西神南の建売住宅

①北町の公共施設用地について、みなと総局に問い合わせをしました。
分譲推進課 078-322-5702

・公共施設用地の内容は決定していない。
・小さなスーパー（マルアイなど）などの小売店や、お医者さんなどが考えられる。
・この年末には計画を立てて、来年早々には募集をかける。
　営業開始は１年〜２年後というイメージ。
・児童館は学校区に一つだったか制限もあるので、おそらくは立たない。
というお話でした。とても丁寧に回答いただきました。

②学校区について、神戸市教育委員会に問い合わせをしました。
078-322-5771

・現時点では北町の学校区に変更はない。井吹東小学校と井吹台中学校のまま。
・学校区を変える場合は、事務局で議論→審議会で議論などを経てになるので、
　すぐには変わらない。通常、年度の区切りで変更になる。
・議論の過程は、学校を通じて住民にも知らされる。
・今のところ新しく小学校や中学校ができる予定はない。
　勿論、人口動向を見て協議がはじまることになる。
というお話でした。こちらも丁寧に回答いただきました。

営業マンからの話だけでは分からないので、自分でたしかめました。
本当は神戸市議会の議員さんに知り合いがいれば、もっと詳しく調べられると
（計画を知る）ことができると思うのですが。

そうですね　営業の人だけじゃ判断するのもやっぱり自分の目で見たり、色んな情報がほしいから書き込んでみたり・・書き込みを読んだりして、判断しないと・・・自分の家だから　後は、決めるのは、本人だからね営業の人は、良いことしか言わないよ。どこの会社の営業マンも・・・！学校の情報！　ありがたいです。
＞１０１さん・・・ありがとうごさいますｍ（＿＿）ｍ

創建の外断熱は、良いみたいですよ。２ヶ月前に鴻池の物件を買った友達から聞き
モデルハウスを見に行きました。坂がありますが、駅から歩いても大丈夫！でした。
友達の家も見たけど、気に入りました。昨日の抽選で、当たればイイと思っています。
土地も広いですし外断熱の内容も調べて、決めました。

↑↑今日の１０時の当選でした。打ち違った。当選　結果！！
当たりますように・・・・・・祈るしかない

>104さん
抽選結果は如何でしたか？

創建は即日完売でしたか？？

創建は、完売してません。期待はずれ・・・？？？？？夫も　待った！が入ったので、検討中！？

創建・・・営業マン泣かせになってるようですね。
完売してないのですか？？？どれだけ契約が、入ってるのか？
知りたいですね。
やっぱり坂道や駅から遠いのが人気がないのか？？？
価格の問題もあるのかなぁ！！

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

>98さん
創建さんは４０戸数くらい販売しているようです。
うち２６戸数が売れたようですが、結構残ってますね。抽選も実質なかったようです。
３分の１が残ったということは苦戦でしょうか？
広さは魅力ですが、あの立地であの価格・・・ん〜

>トヨタホーム営業マンさん
住宅メーカーとしての売りはなんですか？

創建というネームバリューだから苦戦なんでしょう。

あの立地であの価格でも○水やダイ○ならもっと集客しているでしょう。
5年後リフォームや社長110番など、ユニークなサービスと外断熱で良い
家を建てているんですけどねぇ。

パナホームの残り物件３戸も売れ残ってますね。もうこれも相当長いですね。
創建に限らず、西神南もステイタスも限界かなあ・・・
住人が増えるとともにマナーの悪い人も増えているのでは？

>104さん
結局、業者ですか？

>トヨタホーム営業マン
めずらしいね。各社の営業マンが見てるのは周知の事実。あえてコメントを出すメリットなんてあるんだろうか？
こんな掲示板にコメントを出すのは、なんとも情けない・・・

>トヨタホーム営業マンさん
企業の一個人が会社名名乗って宣伝するはずがありませんね。そんなことしたら、
会社でどえらいことになりますよね。それに創建さんとは違ってトヨタは
２期も完売(ほぼ完売？)してるようですし、今このタイミングで宣伝するはずがない。
好調なトヨタをひがんだ周辺の業者さんの書き込みですか〜？？騙されませんよ〜。
売れ残っている建物の共通点といえばやはり価格なんでしょうか。パナ、ヤマト、創建の
売れ残りは５千万円前後です。野村は４千万円台前半で、トヨタも４千万円台半ばまでの
価格設定で売り抜いてます。
創建は、説明会で１期より２期の方が価格が上がると言っていました。今後、どのような
営業展開をされるんでしょうか。楽しみです。

