豊洲･東雲･有明(江東区湾岸エリア)の事をはなしましょう68

豊洲周辺をはじめとした都市部の再開発や多摩、千葉などのニュータウン開発も手掛けてきた都市再生機構（UR）は再生できるか　　　有利子負債は13兆円！　

東洋経済オンライン 9月27日(木)12時8分配信

　13兆円という巨額の有利子負債を抱える独立行政法人都市再生機構（UR）に、ようやく本格的な合理化のメスが入れられようとしている。

URの11年度の損益計算書、支払利息は2000億円超

　政府の調査会は8月末、収益性の高い賃貸住宅事業を、政府が100％出資して設立する事業会社が継承し、低所得者向けの賃貸住宅事業などを新しい行政法人に移管する分割再編案をまとめた。民間の経営手法を取り入れて収益力を高め、負債を減らす狙いだ。政府は2013年度中の法案提出を目指す。

　URは日本住宅公団と宅地開発公団、地域振興整備公団が順次統合されて04年に誕生した。賃貸住宅のストックは約76万戸と国内最大規模。東京・豊洲周辺をはじめとした都市部の再開発や多摩、千葉などのニュータウン開発も手掛けてきた。現在の主な収益柱は、賃貸住宅の運営・管理と都市再開発（既存市街地業務）だ。

■ニュータウン開発は撤退へ

　日本住宅公団や宅地開発公団は、もともと高度成長期に大都市圏への急速な人口流入に対応するための住宅供給などを行う特殊法人だった。政府は財政投融資をつぎ込み事業を拡大していった。その後、住宅不足が解消するにつれ、存在意義は失われた。にもかかわらず、さまざまな事業が追加されて組織が肥大化し、非効率な業務運営が行われてきた結果、巨額の負債が残った。民業補完という本来の役割から外れ、都心部の高額家賃住宅など民間企業と競合している物件もある。

　もっとも、国も現在に至るまで放置してきたわけではない。1990年代後半には公的機関による住宅供給を見直すべきだという機運が高まり、マンション分譲事業から撤退した。さらに、日本住宅公団と宅地開発公団が合併して生まれた都市基盤整備公団と地域振興整備公団が04年に統合して、現在のURが発足したのと前後して、業績の足を引っ張っていたニュータウン用地の売却促進や人員削減など財務体質の改善を進めていった。ニュータウン事業については18年度までに宅地の供給と処分を完了することになっている。

　そうした取り組みが実を結び、URの損益は発足以来、常に数百億円規模の黒字を確保。11年度は447億円の当期純利益を計上した。発足時に約7200億円あった繰越欠損金は約2600億円まで圧縮し、負債もピーク時の16兆円から3兆円強削減した。

　だが、いくら圧縮が進んだといっても、13兆円という巨額の負債を抱えている事実に変わりはない。支払利息は総収入の約4分の1に当たる2154億円と重くのしかかっている（表）。今後、金利の上昇や不動産相場の下落が起こった場合、財務が悪化するおそれがある。改革は待ったなしの状況だ。

■資産評価に甘さ

　13兆円にも上る負債を圧縮するための手段として真っ先に考えられるのは資産の売却だろう。

　ところが、URが保有する物件は、50年代後半～70年代後半に竣工した団地が半数を占めるなど老朽化が進んでおり、買い手がつきにくいのが実態だ。

　加えて、URの賃貸住宅では、セーフティネットの観点から低所得の高齢者世帯などに家賃の減額措置が適用されている。その総数は8・5万世帯に上る。居住者にしてみれば、自分たちの住んでいる団地が民間に売却されれば家賃が上がるのではないか、といった不安がある。安易に資産を売却しようとすれば、居住者の反発を招きかねない。

　URの資産評価が民間の基準に比べて甘い、という側面もある。URは企業会計基準を適用しているが、配当や税金の支払いがない、資金調達は金利の低い財政投融資がほとんど、といった理由から、資産の現在価値を算出する際、将来のキャッシュフローを割り引くときに使っている割引率が2・5％と低い。つまり、民間に比べると資産価値が高めに評価されやすいのである。

