ザ・パークハウス アーバンス 東五反田はどうですか？

なんか住みかえ当たり前ですよね？
一生は住まないんで別に。

ここ、今日、現地にいってきましたが、10階までたちあがってました。結構南東側は採光もよく、国道車道からの距離も50Mありますのでそんなにうるさくないです。意外にいい感じです。小さなタイプはみんな売れてますが、2LDKもいいかもしれません。

南東側は１号の反対側だからさほどうるさくはないでしょうね。低層は向かいの反射音がありそうですが。
50Mあるという説明は変な説明ですね。車道端からバルコニーまでの距離のことでしょうか？

まあいずれにしても、南東は階数の問題では？低層は言わずもがな、壁＆暗いでしょうが、高層はそれなりに高いでしょ。

それをどう考えるかでしょうね。

桜田通り側は中層階以上でも影響ありそうでしょうか？
近日に現地見てくる予定ですが分かる方いたら教えてください。

桜田通り側は階数の問題ではないでしょう。
音は上にも飛びますよ。サッシの遮音性能に期待するしかないのでは。

なるほど。サッシは二重サッシ以上の対応は望めないでしょうね...
現地で聞いてみますが見晴らし重視で桜田通り側を期待しています。

見晴らしですか…
まあ騒音以外にも気になる点が出てくるかもしれませんが実際に現地に行くのが一番ですね。

近隣には他にも販売中の分譲マンションがありますので併せて見に行くのが良いかもしれません。どれも一長一短です。

なお、私は別の物件の営業ではありません、念のため。

本日通ってきました。
桜田通りの通行量は週末は少ないようで私は問題無いと思いました。
今日は晴れていたので日照の確認も出来ました。桜田通り側も真北ではないですね。

＞371

そうそう、こういう方が買うのが一番。万人受けのマンションではないですから
ご成約おめでとうございます。残りはあと何戸でしょうか？

まだ選べるのかな？

通勤と生活の便利さは間違いないところだと思います。
しばらく住んで転売するとして、価格設定はそこまで有利なものですか？
近隣ですとライオンズとかリビオと比較するのが良いのでしょうか？

仕様良くして安め設定で売り抜くつもりでしょう。

>376さん
そんなに割安設定なのですか？
都営線にポスター出ているのが気になって見にきました。

HPに先着順住戸の値段出てるよ。

>379さん

ありがとうございます。
出ているのは見ましてそれが割安なのかどうかが分からなく...でした。
五反田の相場がつかめていなくです。

こんな感じ

桜田通りとの高低差

なんか画像投稿の仕様が2、3日前のメインテナンスで変わった見たい。前はフォイルサイズや向きは自動補正されてたんだけどね。

実際は383ｻﾝの撮影場所よりずっと奥ですよ。意図的だな。
坂の立ち上がり付近です。

わかります。
もっと奥というか駅の方ですね。一階が桜田通りの坂の立ち上がりにかかる感じです。

桜田通りが盛り土なのか、物件所在地が切り土なのか、どちらなのでしょうか？

桜田通りが盛り土なんだと思います。
高輪台方面に向かってなだらかに上がっていく必要がありますよね。

物件は五反田駅付近の一番低い谷底地と変わらない、ということですね。

昔の目黒川は現在の流れよりも物件寄りのすぐ近くにありました。人工的に流れを変えました。
ここは埋立地よりはまあマシ、程度の地盤ですかね。そういう視点でも割高な印象。
地盤も良くない中途ハンパな低地の内陸部なら、いさぎよく埋立地に行ってしまった方が良いかも。
もしくは、ケチらずにもっと高台を買った方が良いでしょうね。

今日は晴れてるので夕方の感じを見てくる予定です。

物件前の横断歩道、桜田通りを高輪方面から下ってきた左折車がぶっ飛ばして曲がって来るから渡る時には気をつけて下さい。大崎方面の抜け道にもなってるから結構曲がるクルマも多いと思います。自分も運転するから分かりますが、暗いから歩行者に気がつきにくい。そのうえ下り坂で勢い付いてるし運転荒いドライバーも散見されます。

客観的事実でやや恣意的な意見書き込むならここ見なきゃいいのにね。
買ってほしくないのか、なにか五反田に恨みあるのか。前にもそんな指摘あったけど。
粘着質とは言い得て妙で、本当に興味ないならほうっておけば？（笑）

395です。じゃあ視点を変えて。

4000後半ならどうせこの辺じゃろくなの買えないからどうしてもこのエリアが良いっていうならどうぞお好きに。

上の5600はありえない。こんなに出すなら他に周辺でもっと条件が良い候補がある。
それでも買っちゃったんなら、この立地で5000後半も出して買ったなんて言ったら恥ずかしいから黙ってた方が良い。

ポジの皆さんは下狙いか上狙いかはたまた営業なのか分からないがやみくもなネガ否定もいかがなものか。ネガコメは麻布氏だけではない。

桜田通りとの間です。

ポジの人も別にすべてのネガ意見を受け付けてないわけではないでしょう。
麻布氏の執拗な下品なコメントに辟易してるだけのような。
この立地のマイナス面も分かった上で他物件と比べてリーズナブルと考えて検討してるはず。

相場に関しては、今はどのマンションも値上げしてるので昨年とかと比べるとどうしても割高に感じるが、アベノミクスの恩恵にあずかって予算が増えた人もいるわけで、こんなところこの値段で買う人の気がしれないと言われても、ほっとけよという話。

