プラウドシーズン横浜中山ってどう？

447さんの言うとおり住宅バブルですね。
しかし価格の上昇の限界っていつなんでしょう。。。
少なくとも自分が住宅購入世代のうちに価格が下降するとは思えませんね。
しばらくは給料は上がらないけど住宅価格と金利は上昇していくと思います。
価格が下降する頃には35年のローンが組めない年齢になっていることでしょう。

しかしプラウドは内容の割りに値段がもともと高くて、その意味ではバブルなのでは

プラウドは内容の割に値段高めですかあ。町並みとかと総合判断すると妥当だと思ってましたが、高めなのかな。

高めだと思うけど。ほかの人はどう思う？

高すぎる。冷静に考えてみてよ。あんなに駅から離れててそれも治安悪そうな
坂道中古でだしたら皆さんいくらなら買いますか？
立地が一番のネックの住宅地ですよ。
不動産は立地だと思うのですが。
戸建にせよあの価格では、ちょっと守備範囲超えてませんか？
個人的な意見ですが、新築でも5000万以下が妥当だと思います。
中古なら・・・買いません。

勉強になります。不動産初心者なもんで。高めなのですね。ということは野村ブランド料ですかね。

>451

そういった煽りに簡単に乗っちゃう人が多いから、景気の実態とかけ離れて、家が高くなるんだよね。(高くても)坪50万程度で買った土地が造成しただけで坪80〜100万で売れたらおいしいもんなぁ。

新築でも5000万以下が妥当なのかあ・・　それが現実にはいくらでうられているのですか？

1期のみなさん　住み心地はいかがですか? しずかそうですけど
何か　住んでみて嫌なこととかありましたか。教えてください。

＞458
個人的な意見ではありますが、その価格が本来の価値だと思いますよ。
現実に高くても売れてるのかもしれませんが、今後3年以内にそのツケは
実感されるでしょう。売却するときにはさらに。。。
売り出し価格は業者のさじかげん一つです。
売れなければ下がるし、売れればあげる。
第一期より上がったとすれば、業者自体そのエリアの価値を低く見ている証拠。
顧客が思った以上につく？からじゃ-上げてみようでしょ。
10年後古くなった家、町並み、駅距離かんがえると野村の査定が楽しみです。

とにかく町並みとブランドにこだわる富裕層だけが購入するんじゃないですか。
人並みの所得（1000万円以下）で、不動産をよく見てる人は絶対手を出さないでしょうね。

私が検討している理由は、この価格帯で、もう横浜に家が
建たないのでは…と思ったので。今まで２年間、土地もみて
きたけど、やっぱり見つからなかったです。中山が理想的な
場所とは思わないし、内覧会で見た家も？？？だけど、ぎりぎり
折り合いがつくかな…っていう感じ。きっと購入された方々も
そんな感覚では？

町並みとブランドとして、いったいいくらくらい上乗せされているんでしょう。感覚としては1千万円か・・

仮に1千万余計に払うことを考えたら、あと3年待って価格が正常に戻ってから
購入をお勧めします。
1年目で3年待った分の元がとれますよ。
あまり不動産業者にあおられないように。
中山あたりで価格がこれ以上長い目でみて上がるはずない。

>464
必死ですね。
どうしても抽選に当たりたいんですか？

大丈夫。この物件に、ふっかけ価格で買う客は抽選を必要とする程集まらないから
ほとんどの客が抽選なしでゲットできるから。

>466
確かに売値はふっかけ価格で市場価格からかけ離れていますが、たぶん抽選になりますよ。
だって安易に情報に流されて、買おうとする人は世の中にいっぱいいますから。

抽選になるのは、多くの人が価値があると思うから。
もっと駅から近く価格が安くても売れない物件があるのは、多くの人が価値がないと思うから。
ここを購入する人のほぼ全ての人は財産を増やす為に買うのではなく、暮らす為に買うんです。

不動産というのは、広告宣伝費をかけると相場より売れるんですよね。
１０万人に宣伝すると競争意識が芽生えて高く売れる。
ここは、１棟あたり５００万円くらいが広告宣伝費。
それで相場より１０００万円以上高く売れるからね。

１０００人にしか宣伝しなければ、価格が手ごろでよい物件でもなかなか売れないことがある。

要望書を参考に客はうまい具合に営業に操作されていくのです。
客がMRに顔を出した時から、営業は客の年収などの情報を得ます。買える客だと判断したら
各々の客に応じてうまい具合に客から最大限に利益をしぼりとれそうな物件に振り分け、
最大限に利益を得るように値つけをしていくわけです。
同じ物件に買いたい客が複数いるならその物件は５０万高くても買う人がいるかもしれません。
１番高く買える人に高い値段で売り、他の客にはその客が金を出せそうな別の物件
を薦めしぼりとれそうなぎりぎりの価格を提示していくでしょう。
野村物件を買う時は、要望書や予定価格表のからくりを最低限知らないと大変ですよ。

