阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

ここは急坂過ぎますよ。。。
高齢者にはきついかも。

阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどという＊＊な考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分したほうがいいと思うけど

阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどというＢＡＫＡな考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分（損切り）したほうがいいと思うけど

全然買うつもりないけど、また前みたいに事業中断して黄色い土や砂を露出させた荒野状態で長期塩漬け放置するのだけは勘弁してほしいですな。分譲に行き詰ったら、せめて禿げ山にした場所は責任を持って木を植えて山林に戻した上で市に寄付すべき。

阪急不動産が名塩でやってるフォーハンドレッドなんとかの広告を見かけるけど
ああいうのは山手台でこそやるべきなんじゃないか？
駅から遠い上に不便で生活施設も何にも無いなんだから、宅地の平均面積ぐらいは
郊外平均じゃない水準にしてみるとか。

山手台東の北部に大量に余っているあたりは、定期借地権のエリアも設定すればいい。
もちろん定期借地権か宅地買取かは、購入者が選べるようにする。
一部はみついけプロジェクト（ガーデンシティ舞多聞）やユートピア芦屋みたいに
定期借地権ならではの広々とした敷地の別荘地みたいなエリアもあれば面白い。

ちなみにみついけプロジェクトってのはこんなの
敷地面積は700㎡以上の借地

http://www.maitamon.jp/mitsuike_photo/0710/index.html
http://www.maitamon.jp/

てらいけプロジェクト
http://www.maitamon.jp/project/teraike/index.html

山手台といっても南側と北側ではぜんぜん駅からの坂の距離や利便性が違いますよね。
南側はなんとか飲んだ帰り等でバスやタクシーがつかまらなくてもなんとか駅から
とぼとぼ歩いて帰れるけど、販売センターや中央公園よりも以北になってくるとまず無理！
北のほうは、かなり不便なぶん土地の値段を割安にしないと今後の分譲は厳しいね。

あと販売センターに最新の電動自転車を試せるように用意したほうがいいんじゃないかな。
車の送迎やバスが無い場合でも、最新の電動自転車なら駅から平坦な道を徒歩10分歩くのと
同じぐらいの体力消耗と時間で山手台の中央付近と山本駅の間を往復できるから積極的に
PRすれば土地の売れ行き改善に効果がある。

中央より上のほうのこれから造成・分譲するとこは一軒あたり月３０００〜５０００円ぐらいの
必須負担（自治会費用として徴収）で運賃が無料のシャトルバス（山本-山手台の往復）でも
走らせないと１０００区画超は売れないでしょｗ

マンション販売などでは、駅から遠い不便なバス便エリアの物件を売る方法として住民専用の
シャトルバス運営はかなり採用例があるよ

マイカー乗れなくなる老後の普段の足の心配が必要な造成地は今後厳しい。
山削った不便な宅地売りつけて、路線バスでも儲けようなんてマッチポンプのビジネスモデルは
もう通用しないしむしがよすぎる。どうせ阪急の電車は使うんだから、バスぐらいは運賃無しで
回数無制限（管理費として運営費用の実費のみ負担）で乗れるようにしたほうがいい

阪急キッチンエールの月額利用料を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビは選べるようにしないと。

阪急キッチンエールの月額利用料500円と配達料210円（3000円以下の場合）を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の何も無い不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビの市長方法は選べるようにしないと。

実質坪30万弱程度のの価値しかない立地の土地を、無理矢理倍額で売りつけようとしている件について

山手台は環境、建築、都市開発に詳しいどこかの名門大学の研究室と提携してグランドデザインを見直すべきだと思います。
バブル期に構想した開発計画のままでは、行き詰るのは目に見えています。

山手台東の1丁目の建築条件無しの土地や積水も地味に売れ残って動きがありませんね。

1丁目は山手台の宅地では最も駅に近くぎりぎり徒歩圏だけど、やっぱり坂やきつい階段がある事を
考えると値段設定が高いと判断されているんでしょうね。
行きはともかく帰りは実際に歩いたら20分ぐらいかかりますから、距離的には徒歩圏とは言っても
不便で覚悟がいる立地ですもんね。1〜2割強気の値段設定なのかもしれません。

常識的に考えて6000〜7000万出してバス便の不便な山の中腹に住みたいという人は少ないですからね。
予算6000〜7000万なら阪急宝塚線、今津線の駅から半径500メートル以内で坂がまだ緩やかな徒歩圏の
閑静な山の手の住宅地を選んだ方が絶対に後悔しませんからね。
もちろん同じ値段で買える土地の面積が数割小さくなりますが、建物のプランに制約が出るほどは
狭くならないからね。

駅から徒歩20〜30分もかかる山の中腹の住宅街は、不便なかわりに土地が格安という事でしか
生き残るすべは無いのに、割高な値段設定をしていは苦戦するのは当然と言える。

雲雀丘2丁目　1億9623万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_land.php?SID=120faa1ebe...

平井山荘　1億5000万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_house.php?SID=6a42b4734...

中山桜台2丁目　4億8000万円
http://www.kouyoujutaku.com/index.php?main_page=product_info&produ...