どなたかパナホームと商談した方はおられませんか？
なかなか現地に行けず、でも興味があるのですが。
例えば、若干でも値引きがあるのか、家具などをつけてくれるのかなどの情報があれば助かります。

>117さん
パナさんは少しは値引きがあるようなことは遠まわしに聞きました。とはいっても
もともとが高いですから５千万円を切ることはないかなという感触でしたよ。

ありがとうございます。そうですか。
５千万円切りませんか・・・
パナホームは強気ですね。

まあどの会社も５千万代　ですね。
創建も　土地の広さから言うと・・高くは無いはずないいですが
外断熱や何年後のリホーム・・・社長110番など、良いと思います。
ただ坂道の問題と駅から遠いのが・・・苦戦なのかしら？？？？
どの会社も　あの遠い土地だと・・・皆考えるのでは、ないでしょうか！
収納スペースなど考えても創建は、かなりあったと思うのですが・・・
家具などあまり入らないでしょう　今の家は、収納が、ほとんど付いてます。
それより・・・将来の事も考えて、家を選ばないと、会社の名前だけじゃなく
やっぱ・・・なかみでしょ。

野村の申し込み状況が分かる人はいませんか？

野村は今日から受付開始です。もともと８月のお盆明けに受付開始予定だったのが、
２ヶ月遅れです。これだけ待たせて抽選に外れたらたまったもんじゃありません。
トヨタやユニホーの候補物件はこの２ヶ月で売れてしまいました。創建は高いし遠いし・・・。
ＪＡ兵庫六甲のキャンペーン金利の適用を受けるには年内実行が条件だし・・・。
外れたらかなり痛いです。

各社、状況を見極めながら募集時期や抽選時期を決めているので、購入する側も大変ですよね。
なんか振り回されている感じ。ローンの実効金利や譲渡損失の機嫌など焦るばかり。
早く決めないと・・・

２週間ほど前にユニホーと創建を見に行きました。
主人の仕事の都合もあってなかなか見に行くことができません。
最近この掲示板を知って色んな情報が入るので参考になります。ユニホーは少し気に入っていたのですが、あまりいい話がないので迷います。
この土日に西神南の戸建を見に行った方はおられませんか？

>121さん
最終何戸数を販売しているのか分かりませんが、申し込みがないのは４戸だったと思います。
２２日４時まで受け付けで、５時に抽選ですが、即日完売ペースではないでしょうか。

>123さん
同じ気持ちです。振り回されて毎日焦ってます。
野村は即日完売としてイメージを高めたいだけなんでしょう。予定通り８月に抽選してたら
半分も埋まってなかったんでしょうね。２ヶ月経った今でも４戸残ってるんですし。
ま、これも企業の作戦ですからうまく売り抜いたもの勝ちでしょう。そういう意味では野村は
勝ち組かもしれませんね。
創建の先着順はどんな感じでしょうか？値引きがあるなら候補には挙がるのですが・・・。
週末、西神南に行かれた方、各社の情報お待ちしております。

>116さん
同意です。４千万円台であれば早いペースで売れているようですね。ここまで戸建が増えれば、創建やユニホーも価格調整が必要な気がしますね。そうすると全体の土地に対する資産価値は下がるのでしょうか？

あと、トヨタの営業マンの書き込みかも知れませんよ。センス悪い人いますから・・・

ユニホーの奥はパナホームに決定のようですね。
一年後くらいに分譲開始でしょうけど、最低価格が4700万円台とは厳しいです。
野村・ユニホー・トヨタのどれかで早めに決めないと。。。

http://kouhou.city.kobe.jp/information/2006/10/20061017pp01.pdf

>128さん
野村は２２日（日）が最終締め切りですね。
４５００万円前後までとなると、トヨタとユニホーが候補なんですが。
それと、ヤマトの９号地が売れたようですね。号地によっては相当値引きあるようです。
http://www.yamatojk.co.jp/v-g/madori/index.html

正念場です。

またまたパナホームですか。4700万円台からですか〜。本当に厳しいですね。
それまでに金利も上がる可能性が高いですし、焦ってきます。
私は、野村を外したユニホー、トヨタのどちらかで決めてしまおうと考えています。
立地でユニホー、オーソドックスな間取りでトヨタ。
今週末、また見に行きます。