>464
>中山あたりで価格がこれ以上長い目でみて上がるはずない。

別に中山に限ったことではないと思います。
少子化が進んで、どこも近い将来には下がる一方ですよ。

＞470
参考になります。抽選は公平に行われるのでしょうか。要望書というものを提出した人は有利になるとか抽選免除とかになるのでしょうか。

>470

ここにかかれていることは、練馬・大泉の物件を購入検討の際にも私も同様に感じました。
しかし、このようにきちんと文章で表現されたのを見たのは初めてです。
４７０さんの洞察力に深く感動いたしました。同時に、自分の感覚に誤りがなかったのだと
確信できました。

まさにこの文章に出会うために野村スレッドを読み続けたカイがあったというものです

販売者の立場になって考えてみましょう。物件の案内開始日頃にかなり高めで価格予定表
を配ります。現地を訪れたローンの通りそうで脈のありそうな客をがっちりキープ。希望をききつつ
最大限に金をしぼりとれそうな物件を毎週のように現地にこさせ案内します。
ｘｘさんにいくらでｘｘの物件を売れみたいな会議で目標をたてます。
客には今買う意志を固めてくれたら、他の客にその物件の案内をストップしますとか
その物件は人気があって早く買う意志を固めてくれないとなど揺さぶりをかけます。
買う意志を客が早い時期に示してくれたらラッキー。その後何回か出す価格予定表
を値下げしなくてすむからです。後は販売日の初日朝一に申し込みに来るようにいい
すべて自分達に有利に働くように客を操作すればよいのです。
売れ残る事は困ることなので、まんべんなく全物件が少しでも高く売れるように
客を誘導します。抽選になるくらい人が集まる物件なら明らかに値付けのミスで
もっと高く売れるはずです。ミスがないように要望書を使い段階的に価格予定表を出すのです。
全物件が売れてくれれば、どこかの物件がかりに抽選になっても金のだせる客であれば
誰が当たっても構いません。要望書は客が有利になる要素はひとつもありません。
抽選が公正なら、早い時期に購入の意志をしめしても高い買い物になるだけでメリットは
ありません。買い手のいない物件は最初の予定価格表の値段から、申し込み時の価格と
比べるとかなり下がります。

>>470

　確かにそうですね。私どもは、一度違うところを契約寸前まで行きましたが、その時に要望書を出して、口頭で購入意思を申し上げたところ、470さんのおっしゃる措置をとりますと、ディベロッパーの方が言っていました。
　今回は、最終的には倍率こそ5倍でしたが、係の人の態度から絶対当選するなと思っていました。理由は、要望書を初日に出したことと、（自称）属性がよいからです。

>465
あなたは間違いなく野村の営業でしょう。
土地勘がない方、本当に家探し初心者に個人的意見として
書いているだけです。
もしそれでも購入する方はそれでいいでしょう。
最低限永住が前提ですけどね。
土地の固定資産税（評価額）などここいくらでしたか？
購入された方に聞きたいです。
実際の価値がわかるはず。

新規分譲は広告宣伝費が上乗せになっているのはわかるけど
３年後に価格が正常に戻るなんて誰も保証してくれないし・・・

474　すばらしい洞察と解説だ　見事だ

要望書って何ですか？
最初からいきましたが、書いた覚えがないです、もしかしてもう無理？

わたしもガッチリキープされた経験があります。４７４様
間隔を置いてかならず電話かメールかはがきで様子を伺ってくるのですね。気持ちが変わらないかどうかなどを見ている。そのうえで、毎週土日のイベントに誘い出そうとするのです。
もしそのイベント出席に関心がないようなそぶりをみせようものなら、「他にもほしい人が大勢いる物件ですよ」などといって、関心度合いの低い人には売らないというような言い方をするのですよ。

これをどう表現すればいいのでしょうか?　買う方向に仕向けるというか、スパイラルにはめるというか

>474
私もすばらしい洞察と解説だと思います。勉強になります。

＞474
わたくしも素晴らしい想像力だと想像いたします。
住宅は買ったほうがいいのでしょうか。
また、待ったほうがよいのでしょうか。
どう思われますか。びっくりするような鋭い提案を期待いたします。

