、、。
1階のエレベーターホールで、低層、高層、さらに荷物用のエレベーターまで押してる女性がいました。
おそらく26階在住の方だと思いますが、ちょっとやり過ぎでは？と思いました。
子供に車椅子用のボタンを平気でおさせてる母親にも疑問です。

2階から1階に降りるとき、同じように全部押してました。ごめんなさい。

車いす用、だめですか？
子供が押して特に問題だと思いませんがいろいろな人がいますね。

車いす用を押すと、専用と、近くの両方来るから問題視したんじゃないですか？
非常用押すのよりは良いとは思いますが、私もあまりいい感じはしません。
誰も乗らないのに止まるのはなんだか。

自転車を荷物エレベーターでなく、人用エレベーターに普通に乗せてた人いましたけどね。
あの神経が良く分からない。

ロビーを自転車で(押しながら)通る人もどうなんでしょ。たいていエレベーターに乗っていくけど。
駐車場側の入口から入ればいいのに。

こどもだと自転車に乗りながらロビー通ってますよ(^-^)

三輪車も乗りっぱなしですよね。

乗りっぱなしは言いすぎでしょ！！！
三輪車だけ乗ってるの、見たことないしぃぃ･･･(*^ω^*)

車イス用を押しても一番手前の１台しか呼ばないから全く意味ないですよ。
他のボタンは一番早く来れるエレベーターが来ます。
これを見た人は車イス用を押さないでね。

一番手前とその隣も来ますよ。

1台しかない箇所のエレベーターの車イス用のボタンなら押しても構いませんかね？

午前中、新港南橋の上で撮影してましたね。
黒谷友香さんと中越典子さんでした。

NHKのダブルトーンですかね。
http://www9.nhk.or.jp/dramatopics-blog/20000/151163.html

避難訓練はどうだった？

ちぃばすの時刻が1日から変わるのでご注意下さい。しかも覚えられそうにないレベル。

３４１２が売りに出ていますね。

当初の販売価格が、3507万
落札が4859万
今回の販売価格が、6180万ですね。

これで売れるのか分かりませんが、当初の販売価格に、2673万上乗せとは少々びっくりです。
なんだかんだ諸経費があるとしても、2000万位は譲渡益が出そうですね。


３４１２号室の最終倍率は、33倍でしたから、人気の方角なのかな。

6180万円で売れるとおもいますか？

端数を値引いて6000万で、売り抜けると思いますよ。

しかも五年間住んでるから、家賃分も利益上乗せだわ