去年から造成していた山手台西の新街区の分譲時期はいつ頃からでしょうか？
駅から遠くスーパーや金融機関、病院などの生活施設も無くて不便な分、
坪単価が割安に設定されれば、利便性はわりきって検討したいと思います。

それにしても上の方まで造成されて緑が削られて凄いことになっていますねぇ…
あんなに分譲できるのでしょうか？
また塩漬けになったり完売まで20〜30年かからなければいいのですが…

造成が完了した完成宅地に対して、行政がシビアにすぐに固定資産税が課税している場合は造成完了後にまもなく分譲開始されると思いますよ。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
公簿386.64m2　4,330万円（坪単価37万円）
幹線道路沿いでクルマの音がうるさいけど、阪急が今建築条件無しで分譲している場所より価格が適正に近いから、今すぐ家が欲しい人は検討する価値があるかな・・・。
でもこの土地って、数年前に仲介でずっと売れ残っていた物件の転がしのような？
ただ、多くの人はしばらく様子見して、分譲が苦しくなってくる頃を待った方が吉でしょうね。
売れ行きが芳しくないのに大量の区画を造成してしまっては、強気の販売はやめて適正価格に正さざるをえなくなってきますからね。

今後の造成区域は全区画100坪以上にして独自性を出すすべきでしょう。
もちろん分筆は禁止。

ただでさえ山の斜面で何にもなくて不便なんだから、長期的な分譲計画は
他に無いオンリーワンの特徴が必要です。

山手台ははっきり言ってあんまり閑静じゃありません。
街路の緑や、整った街並み、大きな公園などは確かに広告に偽り無しですが
幹線道路を走る通り抜けの車がかなり多いので、のどかな感じではないです。
砂利を載せたダンプやトラック、バスも走ります。

ここは年収600万でもすめますか？

まとまった貯金や相続資産や不動産売却代金、親の援助があってローンの借り入れ額が少ないならじゅうぶん住めるでしょう。既にリタイヤされた年金暮らしの高齢の方々も結構住んでいます。共働き世帯や二世帯住宅もあります。

一馬力で頭金も少なくて妻が専業主婦で子供が2人いるといった家庭の場合は、かなり年収が多くないと無理なく返せるローンは組めない（＝住めない）と思います。

現在大阪市内に住んでます。いろいろな方の意見を見ていると市内よりは閑静なイメージがありましたが、どこでも問題はあるんですね！ なによりも高い！ ローンの支払いも厳しそうなのでしばらくは大阪にいます。 272さんご説明ありがとうございました。

２７３さん。
山手台はバブル期に大規模分譲に失敗して売れ残っていた物件なので、そうそう強気の値段は続きませんよ。
上のほうは不便でなんにもない上に徒歩不可能なバス便のエリアなので、しばらく待てば下がります。というか利便性の悪さをある程度納得出来る値段に設定しなけりゃ、あれだけ広大で多数の区画の造成地をさばけるはずがありません。

>>273
大阪市内のどこと比べるかにもよりますが、基本的にはそれなりに閑静だと思います。
ただ幹線道路の通過交通量が意外に多いので、山小屋や別荘地みたいな
静けさを期待するとがっかりするかもしれません。
幹線道路沿いの区画はともかくとして、少し奥に入った区画ならば
家が建ち並んだ後は、家の中であれば音は気にならなくなると思います。
高性能のサッシを選べば、通常の車の音は聞こえないレベルまで抑える事が可能です。
ただ、爆音で走る車やバイクが夜間など稀に通りますので、そればかりはさすがに
聞こえてしまいます。
できるだけ幹線道路より離れた区画を買う事がポイントでしょうか…
山手台は欠点もありますが、見た目の良い綺麗な住宅街なので、利便性の悪さを
受け入れる覚悟ができていて綺麗な所に住みたい方々には悪くない選択肢だと思います。

先日まで造成していた新街区は、電線が通り夜間は街路灯も点いていますね。
そろそろ分譲が始まるのかもしれません。

株価見たら一目瞭然ですが実質価値の倍で売れるボーナスタイムはもう既に完全に終了しています。
山手台の地価もすぐに2002〜2004年の仲介相場に戻るでしょう。
買い急がず在庫がだぶついて適正価格になってから買うことを強くおすすめ致します。

山手台は良い点や魅力も色々ありますが、駅から遠く利便性も悪いので地価は阪急宝塚線の周辺駅の一種低層住宅地の半額以下が適正です。
検討している方々も高値掴みしないように気をつけて下さい。それでは頑張ってください。

間違えました

地価は阪急宝塚線の周辺駅の『駅近』の一種低層住宅地の半額が適正です。

最近は長尾山トンネルの南側まで緑をひっぺがして砂が露出し砂漠荒野状態で
えらいことになっていますが、虚飾ミニバブルが終わり景気後退でいよいよ
山手台が再塩漬けになる可能性が濃厚になってまいりました。
このままのコンセプトでは１００％事業が行き詰ってヤバイ事になります。

>>278

まだまだ間違えてますよw

『駅近』の一種低層住宅地の半額だと坪40〜50万ぐらいになっちゃいますよ。
ここの場合は1／4からせいぜい1／3ぐらいが適正なのではないでしょうか。

失礼。

アンカー打ちで、こちらも間違えてしまいました。
正しくは　>>277ですね。

こんにちは。山手台の建売も検討し、見学会にも参加したものです。
スレ主さんのご希望物件が案内センター近くの比較的駅近の建売と考えてレスいたします。
あくまで私見ですが、私の見た利点と不利点をあげてみますね。