＞４８０
＞　買う方向に仕向けるというか、スパイラルにはめるというか
あなたの言いたい事はよくわかります。
変な洗脳や催眠にかけられないように客は冷静な考えを保つ必要があるのです。
まず毎週末現地に通わせます。現地にいくのは客の方でで毎週行くという行為
は買う意志を示していることです。販売者からすれば買う意志があるのが明らかに
わかるので少しでも高い物件を早い時期に高い値段で売りたいわけです。
毎週通わせて顔を合わせる事で担当者が客のために時間をさいて努力している
姿を客の目に焼き付ける事が出来ます。販売の方は、その客に見合った価格
帯の物件を出来るだけ高く売りたいだけです。客の中には、毎週自分のために
時間をさいて熱心に物件の案内をしてくれて申し訳ないと思うようになり、自分の為に熱心にやっている担当があなたのために他の客をブロックするから早めに申し込んでくれと頼まれるとついつい
申し込んでしまう人が出てくるのでしょう。客が申しこんだら、出来る限り他の客から、あなたの
希望する物件をブロックしますといってまた毎週客を通わせればいいのです。
客からすれば担当が一生懸命に他の客からブロックしてくれるのだから
キャンセルしたら迷惑をかけると思うでしょう。キャンセルをかける方が
非常識に思わせてしまうトリックがこの販売方式にあるので注意が必要でしょう。
数ヶ月前から買う意志をしめして申し込み初日朝１で申し込んでも、申し込み
最終日に初めて現地をみて同じ物件に申し込みをして抽選になることだって
今の方式ならありえるわけです。
毎週案内するのもあなたの幸せを考えて担当が努力しているわけではありません。
客の心理をうまく利用してキャンセルを防いだり、何度もいいますが少しでも多くの物件を高い値段で売りたいだけです

480の補足です。
そうして、いわゆる業界用語でいうところの「あおり」が入るわけですね。
毎週毎週、現場で開かれるイベントに来ないと、関心や興味が低い、したがって物件がほしいという気持ちが足りないということに。ぼんやりしてると、せっかくの物件をよそ様にとられちゃうぞと、あおられるのですね。

わたしはこのあおりにあった瞬間、気分が悪くなって購入対象からはずす気持ちが固まりました

483様
そのとおり！！　です。

あおられまくって、陥っていくその心理的な閉塞感。しかしすべて自らの意思なのです、行動は。
これが自分の自由意志でいいものを買ったと思わせるテクなのですね。

私はそのテクに胡散臭さを感じました。言葉では表現できませんでしたが、とっさに「これは危ない」と。

そのとっさの判断に狂いがなかったと、483様に教えていただき感謝します・。

ちなみに４８２がおっしゃっていることはさっぱり理解不能です。
周囲に理解されうる日本語をお使いになるか、さもなくばこの掲示板から退場願いますね

＞４８４さん
私が推測するのに４８４さんの購入する気持ちはもともとそれほどなかったのかなと
思います。本当に欲しい方はいわれなくても毎週顔を出すと思うからです。
私がいいたいのはここの物件を気に入っているのに買うなといっているわけ
ではありません。買うにしても販売のペースに巻き込まれず、よく観察して
高値で物件をつかまされないようにした方がいいですよというレベルの話で人によっては
ありがた迷惑な話かもしれません。

変な洗脳や催眠にかけられないように客は冷静な考えを保つ必要があるのです　この４８３様の言葉に凝縮されていますよね、問題点が。

私は冷徹な目を持ってよい物件か悪い物件か、見極めようとして冷静さを勤めようとしたところ、その冷静さを破壊する方向に持っていかれてしまう何らかの力学が働くのですね。

冷静さを勤めようとしたところ　×

努める　○

大変参考になります。中山も含め購入検討中なので。この手法って野村特有なのでしょうか。

営業の人数が多ければ人件費がかかります。人件費をかけた分人件費以上販売価格に
上乗せしなければなりません。今のところ人件費に見合った売り上げがあるのでこの方法
をとっているのでしょう。少なくとも人件費を払える会社でないとこの手法は出来ない
でしょう。しかしいずれこの手法は通用しなくなるでしょう。

すいません　４９１は、483さんの書込みと解していいですよね　へんな横入りレスがあったので見失いかけました。確認願います

483さん
変な洗脳や催眠にかけられてしまった人は、最後の最後まで、自分の判断でいいもの買ったと思っているんでしょう。実はスパイラルにはめられ買わされているのにもかかわらず・・

信用できないと思えば買わなければいいし、
買う価値があると思えば買えばいいというだけでは？

事前説明会を開いて見込み客を囲い込んでいって、
冷やかし客を徐々に振るい落としていくのは不動産業界でよくある手。
人気の地域のマンションなんかもそうで、
申し込み直前になってフラッと来ても、ろくに相手にもされず、
次の売り出し物件の見込み客として登録されるだけ。

反対派の意見＝遠い・高い・野村が嫌い
購入派の意見＝広い・街並みキレイ

ここは、これの繰り返しということで良いですか？

↑
同感〜！

490さん
野村特有でしょう。そうして売り上げ伸ばしてきたのでしょうね。

>495
いえ、違うと思います。
反対派＝ここは高すぎる(遠い・高い・町並みにそれほどの価値は無い、野村は高い)
購入派＝ここは妥当な値段である（広い・町並みキレイ・野村だから高くてもしょうがない）

ということになります。後、付け加えるならば、ここは決して同じ内容を繰り返しているわけではありません。きちんと読んでから判断してください。
題目は同じかもしれませんが、中身は進展しています。

↑

同感〜！

>495
私は、
反対派 vs 不動産会社＋購入派
だと思います。