　資産売却がなかなか進まないとなれば、膨れ上がった負債を削減するには利益を拡大していく必要がある。

　調査会が取りまとめた再編案では、高収益の賃貸住宅を保有・運営する事業会社と、低所得者向けの賃貸住宅、ニュータウン事業、都市再生事業の三つを手掛ける行政法人に分割し、資産と負債を両法人に振り分ける。

　事業会社は柔軟な価格設定やREIT（不動産投資信託）の活用など民間の手法を取り入れて収益の拡大を目指す。一方、行政法人は国の政策的な役割を担うために、十分な収益を上げられない可能性がある。そのため、事業会社の収益の一部を行政法人に仕送りする仕組みや、既存の負債については事業会社との連帯保証にする形を整える。二つの法人に分離して適切に連携させることで、全体として負債削減を加速させようというスキームだ（図）。

　併せて、債務削減などの計画の内容や実施について適正かをチェックする経営監理委員会（仮称）を設置する。今回の調査会では、その詳細まで詰め切れなかったようだが、経営や会計の専門家のほか、両法人のトップなどで構成される見込みになっている。

■懸念される民業圧迫

　ただし、調査会がまとめた案は大きな枠組みにすぎない。来年度の法案提出に至るまでには課題が山積している。

　一つは事業会社と行政法人に、どのように資産と負債を振り分けるか、という点だ。これによって事業会社の収益力は大きく変わってくるうえ、採算のよい物件ばかりを事業会社に移せば、今度は行政法人に割り当てられた負債の削減が進まなくなる。

　調査会では、平均月額家賃10万円以上で、入居者の所得水準などの条件面で恵まれている8・7万戸を事業会社に引き継がせた場合、20年間で約3・8兆円の有利子負債が削減できる、と試算している。行政法人の資産については、事業会社への業務委託や追加譲渡などのケースもありうる。

　事業会社と行政法人の経営トップの人選にも注目だ。

　URのトップは現在、オリエントコーポレーション元社長の上西郁夫氏が務めているが、その前はURを管轄する国土交通省出身の天下りだった。また経営の監視役を務める経営監理委員会がどの程度の権限を持ち、どう行使するのか、といった点も議論されることになる。

　そもそも、事業会社のやろうとしていることは「民業圧迫」にほかならない。政府全額出資の特殊会社として当面は公的な資金調達手法も活用する。調査会では「行政法人の繰越欠損金等の解消を行ったうえで、事業の収益力や財務の健全性等を勘案して適切と判断される場合、速やかに株式売却等を行うこと」を想定している。しかし、負債削減のために収益の拡大を急ぐあまり、民間との競合が激しくなれば、批判は免れない。

　一方で、大手不動産会社は都市再生を行う行政法人について、「長期にわたる大規模開発は、民間だけではリスクが高すぎて、なかなか手が出しにくい。事業会社からの収益移転がうまく進まなければ、再開発事業が滞るのではないか」と不安を漏らす。

　URは「街に、ルネッサンス」というキャッチフレーズを掲げている。巨額の負債を抱える同機構が、文字どおり、再生（ルネサンス）できるかどうか。その道筋はまだ緒に就いたばかりだ。