【利点】
・眺望が良い（高台・急斜面なので当然ですが）　神戸・六甲まで見渡せます。花火大会もｗ
・街並みが揃っていて美しい。
・国道・駅に比較的近く、交通の利便性。
・建物本体がかなりお洒落目に作ってある。

【不利点】
・土地の強度不安。
・団地内幹線道路が奥の山まで続いており、普段から交通量が非常に多い。
　また、販売センター近くでも横断歩道がなく危険。（カーブがある）
　週末には暴走族や走り屋がたむろする。
・国道までが混む。国道に出るとさらに渋滞。
・未だ生活に必要な施設の誘致が出来ていない。
　大型スーパー用地をセンター近くに確保してありますが、誘致の見通しなし。
　もし誘致できたら、周辺がかなり混雑します。
・そしてお値段強気すぎ。

他にも新興住宅街ならではの利点・不利点、多々あるとは思いますが、山手台に関しては以上です。

＞283さん
このエリアに関してはその理論はあながち当てはまらないと思います。
駅近平坦地は商業地も混在して、どちらかといえばごちゃごちゃした街並みです。
眺望や閑静さを売り物にした「高級住宅街」をイメージして造られています。
実際どうなるかは今後数十年たたないとわかりませんが…

２８４さんは検討されて、結局やめられたんでしょうか？　それとも保留でしょうか？
銀行、郵便局、スーパー、医院、薬局、店舗などの生活施設が全く無いのは、確かに
手痛いですよね。かといって団地のメインストリート沿いにつくれば、交通事情が
さらに悪くなる恐れが高いですから、どうしようもないですね。
町の構造上の欠陥でしょうか・・・

それと、たいていのエリアは駅近は雑居ビル等が多くごちゃごちゃしています。
でも土地は駅から遠いエリアより遥かに高いです。なぜなら土地の利用価値が高いからです。
駅から遠くなればなるほど整然とするのは、山の斜面の住宅街ならどこもそうですよ。
見た目が良いから高いのではなく、土地の利用価値が低いから、不便な分ゆとりをもたせて
化粧して安く広くにでもしないと売れないというのが実情です。

＞そしてお値段強気すぎ。

たぶん今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなるでしょうから待ってみては？
去年とは全然状況が違います。
株価も数年前の水準に暴落しましたし、宅地の販売事情も厳しくなっていますから。

＞285さん
結局やめたんです。と言うか、2世帯に変更したのでそもそも建売は無理でしたね。

もし、お値段が2割くらい下がり、車を1台所有で、脚力に自信があり、子供が少なくとも小学生以上で、お年寄りと一緒ではなく、新興住宅地の環境が好きなら買ってもよかったと思っています。

＞今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなる
第一期・第二期もまだ売れ残っていますね。
しょっちゅう来るDMの「残りわずか○邸！」が全然減らない…

入居者に遠慮してか値下げはされていませんが、100万円相当のインテリア付きだそうです。

山手台の建売と同じ価格帯で、甲陽園駅から1.5kmぐらい登って
土地100坪〜付きの眺望有り新築が買えるけどどっちがいいかな？
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/708dat.html
http://acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1773dat.html
駅からの距離は山手台よりやや近いけど、バス無し坂はきつめ。
どちらも生活施設が徒歩圏になにも無く不便なのは全く同じ。

沿線が違うからなんとも
＞２８７

通勤圏や通学圏によっても違うんじゃ？

甲陽園の山（目神山）もたいがい不便です。
ただ、夙川に特急止まるようになったのと、甲陽線が10分間隔に
増発された事で接続もよくなり、駅からは梅田まで感覚的に
異常に近く（早く）なりました。
距離的には、山手台の方が大阪まで近いんですけどね。
宝塚線はカーブだらけで遠回りするので、平均速度が遅く
だらだら進むので梅田まで心理的にかなり遠く感じます。
静かで緑が多いのは断然甲陽園かな。
目神山は地区計画で敷地の最低面積が330㎡、建蔽率30%容積率80%に
規制されているから、必然的に庭を広くとらざるをえず、結果として
まとまった樹木が植えられて、緑が濃い景観になっている。
それと造成していない更地が多いから、もとの山林が多く残っている。
山手台は一度完全に大規模造成で山林を伐採して濃い緑を失わせたたので、
今後家を建てる段階で、出来るだけはやく濃い緑を蘇らせられるかどうかでしょうね。
千里ニュータウンでも木々が高く育ってくるまで30〜40年を要しました。
個人的に、山手台も山が迫る北部のほうは、敷地面積を最低でも100坪以上とか
出来るだけ広くとって、庭の植樹面積もかなり高めに規制して欲しいと思います。

甲陽園は昔ながらの高級住宅街でしょ？
区画も100坪単位になってるし、
山手台などと比べるのは失礼かと。

甲陽園の目神山は、実際は高級住宅地ではありませんよ。
大半は戦後に安く分譲された地域だし、地価も山の上なので安いです。
90年代後半〜2000年代半ばの間もずっと坪単価15〜30万ぐらい。
広い土地を安く買った人が殆ど。西宮の南部で一番地価が安いから
同じ値段で平地の数倍の広さの土地が買えるエリアとして
見栄っ張りに需要があっただけ。

それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

>>291

>それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
>分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
>1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
>取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
>ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