この週末の情報を教えてください。

ユニホー・・・いつもどおりですね
トヨタ・・・１,２期完売の広告が入りました。
３期が始まるため結構車が止まってました。

参考までに・・・
http://www.seeds-ss.jp/index.html

人口が激増しますね！

ユニホーの前を通りましたが公園横でカフェテラスをやってましたよ。何人かお茶を飲んでました。

新入りです。当方も、ここ2ヶ月ほどの間、精力的に、西神南あたりにて、分譲一戸建てを探しております。
当方は、トヨタ、創建、最近はヤマトも　視野に入れだしてます。
感触は、みなさんの思われているとおりの感じで、トヨタ、創建　どちらも結構よかったのですが、微妙なところが　ヤマトでした。
販売委託ということで、ヤマトとは全く別の販売会社が、営業されており、細かな質問には答えられない場面がほとんど。　というか、ここ最近の住宅性能値を示す、”C,Q,K”なることすら知らない始末。
やはり売り切りたいのか　価格の話のほうが、どちらかというと多い。でも　営業さんとしては　悪い人には見えなかった。
ただ、あの立地条件で、大幅な値引きが期待できるとなると、気持ちが揺れてしまいます。
当方は40代男性ですので、台所周りのことはよく分かりませんが、ビルトインガレージ（物置いっぱい、ちょっと屋根低いけど。。。。）が、すごく　気がかり。スキップフロアーも変わっていて好感もてます。
ヤマトスタイルのビルトインガレージについて、情報もしくは感想お持ちの方、及びヤマトさん情報等おもちの方、おられませんか？

ヤマトの営業マンさんは誠実で対応も良かったですよ。知識もありそうでしたし。ただ、売り切りたいのが言葉の端々に見えるので・・・。
正直、西神南のどの物件も良し悪しは分かりません。ただ今時、構造上の問題がある物件はないと思いますし。そうすると結局は何に価値を見出すのか？
将来売却するのかは別として、土地の価値という意味では駅からの距離（徒歩８分）は大きいと思います。そうするとヤマトは売れ残っているとはいえ、それなりに魅力はあるのかなあと。
ただ、スキップフロアなどの珍しい間取りは一般ウケしないのも確実です。土地は価値は高いが、間取りはそうでもないのでは？　と素人ながらに思います。
あと、ヤマトの場合、ディスカウントは大きな魅力ですね。もとの値付けが高過ぎたとはいえ、かなりの値引きでパナや野村よりも優位性はあります。売れ残ったので仕方ないのでしょうが、これはこれでチャンスだと思います。
あと、ヤマトという会社の信用力も調べた方がいいかも知れません。クレーム産業といわれる不動産業界ですから、アフターフォローの体制も気になるところでしょう。販売を委託してしまっているので、売主の営業マンと話せないのは残念ですね。
ビルトインガレージですが私も興味を持ちました。雨よけになりますし、あのスペースは他にも使えるなあと。ガレージから直接家の中に入れたらもっと良かったのですが。
以上、感想でした。

匿名さん。ありがとうございます。
本当、家探し（分譲戸建）は難しいですね。
[お金があり余っているなら、そんなことないんでしょうけど、世間一般的な当方のようなレベルでは、高い物件なんてとても無理。　土地探しから探すにせよ、土地も高いし、ましてや注文なんて　結構割高。]
西神南は”鉄道の駅まで歩けないエリアではないし、平地での生活は　やはり捨てがたいです。（垂水区の社宅在住だけど、坂ばかりのくせして、どこを見ても、とても高い。最近、”舞多聞”というエリアも出てきつつありますが、バスに乗るのも・・・・・で）
奥さんなんかも”学園や西神南は、環境（自然）がいいし、文教地区みたいだから・・・・”との理由もあるみたいです。
[はずかしながら、私的には　塩屋とびお台で　70坪以上でも3500万いくかどうか　みたいな物件があり、それはそれで　とても惹かれております。確かに、駅まで坂道ついそうだけど、垂水区内でなんとかJR圏内で、この価格は、おそらく見当たりませんし・・・・]
みなさんは、西神南　という立地に、どういったことを期待されているのでしょうか？
よろしければ、いろいろな意見を　参考にさせていただきたく。

>新入りさん
全く異なる地域の物件を見るのはいいことだと思います。私も随分違う場所を見に行きました。
私の感想は「ある程度値段相応」ということです。
安い分、土地の価値が低いか、家の価値が低いか、逆もしかりです。
しかし、何に価値を見出すのかはそれぞれですから。将来売却する気もないし、多少不便でもいい、中程度オ学力レベルでいい、広々住みたい、ローンで圧迫されるのは嫌など。

西神南どうでしょうね・・・イメージが先行している感じはあります。
ニュータウンだし、綺麗だし。
でも、駅前の施設を見ると、そんなに恵まれたものでもありません。
あと教育環境は良さそうです。学力レベルは高そうです。
これはこれで子供のことを考えると大丈夫かなあ？　という心配もあります。
一つの意見として

