阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

とりあえず土地は全て阪急不動産が売るように戻したほうがいいね。
業者に安くまとめ売りして出てくるハウスメーカーのひもつき土地やハウスメーカーの建売。
これが一番いただけない。
消費者から見たら業者には安く卸しているのが見え見えで興ざめすぎる。

高齢化しないニュータウンで有名な山万のユーカリが丘も年間の供給戸数を絞って、買い取り（住み替え）システムが充実している。小学校の生徒数も偏らないとの事。阪急も見習うべきところあるんでは。
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol04.html
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol02.html

基本的に今も阪急関係者は小林一三の功績や過去の栄光、ブランドにあぐらをかいている。

バブルの失態を真摯な態度で反省せず、未だに自分たちが同業の中で一番偉くて、
他社から学ぶものなど何もないと自惚れて勘違いしている。

甲陽園目神山町に分離発注で家を建てた人のブログ
ttp://crowsnest.cocolog-nifty.com/pta/2008/11/post-a479.html
ttp://www.panacorp.co.jp/

＞　昔、阪急百貨店に卸しをしていたり、小売店をしていた者としては、阪急の体質が大嫌いなのであまり行きたく＞はない施設です。
＞
＞　百貨店で言えば高島屋も最悪でした。丸井も最低です。これらの何が悪いかと言えば、表面はお客様が大事とい＞いますが、実はとんでもなくバカにしいます。それから、仕入先など我々には実に高飛車で自分達が一番偉いと心＞底思っているんです。商品なんかどうでもよく儲かるか儲からないか？客がお金を落とすか落とさないか？自分達＞の言うことを聞くか聞かないか？まあ、この3点が最優先な訳です。

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/280D20E7D504761749256EE600311749.pd...

＞山手台物件の販売状況は，次のとおりであった。なお，平成８年９月期の 販売区画数には，
＞積水ハウスに対して２１区画を卸売価格（代金５億２４９４万５０００円）で販売した分が含まれるほか，
＞幸和不動産は，上記販売区画 数とは別に，兵庫県に対し，震災者用の賃貸住宅地として７２区画を
＞代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。
＞（甲Ｂ３２号 証の３，６，３６号証の３，６，３８号証の５，３９号証の３）

これを見ると当時の積水ハウスへの卸売価格（たぶん山手台東かな）は1区画2500万円（21区画で5億2494万）。
70坪として坪単価35万。当時の一般への販売は坪90～100万ぐらいだったから4割以下。
そう考えると、今ハウスメーカーが建築条件付きや建売で売っている宅地も、一般への販売価格と比較すると
相当安い値段で売却されたものと推測せざるをえない。

それ、たぶん間違い。

>>震災者用の賃貸住宅地として７２区画を代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。

から計算すると、こちらも1区画2500万円前後でこっちも坪30万台になるけど（以前の山手台は1戸あたり70坪平均なので）、実際には69万円となっている。だからここで表示されている区画は、おそらく実際の土地区画数とは異なる単位。おそらく積水ハウスに販売された価格も、震災復興住宅用の土地と同レベルの坪70万前後と思われる。まぁ一般に販売されている値段の7～8割って所だろうね。現在HMが販売している土地の阪急からの売却価格も、たぶんそんなもんかと（一般販売価格の7～8割）。

聞くところによると、現在約１２００世帯らしいです。
計画戸数が３２００世帯なので、進行度は４割弱でしょうか。
マンションがあとどれくらい計画あって戸数がどれくらいなのかわかりませんけど、
宅地は年間５０画地ぐらいが無理のない適正なペースじゃないですかね。
それ以上のペースになると、HMや他の業者に転売しないと捌けないと思います。
そうすると同じHMの家が並んだり建売の比率が高くなったりして街並みが崩れやすいですね。
個人的には、計画戸数を1割ぐらい減らして、もう少しゆとりある敷地を増やした方が
北部は良いと思います。２丁目と比べると４丁目はコミュニティロード沿いの家と家の
間隔が少し狭くなっているのを感じます。

墓地にしてくれると、ありがたい。

確かに。
墓地だったら十分需要あるんじゃないかな。

少子高齢化人口減少による家余りまくり時代になる前に売り抜けようと質より量に走るか、
ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

後者を希望します。

>ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

そんな魔法があれば、とっくにやってるって。
最終的にはディスカウントして売り抜けるんじゃないの。

>後者を希望します。

って？
買うつもりかwww

山手台の宅地はもともと販売当時（平成5～8年頃）は原価が坪単価100万超えてたらしいね。
それが80万とか90万とか赤字でしか売れなくなって、それでも売れなくて潰れた。

競売で入札がなかった幸福銀行の持分（残っていた山手台全体の半分ぐらい？）を山手台分譲再開前に
阪急が一括で安く引き取っているとはいえ、それでも現在でもなんやかんやで50万は超えてそうだね。
どうやっても赤字？　なかなかモチベーションは上がらんだろうね。

いずれにせよあと10年でここ数十年で開発された住宅街の
家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。

