阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

宝塚も、つぶれかけのゴルフ場や１回潰れてる（破綻処理）ゴルフ場多いですよね。

だから宝塚でも、ガーデンシティまいたもんみたいに潰れかけのゴルフ場跡地を買い取って、土地を広々使った自然派住宅街あればいいのにね～。

用途地域が調整区域でも、ゴルフ場として利用されていた時期より環境をよくする計画なら、開発は市議会でも許可されるでしょ～。

山手台と直線距離で200m・600mしか離れてない大宝塚GCや
けやきヒルCCは何年か前に破綻を経てますね。
ゴルフ場とか霊園ってそこそこ大きいニュータウンなみの面積ありますね。

>>665
目先の事考えて、売りやすくする為に土地を小さくしたのがあかんかったね。
梅田18km圏では、大規模新規分譲地で全区画200㎡以上（法地含まない有効宅地面積）
平均70坪の基準を満たすのはここと潮芦屋だけだったのに、分譲再開後はあっさり
その拘りを捨てて逆に全体の価値を貶めた。

兵庫県企業庁はミニバブル＆崩壊を経ても、土地面積に対する拘りは維持している。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000139512.pdf
民間よりも行政のほうが、土地開発に関してはまともなのかも。

平均７０坪でやってたら、もっと売れ残ってると思う。

>　街並みの格とクォリティは維持される。

売れなきゃ意味なし！

>>666-667
宝塚でゴルフ場と宅地開発と言えば、宝塚ゴルフ倶楽部の「450億円の＊＊の土地」が有名ですな。

http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001/aera8.jpg
＞住宅が近くまで迫っている宝塚ゴルフ倶楽部。
＞左の奥のほうに「＊＊の土地」がある。
＞関西では手のつけられていない最後の高級地だという。

http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001_2.html
＞この宝塚ゴルフ倶楽部所有の土地(法地、傾斜地)の隣接地を買収して
＞土地の境界を移動させようとしたのがエーコー産業です。
＞住宅地として人気のある地域の広大な土地ですから成功すれば巨額な利益が見込まれます。
＞このエーコー産業に資金を投下したのが兵銀ファクターであり日本新都市開発です。
＞日本新都市開発は千葉県本納に倒産した青木建設が資金を投下していた住宅開発地の受け皿予定企業でした。
＞本納の開発地の巨額な不良債権は後に青木建設ＯＢが横浜に設立した会社に低額で売られたと聞いています。
＞この話をしていたのが最近逮捕された岡田興産の森本氏と事務所を共同で銀座に持っていた
＞古い不動産業者さんです。
＞この兵庫の宝塚ゴルフ倶楽部隣接地に日本新都市開発が結果的に投下した金が450億円と聞いています。
＞宝塚ゴルフ倶楽部との訴訟が終わるとほどなく日本新都市開発も倒産しました。

劇場版涼宮ハルヒの消失には、西宮北高校周辺の景色が実写・CG・セルで沢山描かれて
いるけど、苦楽園二番町・三番町付近の町並みは本当に美しい。

駅から遠い急な傾斜地だけど、それと引き換えに得られるものも大きいな、と聖地めぐり
をしていて痛感する。

散々既出だけど、山手台にはデメリットを克服する魅力が無く、全国どこにでもある
ニュータウンになってしまってて、今後どうして行きたいのかも見えない。

山手台の北部のような山の斜面地を検討する人々が求めているのは、
眺望や日当たりや土地の広さや緑に囲まれた環境だと思います。
不便を承知で山の斜面に住むのに、隣の家とぎりぎりだったり、日当たりが
悪かったり、眺望が全く無い家は、魅力的では無いですよね。

だからまずは、眺望や日当たりを犠牲にする区画割りはやめて、多くの
区画で日当たりや眺望を望める設定にするのが魅力を高める第一歩だと思います。

>>674
言いたい事はわかるけど、ちょっと美化しすぎだよ。
三番町の大丸土地の所とか四番町の上部とか、道路もボコボコでガケ崩れ寸前で悲惨だよ。
四番町の東側は、開発がストップして砂地がむき出しの無残なハゲ山になっている。
苦楽園もバス停がわの五番町（新しいほうの成金趣味の擁壁の五番町は崖地だし微妙）
や一番町、二番町ならまだいいんだけど、三番町、四番町は本当に不便。
それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。
六番町はニュータウンだし。

