阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
ここは急坂過ぎますよ。。。
高齢者にはきついかも。
阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどという＊＊な考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分したほうがいいと思うけど
阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどというＢＡＫＡな考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分（損切り）したほうがいいと思うけど
全然買うつもりないけど、また前みたいに事業中断して黄色い土や砂を露出させた荒野状態で長期塩漬け放置するのだけは勘弁してほしいですな。分譲に行き詰ったら、せめて禿げ山にした場所は責任を持って木を植えて山林に戻した上で市に寄付すべき。
阪急不動産が名塩でやってるフォーハンドレッドなんとかの広告を見かけるけど
ああいうのは山手台でこそやるべきなんじゃないか？
駅から遠い上に不便で生活施設も何にも無いなんだから、宅地の平均面積ぐらいは
郊外平均じゃない水準にしてみるとか。
山手台東の北部に大量に余っているあたりは、定期借地権のエリアも設定すればいい。
もちろん定期借地権か宅地買取かは、購入者が選べるようにする。
一部はみついけプロジェクト（ガーデンシティ舞多聞）やユートピア芦屋みたいに
定期借地権ならではの広々とした敷地の別荘地みたいなエリアもあれば面白い。
ちなみにみついけプロジェクトってのはこんなの
敷地面積は700㎡以上の借地
http://www.maitamon.jp/mitsuike_photo/0710/index.html
http://www.maitamon.jp/
てらいけプロジェクト
http://www.maitamon.jp/project/teraike/index.html
山手台といっても南側と北側ではぜんぜん駅からの坂の距離や利便性が違いますよね。
南側はなんとか飲んだ帰り等でバスやタクシーがつかまらなくてもなんとか駅から
とぼとぼ歩いて帰れるけど、販売センターや中央公園よりも以北になってくるとまず無理！
北のほうは、かなり不便なぶん土地の値段を割安にしないと今後の分譲は厳しいね。
あと販売センターに最新の電動自転車を試せるように用意したほうがいいんじゃないかな。
車の送迎やバスが無い場合でも、最新の電動自転車なら駅から平坦な道を徒歩10分歩くのと
同じぐらいの体力消耗と時間で山手台の中央付近と山本駅の間を往復できるから積極的に
PRすれば土地の売れ行き改善に効果がある。
中央より上のほうのこれから造成・分譲するとこは一軒あたり月３０００〜５０００円ぐらいの
必須負担（自治会費用として徴収）で運賃が無料のシャトルバス（山本-山手台の往復）でも
走らせないと１０００区画超は売れないでしょｗ
マンション販売などでは、駅から遠い不便なバス便エリアの物件を売る方法として住民専用の
シャトルバス運営はかなり採用例があるよ
マイカー乗れなくなる老後の普段の足の心配が必要な造成地は今後厳しい。
山削った不便な宅地売りつけて、路線バスでも儲けようなんてマッチポンプのビジネスモデルは
もう通用しないしむしがよすぎる。どうせ阪急の電車は使うんだから、バスぐらいは運賃無しで
回数無制限（管理費として運営費用の実費のみ負担）で乗れるようにしたほうがいい
阪急キッチンエールの月額利用料を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビは選べるようにしないと。
阪急キッチンエールの月額利用料500円と配達料210円（3000円以下の場合）を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の何も無い不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビの市長方法は選べるようにしないと。
実質坪30万弱程度のの価値しかない立地の土地を、無理矢理倍額で売りつけようとしている件について
山手台は環境、建築、都市開発に詳しいどこかの名門大学の研究室と提携してグランドデザインを見直すべきだと思います。
バブル期に構想した開発計画のままでは、行き詰るのは目に見えています。
山手台東の1丁目の建築条件無しの土地や積水も地味に売れ残って動きがありませんね。
1丁目は山手台の宅地では最も駅に近くぎりぎり徒歩圏だけど、やっぱり坂やきつい階段がある事を
考えると値段設定が高いと判断されているんでしょうね。
行きはともかく帰りは実際に歩いたら20分ぐらいかかりますから、距離的には徒歩圏とは言っても
不便で覚悟がいる立地ですもんね。1〜2割強気の値段設定なのかもしれません。
常識的に考えて6000〜7000万出してバス便の不便な山の中腹に住みたいという人は少ないですからね。
予算6000〜7000万なら阪急宝塚線、今津線の駅から半径500メートル以内で坂がまだ緩やかな徒歩圏の
閑静な山の手の住宅地を選んだ方が絶対に後悔しませんからね。
もちろん同じ値段で買える土地の面積が数割小さくなりますが、建物のプランに制約が出るほどは
狭くならないからね。
駅から徒歩20〜30分もかかる山の中腹の住宅街は、不便なかわりに土地が格安という事でしか
生き残るすべは無いのに、割高な値段設定をしていは苦戦するのは当然と言える。
雲雀丘2丁目 1億9623万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_land.php?SID=120faa1ebe...