>>635

そんな無駄なシステムにお金かけるより、適正価格で販売するのが最良の方法。
”宣伝”や”無駄なシステム”は不要です。

>>626
間違ってるよ。
宝塚市のホームページで山手台の地区計画を見たらわかるけど、
震災住宅（県営切畑住宅）の所の街区は2.2ヘクタール。
つまり22000㎡ね。宅地割合を7割として15400㎡。
それで18億0970万だから、㎡あたり11.75万。坪単価38万。
やはり、坪90～100万で宅地販売していた時期に業者には3～4割の値段で
卸売していたと思われる。

>土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。

そんな仲介手数料が無料の物件なんて、営業も気合が入らんわな。
それに、売りが阪急、買いが他の不動産会社なら
だれが買い方の手数料を負担するねん。

『家の売却に成功したら自社の物件（分譲地や建売やマンション）を買ってくれる客』
の仲介手数料分を優遇するって事でしょ？　普通に営業のモチベーションに影響無いと思うが。

買い手の手数料は、買い手が利用した仲介業者に支払われるわけだし。

少なくとも何の脈略も無く苦し紛れの100万割引とか新価格とか苦し紛れの販売方法よりは
お互いのメリットがわかり易くまともでは。

土地はあと1000～1100区画ぐらいで、残りがマンションのようですね。
正直800～900区画ぐらいに減らして、その分ゆったりした敷地を
増やしたほうがロケーションや地形を考えるとウケルと思うが。

それは私も思います。あそこまで登るなら法地を含まない有効面積で平均70坪は無いと魅力が感じられません。阪急不動産が分譲再開してから区画割りしている町丁目は、幸和不動産が倒産する前に造成を手がけた町丁目と比べて軒並み小さくなってクォリティが落ちてしまっています。これから区画割りするエリアは、以前の有効面積60～120坪・平均70坪のクォリティに戻して欲しいです。

東3丁目は高圧線に近いのがちょっと難点だったけど、旗ざおや斜面を含まない
平坦な整形地で80～100坪の土地が結構あった。
あそこは90年代の造成で区画割りまですんでいたからかな。

新しく造成された西4丁目は、純粋な75坪以上で綺麗な整形地の土地は殆どなくなった。
もっと街中にある小野原西ですら80坪クラスがあったのに。
山を切り開いた彩都のUR分譲地も75坪以上けっこうある。

西4丁目の北側の街区は、もう造成が完了しているのに販売開始しませんね。
阪急オアシスがオープンしてから、それを売りに販売開始する予定なのかも。

逆転の発想で、平均80坪以上（15m×18mを基本）にしたほうが売れるね。

なぜなら今京阪神エリアで梅田まで公共交通機関45分以内
（徒歩、バス、乗り換え、待ち時間、電車などのコミコミ総合計時間）で出られる条件で、
平均80坪以上の大規模分譲地ってたったの一箇所も無いから（ブルーオーシャン）。
一方で同じ条件で60坪クラスの分譲地は腐るほどある上に、多くの既存大規模分譲地の
仲介土地もライバルになるので、競争が激しいし客の奪い合い（レッドオーシャン）。

平均60坪の分譲地と平均80坪の分譲地ってそんなに変わらないようで、
実は天と地ほど差があり、分譲地としてはまるで性質が異なる。
平均60坪の場合は、限られた画地のみが条件が良い土地となり、土地の格差が大きく
条件の良くない土地の割合が多い分譲地となるが、奥行きが18mの80坪になると
殆ど全ての土地で1階も日当たり万全の家を建てられるので、南向き以外の土地も
好条件の土地となり、全体で見ると土地の格差が少ない分譲地となり販売しやすい。

一般的に土地小さいほうが、坪単価は割高になります。
土地が小さくても造成費用（擁壁工事、上下水道や都市ガスの取付管）はそんなに変わりませんから。
例えば角地で100坪と60坪では擁壁（2辺）はせいぜい7～8m分しか違いません。
道路比率も区画数を増やしたほうが大きくなるので、土地が小さいほうが効率が落ちて割高になります。
つまり平均坪数を大きく設定した分譲地のほうが、坪単価で見ると割安で提供しやすいと言えます。

>>646
だからもともとの土地が安い田舎や地方都市の分譲地では平均８０坪ぐらいで造成されているケースが多いんですね＞８０坪以上だとどの土地でも条件がよくなるという話

まぁ南ひな段造成の場所なら、北向き土地で６５～７０坪でも
冬至南中で日は1階にぎりぎり入りますよ。
まぁ南中なんてほんの一瞬で、実際はもっと低い位置にある事が殆どなので、
ある程度面積があっても日当たりが良いとまでは言えませんけどね。

眺望＆冬の日射取得を考えると・・・

南向きは60～70坪でじゅうぶん。北向きは100坪が望ましい。

わざわざ山登った立地で日当たりが悪かったり景色が見えないなんてイヤ

不動産のちらしや広告では本当の取引価格はわかりません。
分譲地購入の際は、言い値で買うのではなく実際の相場

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeServlet?ARC=2821410...