苦楽園の一部も含め50年以上経過している山の斜面地の住宅地が良い感じに見えるのは、庭などの木々が
大きく成長して山に馴染んでいるのと、コンクリートの擁壁が少ない（昭和40年代以前に
開発された分譲地は、不適格擁壁だけど石積みが多い）ってのが関係あるでしょうな。
それと、そもそも50年以上前は自家用車なんて殆どなかったから、不便な山の斜面は
今以上に僻地で、そういう立地で分譲するには、土地の広さが何よりも重視された。
50年以上前は、阪神間の駅徒歩10分圏でも坪単価が大卒初任給一か月分以下だったから、
バス便の山の斜面にいたっては今の別荘地なみに安く、大きい土地も供給しやすかった。
土地が広いから植えられた木の本数が今のニュータウンとは比較にならないほど多く
（風致地区だから最低30％以上の緑地を確保する必要があり、造成する場合も元から
ある木のみやみな伐採は禁止）、林のように成長して数十年を経て美しい街並みに繋がっていると。

結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での
土地面積の大きさが一番重要って事ですな。

>>676
ハルヒの教室から4番町の端の方は見えませんので...という話は置いておいてですね、

>それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。

地区計画とか立てておけばよかったのに後の祭りですね。っていうか、あの立地で
ミニ開発してそれを買う客もどうかと思う...

>結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での
>土地面積の大きさが一番重要って事ですな。

そう、そうなんです。今の分譲地でこれを見越してやっている所は皆無に近いんじゃないかと
思います。苦楽園番町は土地面積が大きくて風致地区だったからこそ、年月を経た今でもあの
評価額になっているわけで。

それを考えると、散々既出ですが宝塚山手台で区画割を小さくしていっているというのは
大失敗ではないかと思うのです。

この掲示板って、街の人口の割に書き込み多いね。

きっと、ここの土地建物を高値で掴まされた住民が必死になって書き込んでいるんだと思うけど。
資産価値（街並みとクオリティ）を守るために頑張っている姿が哀れだ。

最初の頃の山手台（90年代半ば）は、坪90～100万で分譲された。
平均70坪なので、土地だけで平均6300万～7000万。100坪以上の土地も
結構あり、建物付きで1～2億の家もいっぱいあった。
当時高いお金払って買った層は、怒っているかどうかはわかりませんけど
山手台がだんだん拘りがなくなって、売りやすさ重視の路線に変更されて
やっつけ仕事化しつつある現状は、残念に思っていると思いますよ。
まぁ当時買った層は、一次取得者は案外少なく手持ちの不動産も結構高く
売り抜けた人が多いでしょうから、値下がり分ほどは大損してない人が
多いのかもしれませんけどね。



山手台は、阪神間ではおそらく大阪平野を見渡す事が出来る最後の大規模開発になると思いますが、
（小規模は今後もちょこちょこあるでしょうけど）やり方次第ではすばらしい街並みをつくることも可能な
最後の貴重なロケーションを、どんどん妥協だらけのありきたりな分譲地にして無駄に消費しているのは
もったいないし残念ですね。

阪急は南海を見習って、既存の旧阪急分譲地に対するサポートに本腰を入れるべきである。
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100107/biz1001072345038-n1.h...
それこそが沿線価値の向上に直結する問題。
ちなみにこの狭山ニュータウンってのは、近畿有数の高額納税者が多い町だぞ。

長者番付　近畿地方　総合番付

1位 豊中市東豊中町
2位 豊中市緑丘
3位 芦屋市山手町
4位 吹田市千里山西
5位 大阪市北区西天満
6位 神戸市東灘区御影山手
7位 芦屋市朝日ヶ丘町
8位 芦屋市六麓荘町
9位 神戸市東灘区向洋町中
10位 神戸市東灘区住吉山手
11位 尼崎市塚口町
12位 吹田市江坂町
13位 神戸市東灘区西岡本
14位 豊中市新千里南町
15位 大阪市阿倍野区北畠
16位 芦屋市岩園町
17位 芦屋市山芦屋町
18位 吹田市青山台
19位 箕面市箕面
20位 大阪狭山市大野台　　　←狭山ニュータウン
21位 芦屋市三条町
22位 芦屋市東芦屋町
23位 尼崎市武庫之荘
24位 奈良市登美ヶ丘
25位 豊中市上野東
26位 西宮市甲子園口
27位 吹田市古江台
28位 豊中市新千里北町
29位 大阪市住吉区帝塚山中
30位 大阪市中央区北浜