この週末、野村の抽選だったと思いますが完売はしたのでしょうか？土曜日に行った時は３軒ほど申し込みが入っていないようでしたが・・・売れ残りがでた場合、値引きなどは期待できるんでしょうか？？
それとハピアスが完成しつつありますが、やはりかなり大きいですねぇ。

私にとっての西神南のイメージは、やはり子育て環境の良さですね。
ただニュータウンはどこも一定の寿命があり、程度の差こそあれオールドタウン化
してしまうので、将来の資産価値を重視する人にとっては若干リスクがある
かもしれません。校区の学力レベルもそれによって移り変わりますし。
資産価値を重視するなら、JRまたは阪急沿線の、便利で歴史のある住宅街の方が、
土地の価値の変動も少ないように思います。要は何を重視するかですね。

ところで、建売ではないですが、神戸市の宅地分譲をご検討の方はいないでしょうか。
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/39/042/housing/house_jp/info/infone...
西神南で注文住宅を建てたい人は、こちらの方になるのだと思いますが、あまり
情報がないものでして。

>140さん
私も神戸市の宅地分譲を検討しましたが、上屋を別で住宅メーカーに依頼すると、
おそらく２８００万円程度にはなるでしょう。勿論、建坪にもよりますが・・・
そうすると５０００万円前後になる。これはキツイと判断しました。

あと、ず〜っと先の話ですが、阪急沿線になるかも？
http://news18.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1150124292/l50

地下鉄の阪急乗り入れについては、事業費がネックとなり神戸市が否定していたと思います。
>新入りさん
いっぱい悩んでください。ヤマトの社員がいた頃は、本当に丁寧で知識もある優秀な営業さんが
いらっしゃいましたね。ただ、キッチンから目が届くところに小さい子を置いておく必要が
あったため、ヤマトはあきらめました。
私もいろいろと迷っていますが、知り合いの建築専門の方は、下手な木造買うならメーカーの
鉄骨のほうがいいよ、と言っておりました。ただ、素人には何が下手な木造かも判断が
つきませんが。構造はいまいち分からないので、リフォームせずに長く住める間取り、
設備、立地に主眼をおいて家探しをしております。

野村さんはどの住戸が売れなかったんですか？

皆様、いろいろありがとうございます。基本に戻って、もっと深く考えて（悩んで）いきたいと思います。
ところで、ちょっとこのコーナーから外れてしまうかもしれませんが、家（上屋）のつくりでも、結構悩んでおります。木がいいとか、鉄がいいとか　そんなレベルじゃなく、光熱費を中心にいろいろ考えていくと、気密性、断熱性が　いい造りのものを選びたい。　コストはそれなりにあがってしまうから、100点満点はいらないけど、トヨタさんやヤマトさんクラスが、どの程度なのか　想像つかない。”鉄”といっても所詮は骨だけなので、俗にゆう鉄筋コンクリートつくりでない以上は、どっちもかわらないような気がします。

個人的には、鉄骨のが、耐震、耐久は優れている気がしますが、やっぱり　その分コストが高いみたいだし、木　でも、創建さんみたいな　断熱を売りにしているとこもあるし、でも結局　それだけお家代は高い見たい出し・・・・・　全然バラバラですいません。　お金かけたらそれなりの家が手に入る　ということなのでしょうね。・・・・・無念

ただ、個人的には
やはりそこそこの開放感は欲しいので小さな吹き抜けや、子供が大きくなった時のコミュニケーションを考えると、リビング階段にしておきたい　と　節に思っております。　すると　設備の豪華さや、立地、間取り　を若干我慢しても・・・・　というのが、男性的な考え（？？）と　なってしまいます。

皆様は、家が　鉄骨か木　等のこだわり、吹き抜けやリビング階段への関心　など　結構　お持ちですか？

> 新入りさん

過去に出ていましたが、↓の本などで勉強(悩む)のもいいかも知れませんね。
http://ii-ie.com/

無いものねだりは出来ないし、家に何を求めるかの優先順位付けと、
予算との兼ね合いで決めるしか無いような気がします。

ちょっと意地の悪い意見ですが、吹き抜け,リビング階段は、
断熱がしっかりしていないとエアコンの効きが悪くなります。
また、音が２階の部屋に筒抜けになるため、将来、
子供の勉強の邪魔になる可能性もあります。

ベストな答えは中々見つかりません。。。

> 新入りさん
145さんの言うとおり、決めの世界です。ただ私も相当長期間悩んできました。
で、集中的に見たのはこの２ヶ月。
不動産の価値に対する優先順位と支払能力です。