バブル成金がしょうもない別件を＊＊げた値段で買ったってだけの話。
そんなものが高級住宅街と言えるのか、甚だ疑問。
見栄っ張りで小金をもってるが、物の価値を正確に判断できない連中が
如何にも買いそうな場所ですね。
まあ、自己満足してれば、周りがとやかく言うことじゃないのですが。

高断熱高気密住宅の重鎮、鵜野日出男先生のブログ
http://unohideoblog.seesaa.net/
より
http://unohideoblog.up.seesaa.net/image/P1000124.JPG
日本にも少し離れた所から見てこんな景観になるような住宅街開発があったらいいのに。
これぐらい素晴らしければ、かなり不便な立地でも売れるだろうな・・・

>>294
彩都の新しい阪急の分譲区、ほりこみガレージが縦2台ではなく
間口の広い横（並列）2台仕様なのはちょっといいな。
車1台＋バイク（原付）＋電動自転車とか
車1台＋電動自転車2〜3台とか
便利。物置も置ける。

http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...
積水ハウスの山手台の専用ページが出来ていたようです。
感じ方は人それぞれでしょうが、積水ハウスの建物はやはり建売でも高価な設定のようですね。

バス便（徒歩だと２５分だけど坂なので実際は３０分コース）エリアなのに
延床４２坪ほどで７５００万はちょっと・・・

今の時勢に何にも無いバス便エリアでこの値段は、かなり厳しいと思います。
スムーズに売れていくかどうか見物ですね。

確かに（笑）　駅や市街地まで出ないと生活不可能な何にも無いバス便エリアとか坂道実質徒歩30分エリアでこみこみ8000万出すなら最低でも120坪以上はないとねー

山手台西でも路線価だと、駅南の中筋あたりと変わらないですね。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/osaka/hyogo/prices/html/60324f.h...

1平米10万ほどなので坪33万って所（あくまで路線価ですが）

路線価とか公示価格は、実勢と乖離している事も多くあんまり参考になりません。
一般的に、ニュータウンは不当に高くなりやすいです。
なぜならニュータウンは必ず区画が整っており、道路の幅員が広く、道路付けが良いので、
その土地土地の利便性やその他の要因など事情を良く知らない鑑定士が、良い条件の土地と
誤認しやすく、実際の価値以上に高く査定されやすいのです。
山手台は、バブル後でまだ地価が高い時期に高額販売されて行き詰まり破綻しましたが、
その後は北部は販売実績が無く、販売再開して2〜3年しか経っていませんが、再開後に
販売されたエリアは一応駅徒歩圏であり、昔販売されたエリアは、今では全く参考にならない
バブル経済の影響があった価格なので、山手台は査定しづらい土地だと思います。
あと、山手台の幹線道路はそこそこ広く交通量が多く、ダンプや大型車などの騒音も
マイナス要素になっていますが、土地が評価される場合は、幹線道路が広いという事は
プラス要素として解釈される可能性が高いです。

ただ、冷静に考えて山手台の北部が、超絶不便（本当になんにもない、スーパーも金融機関も
生活に不可欠な施設も何も無く徒歩で生活不可能）なのは明らかで、尚且つ駅までは必ず
マイカーの送り迎えかバスが必要なので、冷静に評価して駅から歩けて普段の生活もさほど
不自由しないエリアと、土地の価値が同等というのはありえないと思います。

阪急オアシス宝塚山手台店の２００９年度オープンが決定したそうです。
これは街にとってはかなり大きい朗報ですね。
今までは食材をまともに調達できる所が、街に一軒も無かったですから。

ただ住宅街に似つかわしくない交通量の多さや大型ダンプ等の通行が現状でも
問題となっているので、山手台の入居者が増えて阪急オアシスもオープンして
道路事情が大幅に悪化しないか気になる所です。

>阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

そんなとこです。


>生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。

気にするまでもなく、全く何もないところです。
たかが阪急オアシスが来るってだけで大騒ぎになる程度のところです。
文字通り、砂漠にオアシスですね。


>あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、
>浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。

周りの雰囲気はそんな感じかも知れませんね。
ただ、無理して住むほど価値のある場所ではないと思います。

オアシス楽しみですね。テナントとか専門店、飲食店も入るのかな。何階建てだろう。
まぁテナント無しでオアシスだけだったとしても、無いのと有るのとではえらい違いですね。
今までは日々山を降りないと生存不可能な僻地でしたが、オアシスが出来たら
一応山を降りないでも数日程度生存できる地になります。

阪急の建売も積水の建売も見ましたが…

阪急のは豪華っぽい内装の割に構造が疑問でしたね。間取りも。
なに、あの吹き抜けの上の橋みたいなフリースペース？
意味わからん

積水のはいかにも企画品って感じで、部屋数多いけど4.8畳とか
ありえん
営業は「駅近」を連呼してたけど、あの坂毎日歩きます？

しかもどちらも６０００万、７０００万。
だったら注文建築で８０００万払うわ

スレ主さん、ハイソ(上流階級)やセレブ(著名人)は新興住宅街には住みませんよ
もしそんな感じの人がいたら「ああ、なんちゃってさんだな」と見守ってください
恐れることはありません、勤め先の知名度が違うだけの一般人です