庶民でも楽に購入できる価格、土地建物付きで３５００万以下にしてもらえるとありがたい。

http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより

亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流
れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ
ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。
■ 安全に配慮した車両の導入

http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより

亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流
れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ
ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。
■ 安全に配慮した車両の導入

ﾋﾟｸﾄﾘｱﾙ臨増P21 にて
山部（南海・鉄道営業本部長）より「小林一三(阪急)さんが描いた私鉄のﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙが限界に来ていると思います。
「他の鉄道と決して単純比較するなということであり、近年における大手民鉄のダイヤ改正は一見すると利便性が上
がっているようで、基本は運転本数削減によるコスト抑制が前提になっているから、不便になっている局面が少なく
ありません。それだけになると社内の士気は落ちますが、その連鎖に陥ってしまってるのが阪急とも言えます。多く
は語りませんが。」

山本の山手地域（山手台、山本台、平井山荘その他）、キチガイ売国議員を選ぶ愚民そのもの。
http://www.youtube.com/watch?v=ZEIrSO3i6Hs
http://www.youtube.com/watch?v=tDUJXki6dKo
http://www.youtube.com/watch?v=6-82wo7UNB4
http://www.youtube.com/watch?v=fyMgG9xIvL4
http://www.youtube.com/watch?v=Mk09AwAyEeo

２０１０年２月１０日阪急山本駅前
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684069
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684400

スタートは京都
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9670692
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678279
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678453

どうでもいいけど、家電100万プレゼントとかぜんぜんエコじゃないよねｗｗｗ

エコを謳うなら、植木100本プレゼントとか（庭とグリーンベルトに強制植樹！）、パナソニックの電動アシスト自転車プレゼントして車の利用機会減らす提案したほうがいいんじゃないの。最近も山手台の幹線道路で死亡事故あったらしいね。

人口がとんどん減り現役世代が減る時代に、都心から20kmの山の斜面の土地の価値が
上がる可能性なんてゼロ。
だから損しないのは無理だから、できるだけ買い手の損が少なく抑えられる方法が
今の時代には求められている。
そうすると、売り手は土地資産をもとに安定収益を得られる（売れない土地の塩漬けが防げる）、
買い手は同じ予算でより良い家が建てられる（土地の値下がりを気にせず大きい土地に住める）、
定期借地権がウィンウィンでベストという事になる。
規模が最低5ヘクタール以上（10ヘクタール級が望ましい、街並みが小さいと魅力が半減）で、
土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。

>土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
>得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。

借地代はいくら？
５万以上なら意味ないよ。

http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf

アンケートにお答えください。
Q1 あなたはこの提案に関心がありますか？
   □今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない
Q2 住みたい「住まい」のイメージは？（複数回答可）
パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。
   □①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし 
□②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし
   □③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし  
□④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし
□その他（                        ）
Q3 あなたの希望する敷地の広さは？
   □300㎡（約90坪）未満     □300～500㎡（約90～150坪）
□500～700㎡（約150～210坪） □700～1000㎡（約210～300坪）
□1000㎡（300坪）以上
Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか？（住宅の建築費用は除く）
   □4～6万円 □6～8万円 □8～10万円 □10万円以上
Q5 予定される住宅の建築費は？
   □2000～2500万円 □2500～3500万円 
□3500～5000万円 □5000万円以上
Q6 現在お住まいの住戸タイプは？
   □持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス 
□借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他（       ）
Q7 住み替え予定の時期は？ 
□2年以内 □2～3年以内 □3～4以内 □4年以降
Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか？ 
   □希望する □希望しない
Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか？ 
   □参加する □参加しない

I.　年齢・家族構成
男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。
しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少
なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見
ると、60代以上が32％を占める。次いで50代が22％を占め
る。
これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世
帯が31％を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦
のみの世帯と判断してよいと思われる。

Ⅱ. 関心度
全体の約16％を占める 「今すぐ住みたい」 と約62％の 「いずれ
住みたい」 の2つを合わせると、約78％を占め、「全く興味が
ない」 の約12％を凌いでおり、関心の高さを示している。
アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映
しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味
を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。