平井山荘 1億5000万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_house.php?SID=6a42b4734...
中山桜台2丁目 4億8000万円
http://www.kouyoujutaku.com/index.php?main_page=product_info&produ...
去年から造成していた山手台西の新街区の分譲時期はいつ頃からでしょうか？
駅から遠くスーパーや金融機関、病院などの生活施設も無くて不便な分、
坪単価が割安に設定されれば、利便性はわりきって検討したいと思います。
それにしても上の方まで造成されて緑が削られて凄いことになっていますねぇ…
あんなに分譲できるのでしょうか？
また塩漬けになったり完売まで20〜30年かからなければいいのですが…
造成が完了した完成宅地に対して、行政がシビアにすぐに固定資産税が課税している場合は造成完了後にまもなく分譲開始されると思いますよ。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
公簿386.64m2 4,330万円（坪単価37万円）
幹線道路沿いでクルマの音がうるさいけど、阪急が今建築条件無しで分譲している場所より価格が適正に近いから、今すぐ家が欲しい人は検討する価値があるかな・・・。
でもこの土地って、数年前に仲介でずっと売れ残っていた物件の転がしのような？
ただ、多くの人はしばらく様子見して、分譲が苦しくなってくる頃を待った方が吉でしょうね。
売れ行きが芳しくないのに大量の区画を造成してしまっては、強気の販売はやめて適正価格に正さざるをえなくなってきますからね。
今後の造成区域は全区画100坪以上にして独自性を出すすべきでしょう。
もちろん分筆は禁止。
ただでさえ山の斜面で何にもなくて不便なんだから、長期的な分譲計画は
他に無いオンリーワンの特徴が必要です。
山手台ははっきり言ってあんまり閑静じゃありません。
街路の緑や、整った街並み、大きな公園などは確かに広告に偽り無しですが
幹線道路を走る通り抜けの車がかなり多いので、のどかな感じではないです。
砂利を載せたダンプやトラック、バスも走ります。
ここは年収600万でもすめますか？
まとまった貯金や相続資産や不動産売却代金、親の援助があってローンの借り入れ額が少ないならじゅうぶん住めるでしょう。既にリタイヤされた年金暮らしの高齢の方々も結構住んでいます。共働き世帯や二世帯住宅もあります。
一馬力で頭金も少なくて妻が専業主婦で子供が2人いるといった家庭の場合は、かなり年収が多くないと無理なく返せるローンは組めない（＝住めない）と思います。
現在大阪市内に住んでます。いろいろな方の意見を見ていると市内よりは閑静なイメージがありましたが、どこでも問題はあるんですね！ なによりも高い！ ローンの支払いも厳しそうなのでしばらくは大阪にいます。 272さんご説明ありがとうございました。
２７３さん。
山手台はバブル期に大規模分譲に失敗して売れ残っていた物件なので、そうそう強気の値段は続きませんよ。
上のほうは不便でなんにもない上に徒歩不可能なバス便のエリアなので、しばらく待てば下がります。というか利便性の悪さをある程度納得出来る値段に設定しなけりゃ、あれだけ広大で多数の区画の造成地をさばけるはずがありません。
>>273
大阪市内のどこと比べるかにもよりますが、基本的にはそれなりに閑静だと思います。
ただ幹線道路の通過交通量が意外に多いので、山小屋や別荘地みたいな
静けさを期待するとがっかりするかもしれません。
幹線道路沿いの区画はともかくとして、少し奥に入った区画ならば
家が建ち並んだ後は、家の中であれば音は気にならなくなると思います。
高性能のサッシを選べば、通常の車の音は聞こえないレベルまで抑える事が可能です。
ただ、爆音で走る車やバイクが夜間など稀に通りますので、そればかりはさすがに
聞こえてしまいます。
できるだけ幹線道路より離れた区画を買う事がポイントでしょうか…
山手台は欠点もありますが、見た目の良い綺麗な住宅街なので、利便性の悪さを
受け入れる覚悟ができていて綺麗な所に住みたい方々には悪くない選択肢だと思います。
