阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

阪急キッチンエールの月額利用料500円と配達料210円（3000円以下の場合）を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の何も無い不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビの市長方法は選べるようにしないと。

実質坪30万弱程度のの価値しかない立地の土地を、無理矢理倍額で売りつけようとしている件について

山手台は環境、建築、都市開発に詳しいどこかの名門大学の研究室と提携してグランドデザインを見直すべきだと思います。
バブル期に構想した開発計画のままでは、行き詰るのは目に見えています。

山手台東の1丁目の建築条件無しの土地や積水も地味に売れ残って動きがありませんね。

1丁目は山手台の宅地では最も駅に近くぎりぎり徒歩圏だけど、やっぱり坂やきつい階段がある事を
考えると値段設定が高いと判断されているんでしょうね。
行きはともかく帰りは実際に歩いたら20分ぐらいかかりますから、距離的には徒歩圏とは言っても
不便で覚悟がいる立地ですもんね。1〜2割強気の値段設定なのかもしれません。

常識的に考えて6000〜7000万出してバス便の不便な山の中腹に住みたいという人は少ないですからね。
予算6000〜7000万なら阪急宝塚線、今津線の駅から半径500メートル以内で坂がまだ緩やかな徒歩圏の
閑静な山の手の住宅地を選んだ方が絶対に後悔しませんからね。
もちろん同じ値段で買える土地の面積が数割小さくなりますが、建物のプランに制約が出るほどは
狭くならないからね。

駅から徒歩20〜30分もかかる山の中腹の住宅街は、不便なかわりに土地が格安という事でしか
生き残るすべは無いのに、割高な値段設定をしていは苦戦するのは当然と言える。

雲雀丘2丁目　1億9623万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_land.php?SID=120faa1ebe...

平井山荘　1億5000万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_house.php?SID=6a42b4734...

中山桜台2丁目　4億8000万円
http://www.kouyoujutaku.com/index.php?main_page=product_info&produ...

去年から造成していた山手台西の新街区の分譲時期はいつ頃からでしょうか？
駅から遠くスーパーや金融機関、病院などの生活施設も無くて不便な分、
坪単価が割安に設定されれば、利便性はわりきって検討したいと思います。

それにしても上の方まで造成されて緑が削られて凄いことになっていますねぇ…
あんなに分譲できるのでしょうか？
また塩漬けになったり完売まで20〜30年かからなければいいのですが…

造成が完了した完成宅地に対して、行政がシビアにすぐに固定資産税が課税している場合は造成完了後にまもなく分譲開始されると思いますよ。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
公簿386.64m2　4,330万円（坪単価37万円）
幹線道路沿いでクルマの音がうるさいけど、阪急が今建築条件無しで分譲している場所より価格が適正に近いから、今すぐ家が欲しい人は検討する価値があるかな・・・。
でもこの土地って、数年前に仲介でずっと売れ残っていた物件の転がしのような？
ただ、多くの人はしばらく様子見して、分譲が苦しくなってくる頃を待った方が吉でしょうね。
売れ行きが芳しくないのに大量の区画を造成してしまっては、強気の販売はやめて適正価格に正さざるをえなくなってきますからね。

今後の造成区域は全区画100坪以上にして独自性を出すすべきでしょう。
もちろん分筆は禁止。

ただでさえ山の斜面で何にもなくて不便なんだから、長期的な分譲計画は
他に無いオンリーワンの特徴が必要です。

山手台ははっきり言ってあんまり閑静じゃありません。
街路の緑や、整った街並み、大きな公園などは確かに広告に偽り無しですが
幹線道路を走る通り抜けの車がかなり多いので、のどかな感じではないです。
砂利を載せたダンプやトラック、バスも走ります。

ここは年収600万でもすめますか？

まとまった貯金や相続資産や不動産売却代金、親の援助があってローンの借り入れ額が少ないならじゅうぶん住めるでしょう。既にリタイヤされた年金暮らしの高齢の方々も結構住んでいます。共働き世帯や二世帯住宅もあります。