Ⅲ. 住まいのイメージ
この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選
択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園
を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ
スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数
があった。
これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、
回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」
を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示
している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目
の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま
た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対
する数も122人と少なくない。
これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは
見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世
代に満遍なく存在していることが分かる。


Ⅳ. 敷地の広さ
希望の敷地の広さに対する質問対しては、300～500㎡ （約
90～150坪） を選択した回答者が約42％を占める。次いで
300㎡ （約90坪） 未満が約23％を占める。現在の住戸タイプ
が 「持ち家」 と回答した層が約53％存在していることを考慮し
てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの
平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の
面積である。また500～700㎡ （約150～210坪） を選択した
回答者も約18％存在し、また少数だが、それ以上の面積に対
する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回
答者の要求がここでも見て取れる。

V. 賃借料
賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料
（4～6万円） を選択する回答者が約43％と一番多い。しか
し、次の6-8万円を選択する回答者も約30％おり、8-10万
円を選択した回答者も16％以上存在している。
またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、
60歳以上においてはやはり40％以上が4-6万円を選択し、
約30％が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、
55歳以上では、約39％が4-6万円を希望し、約28％が6-8
万円を選択している。
これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す
る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社
会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎
え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世
代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・
田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て
も、最も注目すべき市場であるとも言える。

Ⅵ. 建築費用
住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000～2500
万円が約44％で最も多く、次いで2500～3500万円が約
33％。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの
は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 （質、
あるいは広さ等） を持ちたいという層が一定数存在するのが注
目すべき点であろう。また3500～5000万円を選択した回答
者も9％程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者
が占める。この年齢層も2人暮らしが44％を占めるので、こ
の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に
備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。

Ⅶ. 現在の住戸タイプ
現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53％
と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25％を占める。こ
れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資
産を所持している事で住替えが現実として可能であること、
またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、
更に質の高い住環境を求めていることが予想される。
Ⅷ. 住替え予定時期
住替え時期の質問に対しては、49％が4年以降と回答し
ている。2年以内は10％、2-3年以内と3-4年以内は共に
11％であり、前者2つを合わせると20％となり、3つを合
わせると31％となる。これらが当面のターゲットマーケッ
トと言える。

Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無
最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実
に約67％が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関
心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、
これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実
性 ・ 真剣度などが伺える。
4-1-3　分析のまとめ
「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が
「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき
年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮
らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義
と言えるであろう。

つまり、広々とした定期借地は、既存の７０坪程度の分譲地に住んでいる（住み替え可能な不動産を所有している）戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。
だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。

今の阪急不動産の社員は、本当に魅力的な住宅地が何なのかを知らんねん。
近隣にいくらでも手本があるのに、たぶん見とらん。

造成計画も、丸投げしているだけやろ。

ル・コルビュジエの輝く都市的発想が、その後の歳月の経過に耐えられなかったという
ことかな。

その対極を行く、雲雀丘が今なお魅力的な街で、苦楽園も一定の評価を得ているけど、
社徳の無い阪急にはそれがわからんのだろうな。

魅力的な街を作っても
もうからなければ話にならん！

>>691
リンク先のPDFファイルの２ページ目から、既存のニュータウンの問題点と、今なお魅力を
保ち続けている８０～１００年前の分譲地の違いを完璧に分析している内容がありますね。
山手台もそうですが、今阪急がやっているニュータウンは、従来型の失敗例を踏襲する
焼き直しであって、指摘されているニュータウンの問題点を解決する提案ではない事がよくわかります。

なるほど、「山手台は買っちゃだめ」ってことだね。

>>690
需要を探ると400～500㎡で月5万ぐらいかな。
既存の大規模ニュータウン住民が、築30年クラスの古家付60～70坪の土地を売却して
建築費にいくらか充当し、借地料を生涯に渡って支払える水準（現役引退後～死ぬまで）。
まぁ50年定期借地権の場合、権利金にもよるけど年間地代は土地の実勢価格（所有権）
の1.3～1.5%ぐらいが目安だから、5000万の土地だったら月々の地代は5～6万ぐらいが
妥当という事になるね。
阪急苦楽園口から3kmほど登った鷲林寺南町の約150坪の大阪平野眺望有り整形地が
494.44㎡　3,650万
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=465096&tab=1
481.98㎡　4,100万円
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=465095&tab=1
これぐらいの価格だから、まぁ阪急山本から3kmほど登った山手台北部でも150坪で
4000～5000万が地代設定にあたって基準となる水準だろう。