先日まで造成していた新街区は、電線が通り夜間は街路灯も点いていますね。
そろそろ分譲が始まるのかもしれません。
株価見たら一目瞭然ですが実質価値の倍で売れるボーナスタイムはもう既に完全に終了しています。
山手台の地価もすぐに2002〜2004年の仲介相場に戻るでしょう。
買い急がず在庫がだぶついて適正価格になってから買うことを強くおすすめ致します。
山手台は良い点や魅力も色々ありますが、駅から遠く利便性も悪いので地価は阪急宝塚線の周辺駅の一種低層住宅地の半額以下が適正です。
検討している方々も高値掴みしないように気をつけて下さい。それでは頑張ってください。
間違えました
地価は阪急宝塚線の周辺駅の『駅近』の一種低層住宅地の半額が適正です。
最近は長尾山トンネルの南側まで緑をひっぺがして砂が露出し砂漠荒野状態で
えらいことになっていますが、虚飾ミニバブルが終わり景気後退でいよいよ
山手台が再塩漬けになる可能性が濃厚になってまいりました。
このままのコンセプトでは１００％事業が行き詰ってヤバイ事になります。
>>278
まだまだ間違えてますよw
『駅近』の一種低層住宅地の半額だと坪40〜50万ぐらいになっちゃいますよ。
ここの場合は1／4からせいぜい1／3ぐらいが適正なのではないでしょうか。
バス便がそれなりに多くそれなりに駅まで速いから（踏切を渡らないのからバス乗車時間は3〜5分程度）、1/3〜1/4はさすがに言い過ぎでしょう。
まぁバス3〜5分＋徒歩4〜5分ぐらいだと、駅近の土地（徒歩5分）と比較して坪単価で40%ぐらいが、ある程度は納得が出来る人が多くなる適正価格でしょう。
まぁ山手台でも北東部の方でバス停からすらきつい坂道や階段で徒歩5〜10分かかる僻地（今後の造成地）については、さらに坪単価下げて敷地も広々大きくしないと厳しいだろうけど。
どこの地域でも山の斜面地は、同じ予算に対して駅近は30〜40坪、
徒歩15〜20分は60〜70坪、バス便エリアは100坪、バス便＋徒歩10分は
120坪〜といった具合に買える土地の面積が変わってくるのが普通。
不便さが増すにつれて同じ値段で買える面積が広くなっていかなければ、
何もない不便な場所の不動産に誰も納得などしやしない。
こんにちは。山手台の建売も検討し、見学会にも参加したものです。
スレ主さんのご希望物件が案内センター近くの比較的駅近の建売と考えてレスいたします。
あくまで私見ですが、私の見た利点と不利点をあげてみますね。
【利点】
・眺望が良い（高台・急斜面なので当然ですが） 神戸・六甲まで見渡せます。花火大会もｗ
・街並みが揃っていて美しい。
・国道・駅に比較的近く、交通の利便性。
・建物本体がかなりお洒落目に作ってある。
【不利点】
・土地の強度不安。
・団地内幹線道路が奥の山まで続いており、普段から交通量が非常に多い。
また、販売センター近くでも横断歩道がなく危険。（カーブがある）
週末には暴走族や走り屋がたむろする。
・国道までが混む。国道に出るとさらに渋滞。
・未だ生活に必要な施設の誘致が出来ていない。
大型スーパー用地をセンター近くに確保してありますが、誘致の見通しなし。
もし誘致できたら、周辺がかなり混雑します。
・そしてお値段強気すぎ。
他にも新興住宅街ならではの利点・不利点、多々あるとは思いますが、山手台に関しては以上です。
＞283さん
このエリアに関してはその理論はあながち当てはまらないと思います。
駅近平坦地は商業地も混在して、どちらかといえばごちゃごちゃした街並みです。
眺望や閑静さを売り物にした「高級住宅街」をイメージして造られています。
実際どうなるかは今後数十年たたないとわかりませんが…
２８４さんは検討されて、結局やめられたんでしょうか？ それとも保留でしょうか？
銀行、郵便局、スーパー、医院、薬局、店舗などの生活施設が全く無いのは、確かに
手痛いですよね。かといって団地のメインストリート沿いにつくれば、交通事情が
さらに悪くなる恐れが高いですから、どうしようもないですね。
町の構造上の欠陥でしょうか・・・
それと、たいていのエリアは駅近は雑居ビル等が多くごちゃごちゃしています。
でも土地は駅から遠いエリアより遥かに高いです。なぜなら土地の利用価値が高いからです。