一馬力で頭金も少なくて妻が専業主婦で子供が2人いるといった家庭の場合は、かなり年収が多くないと無理なく返せるローンは組めない（＝住めない）と思います。

現在大阪市内に住んでます。いろいろな方の意見を見ていると市内よりは閑静なイメージがありましたが、どこでも問題はあるんですね！ なによりも高い！ ローンの支払いも厳しそうなのでしばらくは大阪にいます。 272さんご説明ありがとうございました。

２７３さん。
山手台はバブル期に大規模分譲に失敗して売れ残っていた物件なので、そうそう強気の値段は続きませんよ。
上のほうは不便でなんにもない上に徒歩不可能なバス便のエリアなので、しばらく待てば下がります。というか利便性の悪さをある程度納得出来る値段に設定しなけりゃ、あれだけ広大で多数の区画の造成地をさばけるはずがありません。

>>273
大阪市内のどこと比べるかにもよりますが、基本的にはそれなりに閑静だと思います。
ただ幹線道路の通過交通量が意外に多いので、山小屋や別荘地みたいな
静けさを期待するとがっかりするかもしれません。
幹線道路沿いの区画はともかくとして、少し奥に入った区画ならば
家が建ち並んだ後は、家の中であれば音は気にならなくなると思います。
高性能のサッシを選べば、通常の車の音は聞こえないレベルまで抑える事が可能です。
ただ、爆音で走る車やバイクが夜間など稀に通りますので、そればかりはさすがに
聞こえてしまいます。
できるだけ幹線道路より離れた区画を買う事がポイントでしょうか…
山手台は欠点もありますが、見た目の良い綺麗な住宅街なので、利便性の悪さを
受け入れる覚悟ができていて綺麗な所に住みたい方々には悪くない選択肢だと思います。

先日まで造成していた新街区は、電線が通り夜間は街路灯も点いていますね。
そろそろ分譲が始まるのかもしれません。

株価見たら一目瞭然ですが実質価値の倍で売れるボーナスタイムはもう既に完全に終了しています。
山手台の地価もすぐに2002〜2004年の仲介相場に戻るでしょう。
買い急がず在庫がだぶついて適正価格になってから買うことを強くおすすめ致します。

山手台は良い点や魅力も色々ありますが、駅から遠く利便性も悪いので地価は阪急宝塚線の周辺駅の一種低層住宅地の半額以下が適正です。
検討している方々も高値掴みしないように気をつけて下さい。それでは頑張ってください。

間違えました

地価は阪急宝塚線の周辺駅の『駅近』の一種低層住宅地の半額が適正です。

最近は長尾山トンネルの南側まで緑をひっぺがして砂が露出し砂漠荒野状態で
えらいことになっていますが、虚飾ミニバブルが終わり景気後退でいよいよ
山手台が再塩漬けになる可能性が濃厚になってまいりました。
このままのコンセプトでは１００％事業が行き詰ってヤバイ事になります。

>>278

まだまだ間違えてますよw

『駅近』の一種低層住宅地の半額だと坪40〜50万ぐらいになっちゃいますよ。
ここの場合は1／4からせいぜい1／3ぐらいが適正なのではないでしょうか。

失礼。

アンカー打ちで、こちらも間違えてしまいました。
正しくは　>>277ですね。

こんにちは。山手台の建売も検討し、見学会にも参加したものです。
スレ主さんのご希望物件が案内センター近くの比較的駅近の建売と考えてレスいたします。
あくまで私見ですが、私の見た利点と不利点をあげてみますね。

【利点】
・眺望が良い（高台・急斜面なので当然ですが）　神戸・六甲まで見渡せます。花火大会もｗ
・街並みが揃っていて美しい。
・国道・駅に比較的近く、交通の利便性。
・建物本体がかなりお洒落目に作ってある。