>>695
今のようにハウスメーカーに安く卸売りしたり、細切れにしても高値で売れずに
広大な土地が塩漬けにしたり、あきらめて建売ビルダーに売り飛ばすより、
後世に残る「魅力あふれる街」をつくったほうがまだマシだと思うが。

少なくとも普通のニュータウンとして分譲したら、行き詰るのは確実。
あと数年で従来の分譲地の土地が大量にあまり出すから、割高な価格で分譲しても
もうすぐ需要無くなるし、従来のニュータウンと同じものでは買い手がいなくなる。

割高な坪単価で売る為に区画を細かくしたり（グロスを抑える商法）、
割高ゆえに売れ行きが鈍化して塩漬けになったり、あきらめて最後は業者に投げたり、
土地をさばく為にハウスメーカーに安売りするぐらいなら、大儲けはできないかもしれないけど、
普通のニュータウンとは一線を画する競合しない町並みをつくって、地代で安定収益を
得る方法も悪くはないのではないかな。
広々とした土地を借地にして、阪神の山手台レジデンスのように建物をつけて売れば、
建物部分ではちゃんと儲けられるよね。

土地を細切れにして、値段を抑えて販売するのがベスト。
若いファミリー層が増えて街に活気がでる。

小金持ちのジジババにしか買えないような街なら廃れてしまう。

オアシス何月ころできるかなぁ

http://www.youtube.com/watch?v=oEVTQZhvaps
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9861270
この動画に出てる界隈（2分30秒あたり）も戦前の分譲地（宝梅、寿楽荘）ですが、
魅力ある素晴らしい住宅街ですよね。やはり昔の分譲地はイイ。

定借って保証金と借地代50年分を考えると
あんまりメリットないような気がする。

売る時も買叩かれそうだし。。。

普通のニュータウンつくって50～60坪の定借とかぜんぜん意味ないでしょーね。
定借が魅力的になるかどうかは、定借でしか叶えられない夢を提案するかどうか。
舞多聞の定借が、近隣の普通のニュータウン分譲を差し置いて大成功した理由はそこにある。

まぁでも売る時の損は保証金を最少額にした場合は、所有権のほうが今後は大きいと思いますよ。
土地分のローンの金利と土地の固定資産税の支払いも考えるとね。

65坪3000万の土地を固定金利35年フルローンで借りた場合、金利は1700万。
つまり金利分だけで年間50万払ってるわけ。それに固定資産税20万加えたら年間70万ですよ。
35年後に2100万で古家付の土地売ったら（実際は3割程度の下落ですまない可能性高い）、
3350万円で35年住んだ事になり、年間96万で月額に換算すると8万ですね。
50年住んで売却した場合でも年間73万。

定借は保証金は全額きっちり返還されるし、地代に月5～6万も出せば150坪以上の土地に住めるし、
固定資産税・ローン・土地の値下がりを気にする必要もない（むしろ地価が暴落して地代も下がったら嬉しい）。
地代が月5万の150坪の土地に35年住んでも地代分の2100万きっかりしかかかりません。
65坪の土地に35年住んで、3350万円の費用がかかるのとは大きな差があります。
繰上げ返済で総支払い額を4000万に抑えた場合でも、35年コストは2600万ですな。50年住んだ場合でも2900万。

一定の資産を運用している層にとっても、同等のコストで広い敷地に住める借地のほうが魅力が高い。

ただ、借地期間の50年は人によっては短く感じて抵抗があるかもしれないので、
70年や80年のほうがより良いかも（最近は50年以上の設定が増えているらしい）。

売り手にとっては、思惑通りの値段で短期間に土地を売却できるなら分譲のほうが良いでしょうが、
どんどんなし崩し的に安売りしたり、売れずに塩漬け不良債権にしたり、ハウスメーカーや建売屋に
バルクで安値で売り飛ばすよりは、長期で考えて借地料で安定収益を得るほうが遥かにマシでしょうね。