（本誌:猪澤顕明　撮影:梅谷秀司　＝週刊東洋経済2012年9月22日号）

ネタが無いとすぐに枯れるな・・・

豊洲を土壌汚染だ運河臭だ言っていた方が、清掃工場の傍にお住まいだったとはね。
驚いたね。

北池袋の風俗街にもほど近いし、言うことない立地だと思うよ。

>644
北池袋？　東上線？

北口じゃねーの田舎者くんWW

なんで池袋の名がここで連呼してんだ？

青山、麻布はあきらめたんだｗ

池袋も無理だと思うよｗ

うみっぺりじゃさｗ

まさか住民はいないよな？

明治通り、山手線騒音
駅遠
清掃工場傍
首都高近い
埼玉県民実効支配地

ネガ投稿の本拠地はこんなところでした。
やはり、小綺麗な場所への黒い嫉妬心をキーにぶつけていたようですね。

さすがに、北池袋はねーわ（笑）

さすがにゴミ埋立地はねーわ。

北池袋も、沼とか湿地帯を埋め立てたんじゃなかったっけ？（笑）

しかも、明治通り沿い。

病気になるぞ。

一度埋立地を否定しただけで、この気が狂ったような絶賛の書き込みの連投。
相当焦ってるね、マンション営業さん。

営業じゃないよ。
買っちゃった住民。

今焦り始めた訳でもない。
2005年からずっと狂乱状態で道連れ探し。

年度末過ぎた土曜日は、営業は一気に静かになったが、住民は諦めきれないみたいだ。

上池袋は、東口だし、根本的に間違ってる。

アホ丸出し、長々とご苦労さん。

基本的に島内の上っ面しか知りません、ポジは。

マンションの名前と売値くらいしか知らないじゃん豊洲君は。
豊洲自体のことも知らない。
豊洲の地下のことならなおさら知らないわな。

地下に共同溝があって、インフラが整備されてる街でしょ。だから災害にも強い。道路も広く、景観にも配慮されいて、とても魅力的な街だと思います。大規模再開発って、すごいですね。

669さんの言うとおり。長所も短所もあるんだから、気に入れば買えば良いし、気に入らなければ買わなければよいだけ。

池袋北口に広がる“本当の中国”
新華僑がニューチャイナタウンを展開

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120608/233127/

いつも水没の危険性と隣り合わせ

上池袋タワーレジデンス

竣工時期 2005年12月末

https://www.suminavi.com/f/event/41/

てか、豊洲って武蔵小杉と共通点が多い！ まず見栄っぱり、自作自演、自画自賛、資産価値が低い、大地震時の被害ハザード最大エリア、疎開化への加速…、や 豊洲も武蔵小杉も大田区蒲田への憧れやライバル心やコンプレックスが激しいですよね！ まぁ京急線沿線の大勝利や、とりわけ駅前大開発で資産価値が急上昇している京急蒲田エリアなんかは、今ならギリギリ購入出来そうだから、豊洲や武蔵小杉住民は、さっさと損切りして、京急蒲田への購入に踏みきりたいのが本音でしょうね？！

蒲田も揺れやすい地域
周辺も液状化しやすいんじゃ？

また蒲田くんか！久しぶりだなｗ

>>674
ネガの特性ってのはどこも共通なんですね。
もしかして同じ人なのかな。

なんで内陸と仲良くできないんだ？

よく知らないけど小杉って内陸じゃないの？

池袋いじめると、柴咲コウが悲しむぞ。
それでもいいのか？

去年の3･11で、蒲田は全く液状化被害が出ませんでしたが、豊洲は数十ヶ所も液状化してしまって、恐ろしくなった方も多いかと思います！ だから、豊洲エリアや武蔵小杉エリアの方々は、こぞって京急沿線や、特に鼻の聴く人は京急蒲田エリアへの脱出を試みてるのではないでしょうかね？！

事情通ですね。そしてあなたの周りは自作する残念な方が多いようですね。

有明か蒲田か知らないですが持ち場に帰って在庫販売に専念してください。

まとめ

■66争奪戦
　[銀座まで5分]ネガが江東区埋立地ネガに敗れたことに恨みをいだきサイト攻撃
　江東区埋立地ネガのスレは管理人によるタイトル修正後、間もなく[銀座まで5分]ネガに潰され瞬殺

■68争奪戦
　[絶対販売阻止]ネガはスレごと秒殺
　[銀座まで5分]ネガは《銀座まで5分》で再トライ
　江東区埋立地ネガはこっそり正統スレに扮して再トライするも[銀座まで5分]ネガに攻撃される
　《銀座まで5分》が敗れたことにより住民に扮した荒らしを開始
　荒らしは豊洲住民の連呼でネガ祝杯（[銀座まで5分]ネガだんまり）
　年収7000万円捏造写真で上池袋の住所特定（[銀座まで5分]ネガほくそ笑む）　←いまここ

管理人、雑談移行頼むわ。。。。

なんだ一人で自作自演して連投して楽しんでるとはかわいいね。

しっかり在庫販売しろよ−

柴咲コウに勝てる自信がある主婦はいるかな？
勝てないんじゃ静かにしていることだ。

江戸川乱歩、藤子不二雄、柴咲コウ

上池袋よりマシ。住める場所じゃないよ。

しかし、豊洲や武蔵小杉のスレットで大田区蒲田の話題すると激しい妬みに合いますが、やっぱり凄い人気ですね、京急蒲田エリア！