を参考にして価格交渉される事をおすすめします。

久しぶりに山手台を訪れましたが、西4丁目で色んなHMが分譲していて家も増えて結構賑わっていました。
前回来た時は未だ殆ど家が建っていなかったので、街並みの変化に少し驚かされましたね。
ただ、北側にはまだまだ広大な土地が残っているので、これからあれだけ分譲するのは大変だなぁと・・・
集合住宅予定地もあるようですが、このご時世にバス便で分譲マンションは厳しいように思います。
URに転売して新築の賃貸マンションにしたほうがいいような・・・

平地で駅徒歩圏でも、ちょっと遠い（10分以上）と苦戦してますもんね。

山本新池公園の池の横にマンション建設してますね。

>>635
既に“阪急不動産オーナーズ倶楽部”ってのがありますよ。
阪急が過去に分譲した宅地や建売やマンションに現在住んでいる住民が対象で、登録すれば、仲介手数料割引などがあるらしい。割引率は不明。他の電鉄がやってる買い取りや借り上げといった一歩進んだサービスは、今のところ無いようだけど。千里ニュータウンでも、戸建の空家を借り上げて定期借家で貸す試みを始めているみたいです。

長尾小学校の横のジオ（ジオグランデの南）計画はどうなってるのかな。
中止？　延期？

最近の山手台は彩都に、話題性や力の入れようでも負けてる。
彩都に負けるな山手台。昔のこだわりとクォリティを取り戻せ。

山手台は年数を経るにつれてどんどん当初のこだわりがなくなって、
最近は何の変哲も無いごくフツーの分譲地化しつつありますからね。

妥協の産物というか、悪い意味で小さくまとまってしまった。

現実路線も仕方無いけど、意欲作・夢のある街も見たいですね。

>>659
まいたもんは、てらいけプロジェクトも始まるようですね。
ttp://www.maitamon.jp/workshop/images/report/20091214.pdf
一連のプロジェクトの半端無いこだわりは、最近の住宅街では間違いなく日本一だと思います。
今の時代に68区画に対して1600件（みついけプロジェクト）と驚異的な倍率の応募があったのも頷けます。
それにしても土地代が相対的に高い大都市近郊の場合、支払い額が同じでも（例えば年200万）、
分譲と定借では街並みはまるで別物になるって事ですね～。
土地が分譲（所有権）だと建物が激ショボになり、敷地もゆとりない街並みになってしまう･･･。

千里ニュータウンにおける住み替え支援事業
http://www.s-m-ninaite-shien.jp/dantaihokoku/file/06.pdf

全区画（50～100区画）で眺望＆夜景を確保した夜景特区を希望！
坂道の勾配がきつい北部はそれしか売りが無いんだから是非やってほしい。
その為の職人的な区画割りがプロの技の見せ所。

ガーデンシティ舞多聞で超絶人気なのは、
プロジェクト関係（みついけ、てらいけ）に限っての話だよ。
プロジェクト以外の普通の分譲地は、別にさほど売れているわけでなく
まだまだ大量に売れ残っている。
まぁ舞多聞はバス便のニュータウンなのに徒歩圏に大型店舗があって
生活そのものは意外に便利なので、勤務先が大阪CBD地区ではなく
神戸CBD地区なら、悪くないと思いますが。

確かに最近の山手台は昨今のありきたりな普通のニュータウンと同じ街並みでつまらなくなってきていますね。

ここはひとつ全国のニュータウンのどこにも無い今までに無い街並みをつくってほしい。

例えばだけど、山本なんだから植木産業とコラボして、植木技術や造園技術を駆使した一般的な緑豊かとされるニュータウンとも比較にならないほど植木が多く緑に埋め尽くされた街区をつくるとか。
イメージ画像
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/26/cf/360e95709d177641c54c7d74e278...
http://blog.goo.ne.jp/rico914/e/cd2eb0c55784fec248cde4b388fefff1

宝塚も、つぶれかけのゴルフ場や１回潰れてる（破綻処理）ゴルフ場多いですよね。

だから宝塚でも、ガーデンシティまいたもんみたいに潰れかけのゴルフ場跡地を買い取って、土地を広々使った自然派住宅街あればいいのにね～。

用途地域が調整区域でも、ゴルフ場として利用されていた時期より環境をよくする計画なら、開発は市議会でも許可されるでしょ～。

山手台と直線距離で200m・600mしか離れてない大宝塚GCや
けやきヒルCCは何年か前に破綻を経てますね。
ゴルフ場とか霊園ってそこそこ大きいニュータウンなみの面積ありますね。

>>665
目先の事考えて、売りやすくする為に土地を小さくしたのがあかんかったね。
梅田18km圏では、大規模新規分譲地で全区画200㎡以上（法地含まない有効宅地面積）
平均70坪の基準を満たすのはここと潮芦屋だけだったのに、分譲再開後はあっさり
その拘りを捨てて逆に全体の価値を貶めた。

兵庫県企業庁はミニバブル＆崩壊を経ても、土地面積に対する拘りは維持している。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000139512.pdf
民間よりも行政のほうが、土地開発に関してはまともなのかも。

平均７０坪でやってたら、もっと売れ残ってると思う。