>>306

なるほど。

確かに、いかにも「なんちゃって」さんが好んで住みそうなところですね、ここは。

阪急のサイト見たらそこそこ売れているかのように勘違いするけど
だまされちゃいけませんよ。

実際は、去年の秋から分譲が始まった東3丁目の90弱ある区画のうち、建築条件無し土地、
建築条件付き土地、阪神建売、積水建売、積水建築条件付き土地あわせて30強しか売れてません。

月平均で換算すると3区画/月程度。

つまり相当販売は苦戦している状況で売れ残っている。

要因は、完全に強気で勘違いした値段設定。

月3区画しか売れないとすると、あと1000区画以上を分譲するのに30年以上かかるので
値下げしないと事業が立ち行かなくなるのは必至。

ゆえに今買い急ぐのは愚の骨頂。次期分譲地から、値段を下げざるを得ないのは明白なので
絶対に待ったほうがいい。

まだ周辺に家が無い荒野状態の土地にオアシスのオープンを決定したのも、焦りのあらわれ。
常識的に考えて、まだ北部が荒野の今の状態でスーパー経営がペイするとは思えないが、
山手台販売の責任者が、このままじゃ何も無くて売れるわけがないからスーパーの開業時期を
はやめてくれと親会社に直談判したのであろう。

>>308
３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

先日山手台西の新しい街区の見学会に参加したのですが、
ここは今までの街区と比べるとカジュアルな感じですね。
リーズナブルは嬉しいですが、擁壁が全て打ちっぱなしなのは
ちょっと見栄え悪いかな・・・
区画も小さめなところが多かったように感じます。

見学会の際には、私達の他に老夫婦１組しか参加されてなかったのですが、
山手台の住民層はどんな感じなんでしょうか？
子育てをうたっていますが、若い子育て世代は多いですか？

＞３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

住める状態の街区（完成宅地）は高い路線価がついて、各完成宅地にかなりの
固定資産税がかかるからそうでもない。
造成費用やインフラ整備の資金回収も、あまり長引くと事業として問題ありだしね。

結局さ、ここって中途半端なんだよね。
中流の上（と思っている）人達を対象にしたんだろうけど。

高めの建売で→高級ではない、そこそこ広く→広々ではない、環境がよく→何もない、街路が整備され→交通量が半端じゃない。

思い切って200坪以上の建築条件なし高級ゲーテッドにしちゃうか、不便だけれど楽しい我が家系にしちゃえばよかったのにね。

新規分譲地がカジュアルなのは、そうしないと既住民から総スカンくらうからだよ。
「うちは○○万だけど、あのエリアは○○万だから」とか。

＞309さん
？所有地に建売立てて売れなくて潰れる業者さんがありますが？

>>310
基本的には、小中学生や幼児がいる時点で入居された世帯が多いと思います。
分譲開始時期が90年代に入ってからなので、一般的なニュータウン
（昭和40〜50年代ごろに分譲）と比較して開発時期が20年ほど遅い事もあって
住民の高齢化現象はまだ見られません。

カジュアル？
ちょっと仰っている意味がわかりませんが、一般的に山の斜面地の擁壁を用いた
造成地は、盛土が安定してくるまで家を建てない方が良いとされていますね。
ですからつい先日造成工事していたほやほやの宅地をすぐに買って、急いで
建てるのはどうかと思います。買うにしてもじっくり数年ほど様子を見ながら
のほうがいんじゃないでしょうか。株価の下落から土地の実勢価格の低下には
タイムラグがありますし。

>313
カジュアルという言い方が適切かどうかはわかりませんが、

山手台東は１丁目から３丁目まで全て、擁壁に石を使っていますが、
今度販売される西３丁目は、全ての壁がコンクリートの打ちっぱなしになっています。

価格も安くなり、抽選になる区画もありそうですよ。

従来の山手台の擁壁は石積みではなくて、重力式コンクリート擁壁で
道路に面している部分に石肌の化粧型枠を使っているのだと思う。
あるいは後貼り。
山手台西二丁目は、間知石ブロック風の化粧型枠のエリアがあるね。

高圧線や水害・土砂災害のことって、
気にした方が良いんですかね・・・？

出張で新幹線や飛行機を使う事が多いのですが、
あの辺りからどうやって行くのが一番便利なのでしょうか。

新大阪へ
どこかでＪＲに乗り換える？
十三から西中島南方まで歩いて地下鉄？

伊丹空港へは、蛍池で乗換ですね。

新大阪連絡線というのが2015年ごろに出来るらしいので将来は十三で
乗り換えてそれに乗るのが有力でしょうね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%98%AA%E6%80%A5%E6%96%B0%E5%A4%A7%E9%9...