一号線の排ガスに関しても、高輪台だって一号線の両サイドにタワマンばんばん立てて、それなりの値段なのに、早々に完売してる物件もあるんだから、そこまで気にしない人も多いだろう。高速と山手通りと246が結集しているクロスエアタワーとかの方がよっぽど深刻だろうし、この物件でそこまでネガする人の熱意がどこから来るか分からん。

413

あまり排ガスに焦点あてなくてもいい、とは思います。排ガスを気にしてたら都内はほとんど買えません。


例に出してるところとの決定的な違い、それは高台立地で優良な地盤かと。それなりの価格でも人気があって当然ですね。かつての目黒川の氾濫原低地だったここと比較する物件ではありません。先様に失礼です。

再開発予定もない、地盤も良くない低地、周辺環境も良くない、という物件中でここは最高値じゃないか？と思いますがいかがでしょうか？

ところで他と比較してここがリーズナブル、と言ってるのは低層階の4800万円限定ですか？
もしそうだとしたらまだ救いがありますが、そうでないなら…もう少し不動産の勉強をしてからの購入をお勧めします。

ポジ気味の意見したら全部営業と決めつける低能は本当に哀れですなぁ。

最寄り駅五反田で、駅からそれなりに離れた目黒川沿いの物件と比べたら良い値段だと思うけどね。
とりあえずライオンズタワーより安いでしょ。
でも上に書いてる通り今年は全般的に去年より割高だよ。揚げ足ばっかり取らないでね。

あと高輪台は確かに高台だけど、浅草線の支線しか使えず、街自体は寂しいし、五反田の方が利便性は圧倒的に良いよね。
それにそれだけ高い価格設定だし。先様に失礼とか、どんだけブランド地名に弱いんだよ。。
何に重きを置くかは人それぞれ。視野が狭いよ。

執拗な対応止めたらどうですか、ここに興味無い麻布氏は。
マイナス点も十分認知されてるのでお引取りください。麻布氏は。

やっぱり麻布氏はもう完全にマークされて即刻削除されるねｗ
やっぱ品性下劣ということでシャットアウトされちゃうんだね。哀れなおっさん。。
書くだけ無駄な労力だし、大人しくロムってろｗ

この物件のコンセプトやターゲット層がイマイチ分からない。
ファミリーはありえないし、DINKSも普通の奥さんなら引く場所だし、独身者用の間取り中心って感じでもないし。

どういう層をメインに考えてたんですか？デべさん。こんな立地じゃ、パークハウスブランドとしては従来よりも二段も三段も落ちる失敗案件としか思えませんな。価格だけパークハウス。

この辺りは、谷底低地で液状化の心配はほとんどない地域。台地や丘陵地ではないが、氾濫平野、荒廃湿地、埋め立て地でもない。

地盤は地表は薄い盛土の下が沖積粘性土層、洪積砂礫層、洪積粘性土質と続く。

地下１５ｍ少しでN値６０以上の洪積粘性土質に到達し、沖積粘性土層の下によくある沖積砂質土層はなく、やや強固な砂礫層になるので、相対的に地盤は普通ないしは良好と思う。

半分あった1LDK以下は完売って書いてるから単身者には人気で売れちゃったんだろうね。
んで、一緒に狙ってたDINKS向けは苦戦と。

国道１号の交通量は８車線（４×２）あるので、それなりに排気ガス、騒音はありますが、平日の交通量、車一台当たりの騒音や有害物質量は昔と比べ相当少なくなっています。
特に休日は、ここが国道なのかと疑問に思えるくらいに静かになっているのはとてもうれしいです。首都高羽田線、目黒線、第一京浜に車両が流れているからだと思う。

ん？誰か液状化の話をしました？
削除レスの中にあったのかな？？

あえて触れるとは驚きですね、、、


東京都品川区東五反田周辺の表層地盤増幅率は 2.039282 です。

※数値が低いほど地震に強い(揺れ難い)地盤、数値が高いほど地震に弱い(揺れ易い)地盤になります
1.4以上～1.6未満「場所によっては揺れやすい」
1.6以上～2.0未満「揺れやすい」
2.0以上「特に揺れやすい」

440麻布氏、粘着ぶりを発揮中ですよー。
空回り。

伝えたい情報はすでに書き込んでるわけだし、
購入する気もないんだから退散すれば良いのに。
その粘着行為の動機が分かりません...
ただただ迷惑。
いつもこれくらいの時間に出没しだすから。

どれくらい残ってるのかどなたかご存じですか？

1LDK以外は殆ど残戸だと予想されますww

それが意外と捌けてきてるようです。
電話問合せに留まりますが、販売所に聞きました。
上層～中層は選びにくい状況で申し込み入っ順に登録販売してますね。
私としては低層の価格知りたいところです。モデル行くのは面倒。

東五反田の地名は低地から台地までを含む幅広い場所。このうち、このマンションは谷底低地の上。
東京２３区の東半分を占める氾濫平野、後背湿地、埋立地ではなく、西半分の武蔵野台地の南東部の低地です。

五反田駅の表層地盤増幅率は１．６程度だから確かに地震には強いとは言えない。地盤が強固な渋谷や新宿より劣るが（１．３程度と記憶）、秋葉原や神田（１．８くらいか？）より優る。江戸川、葛飾、江東あたりの土地は普通に２．３を超える。
このマンションの南方１００ｍ程度行くと低地になり、沖積砂質土層も増え、表層地盤増幅率が２以上あっても不思議でない。

ただ、この値は計算ソフトや前提条件の置き方により変化します。表層地盤増幅率は土地に関するものにすぎず、実際の建物も含めた耐震性やＰＭＬは、建物構造、築年、設計等で大きく変わります。

どれくらい残ってるのでしょう...

449は446と447は無視なんだね。自分で聞けば？意味わかんないヤツ。