【不利点】
・土地の強度不安。
・団地内幹線道路が奥の山まで続いており、普段から交通量が非常に多い。
　また、販売センター近くでも横断歩道がなく危険。（カーブがある）
　週末には暴走族や走り屋がたむろする。
・国道までが混む。国道に出るとさらに渋滞。
・未だ生活に必要な施設の誘致が出来ていない。
　大型スーパー用地をセンター近くに確保してありますが、誘致の見通しなし。
　もし誘致できたら、周辺がかなり混雑します。
・そしてお値段強気すぎ。

他にも新興住宅街ならではの利点・不利点、多々あるとは思いますが、山手台に関しては以上です。

＞283さん
このエリアに関してはその理論はあながち当てはまらないと思います。
駅近平坦地は商業地も混在して、どちらかといえばごちゃごちゃした街並みです。
眺望や閑静さを売り物にした「高級住宅街」をイメージして造られています。
実際どうなるかは今後数十年たたないとわかりませんが…

２８４さんは検討されて、結局やめられたんでしょうか？　それとも保留でしょうか？
銀行、郵便局、スーパー、医院、薬局、店舗などの生活施設が全く無いのは、確かに
手痛いですよね。かといって団地のメインストリート沿いにつくれば、交通事情が
さらに悪くなる恐れが高いですから、どうしようもないですね。
町の構造上の欠陥でしょうか・・・

それと、たいていのエリアは駅近は雑居ビル等が多くごちゃごちゃしています。
でも土地は駅から遠いエリアより遥かに高いです。なぜなら土地の利用価値が高いからです。
駅から遠くなればなるほど整然とするのは、山の斜面の住宅街ならどこもそうですよ。
見た目が良いから高いのではなく、土地の利用価値が低いから、不便な分ゆとりをもたせて
化粧して安く広くにでもしないと売れないというのが実情です。

＞そしてお値段強気すぎ。

たぶん今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなるでしょうから待ってみては？
去年とは全然状況が違います。
株価も数年前の水準に暴落しましたし、宅地の販売事情も厳しくなっていますから。

＞285さん
結局やめたんです。と言うか、2世帯に変更したのでそもそも建売は無理でしたね。

もし、お値段が2割くらい下がり、車を1台所有で、脚力に自信があり、子供が少なくとも小学生以上で、お年寄りと一緒ではなく、新興住宅地の環境が好きなら買ってもよかったと思っています。

＞今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなる
第一期・第二期もまだ売れ残っていますね。
しょっちゅう来るDMの「残りわずか○邸！」が全然減らない…

入居者に遠慮してか値下げはされていませんが、100万円相当のインテリア付きだそうです。

山手台の建売と同じ価格帯で、甲陽園駅から1.5kmぐらい登って
土地100坪〜付きの眺望有り新築が買えるけどどっちがいいかな？
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/708dat.html
http://acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1773dat.html
駅からの距離は山手台よりやや近いけど、バス無し坂はきつめ。
どちらも生活施設が徒歩圏になにも無く不便なのは全く同じ。

沿線が違うからなんとも
＞２８７

通勤圏や通学圏によっても違うんじゃ？

甲陽園の山（目神山）もたいがい不便です。
ただ、夙川に特急止まるようになったのと、甲陽線が10分間隔に
増発された事で接続もよくなり、駅からは梅田まで感覚的に
異常に近く（早く）なりました。
距離的には、山手台の方が大阪まで近いんですけどね。
宝塚線はカーブだらけで遠回りするので、平均速度が遅く
だらだら進むので梅田まで心理的にかなり遠く感じます。
静かで緑が多いのは断然甲陽園かな。
目神山は地区計画で敷地の最低面積が330㎡、建蔽率30%容積率80%に
規制されているから、必然的に庭を広くとらざるをえず、結果として
まとまった樹木が植えられて、緑が濃い景観になっている。
それと造成していない更地が多いから、もとの山林が多く残っている。
山手台は一度完全に大規模造成で山林を伐採して濃い緑を失わせたたので、
今後家を建てる段階で、出来るだけはやく濃い緑を蘇らせられるかどうかでしょうね。
千里ニュータウンでも木々が高く育ってくるまで30〜40年を要しました。
個人的に、山手台も山が迫る北部のほうは、敷地面積を最低でも100坪以上とか
出来るだけ広くとって、庭の植樹面積もかなり高めに規制して欲しいと思います。