出来るまでは梅田まで行ってJRか地下鉄に乗換かな。

普段、駅までバスではなく送り迎えしてもらえるなら、阪急山本ではなく新幹線利用の時は
JR中山寺かJR川西池田まで送ってもらって快速に乗り、尼崎で乗り換え。

川西池田から尼崎まで11分
尼崎から新大阪まで11分
乗換入れて合計23分〜26分

中山寺から尼崎まで14分
尼崎から新大阪まで11分
乗換入れて合計26分〜29分

>>317さん

どうやってでも行けますよ。
但し、「JRないし阪急の駅からならば」という条件付きですが・・・
駅に辿り着くまでが問題なんですよ、ここは。

坪20〜30万なら納得でしょうが、その倍の値段を投じてまで
こんな不便な所に住もうとは、正直思いません。

坪20万は流石にいいすぎでしょう。
箕面森町より安いのが適正というのはさすがに無い。
ただこれから不動産が下がっていく時期なので急いでは買わないほうが・・・
今不動産を買うのは落ちてくるナイフを素手で掴むようなもの。

>318さん
ご丁寧にありがとうございました

>319さん
駅から１０分以上歩くところより
バスで１０分以内の方が楽だと私は思いました。
新街区はバス停から近く、一番遠くても３分以内です。

あの辺りは、学校のレベルがかなり低いと聞きました。
なので私学率がとても高いとか・・・。
子供３人を私学に行かせるとなると躊躇します。

あの辺りというか、総合選抜制度の関係で公立の場合多くの生徒が通う事になる
県立宝塚東高等学校の学力レベル（進学実績）が低いので、私立に行かせたがる
親が多いというだけです。小学校、中学校の学力レベルは決して低くはなく高いです。

ただ、宝塚でも総合選抜が2010年から廃止される予定なので、今から10年後は
高校事情は今とは全く変わります。具体的には、ある程度の学力があれば
志望の公立高校に入学できる確立が高くなり、その頃になると高校のレベルが
ある程度序列化されており、市内で学力の高い生徒は高いレベルの高校に進学し
低い生徒は低いレベルの高校に進学という事になります。

http://www.okinawa66.com/hyogot/100/takara.html

ですのであまり今から悩む必要は無いでしょう。

現在JR中山寺北口一帯はバス乗り入れ環境も含め176の拡幅＆歩道整備している最中ですが、完成したら山手台⇔JR中山寺北口の路線バス（阪急バス）は是非運行してほしいですね。

通勤・通学・生活用の路線バスが阪急の一つの駅にしか乗り入れていないのとJRにも乗り入れていて選択可能なのとでは、住宅街の本質的な価値が全く違ってきます。

路線バスでJRも使えれば、職場や学校が神戸方面になった場合でも全く問題なく通勤通学できますし、普段は阪急でも北新地で飲んだ帰りや出張後に新大阪から帰宅する場合はJRにするとか使い分け出来ますから。

不便な点や交通量、高圧線、水害、土砂災害、と色々とマイナス点がある中、
宝塚市であることがひとつのメリットだといわれていますが、
宝塚市が何でそんなに良いんですか？
山本って、どうなんでしょう？

例えば、豊中でいうとどんな感じですか？
豊中市でも、同じ阪急沿線の庄内駅と豊中駅では、まるで雰囲気が違います。
豊中市でいう豊中駅が、宝塚市の宝塚駅だとすると、山本駅はもっと庶民的な雰囲気なんでしょうか？

>>323
ありがとうございました

小学校・中学校は近くにあるようですが、この辺りには幼稚園や保育所はないのでしょうか？

326です。
すみません、わかりました。
長尾幼稚園・・・ですね。
次期分譲の山手台西４丁目からは、歩いては無理ですね・・・

＞325さん
宝塚市といえば聞こえがいいじゃないですか！少なくとも私はそう理解しています。
駅前の雰囲気は、豊中とは比べようがありません。牧落か能勢電沿いか…そんな開け具合ｗです。
住宅街としてはたぶん桜塚あたりを目標にしているんじゃなかろうか、たぶん、きっと。

まあ見てみてください

山本の駅周辺は、日本有数の植木の産地なので緑が多く環境は悪くないです。
庶民的（＝人口密度が高く雑多な雰囲気）という感じでもないです。
しいていえば、阪急の本線の駅にしては駅周辺からかなり緑が多く、のどかで
ゆったり、のんびりした感じです。
たしか市の位置づけでは、山本地区は花と緑の町という事だったと思います。
宝塚駅周辺はもともと公共交通の乗換の拠点でもあり、観光地として栄えた町なので
全然雰囲気は違います。
下記リンク先で宝塚・山本地区の紹介がありますので参考になるかもしれません。

http://allabout.co.jp/house/townkansai/closeup/CU20060126A/
http://allabout.co.jp/house/townkansai/closeup/CU20060126A/index2.htm

>>山本の駅周辺は、日本有数の植木の産地なので緑が多く環境は悪くないです。

その認識、見解は間違ってますよ
造園業は農薬をたくさん使うので土壌汚染されている
あなたの言う環境は人工的に作った緑を指すの？

それを言えば、田んぼや畑、果樹園など日本の田園風景が残る農業地域も
汚染されていて環境に悪いという事になります。
田舎が自然環境悪いなんてきいたことないですねぇ。
自然環境が良い地域というのは、人里離れた原生林だけですか？

因みにどこの住宅街にもある庭木や植木や街路樹、公園、学校の植樹帯も
全て農薬が散布されて管理されていますよ。

農薬を散布するぐらいなら、緑なんてないほうが良いというのですかな？
それなら殆ど木の無い都心部が最も環境が良いという事になりますね（笑）

日本の各地にある桜の名所や河川敷沿いの松並木や桜並木なども、農薬などの薬物や化学肥料に依存していますよ。

もちろん日本の皇居やニューヨークのセントラルパークなどに見られるような、都会の中にある大規模緑地や公園も薬物に依存して維持管理されています。

>328さん・329さん
ありがとうございました！
なんとなく雰囲気がわかりました。
一度駅付近を通ったことがあるのですが、あまりに何も無くて驚いたのですが
人口がどんどん増えてきてますし、これからの街かもしれませんね。
植木＝ガーデニングの街、とすれば、若い人たちも多く集まりそうですね。