駅から遠くなればなるほど整然とするのは、山の斜面の住宅街ならどこもそうですよ。
見た目が良いから高いのではなく、土地の利用価値が低いから、不便な分ゆとりをもたせて
化粧して安く広くにでもしないと売れないというのが実情です。
＞そしてお値段強気すぎ。
たぶん今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなるでしょうから待ってみては？
去年とは全然状況が違います。
株価も数年前の水準に暴落しましたし、宅地の販売事情も厳しくなっていますから。
＞285さん
結局やめたんです。と言うか、2世帯に変更したのでそもそも建売は無理でしたね。
もし、お値段が2割くらい下がり、車を1台所有で、脚力に自信があり、子供が少なくとも小学生以上で、お年寄りと一緒ではなく、新興住宅地の環境が好きなら買ってもよかったと思っています。
＞今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなる
第一期・第二期もまだ売れ残っていますね。
しょっちゅう来るDMの「残りわずか○邸！」が全然減らない…
入居者に遠慮してか値下げはされていませんが、100万円相当のインテリア付きだそうです。
山手台の建売と同じ価格帯で、甲陽園駅から1.5kmぐらい登って
土地100坪〜付きの眺望有り新築が買えるけどどっちがいいかな？
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/708dat.html
http://acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1773dat.html
駅からの距離は山手台よりやや近いけど、バス無し坂はきつめ。
どちらも生活施設が徒歩圏になにも無く不便なのは全く同じ。
甲陽園の山（目神山）もたいがい不便です。
ただ、夙川に特急止まるようになったのと、甲陽線が10分間隔に
増発された事で接続もよくなり、駅からは梅田まで感覚的に
異常に近く（早く）なりました。
距離的には、山手台の方が大阪まで近いんですけどね。
宝塚線はカーブだらけで遠回りするので、平均速度が遅く
だらだら進むので梅田まで心理的にかなり遠く感じます。
静かで緑が多いのは断然甲陽園かな。
目神山は地区計画で敷地の最低面積が330㎡、建蔽率30%容積率80%に
規制されているから、必然的に庭を広くとらざるをえず、結果として
まとまった樹木が植えられて、緑が濃い景観になっている。
それと造成していない更地が多いから、もとの山林が多く残っている。
山手台は一度完全に大規模造成で山林を伐採して濃い緑を失わせたたので、
今後家を建てる段階で、出来るだけはやく濃い緑を蘇らせられるかどうかでしょうね。
千里ニュータウンでも木々が高く育ってくるまで30〜40年を要しました。
個人的に、山手台も山が迫る北部のほうは、敷地面積を最低でも100坪以上とか
出来るだけ広くとって、庭の植樹面積もかなり高めに規制して欲しいと思います。
甲陽園は昔ながらの高級住宅街でしょ？
区画も100坪単位になってるし、
山手台などと比べるのは失礼かと。
甲陽園の目神山は、実際は高級住宅地ではありませんよ。
大半は戦後に安く分譲された地域だし、地価も山の上なので安いです。
90年代後半〜2000年代半ばの間もずっと坪単価15〜30万ぐらい。
広い土地を安く買った人が殆ど。西宮の南部で一番地価が安いから
同じ値段で平地の数倍の広さの土地が買えるエリアとして
見栄っ張りに需要があっただけ。
それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。
http://www.sre.cc/concept/
目神山についてはこのページに書かれている
「都心マンションより安く、自然との快適な生活を実現できます」
「都心よりも広い敷地面積で、開放感溢れる住宅を安価に実現」
が実際のリアルな現実。つまりまずは土地の安さありき。
奥池とかもそうだけど、ようするに広い土地が安く買える事にしか
存在意義が無い。それによって一定の需要を獲得して、利便性の悪さを