CMとかカラー広告とかで釣る従来型の方法ではなく、既に阪急の分譲地や沿線の優良住宅街に土地を所有して住んでいて近い将来（数年～十数年）に建物が寿命を迎える層に、丁寧な聞き込み調査をやって開発に反映するのが良いと思うね。どんな街なら、建て替えではなく住み替えを選びたくなりますか？とね。方式、土地面積、街並み、環境etc･･･

【鉄道/不動産】阪急、開業100周年：沿線はブランド、価値を高める再開発事業

交通や流通、宅地開発など京阪神の人々の暮らしに深くかかわる阪急電鉄が10日、開業から100周年を迎える。
独自の文化を生み出してきた「阪急沿線」はブランドとなり、常に「住んでみたい街」の上位を占める。
一方で、人口が減少していく中、沿線の魅力を高め利用者の減少を食い止めるための再開発事業を積極的に進めている。

阪急は1907（明治40）年10月、箕面有馬電気軌道として創立。
10（同43）年3月10日、宝塚線（梅田‐宝塚間）と箕面線（石橋‐箕面間）が開業した。
神戸へは、20（大正9）年に乗り入れた。

田んぼや畑だった沿線に宅地を開発。
全国で初めて住宅ローンを導入した。
沿線に宝塚歌劇や遊園地など娯楽文化施設、ターミナルには百貨店など商業施設を造り、住民を乗客として誘致した。
創業者・小林一三が確立した鉄道と不動産を基軸とした沿線開発のビジネスモデルは、ほかの鉄道会社にも広がった。

しかし、沿線の開発用地の払底、バブル経済崩壊など90年代以降、その手法は変容を余儀なくされる。
経営悪化で、沿線の娯楽文化施設の多くが商業施設や住宅に転換していった。

阪急は2006年、阪神電鉄と経営統合。
阪急阪神ホールディングスの角和夫社長は「小林一三の精神は不変で、沿線重視の経営を変える気は全くない」とした上で
「阪急西宮スタジアム跡地に開業した阪急西宮ガーデンズのように、時代に合わせた開発に変えていく必要がある」と語る。

現在、阪急百貨店うめだ本店（大阪市）の建て替え工事が進んでいる。
一方で、阪神・淡路大震災で倒壊した三宮駅ビルの本格再建について、
角社長は「神戸線と神戸市営地下鉄との相互乗り入れ構想の進展が前提。ビル単独での再建はあり得ない」との姿勢だ。

100周年を迎える宝塚線。
沿線の住宅地が成熟化し、大幅な人口増加が見込めない。
阪急はグループの能勢電鉄へ特急を乗り入れるなど“沿線”の拡大で、乗客確保に力を注いでいる。

公共交通に詳しい元阪急電鉄社員で神戸国際大経済学部の土井勉教授は
「神戸・阪神間のまちづくりは、阪急など私鉄が担ってきた。
　少子高齢化や環境への対応が求められる中、沿線の価値向上につながる先駆的なサービスを生み出してほしい」と話している。

ソース：神戸新聞
http://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/0002763211.shtml

>>706
65坪3000万の土地で税金20万はないってｗ
せいぜい固定資産税と都市計画税で合計6～7万ってとこ。
まぁそれでも所有権のほうが損になる可能性が圧倒的に高いという点には同意だけどね。

土地の固定資産税は家を建てると安いけど、更地の宅地だとけっこう高いです。
宅地造成が完了しても売れ行きがいまいちだと、高い固定資産税や広告費や人件費で
赤字を垂れ流すことになりますから、確実に家を建ててくれて土地の課税額の数倍は
回収できる定借のほうが、売れ行き不振が予想される場合は売り手にとっても良いですね。

もし、事業主が銀行から借り入れで土地を仕入れていた場合、
定借にしても赤字（金利の支払い＋税金、負債はそのまま残る）になりそうな気がします。

やっぱり、早めの損切り（投げ売り）が一番いいような気がします。

莫大な経費かけてるから、完全に諦める場合以外は投売りするわけにもいかんよ。

ハウスメーカーに土地を卸売りするのやめて、建物付の分譲は全部自前でやったほうがいいですね。
建物で儲けられる物件だと、土地の分譲方式や価格設定は格段に自由度が上がるでしょうし。

阪急オアシスの工事期間は３月３１日までってなってますね。
そこからオープンまでどれぐらいなのかはわかりませんが。