山本地区の魅力をしいてあげるとすれば、どこにでもあるような
郊外の新興住宅街だけの町ではなく由緒と歴史があるという点でしょうか。
植木1000年の歴史だけではなく、駅北側の旧街道（巡礼街道）沿いは風情や情緒もあります。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/200704/0704.w...
http://4travel.jp/traveler/raizo/album/10100372/
http://homepage1.nifty.com/ojin/yamamoto.htm
http://www.kanko-takarazuka.jp/cource/omomuki.html
http://blog.goo.ne.jp/tsurijin/e/209cc223c075d341ee278343ec1075c3

高圧線の低周波磁界リスク（いわゆる電磁波）は送電線から通常100メートルも離れれば健康リスクが無いレベルまでは減衰します。

宅地購入の際には、念の為2階の居室の高さで測定して、電力使用量が多い夏季のピークに1mG（ミリガウス）を下回っているかどうか確認されたほうが良いでしょう。逆に常に2mGを超えている土地はリスクがあると言えます。

ただし測定して1mG以下であっても（健康上のリスク無し）、高圧線の送電線が目に見えて近い土地は圧迫感やイメージの悪さから資産価値が低いと言えるかもしれません。そういう意味で、可能な限り送電線から遠い宅地を選んだほうが良いでしょう。

携帯基地局のリスクに関しては、直近はかなりあります。出来るだけ基地局から遠くを選んだほうが良いです。ウィルコムの基地局は携帯基地局と比べると出力が全然低い（ケータイの端末より低い）ので殆どリスクありません。

土砂災害に関しては、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されていない宅地を買いましょう。ただし盛土は要注意です。

＞＞334

ははははは、ビギナーってwww

○急不動産の営業さん乙です。

見え透いたことをしても逆効果で、2倍3倍に叩かれるだけですぞ。

>>310
亀レスですいませんが、新街区の優先分譲？についてよろしければ
教えていただけないでしょうか・・・

・販売区画数
・価格帯
・土地の広さ
・建築条件の有無

などなど、よろしくお願いします。

ところで310さんは山手台倶楽部の会員に登録されているのでしょうか？
会員登録するとしつこく電話や訪問、郵送物等で営業されそうな気がして
躊躇しているのですが、そういう事はありませんか？

みんなそんなやいやい言わなくてもいいんじゃね？
結局は欲しい人が集まって街になっていくんだから。
気に入らずに買う人なんていないんだしね。
実際に住んでみて思う事は、住民が街をきれいにしていこうと言う意識の高さと
眺望の良さ。
色々と住んでみていい所はいっぱいありますよ！

>>335
携帯の基地局は、新街区からかなり近いですね。
人体へ影響があるとハッキリわかっている訳ではないけど、安全性は保証できない。
と言われるとね・・・。
アスベストも当時は安全とされていながら、何十年も経って問題が出てきているのですから。
自分の子供が白血病にでもなった時、または脳障害でもでた場合、後悔するのは嫌です。
因果関係は証明できなくても、基地局の近くで子供の白血病や精神障害が多発したという例が
発表されているのは事実です。
もちろん偶然、たまたまかもしれませんけどね。

>>338
もちろん良い点は色々多いでしょう。

街並みが綺麗、緑が多い、街づくりルールがあるので環境がずっと維持される安心感がある、
広い公園がある、歩道が整備されており小中学校まで子供が安全に通学できる、眺望や開放感、
バス便エリアながら駅までのバスの乗車時間がニュータウンにしては短い等々。

ただし欠点も色々多い。

街自体が典型的なバブル期開発の負の遺産・失敗例（幸福銀行破綻の原因とも）として名高い、
南部を除くと駅から歩けない、山本は朝ラッシュ時にまず座れない、バス便だとJR駅は使えない、
山手台内にそもそも生活に必要な施設（病院、スーパー、金融機関等）がほとんど何も無い、
市の南北交通の要所となっている幹線道路が山手台をもろに貫通しているので住宅街にしては
やけに交通量が多い（通勤客、ダンプ、トラック、ゴルフ客、レジャー客）、携帯基地局が
なぜか街区のど真ん中に何箇所かある（普通、山の中腹部では居住地区から数百メートル程度は
離れた場所に設置する事が多い）、夜に北公園にやってくる若者が花火等をして騒いだりする、
走り屋等がマフラーをいじった改造車やバイクで爆音を撒き散らす事が深夜でもたまにある等々。

結局、購入する人にとってプラス面がマイナス面を上回るかどうかでしょうね。

>>335
>>339
携帯基地局からは、どの位離れていれば良いのでしょうか？

日本では、東京タワーの周辺やテレビ局の中継アンテナの間近でもビルやマンションが無数に建っている。テレビ・ラジオ局の送信出力は携帯基地局の数十〜数百倍の出力で、それなりの環境基準を定めているる国では周辺数kmは住めないし、間近にマンションが建つなどまずありえない。
http://www.interq.or.jp/cool/viper/news_tt.htm