補っているエリア。
>>291
>それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
>分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
>1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
>取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
>ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。
バブル成金がしょうもない別件を＊＊げた値段で買ったってだけの話。
そんなものが高級住宅街と言えるのか、甚だ疑問。
見栄っ張りで小金をもってるが、物の価値を正確に判断できない連中が
如何にも買いそうな場所ですね。
まあ、自己満足してれば、周りがとやかく言うことじゃないのですが。
どっちもどっちｗ
それはともかく、それこそ山手台も上の方の標高の高い斜面のあたりは
区画を最低400㎡ぐらいにして建蔽率下げてみるとか（土地の坪単価は安くなるが、
緑豊かで将来は森のような街並みになる）色々工夫が必要だと思いますよ。
ちなみに目神山とか奥池周辺とか鷲林寺が土地単価安い時期が長いのは、
（景気好調時だけ一時的には高騰するが、それ以外の大部分は安値が続く）
生活利便性が極端に悪いだけでなく、バス便の本数も少ない（もしくは
バス便自体が無いか徒歩10分以内に無い）立地で、なおかつ小中学校が
歩いていけない（バスかマイカー送り迎えが必要）ほど遠いという
二重苦が効いているからですよ。不便な山の斜面でもバス便の本数が多く
小中学校までも歩ける地区は、そこそこの値段で下げ止まる。
話は変わるけど山手台のHPからリンクで飛べる彩都の無電柱の新街区ちょっと面白いね。
http://www.hankyurealty.jp/3110/landplan/index.html
http://www.hankyurealty.jp/3110/machinami/index.html
共同所有プライベートガーデンとか、街づくり勲章とか、推奨外構プランとか。
彩都もかなり色々な方面から計画は厳しいんじゃないかと将来が危惧されている町だけど、
山手台よりは阪急も意欲的にいろいろ面白い試みに挑戦をしている。
人口減少、高齢化のこれからの時代、駅から遠く生活面で利便性のハンデのある不動産を
販売するには、魅力を高める為のあらゆる工夫が必要。
高断熱高気密住宅の重鎮、鵜野日出男先生のブログ
http://unohideoblog.seesaa.net/
より
http://unohideoblog.up.seesaa.net/image/P1000124.JPG
日本にも少し離れた所から見てこんな景観になるような住宅街開発があったらいいのに。
これぐらい素晴らしければ、かなり不便な立地でも売れるだろうな・・・
>>294
彩都の新しい阪急の分譲区、ほりこみガレージが縦2台ではなく
間口の広い横（並列）2台仕様なのはちょっといいな。
車1台＋バイク（原付）＋電動自転車とか
車1台＋電動自転車2〜3台とか
便利。物置も置ける。
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...
積水ハウスの山手台の専用ページが出来ていたようです。
感じ方は人それぞれでしょうが、積水ハウスの建物はやはり建売でも高価な設定のようですね。
バス便（徒歩だと２５分だけど坂なので実際は３０分コース）エリアなのに
延床４２坪ほどで７５００万はちょっと・・・
今の時勢に何にも無いバス便エリアでこの値段は、かなり厳しいと思います。
スムーズに売れていくかどうか見物ですね。
駅から遠いバス便の山岳地帯で建売8000万でも土地が150坪ぐらいついてたら面白いけどね。
バス便で土地70坪強上物40坪程度で7600万はちょっとねぇ。。。
確かに（笑） 駅や市街地まで出ないと生活不可能な何にも無いバス便エリアとか坂道実質徒歩30分エリアでこみこみ8000万出すなら最低でも120坪以上はないとねー