甲陽園は昔ながらの高級住宅街でしょ？
区画も100坪単位になってるし、
山手台などと比べるのは失礼かと。

甲陽園の目神山は、実際は高級住宅地ではありませんよ。
大半は戦後に安く分譲された地域だし、地価も山の上なので安いです。
90年代後半〜2000年代半ばの間もずっと坪単価15〜30万ぐらい。
広い土地を安く買った人が殆ど。西宮の南部で一番地価が安いから
同じ値段で平地の数倍の広さの土地が買えるエリアとして
見栄っ張りに需要があっただけ。

それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

>>291

>それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
>分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
>1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
>取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
>ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

バブル成金がしょうもない別件を＊＊げた値段で買ったってだけの話。
そんなものが高級住宅街と言えるのか、甚だ疑問。
見栄っ張りで小金をもってるが、物の価値を正確に判断できない連中が
如何にも買いそうな場所ですね。
まあ、自己満足してれば、周りがとやかく言うことじゃないのですが。

高断熱高気密住宅の重鎮、鵜野日出男先生のブログ
http://unohideoblog.seesaa.net/
より
http://unohideoblog.up.seesaa.net/image/P1000124.JPG
日本にも少し離れた所から見てこんな景観になるような住宅街開発があったらいいのに。
これぐらい素晴らしければ、かなり不便な立地でも売れるだろうな・・・

>>294
彩都の新しい阪急の分譲区、ほりこみガレージが縦2台ではなく
間口の広い横（並列）2台仕様なのはちょっといいな。
車1台＋バイク（原付）＋電動自転車とか
車1台＋電動自転車2〜3台とか
便利。物置も置ける。

http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...
積水ハウスの山手台の専用ページが出来ていたようです。
感じ方は人それぞれでしょうが、積水ハウスの建物はやはり建売でも高価な設定のようですね。

バス便（徒歩だと２５分だけど坂なので実際は３０分コース）エリアなのに
延床４２坪ほどで７５００万はちょっと・・・

今の時勢に何にも無いバス便エリアでこの値段は、かなり厳しいと思います。
スムーズに売れていくかどうか見物ですね。

確かに（笑）　駅や市街地まで出ないと生活不可能な何にも無いバス便エリアとか坂道実質徒歩30分エリアでこみこみ8000万出すなら最低でも120坪以上はないとねー

山手台西でも路線価だと、駅南の中筋あたりと変わらないですね。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/osaka/hyogo/prices/html/60324f.h...

1平米10万ほどなので坪33万って所（あくまで路線価ですが）

路線価とか公示価格は、実勢と乖離している事も多くあんまり参考になりません。
一般的に、ニュータウンは不当に高くなりやすいです。
なぜならニュータウンは必ず区画が整っており、道路の幅員が広く、道路付けが良いので、
その土地土地の利便性やその他の要因など事情を良く知らない鑑定士が、良い条件の土地と
誤認しやすく、実際の価値以上に高く査定されやすいのです。
山手台は、バブル後でまだ地価が高い時期に高額販売されて行き詰まり破綻しましたが、
その後は北部は販売実績が無く、販売再開して2〜3年しか経っていませんが、再開後に
販売されたエリアは一応駅徒歩圏であり、昔販売されたエリアは、今では全く参考にならない
バブル経済の影響があった価格なので、山手台は査定しづらい土地だと思います。
あと、山手台の幹線道路はそこそこ広く交通量が多く、ダンプや大型車などの騒音も
マイナス要素になっていますが、土地が評価される場合は、幹線道路が広いという事は
プラス要素として解釈される可能性が高いです。