日本は高周波に関する電力密度の環境基準が極端に甘い。

ロシア　2.4μw/cm2
スイス　4μｗ/cm2
イタリア　10μw/cm2（自治体によっては2.5μw/cm2）
中国　6.6μw/cm2

を上回る電力密度の地域には住居や学校、病院などは建てられない。

日本は1000μw/cm2（ロシアの400倍、スイスの250倍、イタリアの100倍）が環境基準なので、住宅地区のど真ん中やマンションや市街地の雑居ビルの屋上にも携帯基地局や中継アンテナ等が建てられる。

>>341
こればっかりはなんともいえない。
一般的に基地局からすぐ近くより200mぐらいの地点の方が強くなる事も多いし、アンテナの世代や出力や種類によっても異なってくる。

一般的に欧州の石造りの家の屋内は屋外の1/10程度に減衰するので、EU環境保護局が提唱する屋外の安全基準値0.1μW/cm2は屋内値で0.01μW/cm2程度を想定している。

日本の木造家屋の場合は、屋外でも屋内でも殆ど変わらないので、購入希望の土地で測定してみて0.01μW（0.00001mW）/cm2を下回っていればまず安全かなというレベル。

参考URL
EU環境保護局　高周波では0.1μW/cm2（屋内）を推奨
http://www.gsn.jp/no90.htm

携帯電話の基地局（アンテナ）と健康
http://www.iftech.or.jp/cellular/health.html

携帯基地局を注意深く避けても、近所の家がアマチュア無線の24時間運用（レピーター）を趣味で始めたらいっかんの終わり。高圧線や変電設備は目立つから避けるのも対策も簡単だけど（少し離れた区画を買えばいいだけ）、携帯基地局や無線アンテナ、TV中継局の類は完全に避けるのは難しい。知らない間にいつのまにか近くに建っていたという報告例もしばしばあるし。

http://www.tokai-bt.soumu.go.jp/tool/kohosiryo/mymedia/17/html/221/221...
この図は総務省が配布したパンフレットの内容だけど、50mの地点よりも200mの地点の方が
強くなっている。あくまで一例だけど、この例だと500m離れた場所でやっとEU環境保護局が
勧告した安全基準0.1マイクロワット/平方センチ（0.00001ミリワット/平方センチ）を満たしている。

みなさん色々ありがとうございました。
やっぱり恐いですね。
わざわざ基地局の近くを選んで住む事はしない方がよさそうですね。
>>335　さんの言っておられるように、後悔は先に立たないですから…。

日本は電波塔（東京タワー）が近い（よく見える）という事が分譲マンションや
賃貸物件の売りになるような間抜けな国ですからね。

東京タワーや生駒山頂の各放送局の送信出力は50kwで携帯基地局の比ではなく
1600倍以上ですよ。環境に厳しい国では、電波塔の周囲のかなりの広範囲は
定めた基準値を大幅に超える為に住めません。

携帯の基地局は、もはやいまさら気にしてももはや手遅れで対策しようがないし
あきらめたほうがいいと思うよ。電波がつながる地域は、どこもある程度は被爆している。

住宅街でも市街地でも周辺数百メートル以内に基地局が全く無い場所なんて殆どない。
近所の家には携帯をリアルタイムで使っている人間が多数いるはずだし、無線LANや
デジタルコードレスの電波もそこら中に飛び交っている。

30ワットの基地局から100メートル離れた場所の被爆値より、携帯の端末使用中の被爆値、
デジタルコードレス電話の親機や無線LAN機器の被爆値のほうが大きいからね。

例えばNECのコードレス電話の親機の近くで10μW／c㎡の測定結果があるけど、これは
携帯基地局のアンテナから20m離れた位置の被爆量（0.3μW／c㎡）よりも30倍強い。
無線LANでも5μW／c㎡程度は被爆している。

出力30wの基地局のアンテナから200メートル離れた屋外の被爆値
0.8μW／c㎡

出力10mwの室内無線機器（デジタルコードレス、無線LAN）から10メートル以内の被爆値
5〜10μW／c㎡

その通り。100m離れた携帯基地局からの高周波曝露より、0〜10mしか離れていない家庭用の無線通信機器からの高周波曝露のほうが強い。これは隣の家がコードレス電話や無線LANを使っていたら、少し離れた携帯基地局よりよほど影響大きいという事。デジタルコードレスフォン（2.4GHz帯）などは通話中だけでなく24時間常時高周波を出しているので、就寝中なども曝露しているという性質からして携帯基地局からの影響と全く同列に語る事が出来る。機器使用中だけ曝露しているケース（使用を控える事で曝露量を減らせる）とは違うからね。まぁでも居室や寝室の窓から外を見たら携帯基地局がすぐ近くにこんにちわ状態になる土地などは流石にやめたほうがいいかも。実際の曝露量や数値以前に、圧迫感や威圧感なども含め精神面から健康被害を及ぼす可能性も高い。

http://denwakyoku.jp/docomoseiwadainishi.html
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0000774288.shtml
↑隣の川西市（清和台）の件だけど、住民の要望に対応して土地所有者の阪急が賃貸契約の解除を申し入れて基地局が撤去された全国的に珍しい例。住民が先に住んでいて後から基地局が設置されたからうまくいったけど、住む前から基地局が建っていてそれを知っていて土地を買った住民が撤去させる事はきわめて困難だろうね。

新街区はまさに被爆最前線地区ですね・・・