例えば
教育環境や資産価値を考えて御影駅徒歩分以内の戸建。でも６０００万円となると買えない。
じゃあ、買える予算は○万円。実は、安い物件もいろいろある。
でもバス便は嫌。だったら徒歩１５分以内を探す・・・なんて感じです。

他の人の価値観を参考にするよりも、ご家族と話を突き詰めることをおすすめします。
たくさん聞けば聞くほど悩むだけです。
ただ、不動産関連の基礎知識や常識はインターネットなどを利用して知るべきでしょう。

全ての要求に見合う物件を手に入れることができるのは裕福な人だけです（極論）。
ちなみに、不動産業界の後輩に話をすると「人口減少で土地は余りますよ。自分は一生
家を買いません」なんてことを言ってました・・・

確かに、おっしゃられるとおりですね。我が家には我が家の予算や好み、制限がありますから・・・
でも、子供は　ロフトがとても好みのようです。”低いロフトがあったらどこでもいい”みたいな。（実はこれがまた、ヤマトにしかないのですが・・・）
奥さんは、これまた曲者で、あれこれ好みが変わって大変。（野村に始まり、創建に揺れ、トヨタに傾きかけた？　と思いきや、ヤマトにびっくり、でまた　トヨタ優勢。　タマやアキュラ、一条さんで　立てるのもいいかも？　でも今回のトヨタも・・・という始末）
愚痴はさておき、今回のトヨタさん（三期の一次？？）で、二階にお風呂（洗濯機も）があるプランが出てました。センター（オープン）キッチンで、両側にリビングとダイニング、部屋は南北めいっぱいで、各々に大きなドア。玄関ホールからのつながりも変わっている。和室も当然一階にあって、これは私も興味あるところではありますが、こっちは、今週末の締め切りなので、さすがに興味だけでは決断するのは厳しい。
で、気分一新して、ユニホーさんや、創建さんも含め　この先もじっくり見てみようと思います。
みなさま、情報交換など、いろいろとお付き合い、よろしくお願いします。

建売に１００％を望むことはできないので、どこかで妥協が必要だと思います。
妥協点は人それぞれ違ってくると思います。最後は、思い切りですかね。
私の場合は予算４千万円半ばですので、その時点である程度絞れてしまいます。
ユニホーかトヨタ。トヨタも今後は土地の広い物件の分譲となり４千万円半ばでは
買えなくなってしまうかも・・・。と、考えると焦ってきます。
やはり、最後は思い切りなんでしょうか。

まずは予算じゃないですか？
買い替えなら売却物件の事情もあるでしょうし、お子様の人数によっては将来の教
育費も考慮が必要でしょうし、ご勤務先の事情によっては安定的に収入が得られる
のかにもよりますし・・・。

ところで西神南に戻しましょう。

パナの駅徒歩８分物件が５０００万円台で勢いよく売れたのは、当時は走りだった
から。当時は西神南の物件が少なかったから。今も３戸売れ残っているのは、他に
沢山物件が出てきたから。

今は駅徒歩８分はパナの３戸とヤマトの５戸。ヤマトは大幅値引きで完売を目指し、
パナはブランド力を効かせるためにほぼ現状価格で頑張っている。でも、両社とも
苦戦中。

徒歩１１分のユニホー、１４分のトヨタ、徒歩相当かかる創建があって、好調なの
はトヨタ。これは４０００万〜４６００万円くらいが多くて、そこそこ妥当な価格
と評価されているから。徒歩１０分超えて４８００万円以上は今ひとつ。土地が広
くても客があまり寄り付かない。５０００万円以上出せる人はもっと良い環境を探
すのでは？

なので、ユニホー横に建つパナは苦戦するのではないかと勝手に予想しています。
ここまで物件が増えるとそれなりに価値が下がります。
駅徒歩１０分以内で４７００万円まで。１０分超えると４５００万円まで。土地の
広さや物件の魅力で上乗せできるかは不動産会社の見せどころ。例えば、外断熱の
創建が５０００万円超で売れ残っていることを考えると、やはり難しい。

西神南・・・良い環境だと思いますが、大阪までは遠いですし、駅周辺を見るとそ
んなに賑わいのある雰囲気でもありません。将来性も？井吹台北町に中高一貫校で
も誘致されたらイッキに資産価値は上がると思いますが。学校も今のまま井吹台東
小学校と井吹台中学校だけなら限界では？

あくまで私見です。

>143さん
↓のサイトを見ると２戸が売れ残ったみたいですね。
で、土地面積を見ると16号地と59号地のような気がします。

http://sumai.nikkei.co.jp/hbuy/shin/details/010587.html