ただ、冷静に考えて山手台の北部が、超絶不便（本当になんにもない、スーパーも金融機関も
生活に不可欠な施設も何も無く徒歩で生活不可能）なのは明らかで、尚且つ駅までは必ず
マイカーの送り迎えかバスが必要なので、冷静に評価して駅から歩けて普段の生活もさほど
不自由しないエリアと、土地の価値が同等というのはありえないと思います。

阪急オアシス宝塚山手台店の２００９年度オープンが決定したそうです。
これは街にとってはかなり大きい朗報ですね。
今までは食材をまともに調達できる所が、街に一軒も無かったですから。

ただ住宅街に似つかわしくない交通量の多さや大型ダンプ等の通行が現状でも
問題となっているので、山手台の入居者が増えて阪急オアシスもオープンして
道路事情が大幅に悪化しないか気になる所です。

>阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

そんなとこです。


>生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。

気にするまでもなく、全く何もないところです。
たかが阪急オアシスが来るってだけで大騒ぎになる程度のところです。
文字通り、砂漠にオアシスですね。


>あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、
>浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。

周りの雰囲気はそんな感じかも知れませんね。
ただ、無理して住むほど価値のある場所ではないと思います。

オアシス楽しみですね。テナントとか専門店、飲食店も入るのかな。何階建てだろう。
まぁテナント無しでオアシスだけだったとしても、無いのと有るのとではえらい違いですね。
今までは日々山を降りないと生存不可能な僻地でしたが、オアシスが出来たら
一応山を降りないでも数日程度生存できる地になります。

阪急の建売も積水の建売も見ましたが…

阪急のは豪華っぽい内装の割に構造が疑問でしたね。間取りも。
なに、あの吹き抜けの上の橋みたいなフリースペース？
意味わからん

積水のはいかにも企画品って感じで、部屋数多いけど4.8畳とか
ありえん
営業は「駅近」を連呼してたけど、あの坂毎日歩きます？

しかもどちらも６０００万、７０００万。
だったら注文建築で８０００万払うわ

スレ主さん、ハイソ(上流階級)やセレブ(著名人)は新興住宅街には住みませんよ
もしそんな感じの人がいたら「ああ、なんちゃってさんだな」と見守ってください
恐れることはありません、勤め先の知名度が違うだけの一般人です

>>306

なるほど。

確かに、いかにも「なんちゃって」さんが好んで住みそうなところですね、ここは。

阪急のサイト見たらそこそこ売れているかのように勘違いするけど
だまされちゃいけませんよ。

実際は、去年の秋から分譲が始まった東3丁目の90弱ある区画のうち、建築条件無し土地、
建築条件付き土地、阪神建売、積水建売、積水建築条件付き土地あわせて30強しか売れてません。

月平均で換算すると3区画/月程度。

つまり相当販売は苦戦している状況で売れ残っている。

要因は、完全に強気で勘違いした値段設定。

月3区画しか売れないとすると、あと1000区画以上を分譲するのに30年以上かかるので
値下げしないと事業が立ち行かなくなるのは必至。

ゆえに今買い急ぐのは愚の骨頂。次期分譲地から、値段を下げざるを得ないのは明白なので
絶対に待ったほうがいい。

まだ周辺に家が無い荒野状態の土地にオアシスのオープンを決定したのも、焦りのあらわれ。
常識的に考えて、まだ北部が荒野の今の状態でスーパー経営がペイするとは思えないが、
山手台販売の責任者が、このままじゃ何も無くて売れるわけがないからスーパーの開業時期を
はやめてくれと親会社に直談判したのであろう。

>>308
３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

先日山手台西の新しい街区の見学会に参加したのですが、
ここは今までの街区と比べるとカジュアルな感じですね。
リーズナブルは嬉しいですが、擁壁が全て打ちっぱなしなのは
ちょっと見栄え悪いかな・・・
区画も小さめなところが多かったように感じます。

見学会の際には、私達の他に老夫婦１組しか参加されてなかったのですが、
山手台の住民層はどんな感じなんでしょうか？
子育てをうたっていますが、若い子育て世代は多いですか？